作者Fujiwarano (???)
看板home-sale
標題Re: [請益] 賣方要求動用履約保證金
時間Sun Sep 30 05:33:25 2018
※ 引述《goah1942 (goah1942)》之銘言：
: ※ 引述《yahootaipei (雅虎台北)》之銘言：
: : 想請問一下，
: : 大約三個星期前買了一間中古屋並簽約，之後按合約先付了約200萬的自備款進入履約
: 保
: : 證專戶，過了一個多星期仲介打電話來說賣方因為有兩筆貸款，一筆約500萬，另一筆
: 約1
: : 00萬
: : 然後賣方希望可以提領履約保證金,110萬左右來還貸款，以利於後續塗消過戶。
: : 請問1.這樣可以不答應嗎？
: : 2.會有什麼風險嗎?
: : 3.有什麼地方需要注意的嗎?
: : 感謝大家。
: 兩筆貸款
: 第一筆應該是銀行的可以直接銀行清償
: 所以業務沒跟你要動錢
: 需要在過戶前動錢的都屬於非銀行體系的
: 俗稱私人借貸
: 答應給他好處是沒問題就沒問題
: 可以照者行程走比較不會延誤
: 你要看你的業務熟不熟
: 會不會騙你
: 看你的房屋公司大不大
: 出了事有沒有人扛
: 業務熟或公司大都可以出
: 反正他會比妳急
: 如果出事就是
: 你出錢後第三胎第四胎的跑出來
: 可能錢要不回來房子也沒買到
: 所以公司大一點的有人扛不用擔心
: 如果不答應
: 這本來就不是你的義務
: 沒你的事就是你的業務在急而已
: 如果賣方沒辦法履約就叫他賠違約金
: 賣方業務就會叫屋主去借錢
: 無擔保借款來先還掉
: 利息頗高大約4-5分以上
: 100萬一個月利息4-5萬
: 這筆錢你可以自己賺
: 就回到第一個狀況
: 正常業務是要在成交之前就要告知
: 要出款（動錢）
: 但是實例是講了後買方會減價或不買了
: 所以成交後再講
: 所以妳是有權利要求減價的
: 就是剛剛的利息自己賺
: 因為你獲得這個交易資訊後
: 你一定不會出到你出的價格
: 給客戶的意見是
: 如果你是專業的
: 就談減價
: 如果你是一般人
: 就打死不動
: 讓屋主自己去外面借高利貸
: 如果高利貸壓死屋主你的錢還在履保內
: 你頂多沒買到
: 屋主如果主動說不賣了就要違約金
: 這對你沒損失又賺錢
※ 引述《goah1942 (goah1942)》之銘言：
: ※ 引述《yahootaipei (雅虎台北)》之銘言：
: : 想請問一下，
: : 大約三個星期前買了一間中古屋並簽約，之後按合約先付了約200萬的自備款進入履約
: 保
: : 證專戶，過了一個多星期仲介打電話來說賣方因為有兩筆貸款，一筆約500萬，另一筆
: 約1
: : 00萬
: : 然後賣方希望可以提領履約保證金,110萬左右來還貸款，以利於後續塗消過戶。
: : 請問1.這樣可以不答應嗎？
: : 2.會有什麼風險嗎?
: : 3.有什麼地方需要注意的嗎?
: : 感謝大家。
: 兩筆貸款
: 第一筆應該是銀行的可以直接銀行清償
: 所以業務沒跟你要動錢
: 需要在過戶前動錢的都屬於非銀行體系的
: 俗稱私人借貸
: 答應給他好處是沒問題就沒問題
: 可以照者行程走比較不會延誤
: 你要看你的業務熟不熟
: 會不會騙你
: 看你的房屋公司大不大
: 出了事有沒有人扛
: 業務熟或公司大都可以出
: 反正他會比妳急
: 如果出事就是
: 你出錢後第三胎第四胎的跑出來
: 可能錢要不回來房子也沒買到
: 所以公司大一點的有人扛不用擔心
: 如果不答應
: 這本來就不是你的義務
: 沒你的事就是你的業務在急而已
: 如果賣方沒辦法履約就叫他賠違約金
: 賣方業務就會叫屋主去借錢
: 無擔保借款來先還掉
: 利息頗高大約4-5分以上
: 100萬一個月利息4-5萬
: 這筆錢你可以自己賺
: 就回到第一個狀況
: 正常業務是要在成交之前就要告知
: 要出款（動錢）
: 但是實例是講了後買方會減價或不買了
: 所以成交後再講
: 所以妳是有權利要求減價的
: 就是剛剛的利息自己賺
: 因為你獲得這個交易資訊後
: 你一定不會出到你出的價格
: 給客戶的意見是
: 如果你是專業的
: 就談減價
: 如果你是一般人
: 就打死不動
: 讓屋主自己去外面借高利貸
: 如果高利貸壓死屋主你的錢還在履保內
: 你頂多沒買到
: 屋主如果主動說不賣了就要違約金
: 這對你沒損失又賺錢
要求減價的
請你告訴我 房子的價值有什麼減損問題?
要求不允許履保出款的
你先告訴我 你怕錢出了危險性在哪裡?
怕屋主不過戶? 別鬧了好嗎? 代書簽約時候早就把屋主的權狀都收了
甚至信得過代書的屋主 連印鑑證明都交了
屋主反而只怕買方不付款罷了
你以為尾款擔保本票就很有效力嗎?
出事情以後 買方不也會消失讓你找不到人嗎?
你說買方有壓在履保專戶的錢 然後呢? 所以呢?
你知道壓在履保專戶裡的錢 一旦出現糾紛問題鬧上法院
也是要法院裁定以後才能沒收保證金 給屋主或仲介業務去分的嗎?
好 回歸原始交易本質
小魯學弟說要先過戶才能塗銷設定原則上是沒錯
但幾乎實務上塗銷民間設定都是同時最好同日 甚至能更早排除就要快排除
為何? 過戶了別忘記私人設定民間債權人還在本來房子內
就算他有寫配合塗銷同意書
頂多只是給你鬧上法院時候能夠拿來用的文件
私人設定本來就是能快排除就要盡快排除
不然你以為為什麼有人會喜歡當法拍的海蟑螂?
對 就是 人一皮天下無難事
你等到過戶時候才來塗銷私人設定
萬一私人設定的人他變卦不配合了呢? 告上法院?
然後交易流程失敗 再來恢復原狀? 別忘了流程中花的各種政府規費 稅費
政府不會還你喔? 你們買賣雙方再來吵要誰出?
然後有鄉民提到 可能不夠清償所有債務的問題
拜託
一般遇到成交價不夠清償餘額的問題
這很多仲介業務都幾乎不太願意簽委託 更何況簽約了好嗎
你去問信義店長看看敢不敢底下業務簽這種委託或買賣合約 負擔這種的風險?
你去看林口有間總督府含店面+樓上電梯透天的某案子 曾經一度要進入法拍
你看看那個案子信義敢不敢接委託?
那個案子就是債權高到必須要買方出價大於所有債務
仲介才願意簽約好嗎
那個案子 民間貸款還借到第三順位去了
光玉山的第一筆設定總額就有可能高過近期買方出的價了勒
你問我為什麼會這樣
阿就欠錢一皮天下無難事阿
這案子銀行也頭冒著燒阿
硬著法拍下去 銀行也討不到什麼便宜 可能最後還要認列呆帳問題
再來回到交易本質
你買方不願意方便屋主處理流程問題
想要說一切要屋主自己想辦法
你別忘了 屋主也不是沒有反制你的方法
在還沒交屋以前 房子所有權實際上還是屬於原屋主
原屋主真的想整你還不怕沒有機會嗎?
最簡單的方法
要驗屋的時候 他也可以千拒絕萬拒絕 只答應你半夜凌晨三點看房子阿
那這樣買賣雙方互相傷害互相折磨是在作什麼呢?
你們一定又要把流程不順推到仲介業務身上要他負責任對吧
那人家一開始不就要你同意讓屋主出款去解決私人設定的問題了嗎?
你如果真的不放心 可以要求仲介業務陪同去清償私人設定阿
甚至你真的有閒
你自己要親自去監督仲介業務有沒有確實去執行清償私人設定也是你的自由阿
阿回歸原始代書流程發生狀況原因的本質不是就這個?
叫代書去處理嗎?
抱歉他只負責幫你文書事情喔 這個你們自己買賣雙方的問題自己橋阿
大概只有仲介業務有收服務費的才願意幫買賣雙方處理這種爛攤子吧
什麼 你買方服務費還要交屋後才願意給錢?
那我還沒收到錢以前 為什麼要幫你擔這額外的事呢? 我是在無薪加班作功德的?
你要學信義那樣七三分?
直營有付業務底薪 三成*8%的獎金對業務來講才多少?
你知道信義永慶直營以外的無底薪業務
都是成交案子收到服務費收入 隔月才領到獎金的嗎?
而且管你月初月中月底付 就是次月才收到獎金
你要人家無薪上班幫你做功德多久?
對~就連這篇 凌晨五點PO文章的我
別人的代書流程的確不干我的事情~~
我也是在無償PO文 我也是在無薪上班
幫某個不認識的同行擦屁股
幫某個不認識的賣方順流程
幫某個不認識的買方減少未來的糾紛
我真的很閒阿~~~我也只是剛睡醒罷了~~~被我家笨貓唉唉叫吵醒又睡不著罷了
https://lihi.cc/wuFUk <=罪魁禍首
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https://lihi.cc/ulewB 嗡 哈哈哈 溫三摩地 梭哈
https://lihi.cc/ExliS 台灣人耳熟能詳的藏傳大悲咒 但你真有研究過思考翻譯傳承嗎?
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.231.60.41
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1538256807.A.1CE.html
→ supa64: 基本上動撥有這麼容易，3胎有這麼好處理，還需要找仲介幹 09/30 05:36
→ supa64: 嘛 09/30 05:36
推 cicatrix: 推五點不睡覺還在認真功德回文 09/30 05:56
推 roxiang: 到底誰規定要碰屢保的錢..驗屋敢搞 不買最大，今天是賣 09/30 06:49
→ roxiang: 方拜託人家欸 09/30 06:49
你別忘了 進入代書流程後 沒違約的最大 你喊不買就是你違約 傻傻的
噓 wahaha02: 真不愧是檢舉我的冤家 09/30 07:07
噓 freeawei: 所以履保就應該被隨意動用？ 09/30 09:14
誰說履保不能拿來還私人設定?
https://lihi.cc/ZgU6U
問(十二)：履保專戶內的款項在哪些情況下，才可代清償賣方於民間私人設定抵押借款？
答︰
產權順利移轉至買方名下後，賣方不能增加其他抵押債務於此買賣標的上，此時清償始得
確保買方之價金安全，故代清償賣方之民間私人設定抵押借款，須待產權已順利移轉至
買方名下，且過戶前須取得債權人確認還款本息金額書面資料及塗銷抵押權設定相關文件
，特約地政士及台新建經始會相互配合辦理該案件之代償作業。
※ 編輯: Fujiwarano (61.231.60.41), 09/30/2018 09:33:02
→ r1t1r: 這案例還沒過戶就要動用了 你貼這個打你自己臉？ 09/30 09:39
推 cofepupu: 樓上 要求他過戶後動用代清償不就好了 09/30 10:15
推 cofepupu: 很多人都沒事找事做，專門提供意見讓人製造糾紛。你們要 09/30 10:17
→ cofepupu: 不要幫原po免費打官司跟處理交易糾紛的阿?不要一張嘴製 09/30 10:17
→ cofepupu: 造糾紛然後就沒你們的事情阿。 09/30 10:17
→ r1t1r: 這篇不就在叫買方過戶前先動履保 出事誰扛? 09/30 10:38
推 cofepupu: 他只說要快排除私人設定 有說什麼其他的嗎？ 09/30 10:43
噓 ballstick: 人家原文問什麼？回這麼多廢話做啥？ 09/30 15:02
→ kusomanfcu: 原文是說賣方要買方先幫他清私人設定再過戶 09/30 15:18
→ kusomanfcu: 你完全沒注意到吧? 09/30 15:19
→ r1t1r: 他不是沒注意 他開頭就認為提早動撥沒風險啊 09/30 17:38
噓 shaphanty: 亂講一通， 一屋二賣所有權移轉第三人的話，你履保錢 10/02 03:13
→ shaphanty: 被動了，錢房兩失，去訴訟過程累死，曠日費時拿到勝訴 10/02 03:13
→ shaphanty: 判決去執行？財務狀況那麼糟的人，錢都花光了，你拿百 10/02 03:13
→ shaphanty: 萬買張債權憑證？ 10/02 03:13
簽約後 權狀都被代書收走了 你要怎麼一屋二賣你告訴我? 很多鄉民講都很恐怖
根本沒有實際在業界操盤的經驗 或是自己買賣的經驗 講的話都一看就知道
※ 編輯: Fujiwarano (61.231.60.41), 10/02/2018 23:27:41