[心得] 地方小業務分享近日房屋買賣實務與趨勢

[smallpenguin (大直占士邦 真的是好棒棒)]

台北下午好
房版下午好

我是一名在台北市中山區大直賣房子的鄉民
資歷三年
在同一區域一段時間
連續收集三年的資料數據和經驗
雖然買賣雙方百百種
但覺得每年的風向都不太一樣
房市景氣似乎真的有的時侯
是偏買方市場
有時候卻又是偏賣方市場

自己的經驗
106
一年15張斡旋
出價皆低於實價登錄
平均為開價75折
四間順利買到
（個人認為是買方是市場）

107
一年12張斡旋
出價有兩張高於實價登錄
平均為開價79折
三間順利買到
（個人認為仍屬買方市場）

108
目前大約3張斡旋
出價有兩張高於實價登錄
平均為開價82折
一間順利買到
（個人認為已有點偏回賣方市場）

判斷標準：
大數據平均出價低於8折偏買方市場
大數據平均出價高於8折偏賣方市場

心得：
屋主讓利甜蜜點已過
新聞報導房市回溫讓屋主心態升高
大選干擾買賣雙方理性判斷
預計近期將會出現豪宅市場破盤價
帶動低總價買盤支撐
多多套套可趁機出清
空空有買房預算可趁機挑好房

附錄：
大直106、107成交數據參考
http://yyc0408.pixnet.net/album/set/16490262
低總價3000萬以下
中總價3000~5000萬
高總價5000~7000萬
豪宅級7000萬以上

大直106年各類層級順利議價心得
https://reurl.cc/boeRy

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補充...幾折幾折是『已成交的斡旋除以開價去推算』

發文目的並非帶風向
而是陳述地方房仲的實際經驗
真正能成交的買賣雙方
本來就是互利的行為
彼此用合適的價格來成交
不論議價廝殺得多難看
成交後都是握手言和

屋主您賣到想要的價錢資產變現
買方您買到喜歡的房子成家立業
認真付出的業務賺自己該賺的錢

和氣生財 皆大歡喜

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.124.113.4 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1560070381.A.EF4.html
※ 編輯: smallpenguin (59.124.113.4 臺灣), 06/09/2019 16:58:26
推 yesnogod: 只有你的，會有你個人特質的偏差，請問那些大仲介公司會
→ yesnogod: 統整全公司這項資料嗎？
推 espreso: 應該很有參考價值， 推一個
推 asdf555: Sway會反駁你
推 tipsofwarren: 賀張教授當副市長任內有成，低檔默默補貨，鄉民還在
→ tipsofwarren: 茫茫然。
推 oopFoo: 沒有出價，沒有成交怎麼會是賣方市場？下半年還是這樣，那
→ oopFoo: 就真的很不妙了。
推 dans: 台北市買盤跟死水一樣吧。新北火熱也只是因為江北太低價，
→ dans: 江北一旦漲價到正常區間，也是會慢下來的
推 yesnogod: 如果統計當月100張以上的斡旋單，看成交價是加價或減價
→ yesnogod: ，應該較準
→ HANAXALICE: 好慘
推 HarryHTC: 這是什麼樣的樣本數？ 不具備科學研究的成果......
推 mfcke: 不覺得欸 斡旋大量減少 那幾張代表有錢買的懶得等而已 我
→ mfcke: 反而是覺得又要開始衰退了 這兩年小坪低總 把市場又榨乾了
→ mfcke: 一輪 保守一下
推 asdlkjfgh: Push
噓 canyoncloud: 噓那些問別人樣本數的 原PO就已經說是他自己賣的了
→ canyoncloud: 難道你要叫人家寫篇PAPER出來分析? 你幹嘛不出錢請他
→ canyoncloud: 寫? 台灣奇景XD
推 nawy798546: 還會繼續跌 建議多觀望
→ nawy798546: 理由同上面m大 真心不建議預售屋啊...
推 josh0114: HTC大 人生好負面......
推 HarryHTC: 我超級樂觀！ 你是不是有什麼誤會
推 amordelcor: HTC說的沒有錯呀 要說負面.....
→ HarryHTC: 被我電的人 心情才會負面
→ Amewakahiko: 記得原po主要賣豪宅 單不多正常
→ Amewakahiko: 只是看新聞做房地產是怎樣
推 jo0903: 推分享
推 EX37: 感謝分享，繼續等
推 e33195: 1推手邊資料整理分享
→ chenpeishin: 斡旋單會越來越少，這也是趨勢
→ alau: 推分享 但幾十筆資料不能稱大數據
→ zaxs12333: 我知道有台北市店面開價1億2 最後 5000多 快6000 成交
→ zaxs12333: 所以你說幾折有多少參考價值
→ zaxs12333: 我想房仲的開價6、7折 開始出 基本上已經算常識
→ zaxs12333: 現在肯定還是買方市場別傻了
→ zaxs12333: 你信不信 預售屋 蓋好之後 更便宜?? 現在
推 amordelcor: 台北市店面在哪？
推 chenpeishin: 開價七折? 我兩次斡旋都是八折下，還被房仲說買不到
→ chenpeishin: 抬價房仲遇多了  我也下訂新建案了
→ zaxs12333: 房仲這個職位 他不會在乎買不買的到
→ zaxs12333: 屋主覺得有這個價值 自然他就無法砍
推 amordelcor: 新建案不錯呀 至少不用再花錢在基礎工程
→ zaxs12333: 靠抽趴在生活的 不就是賣方價砍低 買方價抬高
→ zaxs12333: 台北市 好一點的蛋白 跟 蛋黃 新房 如果室內30平
→ zaxs12333: 大概權狀都要42 43平 加上一個車位 現在大概都要3300
→ zaxs12333: 左右
推 silverness: 推分享
→ zaxs12333: 房仲就是 賣方 嫌一點條件 買方 吹一點條件 再去橋
→ zaxs12333: 人家屋主要實拿多少 早就跟房仲講好了 不可能成交
→ zaxs12333: 多數不會再放心力在你身上。銷售業現實，很正常
推 amordelcor: 3300的蛋黃大概是30年的房子 ：）
→ zaxs12333: 一般台北市 低總價 應該都是指1500左右的房子吧
→ zaxs12333: 3000低總XXD
→ zaxs12333: 我印象中 有統計台北市流動數 最高的房子也是1000左右
推 amordelcor: 3000以下是低總價沒錯啦 蛋黃公寓就是那個$
→ zaxs12333: 樓上你自己去看看吧 不錯的新房 我看實價
→ zaxs12333: 公寓 2、3樓  3000萬 誰買? 笑死
→ zaxs12333: 大概66~7X 現在的就有人成交 70*42平 + 車位=3000多萬
→ zaxs12333: 公寓你能賣到55就已經算很威了
→ chenpeishin: 最奇8的是屋主成交價也查得到  房仲還要拼命吹
推 Nubybee: 台北市蛋黃公寓　隨便都破2000  單價落在70-85之間
→ chenpeishin: 跟我說屋主實賺多少而已....不就好委屈
→ chenpeishin: 公寓2000多.....誰買單？
→ Nubybee: 數字都查的到　公開的　問問那些買單的人阿XD
→ Nubybee: 例如大安森林公園周邊就是這個行情
→ Nubybee: 除非這個地點不算蛋黃..
推 Refauth: 台北市蛋白區早就破2000了
→ Refauth: 3000以下是低總價沒錯啊！台北市蛋白區也是這個價格區間
→ Refauth: 我認為台北市的房價只漲不跌的五十年趨勢非常明顯啊！
推 fenway18: 推分享
→ Refauth: 考慮到七年級這批嬰兒潮購屋需求與年齡相符，絕對要漲的
→ Refauth: 我個人估計台北市房價如果要跌，至少要五十年以後的事情
推 e33195: 屋主成本跟賣多少有關??，覺得值多少就開多少買，又沒有
→ e33195: 時光機能回去幾年前跟他買，討論成本這種落後資訊要幹嘛
→ smallpenguin: 那個幾折幾折的是用成功買到的斡旋去算的
推 Celtic8879: 可是108年已經6月中了 才收3斡旋1成交 這樣是價漲量縮
→ smallpenguin: 我不是專業的數據分析研究員，我是仲介..
→ smallpenguin: 雖然我數學系資工所畢業 要很認真研究也是可以..
推 dragontwo: 吹毛求疵、雞蛋裏挑骨頭是他們的專長
→ dragontwo: 謝謝分享
推 jeross: 南部有誰開價7~8折買到？40年舊透天開1380出1000仲仲都不
→ jeross: 會收，到底買到的人是誰
→ dans: 有不少短期移轉的賠本買，怎麼樣都無法說是賣方市場吧
→ dans: 用斡旋來作統計有一定的意義，但也有觀測盲區
推 mmay: 實際經驗分享就是推
※ 編輯: smallpenguin (59.124.113.4 臺灣), 06/09/2019 20:39:28
推 blove: 可以分享一下總價嗎？
→ smallpenguin: 總價文章內有
→ smallpenguin: 之前被記者抄 被國稅局查 有點不敢在這邊公布總價了
推 hfish1126: 很好奇 上億的豪宅仲介費也 是1% 2%這樣收嗎
推 AGODC: 目前看起來周旋單跟成交量都穩定下降，這樣是賣方市場?你也
→ AGODC: 許再統計一下賣多久成交也許更好
推 matsui55: 近兩年成交/開價「折數」變高(0.75-->0.8+)
→ matsui55: 會不會是屋主經過兩年沉澱開價下修所致??實際成交單價
→ matsui55: 單價是否真的緩漲了呢?非常好奇!
推 qscNERO: 推分享
噓 gn01216674: 房仲滾
推 Magiter: 推心得 不過你是會收單的仲介 市場很多仲介乾脆不收單
→ Magiter: 反正倒閉潮過的差不多了 現在仲介轉型 比買方還會撐
推 ntutbj: 為啥台中都9幾折啊？
→ opaz: 感謝分享 有些魯空不知道在崩潰啥 好像買不起是房仲害的一樣
→ chenpeishin: 南部一堆中古大樓8折之下成交的啊, 透天難說
→ nctufish: 開價幾折跟棒球得點圈打擊率一樣，是沒有意義的數據
推 dans: 幸好我都看壘上有人打擊率
→ smallpenguin: 其實成交跟打棒球很像
→ smallpenguin: 一壘是帶看 二壘收斡旋 三壘見面談 回本壘成交
→ jjjerry: 還是空，樣本數來看
推 sunsand: 台北市的公寓其實超好賣，50年都不是問題，出租、等都更
→ sunsand: 。稅也便宜。反而10-30年的新大樓要小心挑。
推 rebica: 很空洞
推 B9207036: 下斡旋多才是賣方市場吧~屋主還可以價錢不到不用來談。
→ B9207036: 。。。都沒什麼人下斡旋了，屋主還能選擇嗎？
→ fatz: 買方都縮手了，還賣方市場咧