[請益] 桃園置產，請問ceca大大

[panted (桃園古錐潘)]

如題

小弟預計這一兩年會在桃園市的
1.桃園區
2.龜山區
3.內壢
這三個地方置產
目的大概就是買兩房不含車位
約500萬之內，
再出租收租金
能不能賣出就靠運氣，至少要穩穩收租
想問ceca大大，20年的大樓跟30年的舊公寓
那一種產品會比較推薦呢
買舊公寓是否非常在意土地是商業區或是住宅區呢
未來20-30年  都更是否有機會呢
PS:請各位大大理性討論，勿當酸民

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推 CITY0825: 房價相對高點投資好像不划算
→ timk7: 要出租，買內壢工業區旁
推 ceca: 你不愛上自己的投資產品的話，那公寓啊
→ ceca: 非市中心的工業區旁邊投報率比較高
→ ceca: 公寓這種東西轉賣也不會難賣
→ ceca: 你桃園的工業區，沒高雄林園的負面有名吧
→ ceca: 啊我林園，收租就租掉，要賣就賣掉
→ ceca: 啊我林園都很順了，你其他一般工業區有啥好怕的
→ ceca: 你又沒海風侵蝕xd
→ ceca: 二十年大樓缺點是，你很難買便宜
→ ceca: 因為，屋況很難很爛
→ ceca: 二十年前的建商智力提高很多，不會蓋垃圾出來
→ ceca: 造成二十幾年屋，屋況很難很爛
→ ceca: 你買不到便宜，那投資效益自然很爛嚕
→ ceca: 買便宜一次抵過你房價翻漲20%以上
→ ceca: 你覺得現在的局面，漲20%要幾年？？
→ ceca: 所以這才是二十年屋的煩惱
→ ceca: 你沒要開餐廳，開修車廠，開麥當勞
→ ceca: 不用特別在乎土地是商還是住
→ ceca: 反正桃園也很難宇宙無敵難都更
推 ceca: 旁邊空地那麼多，建商想不開跟你整併我家不一樣嗎？
→ ceca: 大概只有大型地主自己用都更名義賺獎勵容積而已
→ jeromeshih: 不過C大指20建商智力提升，是經驗還是法規導致？
推 ceca: 台灣最老的一批大樓，大約是35~45年這一批
→ ceca: 那時候的建商大腦有洞，專蓋垃圾
→ ceca: 你看到那種會/恐怖，公設很爛的大樓，都是那時候蓋的
→ ceca: 反正就埋著頭亂蓋，因此格局，動向，採光，通風都很爛
推 gn01216674: 爛在哪 可以真實說明嗎
→ ceca: 外觀也設計很醜，也不顧慮使用者造成的雜亂問題
→ gn01216674: 可以請c哥講點具體的東西嗎
→ ceca: 啊就，採光通風都沒在思考
→ ceca: 然後公共區域設計也很糟糕，動線很爛
→ ceca: 一個走廊又塞一堆戶，而不作區隔
→ ceca: 然後你看鐵窗亂七八糟，衣服雜物很亂
→ ceca: 管理委員會，也沒管理經驗，也亂管
→ ceca: 所以老大樓玩多你就知道
→ ceca: 進去整個廊道黑黑髒髒，還有味道
→ ceca: 房子裡面可能一堆很老的裝潢，看起來比還原還舊
→ ceca: 這時候，當然你就可以對這種瘋狂殺價
→ ceca: 其實老大樓很多時候很嚇人，並不是他結構的問題
→ ceca: 公寓比較多結構的問題，鋼筋剝落，牆壁變形等
→ ceca: 老大樓大多嚇人都是，公共區域很暗髒舊臭
→ ceca: 屋子內裝潢很破老亂髒，
→ gn01216674: 講半天講不出什麼東西..........
→ ceca: 但其實你有在翻新老大樓就會知道
→ ceca: 你大多時候都是在翻視覺上的觀感
→ ceca: 而不是在補強結構
→ ceca: 阿靠背，你不想聽還問xd
→ ceca: 浪費生命跟外行人講話，真是ooxx
推 aae464u: 非市中心的工業區旁邊投報率比較高  why? 可以解惑一下嗎
推 ceca: 因為，資金會集中在市區，所以價格租金比會價格比較高
→ ceca: 主要是一般人對市區比較有信心，所以加價買造成
→ ceca: 但是實際居住需求，工業區其實很大，所以租金很難多低
→ ceca: 然後工業區有環境不好，汙染，沒百貨公司的問題
→ ceca: 所以一般人的資金更不會進入工業區
→ aae464u: 這樣講就了解  謝謝~~
→ ceca: 買家也會因此出價比較低
→ ceca: 嗯，簡單講就是心理層面影響，脫離本質需求的狀態
→ ceca: 然後老公寓好賣是因為
→ ceca: 工業區房子再多也不會很多，然後建商推案很保守
→ ceca: 因為環境的因素，甚至像林園，只推別墅
→ ceca: 所以如果這個工業區在成長
→ ceca: 那除了八百萬以上的別墅，以下基礎住宅被斷供給
→ ceca: 而工業區成長，所以實際居住人數增加
→ ceca: 外加，作業員怎樣都比高薪工程師多
→ ceca: 造成老屋基本款產品需求量很大又無法被滿足
→ ceca: 外加，投資客大多不愛這種地方，因為不夠理智
→ ceca: 因此，翻新漂漂亮亮的公寓市場極度缺乏
→ ceca: 你去做，整個市場都你說的算xd
推 ceca: 因此不怕賣不掉，除非你要賣天價嚇死人
推 jeromeshih: 不過，什麼情況算是市場過熱不建議投入，例如已經看到
→ jeromeshih: 許多翻修公寓算嗎？
推 curtis16: gn根本來亂的，講那麼清楚了還不懂，根本外行
推 redpapa: 推C大
推 ceca: 你看到工業區正在衰退就要跑啦
→ ceca: 現在最慘的是農漁業區
→ ceca: 農漁業區少子化和都市化和M型化
→ ceca: 所以土地漁船小的農漁夫和小孩不幹跑到都市去上班
→ ceca: 然後大農夫漁夫把小農夫漁夫的農地魚塭都買走
→ ceca: 因此鄉下將來會只剩下有錢人
→ ceca: 而這些大漁夫農夫，基本上不住小房子老房子
→ ceca: 他們會自己蓋豪華農舍
→ ceca: 因此農業區的老房子，老透天，都沒人要，像垃圾一樣
推 Azabulu: 推C大 真的有用腦在投資 分析脈絡很清楚
→ ceca: 其實主要是都有玩過，或我媽玩過
→ ceca: 林園公寓我玩過，我媽玩過農舍
→ ceca: 魚塭，版上有人家裡就是有魚塭的
→ ceca: 可以釣看看他要不要出來講
推 ceca: 至於工業區很多翻新，那典型就是高雄楠梓
→ ceca: 這種就等同一個次級的市區狀態
→ ceca: 也就是例如市區300的公寓，在楠梓變成200
→ ceca: 出租投報高一點
→ ceca: 其他方面大同小異
→ ceca: 也一堆投資客在翻新轉賣或是搞出租
→ ceca: 基礎上跟市區很相似，市區怎樣玩，這種地方就怎樣玩
推 rpg1510: 請問C大 原Po問2房不含車位 想穩定收租,但又期待賣出好價
→ rpg1510: 如果是套房不含車位就算了 但2房不含車位,以後會好賣嗎？
推 bdenken: 借桃園標題問c大新竹可以嗎？ XD
→ Fcstar1992: 新竹六家這邊繼中國醫之後還有遠百+台大醫 不知道該
→ Fcstar1992: 不該在蓋完前買
→ killerbbt: 賠錢賣就好賣啊，兩房出租沒含車新婚夫妻基本不考慮
推 ericekin: 推c大
推 gn01216674: 講不出個房子本體的好壞也一堆人信 動線差 也講不出好
→ gn01216674: 和壞到差異 還有人信 那祝大家好運囉
推 ceca: 你連基本的格局好壞都不會判定的話沒辦法跟你說話.XD
→ ceca: 以上東西適用於看屋超過100間,買賣超過3~5間的人看的.
→ ceca: 你回國小唸書八,研究所的討論不適合你.
推 suhhwanjen: 可能有人聽不懂人話 或看不懂文字
→ ceca: 兩房主要是要注意,建商推案量有沒有過大的問題.
→ ceca: 建商推案兩房除了之前好賣之外還有一個用意.
→ ceca: 就是他單坪價賣比較高.
→ ceca: 三房如果再22,兩房可以單坪衝到24.
→ ceca: 所以對建商來講,利潤比較高.
→ ceca: 所以如果三房銷售一年,兩房建商甚至願意接受銷售到一年半.
→ ceca: 也因此實際上建商推案,很可能兩房抓的推案極限會比較後面.
→ ceca: 而當推案極限抓比較後面,那兩房市場就會供給偏多.
→ ceca: 你反而會開始比較難賣.
→ ceca: 所以要注意,而這個推案極限和市場供需,要在地看比較準.
→ ceca: 因為他畢竟不是一個很大型的落差,在地投資客比較清楚.
→ ceca: 外地我們判定會比較粗糙.
→ ceca: 至於車位,以前兩房都不配車位,所以幾年前兩房有車位優勢.
→ ceca: 現在純兩房案太多,所以市場供給兩房車位量也是變大很多.
→ ceca: 但實際上,兩房對車位的需求性並沒有那麼高.
→ ceca: 一樣是注意市場供需問題.
→ ceca: 像高雄,兩房的車位已經處於非必要狀態.
→ ceca: 沒有車位對銷售並沒有甚麼負面影響.
推 OfficeGL: 桃園區綠線捷運週邊
推 lavender12: 推c大
推 ceca: 另外大型醫院效能步錯.
→ ceca: 不急可以等醫院.
→ ceca: 最近兩房卯起來蓋,並且都是量產.
→ ceca: 然後建商推案有兩年的施工時間.
→ ceca: 所以如果推案量過大,也是要一段時間才突然發酵.
→ ceca: 更不用說建商抓的兩房推案極限因為單坪價格高所以抓的比較
→ ceca: 後面.
→ ceca: 以上就會產生兩房案的隱憂.
→ ceca: 兩房興起的時候,我記得在板上討論了一堆.
→ ceca: 我也是差不多那時候進場兩房車位.
→ ceca: 那時候兩房車位還真的有糖吃.
→ ceca: 只是現在是一窩蜂效應問題.
→ ceca: 外加一堆兩房案都還在預售..
→ ceca: 所以實際就算市場飽和,後面成屋量還是會灌進來很多.
→ ceca: 所以兩房這邊要特別小心..
→ ceca: 除非你的兩房是很老的兩房,可以比較不受新屋供給量過大影響.
→ ceca: 不然要碰兩房請多觀察市場.
→ ceca: 長期持有,其實目前已經不太建議入手1x年以內的兩房.
→ ceca: 回歸傳統三房比較安全
→ ceca: 原因還是,建商蓋得太囂張了,一案子幾百戶幾百戶的灌.
→ ceca: 看過去的案子,一大堆都主打兩房案.
→ ceca: 跟之前中古屋,有一大票人瘋狂的改套房收租有87%像.
→ ceca: so..在買賣方面,很可能會陷入類似改套房產品過多的狀態.
→ ceca: 無論甚麼單身不婚小家庭區是怎樣變化.
→ ceca: 也跟不上建商上千戶這樣不斷的供給阿.
→ ceca: 反過來看,三房四房,現在單坪價比兩房低.
→ ceca: 但是因為透過土地成本的關係,這個落差遲早會被補平.
→ ceca: 也就是土地都被拿去蓋兩房,因為建商利潤高.
→ ceca: 你三房案單價不拉高,勢必土地搶不贏蓋兩房的.
→ ceca: 所以三房四房的單坪價,有機會被兩房給逼升.
→ ceca: 更不用說目前市場三房四房產品供給量變低很多.
推 dragontwo: 推ceca
→ ceca: 所以現在1x年以內的物件,三房四房可能會有淺在好處存在.
→ ceca: 當然以上不適用台北..XD
→ ceca: 台北小坪數是因為負擔壓力的問題.
→ ceca: 在非台北,兩房450好了,三房700.
→ ceca: 對一般家庭來講,你真的沙破頭硬要擠出錢來住三房.
→ ceca: 是擠得出來的.
→ ceca: 台北....1500和2300.
→ ceca: 你怎麼擠??....擠到虛脫也出不了水阿.
→ ceca: 所以台北是特別的,不可以類推.
推 rpg1510: C道友功德無量 祝其屢屢渡劫(房市買賣操作)，關關平安
推 rpg1510: C道友"元合五極山"(稅利法市操)用得出神入化！雷劫(政府
→ rpg1510: 打房) 完全不成威脅
推 b10485762000: c大中肯
推 niko0202: 推 C大～
推 juihua: 推
推 asuspc: 推C大
推 frank111: 桃園要等都更?你是不是誤會了什麼?
→ frank111: 台灣人接受都更的最最最基本要求就是不出錢
→ frank111: 都更一坪營建成本少說15萬，加上銷售和稅金，一坪快20萬
推 nikepuppy: 房子看多了自然就知道ceca講什麼叫做格局差公設差
→ nikepuppy: 說人家講不出所以然來，我反而覺得是不是本身看房經驗
→ nikepuppy: 不夠多。不然我怎麼就可以理解人家談的老大樓格局差
→ nikepuppy: 公設差是在講什麼
推 flowheart: 推c大佛心
推 frank111: 蓋一坪成本就20萬了，成本說不定都高過售價了
推 Nubybee: 這年頭真的是請教別人都不懂基本的謙虛XD 不管同不同意別
→ Nubybee: 人的答案，禮貌是很基本的
→ Nubybee: 還是我誤會了...他其實是想考ceca? XD
→ OuterLander: 盲信者真多啊
推 ceca: 我大學同學工程師不幹跑去建商上班.
→ ceca: 他老爸是另外一間建商的董事長..
→ ceca: 建築成本真實價格其實沒你帳面上看到那麼高..
→ ceca: 我同學就在桃園..XD
→ ceca: 但是帳面上當然要報高阿..XD
→ ceca: 目的很多的,呵呵~~
推 ouka: 推C大，看多自然懂C大說什麼
推 xhs: 推c大，樓大gn大真的才令人無言
推 ccid: gn什麼都講不出來
推 eipduolc: 建築成本真的沒有想得高
推 ganninian: 純推C大
推 sunsand: 推C大，房版良心
推 ptt948794520: 推C大 謝謝分享
推 oppech: gn真令人無言
→ REMEMBERYAU: 建商跟銀行借錢買地蓋房，再把成本算高點把錢洗去下
→ REMEMBERYAU: 游廠商，最後虧損倒掉變呆帳，等銀行呆帳過多爆了就
→ REMEMBERYAU: 再來一次金改，最後拿大家錢去還
噓 AirCondition: 噓gn，這種口氣一般人早就懶得理你了，你以為他是
→ AirCondition: 市長你是議員，給意見他媽有必要一定給你到非常具
→ AirCondition: 體甚至案例嗎？要案例不會自己去找？要打臉不會去
→ AirCondition: 找反例？伸手牌
推 Annis812: 推C大
推 marauder08: 推C大 某人擺明就不是來問問題 故意來亂的
→ sh58702e: 都沒加西卡群組讓你天天問
推 aahhaa: gn是來亂的哦?
推 ViktorGoogle: 高手開示不同凡響
→ aloness: 這種就群組裡套好招，故意出來公開點名問的…
→ aloness: 點名高雄人問外縣市還不帶敬語，還是找個邏輯正常一點的
→ aloness: 人來發問吧
→ aloness: gn大沒講都沒注意到這串文的漏洞一堆，包含少數推文的也
→ aloness: 是
推 eipduolc: 真假，還有這招
推 shyla: 感謝Ceca大精闢分享
推 ceca: 套招...XD.
→ ceca: 有人需要這種下三濫的手段哄抬自己嗎..XD
→ ceca: 哪個群組,請講來聽聽.
→ ceca: 最近應該都忙著打電動和看電影,沒啥在回群組.
→ ceca: 居然想不到還可以套招勒.
→ ceca: 有人跟社會脫離太大.
→ ceca: 被一堆人嘲笑和看不起,居然還不自省一下自己做甚麼蠢事.XD
推 xarch: 頂個C大!!