[閒聊] 灌公設的三種途徑

[suwy (Hank)]

https://imgur.com/CJm3x3h.jpg

公設就是來自「建築技術規則」的「免計容積」，

這個「免計容積」設有上限，計算方式頗複雜，

其上限大概就是「允建容積」的0.55倍，

建商基於利潤極大化，當然是要蓋好蓋滿。


灌公設通常有三種途徑：

1.管理委員會使用空間：

各式各樣的娛樂性公設(大廳、交誼廳、健身房...)，

在正式建築圖中都叫做「管理委員會使用空間」

依「技術規則162條」有規定上限，當然是蓋到滿。

2.地下室免計容積：

依照法規，地下室每設一個車位，就可免計12坪，

實務上，車位(含車道)只佔8坪，

所以多出來的4坪就劃到公設了，100個車位就能生出400坪公設，

也就是地下機房、B1垃圾回收室、B1卡拉OK、B1會議室...

3.車道的模糊地帶：

在高房價地區，同樣一條車道，

劃入「汽車位權狀」大約30萬/坪，劃入「房屋權狀公設」大約60~120萬/坪，

因為這條車道汽車、機車都在用，劃入哪邊都有理，是目前常見的模糊地帶。


最後介紹一個反例：今年的新成屋「潤泰雙子星」

它的公設比只有19%，為什麼？

因為它是12層海砂屋，重建成15層大樓，算是建商做功德「蓋還」給原住戶，

自然沒必要灌公設，畢竟公設也是要成本價的，沒必要白花錢。

從這個案例就知道，

某些建商在新聞上哀哀叫說「法規越來越嚴，導致公設增加」的說法，並不完全正確。


以上分享供各位議價、驗屋參考！

如果想了解大樓建案、都更的坪數計算，可自行算算看
https://sites.google.com/view/predesign

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.137.192.121
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1542708143.A.DFE.html
※ 編輯: suwy (220.137.192.121), 11/20/2018 18:06:06
推 OnePiecePR: 感恩說明
推 Petrovsky: 推 長知識
→ Petrovsky: 仲仲常說 因為法規愈來越嚴 所以公設比才爆增 XD
→ Petrovsky: 不過 本魯覺得 有關潤泰這例的說法 還是怪怪的
→ Petrovsky: 因為 建造成本很低 能多蓋公設 還是可以多賣許多錢吧?
→ Petrovsky: 應該是有 其他更根本的原因
我猜測潤泰給原住戶的坪數是"定值"，多蓋公設也沒人會加錢買
※ 編輯: suwy (220.137.192.121), 11/20/2018 18:40:09
推 HANAXALICE: 推
推 CO2:
推 IS0987: 感謝分享
→ s523698: 海砂屋重建北市府有容積率獎勵喔
容積獎勵是"允建總量提高"，與公設比較無關喔
推 deltaz: 潤泰佛心蓋也才19%，市場還謠傳可能稍微賠錢來當作廣告，
→ deltaz: 而且沒有賣出時期的成本，多蓋公設只是多賠錢，這樣所有
→ deltaz: 條件組合起來也才19%，一般要盈利的案子哪可能辦到，期望
→ deltaz: 除了漲自己薪水之外，其他人都得做佛心不盈利，是什麼扭
→ deltaz: 曲的想法啊?!
推 batista1980: 感恩，長知識了
推 logen: 所以他的19%是雙逃生門還是單逃生門(早期建照)?
潤泰算新建，依法要雙逃生梯
推 sloya: 推
※ 編輯: suwy (220.137.192.121), 11/20/2018 20:09:26
推 sways05: 1百多戶 車位只有5x個 其中一半還機械式的
推 TllDA: 沒錯 比我想的完整
→ s523698: 公設比=公設面積/權狀坪數 拉高容積率會造成權狀坪數上升
→ s523698: 公設比自然就會下降 所以容積率跟公設比有關喔
推 pipigy: 專業推! 順便請問一下一個車位免計12坪的法規在哪?感恩
技術規則第60條第7項
※ 編輯: suwy (220.137.192.121), 11/20/2018 20:31:20
→ s523698: 沒有一車位免計12坪只寫停車空間不得超過40m
要搭配162條來看喔
→ ghjkl5566: 沒錯,多數1樓以上的娛樂設施通常是管委會使用空間改的
→ ghjkl5566: 用機車位改的反而是少數
推 lariat: 感謝分享
→ ghjkl5566: 不過你把陽台放在公設項有點奇怪,畢竟它是免計容積的
→ ghjkl5566: 非公設,當然我知道你是為了簡化圖例才這樣畫的
沒錯，類似情況還有商家前的騎樓，免計容積卻是主建物
※ 編輯: suwy (220.137.192.121), 11/20/2018 21:40:55
推 nelley: 原來如此
推 cobrabaton: 陽台要不超過主建物1/3才免計容積，印象中是這樣，原p
→ cobrabaton: o應該是建築師XD，不會幫建商賺錢的建築師肯定會被換
→ cobrabaton: 掉
→ ghjkl5566: 所有的免計容積項目都有其規範上限,全加一加就是30多%
→ ghjkl5566: 即是現在新建案最常看到的公設比數字,也是因此才被說
→ ghjkl5566: 在「灌」公設
推 shoshobe: 這樣來看潤泰雙子星的車位價多少算合理
推 childlike12: 差點看成是sway來PO文
推 wormcantfly: 推
推 kid1a2b3c4d: 推教學！話說沒買車位的人 卻被車道灌公設不就很慘，
→ kid1a2b3c4d: 請問要怎麼查這部分呢？
推 clement80161: 就算有買車位的，被灌到公設還是很慘阿
→ clement80161: 等於買了車位還要額外的錢買在公設上
推 clement80161: 就看車位坪數多少來觀察有無被灌公設
→ clement80161: 我認為10~12坪較佳 8~10坪勉強 小於8坪的就灌太兇了
推 flytofish: 我家車位坪數就12坪多一點，當初跟其他建案比較還覺得
→ flytofish: 怎麼多那麼多，原來是佛心建商XD
推 dragontwo: 車位價錢都一樣，坪數愈大被灌得愈少
推 eclipse666: 推推
→ guardian93: 請教一下假如基地面積100坪,建蔽率50%,容積率300%,原
→ guardian93: 則上可以建成六樓高,"假若"不考慮其他限制,一樓全為大
→ guardian93: 廳公設,全得不計入容積中,意謂能蓋成七樓高是這樣嗎?
假若不考慮其他限制，是的
→ guardian93: 那地下室車位會有數量上限制嗎?還是建商只會謀求0.55
地下車位數量沒有上限，但挖地下室較貴，車位太多要做雙車道、要交評、要都審
→ guardian93: 比率下做最適當的數量分配?
→ guardian93: 再衍生一個問題是坡機,或機機車位一樣有12坪免除獎勵?
每設一個機車位可免計容積1.2坪，汽車位只看平面數量
推 soonga: 如果不灌公設建商就沒利濶，實坪制國家的建商不就倒光了？
推 nicolaschen2: 突破盲點惹，打臉一堆建商
→ ciswww: 潤泰雙子星https://www.leju.com.tw/page_blog/view/290
→ ciswww: 雙逃生梯，小公還算小。然後地下為何只有兩層?
→ ciswww: 112戶住家+15戶店面，但車位僅26平面+28機械
挖地下室較貴，猜測是潤泰精算後的結果，法規規定50個車位以上要設雙車道，潤泰B1以
下只有49個車位
推 sdhpipt: 只符合法定車位數量這樣吧
推 Petrovsky: 這篇文章 蠻具啟發性的
→ Petrovsky: 但是 潤泰這個案子 越看越奇怪
→ Petrovsky: 建商會主動檢查老屋的氯離子 還主動幫你重建? XD
→ Petrovsky: 那地點很差 還開127.5萬 太貴啦
→ Petrovsky: 仁愛路的中正區 新一點的 很多都失守100萬/坪
→ Petrovsky: 這案子大概是 提高單價 彌補消失的公設吧
推 sdhpipt: 台電大樓/師大旁邊 地點哪裡差了? XD
推 Petrovsky: 樓上 如果要用南部距離標準
→ Petrovsky: 潤泰這個 可以說是大安森林公園生活圈
→ Petrovsky: 跟和平大願、One Park同地段了
※ 編輯: suwy (114.24.20.207), 11/21/2018 10:25:28
推 wanttu: 昨天01也有人發文
推 guardian93: 感謝說明，受益良多
推 lovemost: 推
推 phcebus: 推推 看跳針仲介還有代銷整天吹真的看太膩了
→ phcebus: 這篇應該M起來 太重要
推 damper: 沒人說不能營利阿  只是打臉前面說法規所以公設30%是合理
推 a123647: 感謝分享
→ Amewakahiko: 簡單講 新建照19%公設是下限 偏離愈多建商賺愈大 XD
推 phcebus: 公設比35% 建商代銷/仲介 : 因為政府規定越來越多
推 deltaz: 話說灌出來到底可以增加多少利潤啊?? 等比例嗎？
推 amordelcor: 車位很少的原因嗎？
推 yowantl: 好文 版主應該要盡職 M起來 難道版主是仲介
推 kid1a2b3c4d: 抱歉 想再問 一般平面車位沒灌水約10～12坪，那麼機
→ kid1a2b3c4d: 械車位正常權狀應該是幾坪呢?
推 david0928: 好文一定要推
推 nelley: 該M文+1
推 batista1980: 大推，不M不行
推 airmike: 請問變公設的獲利要怎麼算? 是因為變成每戶都要買，按戶
→ airmike: 數乘上去嗎?
推 niuniu0202: 推推 長知識
推 clement80161: https://www.youtube.com/watch?v=lMPndor8SnA
→ clement80161: 樂居的這影片也解釋得很清楚
推 medama: 推這篇
推 kid1a2b3c4d: 影片內提到公設比降低 單價變高不利銷售 資質駑鈍有
→ kid1a2b3c4d: 點不理解