[情報] 樂居2019年房市預測

[sbeman (Nash)]

對於2019年的房市，看多和看空的專家和機構，數量上大致是各半，但比較值得注意的是
：
2018年看得很空的顏炳立，今年的講法上，已經轉向，認為自住的買方可以看房了，其他
的則與2018年的差異不大。



我們自己的看法，2019年與2018年整體的市場氛圍不會差異很大，一樣是有利於自住買方
可以持續看房，是一個不錯的進場點。

2018年已經算是底部，比較偏剛性需求住宅的部分，房價再下修的機率不高，但是大坪數
豪宅的部分，還是比較有困難的。


原因的部分，可以從下面三個關鍵數據來做研判：

1.成交移轉棟數連兩年回升

自2016之後，2017、2018年的成交量已經連續兩年提升，代表有越來越多的買方願意進場

https://i.imgur.com/yEPIYVT.jpg


2.2018年上漲社區數超過下跌社區數

我們從樂居的社區資料庫中，每區挑選了交易戶數最多的100個社區(代表交易量穩定)，
作為觀察指標，觀察這些社區每年的交易，價格是比前一年上升還是下降。因為這樣的樣
本是比較固定的，誤差也比較小，不會有官版的房價指數失真問題(文章請參考這裡)。

這個數據在解讀上，可以看出當年度，大部分的社區是比前一年上漲還是下跌，當上漲的
社區數遠超過下跌社區數時，代表市場是持續的走揚，反之則是下跌。2018年各區交易量
最大的社區中，房價與前一年相比，是2015年以來，首度上漲社區的數量多過下跌社區的
數量，房價止跌的訊號出現

https://i.imgur.com/3CI9Sml.jpg

2013年的市況，與前一年相比，大部分的社區都是上漲

https://i.imgur.com/LX95fFx.jpg

2014年，房屋價格的上漲依然持續，大部分的社區相較前一年都呈現上漲趨勢。

https://i.imgur.com/sfwFbT2.jpg

2015年房市開始反轉，與前一年相比，雙北和桃園下跌社區的數量超過上漲社區的數量

https://i.imgur.com/gWIawst.jpg

2016年跌勢持續擴大，大部分的社區屬於下跌狀況。雙北和桃園狀況慘烈。

https://i.imgur.com/61u8XSo.jpg

2017年與前一年相比還是維持跌勢，但是已經緩和，上漲和下跌社區數量已開始接近。

https://i.imgur.com/te4ssD4.jpg

2018年與前一年相比，交易量最大的社區之中，上漲的社區數量，已超過下跌社區的數量
，房價有機會築底。


3.建築開工數連兩年成長

在房地產景氣不好的時候，許多建案即使拿到建照，也會盡量申請展延，避免資金投入過
多，因為建案一旦開工，就會有銷售和資金上的壓力。因此建案開工數和建商購地金額，
某種程度反應出建商對後市的看法。2016年之後，2017和2018年已經連續兩年成長。

https://i.imgur.com/LxQPC40.jpg

最後，要補充的是，這些數據都是從2018年的數據來預測2019年的房市，如果沒有新的經
濟或政策上的大幅變動，應該會按照預測的方向走，但是不是有不在預期內的重大事件而
影響房價，則可以持續的觀察。

以上分享到這邊。


統計數據取自樂居實價登錄資料庫

原文附多位學業界對2019年房市多空之預測!
https://goo.gl/tBd52V

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