Re: [請益] 有關違反禁止私下成交問題

[HSTim (科科)]

※ 引述《Mimic54 (有感覺了?)》之銘言：
: 各位版上專業的前輩，小弟目前遇到一個狀況，因為怕涉及法律問題，想在這邊請教各位
: 有經驗的前輩
: ----以下正文--
: 前陣子在仲介網頁上看到一間房屋，便請長期帶我們看房的仲介帶看，只是因為那間樓層
: 和裝潢我們不愛，便打消念頭，但我這位仲介真的很厲害，竟然發現不同樓層同格局還有
: 一間房子沒人住過，而且甚至還打聽得到屋主的資料，直接殺到屋主家，跟他耗了很久，
: 說有人想買他的房，可不可以讓他帶看房，後來屋主也答應了，我們看完以後，覺得這間
: 我們就是要了，所以事後付斡旋金請房仲幫我們去談這間房，而房仲也收了斡旋幫我們去
: 談，只是房仲一直說屋主不願意提供底價，而且也一直不簽委託約給他們賣，還說感覺價
: 格很硬之類的，不過，到後來房仲還幫我們雙方約見面談，只是價錢還是談不攏，還是不
: 願意賣，所以後來我就把斡旋金拿回來，放棄了...
: 但就在幾天後，屋主竟然跟我們聯絡了，說房仲一直盧他要委託給他們賣，可是仲介
: 費一直很硬不願意退，所以他就是不簽委託，但是他覺得我們出的價錢，如果不含房仲費
: 其實他覺得已經可以了，就問我們自己買賣要不要？
: 現在我是有點擔心，這樣會不會有違反禁止私下交易的規範，不想開心的買了房子以後，
: 還要面對更多法律問題，得不償失…

我先講正常的邏輯

再講不正常的解決方案



首先呢~

你付過斡旋，這案子也是仲介帶你看、為了你開發的

道義上，你不能跳過這仲介

法律上，他如果要告你，只要能舉證是他開發然後帶你去看的

你也會有責任

或許會有人說，但是他沒簽委託，斡旋應該無效

但是你跟仲介看過卻私下與屋主成交

這和仲介沒簽委託這件事

兩件事情是應該分開來看的


正常的結果

是雙方都有不同的責任

你要負應有的法律責任

而他是違反不動產經紀管理條例

這是兩回事

但同時成立


上一篇J大也提到

其實你也就省那一點仲介費

但是仲介的保障是很多的

買賣流程的把關、未來的三大保固等等的

如果你是第一次買房子

經不起任何風險

不如花一點錢，省下未來的許多麻煩

當作像買蘋果手機，加價買保固一樣

一來買個心安

二來有問題了，至少有人能幫你解決



------------------------不正常的分隔線--------------

如果你真的還是非常想要省下仲介費

你可以這樣做

打電話給你的仲介

告訴他：

「屋主自己找上門，說我出的價格他願意成交了，也想跟我私下簽約

但是你幫忙我這麼多，我很感謝你，因此不願意跳過你，所以跟你

說這件事，我們來討論一下應該怎辦！」


通常只要有Sense的仲介

他就知道該怎麼做了




..怕你不懂他會作什麼，以下解釋..


本來他想拿個賣4+買2 滿服

但因為你已經知道屋主你出的價格他願意賣了

要讓你再往上+6%，基本上不可能

這時候他就要考量要斟酌讓多少服務費了


仲介的遊戲，不是0就是1

他也明白，如果今天他不讓到一個大家都滿意的數字

他最後的結果就是0

而你很有可能在他不知道的情況下和屋主成交

即使要求償也可能求償無門

所以通常會採用折衷方式

拿一些仲介費就成交


而這仲介費的拿捏

就是看你認為應該給他多少了...


這樣應是在不傷荷包下

最厚道的做法了

其實還是有很多方法可以成交，有機會不用負法律責任的

很多新聞的仲介交易糾紛都有報

我就不多說

我推薦你的是道義上說得過去

而且做得漂亮的話仲介還會感謝你的


以上

祝你們談得一個三贏的結果






--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.125.120.223
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1548119831.A.0F1.html
→ zeroyaking: 可是要付仲介費耶 付了會被其他人罵傻瓜...<台式觀念>
推 oopFoo: 合情合理。推
推 Whiteplus: H大的辦法是很有耐心的。推！
推 cicatrix: 解決的方式取決社會智慧
推 railwayman: 雖然我也是支持是不道德的行為。但你文章真的是依法
→ railwayman: 據嗎？真的是如你這樣說嗎？請不要站在仲介和仲介立
→ railwayman: 場看天下。我可以說你你文章所說的告贏機率0.001%左右
→ railwayman: 而已
通常這種判決，難處在舉證
所以內文有說若是仲介能舉證，是有機會贏的

另外
我沒有必要站在仲介立場
有看我的文章就知道
我只是一般的小投客而已

而我的立場比較簡單

法律是最低道德標準
就算這案子法律上告不了你
但違反道義的事，我是絕對不幹的

曾經我賣一間房子
買方透過信義房屋跟我見面談了兩次
本來價格談定865(我實拿840)，約好三天後簽約

隔天不知道哪裡來我的電話，突然打來給我
跟我說他想私下跟我成交，價格一樣是865，目的是為了省1%仲介費

雖然我可以多拿25萬，我最終還是沒有答應
(當然掙扎了一下= =+)

買方為了這8萬多還一直盧我
後續是我直接通知信義房屋，他才認命找信義成交

而信義的仲介一開始我跟他講的時候，還一臉不信
說買方跟他感情很好，絕對不會隱瞞他私下來找我...

利益當前的時候，正常人都會頭暈一下
不過想一下花一點錢，省一些麻煩
而且讓自己行得正坐得直

我覺得還是很值得的...

→ bitlife: 沒簽委託,屋主不肯讓仲介賣就算達底價要怎麼成交? 照你的
→ bitlife: 邏輯,房客假裝房東帶看就該抽手續費?
→ bitlife: 在法律上仲介就是不能銷售,去告看看會不會勝訴再回來告訴
→ bitlife: 大家
→ bitlife:        ^未簽委託
→ bitlife: 相關法律如下不動產經紀業管理條例  21,22,23 29.三
※ 編輯: HSTim (59.125.120.223), 01/22/2019 12:32:11
推 sam197665: 推，法理來說，沒簽委託罰6-30萬，但民事來說，買賣雙
→ sam197665: 方都有授意仲介行為，我個人覺得舉證好的話贏面有六成
→ bitlife: 後法優於前法,特別法優於普通法.民法一般委託行為OK,但房
→ bitlife: 地產的委託要看下不動產經紀業管理條例,甚至沒有牌的私人
→ bitlife: 牽猴都違反此條例
→ bitlife: 上一推文指的是專以仲介為業的無照人士,親友之間偶一為之
→ bitlife: 幫忙撮合的不算
→ bitlife: 詳見該條例第32條.簡單講,仲介費這個詞,必須在合法的情況
→ bitlife: 下才會成立,親友之間單忙還只能稱紅包(類似未通過有機認
→ bitlife: 認不能稱有機是一樣的,因為有專法規範有機農業
→ bitlife:                    單次幫忙
→ bitlife: 買方仲介費算20萬好了,罰款最高是30萬,再加記申誡,看看仲
→ bitlife: 介要不要提告,我是很想看結果
推 Petrovsky: 長知識 本魯應該要加強法律知識
噓 uyrmb47: 你在誤導吧? 沒簽委託 怎麼成交都行好嗎
→ bitlife: 樓上,你說明一下怎麼成交?
→ uyrmb47: 你直接成交不用付服務費  沒委託就也沒啥私下成交的問題
推 railwayman: 沒簽委託和專任是要罰什麼，天啊！做一下功課好嗎？
→ bitlife: 那我誤會uy大你的意思了,我以為是你說仲介怎麼樣都能成交
→ uyrmb47: ==看得出來你誤會了 仲介的法規很嚴的
推 chenkkk: 我覺得這篇講得非常有道理啊，為什麼要噓？
推 ppc: 推一下這篇
→ ppc: 仲介算有心了 拿到報酬是應該的
推 royant399: 推一個，談判靠本事，道德不能沒有
噓 q135q135: 本板永遠不缺不懂裝懂的人
推 shellpig: 說怎樣都保證沒事的,不知道有沒有判例可以看看?
→ shellpig: 這個案子買方有簽斡旋,也實質上有透過仲介約出來談過
→ shellpig: 不過話說回來最壞也只是賠2%服務費(買方),其實也還好
→ shellpig: 也可能都不用賠,但對方要告你就一定得跟著動就是
噓 uyrmb47: 沒有委託哪來的斡旋? 你前提都沒了 實質又如何?
→ uyrmb47: 不然一般約都寫爽的嗎  不要不懂裝懂胡說八道很難嗎
噓 batista1980: 沒委託就可以幫忙賣？ 那是不是以後看哪個鄰居不爽就
→ batista1980: 把他家放591、把他的車放8891？
→ batista1980: 實務要怎麼做隨個人，法律不要亂誤導人好嗎？
→ batista1980: bit大跟uy大的觀念才是對的，這是很基本的法律概念
推 batista1980: 根本從頭到尾無權代理還在那扯
→ medi5566: 三個月後就不違法，三個月這麼長都沒能力讓人成交的仲
→ medi5566: 介還是算了吧