Re: [閒聊] 建築成本怎麼算

[ICHBINMANN (偶像路線!!)]

※ 引述《suwy (Hank)》之銘言：
: 有查過建築成本的朋友，大概都在網路上看過一些建築價格表，
: 像是保險同業公會出的、或是各縣市政府出的，
: 但這些價格表往往與市場行情不符，很難應用，
: 最大的原因就是「這些價格表沒有反映當地房價」。
: 一般都知道房價越貴的地區，建材用的越好，
: 如此才能支撐起高單價，
: 例如整棟崗石、加厚樓板、複層牆面、精裝修的梯廳、高級設備等......
: 因此房價與建築成本是有高度正相關的，
: 舉例來說，
: 一棟房價50萬的16層RC大樓，每坪成本約14.5萬
: 一棟房價80萬的16層RC大樓，每坪成本約17.4萬
: 這樣的趨勢我把它寫進一個網頁裡，輸入任何房價都能找出合理成本價：
: https://bit.ly/2PlDWBj
: 但還有個問題就是，這個網頁估算到底準不準？
: 這個答案可從既有都更案例中找到，
: 以下是抓取雙北50個都更案之建築成本：
: https://imgur.com/89GFZJj.jpg
: 這些數字都是經過政府審核，而且實際拿來興建，可信度應該相對較高，
: 進一步分析，若將上述案例分為「高房價組」與「低房價組」，
: 高房價組(均價約80萬)之平均建築成本18.31萬
: 低房價組(均價約50萬)之平均建築成本15.33萬
: 從結果來看，能大致符合網頁的估算。(更詳細的估算隨樓高、結構等變動)
: 當一般民眾能逐漸了解建築成本時，
: 就不容易被建商隨意喊價，
: 無論在購屋、或是重建時都能幫助判斷。

  大家都很愛猜成本，但建商的營建成本不等於消費者可以拿到的成本

  就像好市多同樣商品進貨成本一定比小商店便宜一樣

  你去算建商的營建成本沒有太大意義，因為重點是要成交，他不賣你也沒轍

  就像很多網友說都更的事一樣，為啥都更很難

  因為住戶覺得他的土地很值錢啊，所以要換多一點使用坪數

  怎麼不叫住戶用他購買時的土地價格來算？在商言商，這真的沒啥好抱怨的

  事實上房屋最大變數的成本是土地，營建成本用好的材料跟普通材料

  一坪差三五萬質感就會差很多了，建築成本真的不是這麼貴

  但上網查的那個建築成本，未必等於實際的營建成本

  一般透天可以承攬的資格比較寬，但大樓都需要甲級營造廠

  不過不是所有營造廠都是真正的承攬大樓營建工程

  很多時候只是跟開發商用類似借牌的方式，契約是記載就是包工不包料

  但事實上，除了料是開發商叫的以外，連工班都是開發商的人

  只是藉由甲級營造廠的名義過手付錢給包商而已

  真正的成本一般消費者很難算得準，就算查政府資料也都會跟實際有很大落差

  就算蓋大樓，地下室到一二層的，跟挖到三四層的，費用也是相差很多

  簡單來說，大家都以為自己算得出建商的成本，算上大概四十趴的管理費用

  就要建商用這個價格賣你，這真的想太多，他累積的工程資源哪可能無任何價值

  現在透天建案一坪大概十萬，可以有基本的配備，包含建築師的費用但沒裝潢

  你用建商發包的相同金額去找人來幫你蓋看看，很難找到人願意做

  你真的找到人願意做，產生糾紛的機率很高

  因為常常是走投無路的承包商才會願意用這種價格，財務狀況要不是有問題

  不然就是蓋到一半跟你說哪裡不行哪裡要改，所以要加錢

  因為你就只做這一次，也沒配合經驗，

  一般正常承商根本不知道客戶是佛是鬼，不可能用建商的價格

  一般人自建，相同材料品質，比建商多三成的價格都不算誇張

  自建成本要低，就真的你自己的朋友是營造廠或是大建商（關係要真的好的）

  你才有可能跟他拿到一樣的價格，但你自己去蓋的時候就會發現

  沒有想像的那麼便宜，而且很麻煩

  然後你也會發現，蓋房子最重要的是你土地要買得便宜

  一般人真的很難有這種門路，也沒這種勇氣

  所以我們買土地都要不是被宰，就是猶豫一下就錯過了

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.237.17.179 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1572325000.A.F17.html
推 a386036: 現在營造費真的不低
→ a386036: 100坪以下，巷弄基地超容易破20
推 ryan0202: 內文完全正解!! 一樓大大講的也沒錯 小基地很容易破20
推 asolitary: 內文真的正解! 一般人真的很難算出成本!
→ asolitary: 喊價多少要賣,買方買就對了,不要偏離平均價太多就好了
我也不是這個意思啦，只是賺錢是人家的本事，他沒必要把可以賺的利潤不賺，賣低給你
賺，就好好評估你認為的價值，能接受就買，不能接受就別買，時間會給你答案
※ 編輯: ICHBINMANN (42.77.225.69 臺灣), 10/29/2019 13:44:50
※ 編輯: ICHBINMANN (42.77.225.69 臺灣), 10/29/2019 13:45:30
推 szuning13: 好文
推 CappuCat: 當大家在亂估成本喊要買的時候 建商可以選擇別人
推 ghostdx: 因為銷售時總愛喊自己用的建材多好多好 所以要賣多貴多貴
→ ghostdx:  只好了解建材的相對價值來判斷是不是被唬爛
→ aloness: 建材主要成本就鋼筋水泥而已，是能好到哪…
→ aloness: 能夠呈現出價值的不是材質本身，而是品管監造
→ aloness: 冠軍磚也不過就是國產品牌，為何賣的比其他二線的貴？品
→ aloness: 質穩定
推 piliwu: 建材拿不只差三成吧，有工廠跟我說他拿磁磚不用一半
→ piliwu: 水泥我看都一樣但統包說價格也是差不少
推 ghjkl5566: 監造真的很重要也很耗工
→ aloness: 應該這樣講，以木地板來說，最便宜的塑膠木紋貼跟最貴的
→ aloness: 木紋磚，連工帶料成本大約差10倍
→ aloness: 但是對整體建造成本，根本微乎其微，搞不好少租20天的吊
→ aloness: 車，就可以把差價給抵銷掉
→ aloness: 另外相同材料有不同價格，最可能是評級的關係
→ aloness: 同樣是中鋼生產的鋼材為例，2年內跟2年以上的價錢至少要
→ aloness: 打8折，因為原材料會劣化，放越久價錢越差