Re: [心得] 2018買屋心得文 貸款篇

[ICHBINMANN (偶像路線!!)]

文長～

小弟最近也買房，因近期之內也有辦過貸款，跟各位分享一下經驗

其實我不是第一次買房，五年前因為要結婚的緣故

從本來租小套房一個人生活，決定買一間房子

因為同時結婚、買房，並且準備迎接新生命，手頭並不寬裕

好在我居住的縣市是房價相對便宜的地方，而我則是相對高收入的個人執行業務所得者

不過當時剛開業，也沒什麼錢。

所以買了一間20年的中古大樓，當時因為很趕，

一方面沒經驗，另一方是剛開業實在沒心思處理這件事，

所以就讓朋友介紹的代書去幫我辦貸款，沒有提供任何財力證明

只有提供名片、證書，貸款八成五，八成房貸1.69％的樣子

五趴的裝潢貸約2%，整體利率1.9％多。

不過因為是中古大樓，我是整間打掉重新裝潢，開業也花了不少錢

身上的錢並不夠裝潢及添購傢俱（付完頭期後，我身上還有一百，但肯定不夠裝潢跟買

傢俱，且我孩子要生了，所以我也不希望之後身上完全沒錢）

而我覺得自己長大了應該自己負責，所以沒請家人幫忙，決定借兩百萬信貸周轉

我的印象利率在5％左右，印象每個月是還四萬上下，就這樣搞定這件事。

所幸開業後收入成長，我在借信貸第一年之後，跟我弟借了一百萬，加上自己手邊的錢

先把信貸全部清償，再半年把一百萬還給我弟。

再隔一年，我把裝潢貸款的部分清償，目前還留有房貸。

因為我家室內約莫26坪（加上陽台約30坪），有一個車位

雖然目前只有一個小孩，不過有再生一個的打算

而且我希望換更好的社區、大一點的房子

陸續有在看現在居住也是工作地點那一區的房子

我太太願意購買坪數大小的房子（我希望買權狀約一百坪大小

但我太太不願在房子上花很多錢，最多極限就是80坪）

除了選擇不多外，對格局都不是很滿意，尤其八十坪到一百坪之間的房子

格局幾乎都很狹長，房間需要在客廳的兩側，無法公私領域分明

然而我現在有房子住，眼下也沒有任何急迫需要換房的需求（第二個小孩也沒蹦出來）

所以，看房也就是當成休閒活動偶一為之，不過附近目標大概都看過。

偶然因為客戶推薦了某一個建案，他說鬧中取靜、蓋的品質又很好

算是我們縣市最繁華的區域，以往因為覺得距離我工作地點較遠，且我現在是住重劃區

路大條、人行道又大，我很喜歡這裡的環境，並沒有考慮過其他地方

但因為他建議若考慮小孩讀書有比較好的環境的話，應該去看看那裡

所以在某天吃完中餐閒閒沒事做就全家過去看，結果一試成主顧

只看了一次我就決定購買。

重點進入貸款啦，其實我們貸款並沒有找很多間，主要問的兩間都是我有在往來的銀行

一間是中國信託、一間是遠東商銀，其實兩間可以放的貸款利率、成數、甚至寬限期都沒

有什麼差別，一開始初報都是跟我說八成、利率1.6%、寬限期兩年或三年

當時他們貸款最低的方案就是1.58%，有跟我說1.58%要爭取，不肯定可以。

我這次有附報稅資料，因為我有在他們銀行往來，所以也沒附其他財力

不過這樣說其實不太正確，因為這間房子是買我老婆的名字，我老婆符合首購資格

但我老婆跟遠東銀行沒有往來過，兩間銀行知道我較有資力

所以兩間銀行所提出的貸款條件都是我作保為前提

報稅資料算是我太太提供的，因為我太太才是借款人

但夫妻合併申報所以看得到我的，我則是同意讓他們拉聯徵，及查我在他們銀行有多少錢

跟這兩間銀行交手的經驗，中國信託算是比較機車一點，會對你的資力挑三揀四

但主要是想表達不見得貸得到這個利率需要爭取

我認為可能理專想要讓你覺得他有在幫你，而不是你本來就一定貸得到這個利率

你欠他一個人情，所以會幫他買點東西

但我自己行情到哪我自己清楚，不跟你借跟別人借而已，這樣真的只會讓人不爽而已

完全沒達到他想要的效果。遠東銀行則是非常友善

理專也都很勤勞主動跑辦公室找，我老婆算是有點被中國信託惹毛了

中國信託後來確定給我們的利率就是1.6%、八成、款限期三年，如果要1.58%需要買很小

額的儲蓄險，遠東銀行則是知道中國信託報的條件之後直接跟我們說1.58%不用買任何保
險

、八成、寬限期兩年，以上兩間銀行的貸款條件都是不綁約。

中國信託在知道遠銀的條件之後，也同意不買保險1.58%、八成、寬限期三年。

不過如前所述，因為我老婆被中國信託惹毛了，所以她堅持要跟遠銀貸款

最後就決定遠東銀行貸款，目前已經放貸、也交屋了。

在過程中，大概可以跟大家分享一下貸款的感想，因為我們的房子是新屋

也是當地算知名建商的房子，所以在初估的時候貸款成數到八成一直都是沒有問題的

差別只在很小的利率0.02％到底能不能爭取到而已。

遠東銀行從頭到尾都沒有要我們提供什麼資料、條件一開始就很軟

讓我的感覺就是他們其實很缺客戶，建議大家想貸款可以試試他們公司。

不過效率上中國信託就好很多，遠東銀行非常慢，中國信託應該三天左右就確定條件

而且也沒人打電話跟我徵信

遠東銀行大概超過一個禮拜連總部打電話跟我徵信的動作都還沒做

（遠東有打電話給我徵信）

要不是因為我老婆就是不爽中國信託，同意遠東銀行理專請託多等幾天

我們可能就跟中國信託簽約了。

跟中國信託討價還價的過程中，理專就有稍微跟我說一下他們判斷的依據

原則上銀行放貸的時候，只看帳上現金，剩下的他們都不管

也不認為不動產是資產，他們不看這個，老實說跟我想像差很多

因為我是相關行業，我後來思考一下，猜想或許是不動產你隨時可能拿去借款、設定

現在就算不動產無貸款，或者是有貸款但還有借款空間

都不等於未來你不會去更動這樣的狀態

所以，用你有不動產要去跟他商量貸款條件，基本上無用。

另外，貸款成數基本上跟房子價值比較有關係，

貸款利率、寬限期基本上就跟你有多少存款有關

中國信託是跟我說，他們銀行一百萬、三百萬、一千萬，算是三個砍

每個砍都會有利率、寬限期的差別，所以，原PO所謂銀行建議他要把錢轉一下

應該就是這個道理，你帳戶現金要超過某個砍，他才可以放你某個利率或寬限期

沒過那個砍就是免談，所以，需要轉錢給銀行看一下。

但銀行也不是傻蛋，他還是會看你帳上現金到底停多久、是不是假的

不過通常為了放貸，我想專員是不用這麼硬去挑惕。

最後，我跟他們討價還價的過程中「感覺」（不見得正確）

你的條件在拿到買賣契約送評估後，應該可以給你的貸款利率就有底了

剩下的只是要不要現底牌而已，理專要不要放而已

之前跟我說什麼1.58%要主管簽核

事實上當我告訴他遠東銀行的條件的時候，他一秒就跟我說他可以跟，根本沒問主管

我想主管只是用來推託或看能不能讓你買點理財商品的託辭。

附帶一提，辦貸款會有一些什麼開辦費等等零碎的錢，大概五千塊左右

我看前面的人都沒提到這一塊，我最後的貸款條件開辦費等等都全免

麻煩人家跑來跑去，真的覺得有點不好意思。

以上是我辦貸款的經驗，希望對大家有點幫助。

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推 dragontwo: 恭喜~
→ ilovechieh: 那我運氣不錯 員貸1.5%真的低了
推 JJSK: 感謝分享～
推 MiLu307: 很棒的分享
推 JuanWang: 厲害 恭喜恭喜
推 IS0987: 感謝分享
推 IS0987: 這種分享個人覺得頗實用
推 amordelcor: 恭喜
另外還是要跟大家說明，最重要的條件還是看你的收入，以報稅資料為準，報稅收入少，
就算現金再多也是影響你貸款條件，畢竟錢移動太快了，不是很穩的擔保
※ 編輯: ICHBINMANN (220.142.82.1), 11/14/2018 13:23:59
推 buckwheat: 實用推～感謝分享！
推 YEN2006: 感謝分享~
推 jong: 版主應該是我同學XD
是這樣嗎？但我沒跟幾個人說過我買房子這件事誒～
推 eipduolc: 遠東放款真的非常缺客戶，不誇張
※ 編輯: ICHBINMANN (220.142.82.1), 11/14/2018 15:45:22
推 cutesuper: 沒想過跟家人借利率算2.5 %嗎
坦白說，沒想過，因為就是想自己搞定，而且跟家人借，肯定是沒算利息的

只是一年後覺得利息還是不低，就跟我弟借了一百萬，他也沒算利息

後來有錢就還他，主要是沒想要跟父母借啦，覺得不需要他們幫忙

但我跟我弟感情不錯，他收入也不錯，所以，跟他借個一百萬趕快清掉信貸比較清爽

事實上沒跟我弟借，也是再半年我就會還清

借兩百萬繳一年半的利息不到十五萬，我是可以接受啦
※ 編輯: ICHBINMANN (220.142.82.1), 11/14/2018 17:08:30
推 pederast: 請問願意私訊遠東的那位專員聯絡方式嗎
推 hanmin1015: 有個小疑問 為什麼你有房 您老婆還符合首購條件呢？
→ hanmin1015:  不是配偶也需無房產才行嗎？
推 fioo: 實用推
推 jong: 我就是少數的幾個人之一
推 bkping: 首購是看個人名下，夫妻也是分開看
推 voguish66: 謝謝借鑑
推 chen0823: 內容有對有錯，不過以客戶的觀點來看，是這樣沒錯。比
→ chen0823: 市場利率低的話，確實是要主管授權，只是看低到那種程
→ chen0823: 度需要多大的主管放行而已
推 newycc: 感謝分享
推 insistyou: 推心得，實用
推 Hanbor: 詳細推
推 shudies: 我也是前陣子辦貸款，建商有提供兩家銀行給你貸，因為整
→ shudies: 團送件過件率極高，但條件就差不多。如果自己收入不錯，
→ shudies: 可以自己去談，比個三家就知道自己行情在哪，其他什麼保
→ shudies: 險開辦費的就看行員要不要做你這攤生意而已。
推 pigiloveu: 應該是門檻的 檻吧？
推 rutenac: 很棒的文