Re: [心得] 未來房價的隱憂

[flowheart (生氣就輸了)]

※ 引述《fantasy14 (我可以看見嗎)》之銘言：
: 我只是最近有考慮說買房
: 但是想到買房後
: 會有這麼多的隱憂
: 就買不下去了
: 我來這裡 也沒有人能說服我
: 呵呵
: 因為買房限制你們的想像力
: 不過‥窮人  不會投資的人
: 也只能夠把所有的身家砸在房產上吧
: 貸款買房也是一種投資
: 投資就是有賺有賠的
: 而買房卻是把所有的身家
: 一生的努力跟心血賭在這上面
: 把所有的雞蛋放在一個籃子上
: 別以為買房是穩賺不賠的
: 以前的確是穩賺的 但以後呢？
看你犯了和自己一樣的錯誤，分享一些心得
房板多的是資產大戶，也不乏投資高手，建議你還是謙卑一點

一個純金融投資的腦袋，去理解房子有幾個誤區：

1. 買房大多數是槓桿操作，也就是借貸額外的資金
現在利率低於2%，其他金融商品要怎樣借出那麼便宜的錢來操作？
假設你的投資是穩定獲利，那麼便宜的錢你借不借？單就投資腦來說應該會想借吧
另外，哪天你房貸繳清，或者繳一半增貸，手頭又多出便宜借到的錢可用

2. 房租是負的現金流，也就是穩定持續流出
講一個極端的例子，假設你每月房貸，恰好等於你現在的房租
一邊是房貸繳完，就終止負現金流；而另一邊是永遠的負現金流不會停止

當然買房多了「頭期款」這東西，付出去就少了這部分資金的投資收入
最終還是要看你買房的房貸，和租金的差距到底有多大，只是差距會比你想像的還小
我以前是用房屋的總價，去計算投資收入損失，但實際上應該只能用頭期款的部分

3. 房價或許會修正，但租金持續看漲
你現在住的租金是這樣，10年後20年後，也許就增加了
租金基本上不會和通膨脫節太多，也就是說你的負現金流也是跟著通膨在成長的

買房前我偶爾會擔心香港人大舉移民、開放大陸買房、台商回流…等等
買房之後就沒差了，負現金流已經有上限，房價是否買貴也不重要，因為能負擔就好

4. 租房和買房的品質無法相比
台灣租房子，都是要看房東臉色的，就算錢滾錢初期不買房，退休前也一定會買房
擁有自己房子，可以照自己意思用好的家具、整修房屋，這些是租房辦不到的
房子不完全是個投資商品，它還有很實際的生活需求

5. 結語
投資很厲害，你追得上物價房價漲幅，你覺得現在生活品質很好，可以不買房
如果你不想再看房東臉色，不想再用房東施捨的爛家具，你遲早會買房的

個人對於未來台灣房價的看法，也是以都市為中心，同心圓式的擴散
鄉下肯定很便宜，但人還是群居的動物，財力夠都會想擠市區附近
如果你覺得退休後應該隱居鄉下，那真的不建議買房，到時候屋主會求你買；
但你覺得退休後，應該走路吃早午餐、搭捷運逛街、坐高鐵走透透，你等不到崩的

講個很金融操作的例子，你覺得強勢股會拉回很多等你上車嗎？
房屋好的區域大家搶，在等的人不會只有你一個

註：以上不代表買房建議，買了被套牢別怪我 XD

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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1574566398.A.0A9.html
推 Aswind: 寫得很好啊 很符合現實
→ Aswind: 投資有成的人最後還是會買房 畢竟也是資產配置的一項
→ Aso: 過去的經驗不一定等同未來 但有需要還是買 不要在意漲跌就好
→ cofepupu: 買了竹南被套 只能怪當初叫他買的人不是嗎？
推 birdpon: 很讚也很深入的看法。簡單說房子不能單純用房子的觀點來
→ birdpon: 分析。
推 dragontwo: thumbs up
推 mi91002: 讚同這篇，寫的很好
推 zerobx: 推
推 rig2121: 其實買房還有一個目的是節稅xd，如果沒辦法像一些大戶一
→ rig2121: 樣用公司節稅，唯一能用的只有房貸利息+保單，賣房有虧損
→ rig2121: 有能用財損報稅，小市民能節稅的方法太少了，最後一個方
→ rig2121: 法就是多生一點了qq
推 rig2121: 另外不太懂f大所說年收250難道沒有繳稅問題嗎，每年至少2
→ rig2121: 0%很痛的…
推 gototheptt: 真的 要跌了
推 Unsullied: 買竹南被套是另一個故事 跟自住沒什麼關係
→ Unsullied: 這邊談的是買房 不是買帥過頭的信仰
→ Unsullied: 這篇觀點正確 好地方人人要 等不到你要的價格就有人接
推 punkdog:
推 Unsullied: 資本社會要什麼得自己爭取 再怎麼吵著要吃糖是沒用的
推 kusomanfcu: 150萬是資本利得 他錢不會多到愁稅
推 s26492755: 自己賺不好嗎......
推 nicejeffery: 推投資有成的人最後賺的錢還是拿去買房,反而很多算
→ nicejeffery: 來算去認為買股好賺的人卻鼓吹租房是不是怪怪的
推 askachage: 看起來是老鳥給菜鳥的一篇文
推 foxher: 推這篇，中肯