Re: [請益] 江子翠新成屋與松山區舊公寓之抉擇

[s8752134 (AndyChen)]

  我當時的買屋預算抓得跟你一樣，你考慮的江子翠我曾經也去看過，

  甚至去年初遠雄江翠還沒開案前，已先付訂下了一張紅單。

  後來在去年 3 月初仲介告知我現在買的這間房之後，我就買現在住的這間公寓了。



  首先我不知道你親戚說的老屋不易脫手指的是老公寓還是老大樓，在我看房包含入住

  至今周遭公寓的成交狀況，只要價格不與實價登錄差異太大，基本上都非常好賣。

  包含我自己買的這間也是，前一晚仲介承接到賣屋案件，隔天就成交了。

  好不好賣的重點在於『地點 & 總價』，台北市像我們這種買 1000 多萬總價帶的人

  太多了，只要地段合理，價格負擔的起，基本上都很好賣。

  實際上你也可以去看看實價登錄老公寓的交易狀況，基本上一直以來都有交易量。

  我只是一個自住且對房產有興趣的人持續在觀察都有這麼明顯的感受了，問問版上

  其他更專業的投客或是整天接觸市場的房仲看看，看看是否如我說的這樣。



  另外回到你的問題，要買江翠新房 or 北市老公寓，我的選擇是後者，我選擇後者

  考量的點如下。我不知道你自己對於房子的需求是否跟我一致，所以無法幫你下判

  斷，但分享我的考量點或許可以讓你更加明確自己要的：

  (此內容幾個月前有PO過，但方便原PO閱讀，因此在貼上來一次)


  1. 室內坪數 23p 的老公寓 - 因此另花 200 萬全室裝潢，水電管線全部重弄。

  2. 選擇 3F 的物件 - 不選 2F 是因為老公寓糞管大多2樓轉彎、不選頂樓是老公寓頂

     樓通常較熱 or 較易漏水，另外也是因為爬樓梯有共識超過 3F 會開始累。

  3. 格局 - 邊間三面採光，這點我覺得蠻重要的，不過見仁見智，那是一種住起來的感

     受，以及通風度。

  4. 選擇精華地段節捷運周邊 - 最後選在永春附近，開車 / 騎車 / 搭捷運 / 公車等

     都非常方便。

  5. 價格 - 很幸運的來了一個有緣的案子，價格合理。這點也要特別分享一下，不要死

     腦著看了實價登錄後，就一定要買的比上面的價格一樣或更低。我的觀點是：

     如果真的有『很便宜』的價格物件，為什麼會輪到我？我的門路有比投資客多嗎？

     我看房的時間有比投客多嗎？我的判斷或決定速度有比投客快嗎？我的資金有比投

     客多嗎？

     除了極低的運氣剛好遇到以外，以上幾點我都不覺得我比投客有優勢，因此價格層

     面我一直就是朝著『負擔的起的預算』、『合理的實價登錄範圍開價』去談。

  6. 未來考量 -
     a.都更 - 40 多年的公寓，邊自住邊等看看有無機會，沒有也沒關係。畢竟花了一

       大筆裝潢，自住至少在未來 10 年內都可以住得舒適。

     b. 出租 - 假設未來要換房，該地段的租屋行情有調查過非常熱門，往西市政府一

        帶、往北過成美橋進內科、往東南軟汐科，因此即便未來沒有都更，仍可收租。

  7. 其他考量 -
     例如附近停車狀況、生活環境等等，都會是在每天生活中加分便利的點，例如家裡

     附近有公有停車場而且查過很好租，停車問題就解決了；例如家裡旁邊也有幾個公

     園，溜小孩也不成問題等等的因需求產生的考量，都需要評估進去。



  最後關於都更這件事情，也看到蠻多版友認為根本不用想都更了。

  其實從過去到現在看到的是這樣沒錯啦，也因此你房子位置的挑選很重要，沒都更

  也要有把握絕對租的出去一個好價格。但反過來，過去 20 年都更的難度和未來 20 年

  都更的難度，我個人認為不可相提並論。畢竟 20 年前台北平均公寓屋齡 1x ~ 3x 年，

  現在台北公寓平均屋齡 3x ~ 5x 年。現在都更的壓力與必要性，遠勝過去。

  就很像我也認同現在房價的漲幅很難再像過去 10 年大多頭漲的那麼誇張一樣的道理，

  背景不同、環境不同，答案自然也不同。



  以上看完你可以想想你自己對於房子的需求是什麼？假如你跟我說你死都要有電梯的話

  ，那根本不用選不是嗎？  所以先想想你到底想要的是怎樣的一個房子呢？

  最後希望這些分享對你有幫助，一起加油！



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推 zerobrain: 非常感謝您的分析、受益良多。
 不客氣，希望對你有幫助　:)

推 hwider: 推推推推推
推 sbob: 老公寓貸款怎麼辦？
 樓下已經有人回你了
 確實在台北精華地段即便老公寓，貸款是沒問題的。
 要注意的是有沒有足夠的現金去裝潢。

推 babucar: 我買42年公寓.可貸8成.25年.寬限期3年.重點不是老公寓.
→ babucar: 是看你賺的多不多.
推 ncmuhe: 感覺愈老的屋子愈有機會都更
→ F93935: 貸款沒問題啊，去年買中山區50年公寓8成三十年
→ F93935: 公寓買1400土地公告現值就1300萬了銀行怕什麼
推 dans: 舊市區土地重開發難度很高的問題舉世皆然，成本不可能壓得
→ dans: 過素地，所以才會一直有新市鎮開發及轉移
→ dans: 再者都更容易不容易不是容積率或結構老化的問題，而是鄰居
→ dans: 配合度，鄰居如果很裝死或很拿翹，那還不如抽樂透
→ dans: 都更財是給銀行這種比氣長的企業賺的，沒幾毛錢就別碰吧
 看我內文我也說有賭到都更就是中樂透，但我也不只期待中樂透。
 沒都更之後收租即可，地段好的位置不怕租不出去。
 現在住省下房租繼續累積資產，日後買下一間現有的出租並無不可。
 這就是普遍一般市井小民的做法了。
 例如我們的張金鶚大師，先前的三間也是這樣自住 > 自住 + 出租... 到現在的第四間

※ 編輯: s8752134 (61.219.228.158), 05/22/2019 16:04:41
推 henryage: 推 至少先進台北市了，也是一種做法
推 Magiter: 推，受益不少，讓我改變對老屋的觀念。
推 pfcdevice: 以出租行情來看划算嗎？
推 tylerwinez: 推 受益良多