[新聞] 幫你解讀買屋實坪？虛坪？

[fytnship (<(￣︶￣)>)]

提醒:文多!!

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內文：
幫你解讀買屋實坪？虛坪？
作者：MyGoNews林湘慈
時間：2019-01-06

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市政府地政局表示，買賣交易是雙方物的交換，有物
有權有交易的價值，但如何等價等值的交換卻是難題，買賣爭議與糾發通常發生在於不公
平與不對等價值的互易。預售屋買賣制度是台灣特有的不動產交易型態，它的產生要從
1970年第一家代銷公司7天即完銷的傳奇說起，它打開了台灣預售屋制度近50年的發展。
這樣的銷售制度是一個經濟社會演化下的產物，當時的時空背景市場資金短缺，預售屋消
費者可以分期付款、建設公司隨著工程進度進帳，所以有了這個分期履約的交易制度，它
隨著經濟蓬勃興起，但這幾十年來也出現很多問題，包括不少因建商財務危機而成為爛尾
樓，契約爭議或繳了自備款、工程款捲款的狀況，還有近10年以來一直爭論不休的實坪與
虛坪的議題，買屋應該在乎的是登記面積？還是使用面積效益？在法規變來變去之下，消
費者還是應該在訂約前清楚了解自己買的標的內容是什麼，以確保交易權益。

專有、共有的使用權益大不同

台北市地政局指出，按公寓大廈管理條例第3條所定義，公寓大廈是指得區分為數部分之
建物及其基地，而該建物區分所有後可各別有其專有部分，並按專有應有部分之權利，分
享共用部分，全區共同事務則應召集區分所有權人會議決議。依照規定建物原則上專有專
用，例外可約定共用；而共有則共用，例外可約定專用。(圖1)

一、專有專用----專有部分分別為主建物和附屬建物(例如雨遮、屋簷露台、陽台)，原則
就專用；例外約定共用情形例如有一 棟大廈臨馬路邊，主建物的外牆可刊登廣告，這個
外牆的使用就必須經過該棟建物所有權人共同同意方可使用。

二、共有共用----共有部分分別為法定共用(例如主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂…)和非
法定共用(例如地下室空間及梯間)，原則就共用，共有約定專用只能在非法定共用部分，
且必須共有人會議決議並立於規定，例如地下室停車位的使用。
圖1：專有部分、共有部分的情形

實坪是什麼？

目前法規針對實坪並沒有定義，有人認為是實際登記面積，有人認為是實際具有使用效益
的坪數，但不管如何，擁有一間屋子它應該具有以下二種必要的部分：

一、專有部分----公寓大廈管理條例所稱建築物專有部分主要是來自於所有權的概念，所
有權又稱完全物權，是指民法上，權利人對標的物可以直接全面排他性支配特定物的物權
，這在區分所有權的大樓型態上更具意義。因此，不論是主建物還是附屬建物的使用，都
是具有專有專用的本質，具「實際使用效益」並不會有疑義，而市場所爭議討論之實坪效
益，是附屬建物使用價值低卻與主建物等價計算，在成屋一屋總價買賣當然並不會有這種
疑慮，但在預售屋交易上蓋多少賣多少，就得斤斤計較。另外一個被爭議討論的議題，是
使用效益低的坪數登記，也就是登記法令對附屬建物登記不登記的規定變來變去(表1)，
在2018年1月1日以後，最新的規定是屋簷、雨遮已不再登記。

二、必要設施

(一)主要結構----建築法第4條定義，所謂建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、
樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。所以，應該很容易理解的是，一
個房子得要有樑柱有四壁還要有頂才能稱為房屋，因此公寓大廈管理條例規定建物之共有
部分中之主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂屬法定共用，不得約定專用，既為法定共用之必
要設施，即應該屬產權持有的一部分。

(二)必要公設----2003年新北市蘆洲的「大囍市」社區發生火災，因為煙囪效應，火勢從
一樓直接竄升到六樓屋頂，吞噬了13條人命，也因為這起事件，營建署在2005年修正「建
築技術規則」，針對逃生梯、室內梯、戶外安全梯有新增規定，建商必須花更多的成本設
置消防和逃生設施，自此之後，新建案公設比從30％增加到35％甚至40％，但具公安性質
的公設，是必要的設施，也應該屬產權持有的一部分。

虛坪在哪裏？

相對於前面實際使用效益的坪數整理分析，虛坪就能比較清楚的做以下的說明：

一、非必要設施----非必要設施就是使用價值低可有可無，非必要設施建築結果，是工程
造價增加、建築設計費用增加、主要面積增加及房屋稅增加，大致可以過度設計、重覆計
算及不計容積來分述：

(一)過度設計----現代人們對建物的要求已不在只是遮風避雨單純居住功能的需求，隨著
生活品質的提升，它不斷反應在建築美學的設計上，逐漸展現出所謂城市美學的新態度，
但有時它已不只是造型好看，而是在某種程度上過度的設計，例如下列建築物的雨遮、屋
簷設計等案例(圖2)：
圖2：雨遮過度設計的情形

(二)不計容積----依建築技術規則等相關法規規定，部分建築項目可以不計容積，例如有
1.每層樓樓地板面積12.5％以下，深度2公尺以內的陽台，每層陽台面積不足8平方公尺，
可以做到8平方公尺。
2.容積率15％的設備空間。(只要請照時寫設備空間即可，與使用無關)
3.深度1公尺以內的雨遮及露台。
4.最上面的樓層以屋頂突出物申請，面積的1/8或25平方公尺，屋突可蓋2層樓(6公尺高)
，若設有電梯該高度應小於9公尺。
5.樓當停車空間，可不計容積，每個車位可扣除40平方公尺的容積。

正面來說，善用容積與挑高設計可以增加建築空間，但另一方面而言，雖不計入容積卻同
時增加總樓地板面積，也就是說工程造價會增加，建築師設計費用也相對增加，將來產權
登記主建物坪數會增加，房屋稅也會增加。

案例1：屋頂突出物的增設----建商將頂樓規劃為私人花園，並建置頂樓花園的樓梯專屬
最高層住戶使用，為設置樓梯而增加的屋頂突出物面積，不計容積但會納入建物的樓地板
面積計算。(圖3)

案例2：設備空間的增設----建商以地上層設備空間的設計不計容積，所以規劃機房空間
，增加銷售玶數。(圖4)
圖3： 屋頂突出物的增設                       圖4：設備空間的增設

二、重覆計算----預售建案原本應該是蓋多少賣多少，講清楚說明白，雙方合意即可，但
因為建築項目過多，各種計算內容複雜，一般民眾並不容易了解，契約即使有審閱也可以
說真的是有看沒有懂，也因為這樣，少部分建商縱有訂明計算方式，但實則是在契約內容重覆計算，例如

(一)梯間----玄關梯廳和出電梯後回到家的通道，屬於當層住戶分攤的小公(小公設)，有
時會當層每一戶都算一遍而不是分攤，等於重覆計算。(圖4)

(二)停車位----標準停車位面積係依寬長2.5mx6m=15㎡(4.5坪)計算，當引發爭議的是預
售時停車位係按「個」出售，價格視車位種類、位置而定。通常「車道」面積會分到車位
內計算，由車位持有者共同分攤，因此車位登記坪數面積會從6、7坪到12～1坪5都有。若
車位登記面積只算車格4.5坪，車道就有可能被攤進公設比內計算，意即：車位坪數登記
愈大，相對可降低公設比，對消費者較有利；若車位坪數小，公設比提高，但車位價格通
常不會降低，民眾等於買了車位又多負擔公設價格，被扒了兩層皮。(圖5)
圖4：梯間                              圖5：停車位

購屋成本番外篇

台北市地政局表示，除了實坪、虛坪以外，還有一種購屋成本，那就是加值型設施的建築
，加值型設施是希望增加生活機能、景觀變得更好，來提升生活品質，但相對的建築管理
費會變多，居住成本當然也會增加，大致上按機能及景觀來分：

一、機能----一般建案大多會訴求有運動設施、游泳池、視廰區、圖書室等各項生活機能
，來增加賣象提高銷售，目前係以地下  室空間(包括停車位)及梯間的約定使用較常見)
。

二、景觀----以法定空地來說，除了應有的開放空間、連通通道、防火間隔及防火巷等具
消防安全不得約定為專用外，建商會在單純的空地上增加假山假水、花園庭園，來增加居
住空間的舒適度，但基於使用者付費，負擔自然會增加。

台北市政府地政局總結指出，一般消費意識的認知是只要有物就有權，物權有登記則具交
易價值，另外，再加上使用者付費的觀念，二者加乘更促使建商猛蓋非必要的附屬建物與
公共設施。10年前監察院早已糾正行政機關放任建築法規不斷放寬不計入容積項目，而地
政法規又予以測量登記，造成市場交易的亂象，時至今日，再綜觀市場現況，核心問題始
終存在。生意人想的是成本利潤有蓋就要算錢，消費者只能來來回回撥撥算盤，實坪、虛
坪看清楚，再決定是否決定買屋，並找信譽良好的業者或參考地政局網的不動產交易安全
專區查詢相關資訊，以免後悔上當影響交易權益。(資料提供：台北市政府地政局，台北
地政第39期)


心得：

多圖 請到網站內看 主要區分圖
https://i.imgur.com/9czlDez.jpg

實坪計算: (總房價-車位價)/主建物坪數

各項公設坪數拿掉、車位坪數拿掉
現在雨遮不登記不計價後 附屬建物坪數也拿掉

有空的話 大家可以算算實坪單價 讓其他人參考
在實坪制上路前 看看印象中每坪單價差了多少

--
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1546832644.A.130.html
推 HarryHTC: 依這樣子算單坪至少漲超過30%以上~果然又漲了!
推 kid1a2b3c4d: 蠻實用的，但其實內文看來，重點並不是實坪一坪多少
→ kid1a2b3c4d: ，而且該學會看公設部分建商有沒有偷灌水。
→ kid1a2b3c4d: 更正：而是
→ redmi2: 好棒喔 原來大家不是沒錢買房 而是看不懂虛坪實坪
→ fytnship: 算完參考而已 能接受就買
→ deltaz: 灌水這個改實坪虛坪一樣都會有人出來用騙的，這部分倒是
→ deltaz: 該想個辦法統一管理。這種連稍微熟悉房地產的人，都還是
→ deltaz: 容易在細節沒注意到被建商吃豆腐
→ redmi2: 這是本來就是複雜度和難度的 如果有說改個制度就通通可以
→ redmi2: 解決 這個人不是天才 就是....
→ fytnship: 本來就有難度 只能一步一步來 先從明顯的改掉虛坪制開始
→ redmi2: 對對 改成實坪 大家都買的起 也沒有炒房了
→ HarryHTC: 改成實坪制不代表大家都買得起~至少讓大家知道羊有多肥
→ redmi2: 不是早就知道的 還要ㄠ嗎? 不知道是自己魯吧
推 kusomanfcu: 會有什麼設施在預售時都會說明的。自以為聰明別人都
→ kusomanfcu: 不會看的很多。
→ redmi2: 所以實坪制只是杜爛的魯蛇心態
→ kusomanfcu: 講白點連這種簡單的東西都看不懂XD
推 amordelcor: 早就實坪制了
推 l79cm: 這邊講的實坪制跟92共識一樣自我催眠，真正要做實坪就像今
→ l79cm: 年雨遮一樣虛坪不登記，不是玩文字單價用實坪計算這種無效
→ l79cm: 改變
推 HarryHTC: 即然是全民早就知道的事~改也沒差吧! 在怕什麼?
→ HarryHTC: 創造出全台至少一坪500萬的房地慘台灣之光~多有面子啊
推 MeeToo: 實坪制我可以不用管公設 比價更有意義
→ MeeToo: 不然公設比從29～33都有 煩死了
→ redmi2: 這篇都是台北市政府地政局表示 難道實坪是台北地政局在推
→ redmi2: 的嗎?
→ fytnship: 每個地方虛坪程度不一 先改成全實坪單價顯示才能供買家
→ fytnship: 參考跟比較 既然無影響 那在害怕擋什麼?
推 amordelcor: 不會按計算機 就找個實坪計算祕書就好了
→ amordelcor: 就少數不會按計算機的人要大家改呀
→ redmi2: 如果是政府在推這個 就是說我不打房了 我把價錢算清楚就好
→ redmi2: 我哪有能力擋 只是早覺得一些魯空真的笨的可以了
推 JuanWang: 呵呵 擋實坪制的又不是ptt網友
→ JuanWang: F板友哪時要去現實世界推廣實坪制 加油喔
→ redmi2: 推實坪制比打房容易多了 大家加油
→ fytnship: 從沒打過房吧 都是抑制政策而已
→ l79cm: 真正的改革像雨遮從登記改不登記，根除虛坪就是改不登記
→ l79cm: 你跟我說只是計算單位不同這裡何時有強制過要虛坪計價
→ l79cm: 你叫代銷或仲介幫你算好實坪單價有人被拒絕過嗎
→ l79cm: 信義房屋線上都幫你算好了不是嗎到底改什麼黑人問號
→ l79cm: 我覺得反而想推廣的人在害怕一旦講虛坪不登記會更黑箱
→ l79cm: 一方面口頭要實名制但又放不開虛坪登記最害怕XD
推 Neymar: 我只想問推實坪制的話，中古屋買賣怎麼辦？稅制要課實坪
→ Neymar: 還是虛坪的坪數？
推 Neymar: 台灣還有很多舊公寓喔
推 Neymar: 另外，你的實坪沒有把陽台算在內，陽台不是專有嗎？即使是
→ Neymar: 附屬建築物
往前爬 多篇附註都有寫過了

其實就是 每坪單價只用實坪計算 即可
也就是 各種文件、實登、廣告上 強制規定只能用實坪單價
再用虛坪計算的都算違法 只是更改為明確標示 不需大改整個地政系統

統一實坪計算為:(總房價-車位價)/主建物坪數

其他的登記標示一切照舊
即使是你提出的老公寓主建物有包含到一些公設也沒差
較久以前的沒分出來 實際上也占比不多 那就照舊

重點在各個案子公設比例差距範圍大
既然已經知道這裡有偷雞的空間
又能簡單的靠標示清楚 就能移除掉多數的虛資訊
何樂而不為 只需立法完成即可

至於捨棄雨遮、屋簷露臺、陽台 這一類的附屬建物
1.2018/1/1 起已強制規定雨遮不計價
2.只要刻意規劃時擴大 就又有偷雞空間 還是有虛的成分在
簡單講就是 盡量只考慮實際室內使用到的坪數

建商可以標榜大陽台 提高自己的實坪單價
已經都往實際標示了 就讓消費者自行判斷

其實沒啥專業 只是贊成標示盡量偏實際 僅此而已

推 Neymar: 原Po是實坪王，我真的很想聽聽你的意見..
推 Petrovsky: 推 好文
舉個例子好了 例如前面的新聞這篇

#1SCYLTuV [新聞] 桃園一哥落漆！新案險些跌出2字頭

虛坪若多一點 改用實坪算很可能已經是4字頭了
  其他一樣虛坪少一點的 說不定實坪在3字頭

人們在比較資訊龐大的情況下 直覺參考就是帳面訊息
何不一開始就標示清楚 以供比較
而不是一不察就將包含虛資訊的訊息 就直覺參考進去了
盲點不少 能剔除的就盡量剔除

以前就是不對稱資訊用慣了 一時要拿掉當然感覺痛苦

推 amordelcor: 只需立法 那你要出多少錢？ XD
推 aesdu: 正確的標示也許不能改動總價，但是可以正確引導需求方向，
→ aesdu: 進而影響供給的物件。
→ aesdu: 而不是目光如豆...
推 batista1980: 好文，推
推 batista1980: 其實很簡單，反的都一堆腦包理由
→ batista1980: 很多反對理由跟本突顯自己多蠢罷了
→ batista1980: 物件買不買的起重點是總價，跟怎麼標示哪來的關係？
→ batista1980: 法律強制賣方算清楚不要，自己在那算在那猜自己開心
→ batista1980: ，這種人也挺妙的，乾脆自己帶磅秤去買菜算了
推 batista1980: 哪有消費者在嫌資訊太清楚透明的？
推 batista1980: 如果跟本沒差，那在怕什麼？
推 batista1980: 只不過標示清楚罷了，這樣消費者哪點吃虧？
推 amordelcor: 很簡單也是要花錢呀 要出多少？ :)
→ amordelcor: 權狀上面都有寫吔
原本就有的 改成只能標示"實坪單價"
這不是原本就有花的錢? 還要花什麼錢?

不過修正清楚標示而已 不用這麼害怕

例如:
https://i.imgur.com/J9KdJdM.jpg
https://i.imgur.com/Qjn4Ngh.jpg
https://i.imgur.com/imKowvn.jpg
不能再用虛坪下去算

推 batista1980: 廣告都直接秀權狀嗎？ 很好啊
→ batista1980: 要花多少？ 0.03%？
→ batista1980: 花在哪？ 多標幾行在廣告多花錢？
推 batista1980: 花錢立法？ 你沒繳稅？
推 zebirlin: 推一個
推 alexenderpp: 推推  實坪王
推 Georgemerry: 只要看反對實坪制都是什麼人就好 怎麼那麼巧都是多套
→ Georgemerry: 仲
推 Georgemerry: 既得利益者靠著有利炒房的虛坪牟利 當然不願意改
→ redmi2: 是有人在畫唬爛拉
推 amordelcor: XD 花多少？ 當然是花大家願意幫你修法 改變的錢呀
推 amordelcor: GM可以去推個每人賣買房子要先要考個會按計算機認證（
→ amordelcor: 因為連計算機都不會用 買賣房很危險） 看看大家是不是
→ amordelcor: 不願意？ XD
→ fytnship: 標示清楚後 可以有更多時間去判讀更複雜的事
→ fytnship: 意圖把買方時間都浪費在 簡單的不對稱資訊上 其心可議
推 amordelcor: 如果你的時間很值錢 請個人幫你算吧
推 Georgemerry: 你也算個人才吧 真的以為推虛坪的是因為不想按計算
→ Georgemerry: 機嗎 發言前試著讓自己看起來別像笨蛋
推 Neymar: 還是沒有聽到答案，你只針對預售屋，那中古屋買賣呢？實
→ Neymar: 價登錄呢？
推 Neymar: 既有房屋權狀縮水，且不計較屋主的心裡平衡狀態，問題是
→ Neymar: 全台房屋的權狀都得更改，有些老公寓還得重新測量才知道
→ Neymar: 公設佔多少，這原PO有想過？
沒那麼難吧 到底是真不懂 還是 故意裝不懂?
充耳不聞 當作沒有聽到答案?

前面已經講過了 再貼一遍

===================夠不夠清楚===================
統一實坪計算為:(總房價-車位價)/主建物坪數

其他的登記標示一切照舊
即使是你提出的老公寓主建物有包含到一些公設也沒差
較久以前的沒分出來 實際上也占比不多 那就照舊
===================夠不夠清楚===================

舉個例子 抓下面的賣屋文

房屋屋齡：　35年
房屋類型：  公寓
建物權狀：　28.7坪  (應為以下四項數值之和)
主建物　：　25.41坪  (應填室內坪數)
附屬建物：　主+陽  (應填陽台、露台等坪數)
共同使用：　坪  (應填公共設施坪數)
車位　　：　已併入
開價　　：　998萬元

這個例子顯然就是公設沒被分出來 沒關係不用重測
就說了 其他的登記標示一切照舊

唯一改變 就是
不可用虛坪單價 988 / 28.7 = 34.43萬/坪 (Ｘ)
只能用實坪單價 988 / 25.41= 38.88萬/坪 (Ｏ)

也可以看出 老屋影響不大
不過就清楚標示而已 到底在擔心什麼?

只有新建案公設比高的才會清楚顯示差距
※ 編輯: fytnship (112.105.220.243), 01/11/2019 17:39:46
推 Neymar: 所以全台灣公寓都是這種零公設的嗎？
→ Neymar: 為何只對華廈大樓更改？比例低就不用改是什麼邏輯？
推 Neymar: 那其他中古屋的權狀要不要改？公設的公有坪數算誰的？住
→ Neymar: 戶有無產權？
→ Neymar: 我只是想聽聽看實坪哥你心目中的實坪制到底是什麼
推 Neymar: 另外，如果要更改權狀，要不要順便一次到位，陽台補登。
→ Neymar: 還有建築面積要不要也一次到位更改？106年除了刪除雨遮及
→ Neymar: 屋簷辦理附屬建物測量外，地下層測繪邊界由"外牆之外緣"
→ Neymar: 改為"外牆之中心"。
→ Neymar: 然後，不要每次討論實坪制真正實行可能會遇到的問題，就套
→ Neymar: 上一句"你在緊張什麼"
推 Neymar: 對我來說，你的實坪制好處我有部份認同，不用自己算。但是
→ Neymar: 目前實價登錄已經要多增加一欄實坪單價，所以要比較實坪
→ Neymar: 單價這問題對我來說已經不存在。但是你的實坪制，我還不是
→ Neymar: 很清楚，還有，你有無考慮過權狀的更改，相關配套措施有無
→ Neymar: 想好？
推 Neymar: 然後，為何實坪要把陽台扣除掉？
→ Neymar: 陽台不是專有專用嗎？
→ fytnship: 已經講過的東西一直問
推 adifdtd: good