[閒聊] 租房與買房的成本

[dati (水腦)]

版上定時就要吵一下租不如買、買不如租、投報率之類的

純分享我的案例，以數字來跟大家討論

前提: 買一間2000萬(含裝潢整理好可住)的房子或是一個月以三萬承租他，是你會怎麼選

租和買水電管理費都是一樣在付，忽略不計。

租的負擔：租金、搬家費用以及其他消耗，後面兩項最後在算

買的負擔：稅、貸款利息、房子折舊、房價波動，最後兩項最後在算

買屋正常的狀況就是400萬頭款，1600貸款(本息攤還)，房貸1.58每期還78K(77798)20年

那以相同狀況就是租屋者有一筆400萬定存20年，每個月支出30K房租48K定存，一樣20年

買屋者在20年後繳完所有款項，可以得到一棟2000萬的房子(先不算折舊)

租屋者20年後沒房子但可以有488萬(400萬1%複利20年)+1280萬(每年48K*12存20年利率1%)

再把買屋者付的稅加利息，一年抓2萬(20年1%利率)，買屋者支出44萬算租屋者存的

一樣居住20年，買屋者得到一棟2000萬房子，租屋者剩下1700萬現金

30年的狀況下，買屋者得下一棟2000萬的房子，租屋者剩下1600萬現金(每月存26K不是48K)

但若不是放在定存而是每年穩定有五趴獲利的狀況下

居住20年，買屋者得到一棟2000萬房子(貸款一樣1.58)，租屋者約剩下3000多萬

30年，買屋一棟2000萬房子，租屋者已經將近4千萬存款

按照這個基底再把折舊算上去，其實自住買不如租還是租不如買應該結論很簡單，

當然如果房價翻漲不但抵銷了折舊還翻數倍，這個不就是台灣房市多頭的寫照嗎

怎麼會投資都追不上房子的成長


結論: 不會投資就乖乖買房XDDD(誤~~不要太認真，買房要考慮得太多了)


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 211.22.74.12 (臺灣)
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※ 編輯: dati (211.22.74.12 臺灣), 08/08/2019 16:58:34
推 iceyu: 少子化嘍~~~
→ wasikulapica: 你當房子不會折舊嗎
→ wasikulapica: 當房價不會漲，有足夠現金的人才不會笨到買房
你有發現當房價砍半的狀況，買的還是比租的有價值嗎XDDD
→ wasikulapica: 會買的都是貸8成的居多
我是用貸八成來算喔~~~~ 你沒看內文齁

※ 編輯: dati (211.22.74.12 臺灣), 08/08/2019 17:11:02
推 grotwpig645: 總額2000萬以上請用租的
→ wasikulapica: 因爲你只用頭款低利去算
→ wasikulapica: 當你有5000萬的現金，你就不會去買房了
→ wasikulapica: 會買房的人大部份都是現金不夠想利用貸款的
→ wasikulapica: 沒有考慮到20年的彈性跟不確定性
推 dkl1027: 你有5000萬大概就想住上億的房子
→ HarryHTC: 這種問題無解啦!
推 ericeuro: 你算錯了吧……
→ wasikulapica: 錯，有5000萬只要極保守理財，每個月可以爽租十幾萬
→ wasikulapica: 的房，不會笨到去買房
推 ceca: 我會買6間300萬的房子,去出租一間租1萬.
→ wasikulapica: 這種問題就是房價漲的時候才有人買碟的時候不會有人
→ wasikulapica: 買
→ ceca: 然後拿六萬中的三萬來租這間2000萬的房子.
→ ceca: 再拿3萬去做槓桿貸款600萬出來再買兩間.
→ ceca: 然後結束這一回合.
→ ericeuro: 每月租房存48k. 20年後怎麼會只有128萬...
推 gn01705529: 4.8*12*20就1152萬了 誰跟你128
真的算錯  少一個0.....1280萬

在此道歉@@ 都少值一個零

被噓剛好XDDDD
※ 編輯: dati (211.22.74.12 臺灣), 08/08/2019 17:29:53
推 ericekin: 租金漲到你想買房！科
→ piggyh: 租屋是一年48K？不是一個月嗎？
推 luke2007: 原po數學真的不太好...
不好還愛po文XDDD  沒噓我在此感謝諸位大度
推 ericeuro: 若用複利1%算。租屋每月存48k+每年省下的預設的稅金20k
→ ericeuro: . 20年會有約1800萬
推 dkl1027: 結果老婆說不買房不嫁給你 你算再多都白算
→ ericeuro: 但很多人支持買房的原因在於通膨
※ 編輯: dati (211.22.74.12 臺灣), 08/08/2019 17:32:01
→ ericeuro: 我算1800萬包含頭期款定存
推 dkl1027: 租屋派對折舊算的斤斤計較 然後無視通膨
推 luke2007: 價值2000萬 30年老屋 vs 4000萬存款
推 luke2007: 小弟在作實驗每年投入16000鎂在VTI VEU BND,25年期
→ luke2007: 25年後再來看結果
推 ericeuro: 哪來4000萬...前提是每年穩定獲利5%
→ ericeuro: 樓上真有錢
→ luke2007: 不用每年穩定獲利..長期平均有5%就好
推 ceca: 其實不如開槓桿買公寓出租..XD
→ ceca: 帳面上3~4%,槓桿後現今投報6~10%.
→ ceca: 穩定獲利,並且還可以調漲房租.
→ ceca: 並且還不繳稅..呵呵
→ ceca: 還可以賺增值...
→ ceca: 股票之後滾入所的稅金很重耶.
→ ceca: 並且上市公司平均壽命20年
→ ceca: 所以不能無腦放養,必須隨時注意公司情況.
→ ceca: 不然大盤上兩萬點,你的公司下市,剛好哭哭
推 luke2007: 所以才選ETF
→ zombi: 這種算個5-10年也許可行，但算到30年覺得有點沒意義了
→ dati: 我決定跟樓上看起每個月投入1600新台幣在0056.....
推 dragontwo: 為什麼是30年老屋?應該是40+30=70年公寓
推 grotwpig645: 每月1600能做什麼....
→ dragontwo: 然後地震倒了，變拆二代，雙手戴兩顆勞
→ ab111122: https://reurl.cc/n7yZl
推 LuciusMalfoy: 重點是租房通常很難住得爽 傢具裝潢衛浴寵物 都無法
→ LuciusMalfoy: 照自己心意 台灣又很多機車房東
→ pennyfox: 有5000萬還是會買房阿..又不衝突..
→ LuciusMalfoy: 有的房東想收回就收回 或沒事找你來聊天 都很麻煩
推 amordelcor: 這種事 一個人才有辦法試個20-30年
→ LuciusMalfoy: 台灣房價很不合理啊 但自己的房住起來爽度差很多
→ wasikulapica: 租房住不爽是因為大部份的人集中在特定房租區間，你
→ wasikulapica: 把預算拉到每個月15萬租房，變房東聽你的
推 amordelcor: 每個月15萬又不買房的人 真的是值得學習 XD
→ amordelcor:             租房
→ wasikulapica: 當你現金夠多，你也會只租不賣，永遠住新房，這樣
→ wasikulapica: 的市場大有人在
推 amordelcor: 大有人在？ 現金夠多的是可以一直買新房 不是一直租新
→ amordelcor: 房啦 ^_～
→ amordelcor: 沒辦法一直買新房？ 那就是不夠多 乖乖租就好 畢竟cp
→ amordelcor: 值比較高 柯柯
→ wasikulapica: 房價看漲當然會買，房價看跌時，誰會買
推 amordelcor: 要看跌多少呀 不然中南部大部分新房一定會折舊的 還
→ amordelcor: 不是有人買
→ evaal: 只能租30000的，只賣2000萬？
是的，47.1坪+一車位 汐科站
推 newstyle: 一般人會把租屋省下的錢拿去吃喝玩樂，不會用來理財投資
→ alanbread: 我就覺得很奇怪，房子買了就一定要住滿20年還完房貸？
我這只是拉出買房的最下限，如果考慮換賣房搬家、仲介買房方的財產不是更縮水?
推 RaiGend0519: 沒考慮房價漲跌，通膨，理財型房貸，換屋...etc
→ RaiGend0519: 買房住個五年還是可以賣掉買新的呀
是的 還很多變因，房屋漲跌、通膨我算多算少都會被唸XDD 但可以按照這個基底去加減

就可以知道說房價要跌多少才會比死定存虧，或是房價要漲多少才會大於5%獲利理財

換屋這個議題考慮到滿足居住20年或30年的條件，難道會比一間房住30年還剩更多嗎?

推 handsomecat3: 房價漲跌跟通膨是重點啊，現今台灣走向一個過去從來
→ handsomecat3: 未曾有過的人口結構變化，所以房價漲跌與通膨指數都
→ handsomecat3: 不能再以過去的經驗來觀察與推估之。
推 a06030501: ...為什麼2000萬的房子只能租3萬
我不就說以我自己為例嗎XDDDD  我現在就租著一間買要兩千萬出頭 租要30K/月阿
推 ceca: 高雄一千萬的可以租三萬上下2000
推 dragontwo: 奇怪，我的內湖1300也快可以3萬了
的確，我朋友在高雄用三萬跟房東租著1000萬的房子
→ galaraga911: 1.2000萬的新房子不會只租你3萬，除非是你親戚。2.
→ galaraga911: 請問30年的通貨膨脹呢？被吃掉了嗎
30年的通貨膨脹 和 30年的房屋折舊怎麼算呢.....請大大分享  感謝
我很粗糙的提出個感覺，通膨和折舊就請大家在兩邊做加減
推 whshenvoy: 請問ceca大建議買幾年內的公寓比較好？
推 ceca: 公寓只挑價格不挑屋齡.
→ ceca: 公寓屋齡基本上沒有價差之外.
→ ceca: 市中心公寓,越老越容易倒,越容易因為地震而發一筆橫財..XD
→ ceca: 你太年輕的公寓,要等他倒掉都更,要多等20年耶.
→ ceca: 反正...你又不住那邊.
※ 編輯: dati (111.250.8.13 臺灣), 08/08/2019 22:33:07
推 whshenvoy: 感謝ceca大，請問操作是300萬的老屋來盡量貸到八成以上
→ whshenvoy: 嗎
→ crazyM: 人本質上無法預測未來
→ crazyM: 都評估參考而已
推 aowen: 我也是開槓桿買房 房貸買股票 股票再質押
推 seelove: 扯到彈性，就要順便談人生30年的安定感/居住品質囉
→ fire2003: 現金會因通膨貶值，土地價值會上升
噓 a12618: 前面存48後面存26？
→ dati: 樓上，20年買屋一個月78k，30年56k…租屋都是30k
→ aloness: 2000萬拿去買中鋼股票，就算買到最貴的 25元也有800張，
→ aloness: 一年就是80萬收入…到底在忙什麼？
→ aloness: 講股票倒的就跟買海砂屋一樣，會買海砂屋嗎？  0050前10
→ aloness: 名隨便買都是領股利就飽了
推 becolll: 5%的固定報酬你找給我看..
→ aloness: 富邦金今年難得跌到40初這種短期低點，穩定5%獲利，還買
→ aloness: 什麼老公寓
→ aloness: 資金進房地產如不是目標保值，就至少要朝向 20%以上的獲
→ aloness: 利邁進，不然怎不買金融股就好？
→ wasikulapica: 樓上正解
→ rockhart: 租新房最划算，租金沒貴多少，但至少住起來爽
推 usan: 實際上是，你肯定30年後有人用4000萬買你的房？