Re: [新聞] 房地合一稅 繼承取得 尚有貸款 反賠

[vava5566 (發發5566)]

應該不會有這種情況發生。

繼承一間有貸款的房子，要考慮的是繳遺產稅，還是繳房地合一稅。
在房地合一實施之前，買房子給子女的確有節稅的效果，但現在沒有這效果了。

以案例來說，買一間5000萬的房子，貸款八成4000萬。

給子女繼承的時候，子女可以

1. 選擇實價報稅，就是實價5000萬-4000萬貸款，用1000萬的遺產淨值去繳稅。
其實這個方案比較划算，因為遺產有一千多萬的免稅額。

2. 選擇公告現值繳遺產稅，公告現值如果2500萬，因為還有4000萬貸款，那麼這間房子
當下是免繳遺產稅的。

問題就是很多人沒有算清楚，就會考慮2的方案，當下不用繳稅，卻不知道有房地合一稅
。將來他賣房的時候，房子的成本就是公告現值2500萬。

如果賣了5000萬，扣除成本2500萬，獲利2500萬，這部分要繳房地合一稅20%。就是500萬
。這很合理阿。

所以要考慮整體

1.繼承多少遺產
2.房子有沒有可能短期出售

來決定要當下繳遺產稅，還是延後繳稅。基本上都跑不掉的。房地合一以後，不管你用
公告現值，用市價，只是早繳晚繳的問題，而通常繳遺產稅是比較划算的。


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推 kusomanfcu: 沒辦法延後，限定繼承有時效
推 dans: 沒吧，繼承當下幹嘛繳房地合一稅，是後手再交易才有
→ kusomanfcu: 大部份的人都是要賣的時候才知道怎算
→ kusomanfcu: 來ptt房板看時通常早就超過時效了
→ dans: 先手遺贈，後手交易，才發生的稅賦combo技。
→ kusomanfcu: 唯一解就是要夠有錢
→ kusomanfcu: 就算房貸1/3也有可能GG
→ kusomanfcu: 除非有足夠的保險金
→ William: 遺產稅目前沒辦法照實價申報阿，遺產稅法寫死了
→ kusomanfcu: 但是投報率至上的鄉民是看不起保險的
→ vava5566: 遺產稅要配合房地合一稅做修正阿。這根本法的問題阿
→ tamacugi: 不能實價報稅，法1不可行
推 badfood: 申報遺產稅 房子價值就是公告現值啊
推 tamacugi: 法律是有很大的問題，而且老實跟你說，政府是故意要這
→ tamacugi: 樣訂的，等民眾有反應再說，一般人沒有錢搞稅務規劃的，
→ tamacugi: 建議在修法前先不要死，不然算你倒霉
→ albert0606: 死之前先把房子賣給自己兒子、女兒或配偶勒?
推 k0939770752: 新法條都一堆漏洞阿 所以才有解釋令這種東西
→ vava5566: 太扯了吧。這一般人一定入坑的阿...
→ tamacugi: 這不是漏洞，是刻意這樣修的
推 mig21: 好奇請問 繼承後都更 這樣分會房子賣房 房地合一怎麼算？
→ vava5566: 政府刻意的話那就太扯了吧。根本故意要搞民眾
推 Tosca: 不是故意 是大部分繼承的時候 房屋都無貸款
→ Tosca: 台灣其實高達七成五的房屋是沒有貸款的 你可以回去問你爸媽
→ Tosca: 他們的房子通常貸款都繳清了 這就是大部分台灣老人的情況
→ Tosca: 所以政府才推以房養老 房子逆抵押給銀行 每月拿錢養老
→ Tosca: 但是就是那個但是 還是有人會繼承到有貸款的房子阿XD
→ Tosca: 這就會出大問題
推 k0939770752: 都更如果是舊地主就最高20% 但是還是會扯土地和建物
→ k0939770752: 持有時間 土地舊制 新屋新制有點複雜要看時間點
→ aloness: 我猜上面問的是繼承後都更的取得成成本，如何認定吧？
→ aloness: 都更後還是照都更前取得日來計算這沒有問題
→ aloness: 打錯，都更核定日
推 pfcdevice: 看到這邊，推論政府不敢漲遺產稅(限定公告現值報價)
推 dans: 就只看都更書上的權利變換價值作為設算成本
→ pfcdevice: 卻又想發明方法多收稅 反正能賣房就是有錢人
→ pfcdevice: 要是剛好賣到還有很多貸款的房子...算你倒楣
→ pfcdevice: 要是剛好賣到還有很多貸款的遺產...算你倒楣*
→ aloness: 其實這些人賣之前要去問的，國稅局的諮商窗口是免費的
推 kusomanfcu: 國稅局不會管你有沒債務的，只會查資產
→ kusomanfcu: 負債都要自己舉證
→ kusomanfcu: 這東西 會計師事務所早在房地合一開始時就說了
→ kusomanfcu: 還有先賣再買退稅也有時限
→ kusomanfcu: 近兩年真的有高點賣，然後換屋但都是時限內操作
噓 topaaron12: ...
→ kusomanfcu: 也是一家一人一戶那種才能輕鬆達成的操作
→ aloness: 呃…我都用問的耶，還告訴我要怎麼用制度凹
推 kusomanfcu: 資金夠的 玩價差，然後賠了還可以所得退稅。根本XD
推 a001ou: 要賣時才知道那就自己活該阿 怪到稅制去根本莫名其妙
推 evaal: 實價報稅是理論還是實際上有人幹過？
推 HANAXALICE: 就擺明稅制有問題啊，不能檢討？
→ HANAXALICE: 獨裁國家4不4
→ tamacugi: 政府的想法是，你繼承或是被贈與的房子=天上掉下來的禮
→ tamacugi: 物，前手實價登錄買的價錢，跟你一點關係都沒有，自己
→ tamacugi: 用就算了，想賣掉獲利（特別是短期），就給我繳鉅額的稅
→ tamacugi: 款，還可以得到打房的美名，所以說這是故意這樣修法的
推 HANAXALICE: 陷人民於不法，這法律不用改？
推 airmike: 就是政府跟你對賭了 你自住沒關係，短期想賣就天價
→ airmike: 不過這case 貸款是父親的 實質上已經父債子承了 卻沒有列
→ airmike: 到他負債 是有一點不合理 兩個稅對於房產的計算基礎不一
推 badfood: 貸款是列在遺產稅計算的負項 已經有算過了
推 zuan: 『政府故意這樣訂…』，以後被罰款都說是政府故意的，幻想真
→ zuan: 方便
推 airmike: 如果已經有列在遺產稅的負項 那不管是沒抵到滿或怎樣 最
→ airmike: 終還是自己選了一個一定要短期賣去硬碰房地合一雷區的動
→ airmike: 作 講實話是你賭輸政府了才來哭 不然一開始遺產稅應該有
→ airmike: 少繳了
→ tamacugi: 也可以換個說法，為了居住正義，縮小貧富差距，消滅階
→ tamacugi: 級複製世襲，故政府特訂定此法
推 HANAXALICE: 遺產稅有人列了報三千萬也不用繳遺產稅
→ HANAXALICE: 原本沒有房地合一稅都沒這問題，這稅法根本就是倉促
→ HANAXALICE: 趕出來的垃圾法
→ HANAXALICE: 都說要獲利才課稅，結果現在沒獲利也要課稅？不是矛
→ HANAXALICE: 盾嗎？應該申請大法官解釋
推 badfood: 通常吃虧的都是小老百姓 繼承市價3000萬 貸款2000萬
推 albert0606: https://house.udn.com/house/story/5916/2517150
→ badfood: 評定1000萬的房子 算遺產稅時這房子值1000萬 貸款扣2000
→ albert0606: 主要是要防這樣不繳遺產稅的方法
→ badfood: 萬 免遺產稅 但照市價課稅 3000萬-2000萬-1200萬還還是免
→ badfood: 稅 2000萬的貸款有扣和沒扣一樣  如果另有5000萬現金可繼
→ badfood: 承 那貸款就扣好扣滿 也沒有繼承後缺錢急售的問題
推 taoist9999: 知道有問題，還能事先請教懂的人。
推 HANAXALICE: 現在一年繼承的房子幾萬間，就看要鬧到什麼時候才要
→ HANAXALICE: 改
→ taoist9999: 很多人是根本連究竟有沒有問題，都不清楚。
推 SmallGG3cm: 反正對魯魯而言有得繼承的都該死，被課稅活該
→ albert0606: 貸款多少，保險就買多少，這樣問題會比較小 XD
推 HANAXALICE: 保險超級貴，越老又越貴
→ tamacugi: 老實說，一般人對這問題跟本無感，被追稅時才知道痛，
→ tamacugi: 但都已經來不及了，稅務規劃的原則就是越早規劃，手段越
→ tamacugi: 多，等發生時才來問，通常都沒救了，但懂這個道理的都是
→ tamacugi: 有錢人
推 HANAXALICE: 剛用銀行的房貸試算了一下，一個60歲的人，貸款2500萬
→ HANAXALICE: ，房貸保險要一千多萬
→ William: 要房地合一取得後的房子的繼承才容易出現這個問題，所以
→ William: 目前適用的案件應該沒那麼多
→ HANAXALICE: https://i.imgur.com/SO6HUDR.jpg
→ HANAXALICE: 有一千多萬買保險，還不如繳房貸
推 airmike: 這個案子就是單純賭輸了而已 他撐不到六年
→ albert0606: 你用定期壽險算，不過這新聞老爸可能不符合定期壽險?
推 HANAXALICE: 我也不知道是什麼，隨便找來算的
→ albert0606: 提保險的概念也是我自己有買就是20年之間不小心掛了
→ albert0606: 我的保險可以讓我的小孩老婆還房貸沒問題就是
推 HANAXALICE: 喔喔，我貼的是房貸保險，而不是一般的保險
→ HANAXALICE: 如果是房貸保險，那個貴到嚇死人
推 clement80161: 推這篇，講得真清楚，終於看懂了
→ tamacugi: ......c大，你是認真的嗎？
推 airmike: 這篇是很清楚啊 只是選項(1)有沒有存在而已?
推 Neymar: 建議原PO把辦法1刪掉吧，現在哪有辦法實價繼承....不要害
→ Neymar: 人啊
推 batista1980: 所以只要現金流撐的過，公告現值繼承根本拿來逃稅爽
→ batista1980: 歪歪？ 故意用公告現值搞不好是這原因，逃稅用
推 Neymar: 尚未修法前，繼承和贈與都只能用評定現值來算。
推 Neymar: 哪裡有逃稅問題，法令從以前到現在就是繼承與贈與都是用
→ Neymar: 評定現值算。是合法節稅。
推 batista1980: 所以根本對大多數人來說繼承有貸款用較低的公告價算
→ batista1980: 根本逃稅爽到，難怪要硬扯房地合一稅帶風向
→ batista1980: 這其實根本就故意開的後門吧
推 Neymar: 其實真的有實價登錄之後，乾脆改成繼承或贈與就用實價去
→ Neymar: 算，然後一樣10%就好也不用調高稅基。這樣最乾脆
→ batista1980: 修法該修的不是房地合一稅，是實價認定原則來繼承才
→ batista1980: 對吧
→ batista1980: 根本不需要動房地合一稅的規定啊
推 Neymar: 問題是如果有人買房子不久後GG的問題呢？無力償還房貸只好
→ Neymar: 賣掉，甚至還賠錢賣，連頭期款全部都吃掉耶，與其這樣不如
→ Neymar: 改成用實價來課繼承和贈與稅最簡單明瞭
推 kusomanfcu: 對於只買不賣的人根本沒差
→ aloness: 都已經還不起房貸了，用實價課稅只是更交不出稅金吧…
→ LearnRPG: 網路上搜尋就可以找到很多用公告現值 "節" 稅的案例了
推 terry66: 垃圾稅法 真他嗎的搶錢比土匪扯
推 kusomanfcu: 實價繼承好耶 租金要漲了
推 kusomanfcu: 雙北 店面持有者應該都要繳到20%了
→ kusomanfcu: 20%攤50年 至少要漲0.5%的租金
→ kusomanfcu: 投報率+0.5%
→ kusomanfcu: 當然是不含破表高店租的地方
推 batista1980: 實價繼承，賠錢賣不會課稅啊！
→ batista1980: 賠錢本來就負資產，要不要你自己決定，甘國家什麼事
→ batista1980: ？
→ batista1980: 負資產要不要限定繼承本來就自己的工作啊！
推 kusomanfcu: 然後住家房租是 頂多多9% 攤50年就是0.2%-0.3%左右
→ kusomanfcu: 繼承前當然就要先收足租金啦
→ batista1980: 所以很明顯公告現值繼承就是高資產族逃稅的好方法，
→ batista1980: 怎麼反而怪政府？？
→ kusomanfcu: 還不簡單
→ kusomanfcu: 所以很多國家租金投報率才會高啊
→ batista1980: 從頭到尾扯房地合一稅根本搞錯對象
→ kusomanfcu: 持有 繼承  買賣都實價就是都攤到租金啦XD
→ kusomanfcu: 然後租金 都跑去稅就有社會福利XD
→ kusomanfcu: 支持實價課稅！
推 kusomanfcu: 繼承差0.3 ,持有差2 加個2.3% 就是租金翻倍然後所得稅
→ kusomanfcu: 稅率倍率 可能就增2.5%投報
→ kusomanfcu: 感覺就和 美國投報差不多勒
→ kusomanfcu: 一人一信支持全面實價課稅
→ kusomanfcu: 反正設法人可以報費用
推 Neymar: 賠錢賣低於實價不用課稅？如果買5000萬，評定現值1500萬，
→ Neymar: 賠錢賣4500萬，一樣要繳房地合一稅好嗎？有沒有腦啊？還是
→ Neymar: 你認為要跳樓大拍賣低於評定現值1500萬才算賠錢賣？
推 Neymar: 至於用實價課繼承稅，假設買5000萬，評定現值為1500萬。頭
→ Neymar: 期1500萬，貸7成3500萬。因為有能力賺錢的突然掛了繳不起
→ Neymar: 房貸得處理。如果按照現在規定，5繼承稅賠錢4500萬賣掉，
→ Neymar: 如果用實價繼承，繼承稅為500萬，用4500萬賠錢賣，還掉房
→ Neymar: 貸和繼承稅後還有500萬拿回來。
→ aloness: 評定現值是你獲得的時候去申請的呀…
→ aloness: 話說這看房屋稅就大概知道多少了
推 batista1980: ？？實價繼承的意思就是5000萬買的，就當作5000萬買
→ batista1980: 的，不是評定的2000萬，賣4500萬為什麼要課稅？
→ batista1980: 繼承的價值以“實價“計算啊！ 在激動啥？？？？
推 Neymar: 剛剛有段推文因網路關係斷線直接把打到一半的推文送出去，
→ Neymar: 再說一次。按照現在繼承是用評定現值的方式去算的話，繼
→ Neymar: 承稅為0，因為現值1500用房貸3500萬直接扣光光。但是賠錢
→ Neymar: 賣賣價扣掉評定現值當做獲利所得，依照房地合一規定，一年
→ Neymar: 內賣掉要課45%的稅。(4500-1500) X 0.45 = 1350。付完稅
→ Neymar: 金後，只剩下4500-1350= 3150，還不夠償還房貸3500萬，知
→ Neymar: 道這個差距了嗎？就算平轉賣(5000-1500) X 0.45 = 1575萬
→ Neymar: ，5000-1575=3425，還不夠清償房貸！
推 Neymar:  https://i.imgur.com/rDlgfDR.jpg
推 Neymar: 原來你有說"實價"繼承，剛剛沒看到，沒事
推 batista1980: 5000萬實價用2000萬評定繼承，等於3000萬直接合法閃
→ batista1980: 過遺產稅，爽都來不及了
→ batista1980: 這樣還亂帶風向怪房地合一稅，根本得了便宜還賣乖啊
→ batista1980: ！
→ batista1980: 壞食物大解釋的很清楚了啊！
推 Neymar: 誰在怪房地合一？？整篇我在討論繼承建議用實價不下"好幾
→ Neymar: 次"，會看錯眼睛還蠻瞎的，要不然就是惡意栽贓。
→ batista1980: 你今天吃了啥激動成這樣？ 沒人在說你，說原文記者啦
→ batista1980: ！
推 clement80161: 感謝推文，終於看懂了。目前遺產稅只能以公告現值算
→ clement80161: https://house.udn.com/house/story/5916/2517150
→ clement80161: 這篇新聞寫的滿清楚的
推 kusomanfcu: 一千多萬的保險在這案例只有出2年保險費
→ kusomanfcu: 50萬
推 HANAXALICE: 以前是一次繳清的，最近才有分期繳