[閒聊] 租金和房貸差不多,要不要買套房

[iwantmore (less)]

原po女27歲,月薪49k

最近因為工作緣故不能住家裡

看租房看到懷疑人生T_T

赫然發現套房的月租金9000

位置在淡水輕軌附近

但現在屋齡近20年




換算下來,貸款乘數65%,分20年

一個月繳不到10k



租金和房貸繳的差不多的情況下

屋齡現在近20年有電梯與管理員

大家會考慮買套房嗎?




我爬文很多人說買套房會被套住

但是房價租金比換算下來,讓我很心動

但是有些疑慮的點



1. 房價是否上漲?


買套房是投資性產品

不確定之後房價如何? 轉賣是否困難


2. 租人是否容易?


鄰近輕軌是個優勢,但不在捷運線上,交通便利是房客考量的點


3. 轉售容易與否?

該社區為近20年的電梯大樓,其他大多為20坪以上的3房或4房物件,

套房在社區內算是稀少產品,會因為這個緣故難以轉售嗎?




麻煩版有給點對套房的想法^^



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.228.39.136 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1575149713.A.29C.html
※ 編輯: iwantmore (36.228.39.136 臺灣), 12/01/2019 06:06:04
推 redmi2: 划不划算跟生涯規劃有關 等下會有個姓T的 會說找醫生做小
→ redmi2: 三最划算XD
專業鄉民XD

推 deltaz: 輕軌沿線基本上太多老房子出租，交通對於通勤的人也不方
→ deltaz: 便，買了就是當包租公繼續租，轉賣要賺錢很困難，除非你
→ deltaz: 跟ceca大一樣，有能力買鬼屋來整修
→ deltaz: 套房這種產品，只有在房價超高的區域，才會容易轉手，在
→ deltaz: 高雄很難。當然，如果你有辦法買到遠低於市價的套房，還
→ deltaz: 是有可能賺錢的。最後是經濟若沒很好，做重大決定得多想
→ deltaz: 想，可以多聽聽ceca大的建議
推 deltaz: 有些沒建設性的話不用聽太多，人生不如意想來這邊散發負
→ deltaz: 能量拖其他人下水的很多，當作沒聽到就是了。路上有瘋子
→ deltaz: 想要跟你討論你要不要買房子你會去認真聽嗎？不會，那在
→ deltaz: 網路上何必聽，祝你找到正確的答案                        12/01 06:57
不知道D大對淡水有研究嗎
抱歉我文章沒說清楚是淡水輕軌

推 s26492755: 是一月繳不到一萬吧
沒錯！一個月不到一萬房貸

推 deltaz: 補充一點，這金額在高雄大多會考慮買老公寓，出租自住都
→ deltaz: 會比套房好很多，而且不會有小坪數老大樓管理爛掉的問題

推 s26492755: 高雄不熟  但在台北有些社區的套房好租好轉手   我就會
→ s26492755: 自己買來投資
是新北市～


推 mepe1018: 頭期款～房貸～每月管理費......先算算
頭期款約90w
管理費每月700
貸款金額每月9000多

推 sinedu: 聽護理師朋友說滿多人買套房的 負擔不重 前提是你覺得以
→ sinedu: 後不轉手也沒關係時候                                    12/01 07:35
如果之後不住的話
租出去的金額也跟繳房貸金額一樣
所以不轉手也可以

推 dragontwo: 都一樣了，就買吧
這就是我想買的原因啊啊啊

推 chmartiny: 20+20年，不近捷運，還有什麼上誘因？
離捷運站走路12分鐘
淡水輕軌3分鐘

推 F93935: 純套房大樓單層戶數太多是一個問題
大樓套房數很少，幾乎都三房以上

→ ZhouGongJin: 套房不好貸，在高自備款的狀況下，不論長期或短期會
→ ZhouGongJin: 有比套房更好的物件。而且你的點是在高雄。
抱歉文章沒講清楚～地點在淡水><

推 superich: 買個2房貸30年，分不分租都可
這也是考慮之一～兩房比較好轉手

推 rickylin: 主要看社區管理、管理好的話套房還可以
推 rickylin: 我自己住在鳥松社區，看不少住戶都同時好幾間套房做出
→ rickylin: 租
→ rickylin: 即使20年屋齡脫手也不難 但要靠房價上漲是比較難
謝謝分享
原來社區管理也要考慮～

→ apple123773: 基本上不推套房 不好貸是大問題
我在上市公司工作，不知道這樣會好貸一點嗎><

推 topaaron12: 之後應該是打平賣出，就買吧
沒錯！打平的話我也不用幫房東繳房貸
但稅金需要考慮進去～

推 Bajuef: 如果你是在新灣區這邊，買下去不用怕！
在淡水唷

→ Michal1204: 屋＜齡＞才對
謝謝～

推 heatsink: 套房沒什麼用，建議至少要買兩房，大概差不到百萬
淡水差很多嗚嗚

推 ipipwrong: 套房買的地點很重要,近捷運或車站是不用說的,以你的狀
→ ipipwrong: 態當然可買,先求有再求好!有自己的房怎樣都比租房子強~
沒錯！我是這麼想～
先買個負擔不大的房
等能力夠之後再換好一點的

推 kusomanfcu: 一樓是說 你奶大就等人買給你
推 cobrabaton: 套房能貸65%？
我看資料新北套房平均核貸成數66.89%

推 kusomanfcu: 只要你是那種文組系花等級就不用怕
→ kusomanfcu: 當初我就被老婆婚前搞了2000萬買房婚後又加碼1.5倍
→ kusomanfcu: 知道嗎？社會就這樣找個園區人培養奴性比較重要
→ kusomanfcu: 其他都是假的
我還是希望靠自己啦
K大辛苦了～

推 redmi2: 我是說買房跟未來想做什麼也有關 不只是錢的問題
→ redmi2: 奶大等人買 是你說的 也許也是姓T的在想的
→ kusomanfcu: 我幫你翻議啊，去醫美處理一下能不能拉個南科主管？
→ kusomanfcu: cp值是不是超高
推 asole: 套房不好賣 但是交通方便的新套房很好租出去
→ asole: 投報率不管的話
屋齡已經快20了
交通挺方便
但周圍生活圈沒什麼食物

→ abyssa1: 一年繳不到1W? 是講一萬？那當然買啊
一個月～

推 zeroyaking: 人生分歧點~難貸款套房頭期款可以買兩房 我會選兩房
是啊！但我覺得房價有太多不定因素
不想把資金都砸進去
其他資金我想要另外做投資

抱歉！手機編輯好像刪到z大回文
真的～兩房好脫手啊～

推 xhs: 當然不要買，套房會好出租要有方便性，聽你說明都太遠
方便性對租屋族真的很重要!我之後會再多看看幾間

推 a0913889423: 1.月租跟月還款一樣，幹嘛幫人繳房貸？
→ a0913889423: 2.假設不住的退路也規劃好了，有什麼好擔心？
是阿~不過還得計算一下投報

推 amordelcor: 你把它當成是車子就買 當成是房子就別買 ：）
好難定義阿~

推 deltaz: 北部的話可以考慮，但是要考慮你選的是外圍區域，價格跌
→ deltaz: 的部分，可能會比你省下的房租多，還要看看附近出租供給
→ deltaz: 量，不會太多的話很好租，如果供給量大，價格就不會好
→ deltaz: 而且這都是把你出租過程的人力物力房仲等等都不考慮，才
→ deltaz: 稍微划算
→ deltaz: 簡單說，沒打算久住不建議
→ deltaz: 婚姻的考量也要列入，是打算一輩子單身，還是已經準備組
→ deltaz: 家庭等等的
→ deltaz: 房子交易的成本很高，除非是投資客，不然一直買買賣賣，
→ deltaz: 光是交易手續費用就夠你嗆的
是啊~交易成本真的很高!
不打算久住在淡水阿~太遠了XD

推 kusomanfcu: 食物只要附近有便利商店就穩了
哈哈樓下剛好有個便利商店

推 angus0424: 淡水太多套房了！脫手不容易！多存些現金換家庭式的！
家庭式可能要等40歲以後
還不確定要在哪定居

推 taco13: 老年化的趨勢 市區套房會是主流
可惜我看到的不是市區的套房

推 cancooc: 應該是石頭或皮卡的員工 若工作會長久做可以考慮
沒錯!如果石頭願意大方加薪的話我也是可以做很久啦XD

推 ppnow: 傻了嗎，月負擔一樣當然是買啊，租的話等於房價跌到零，你
→ ppnow: 覺得可能嗎，簡單的事情不要想的太複雜
→ ppnow: 後面看到你覺得房價有太多不安定因素，那就別買，有疑慮就
→ ppnow: 不要出手
目前有太多疑慮了~要再多看幾間不打算買,但是想知道大家的看法^^

推 beminaru: 你沒把頭款的機會成本算進去
推 goodday123: 買  前提好好評估未來脫手  沒問題就買
買套房不要被套住><

→ beminaru: 90萬 x4% = 36000 , 頭款去投資 可讓你免費住四個月/年
→ beminaru: 我自己是不考慮買套房..20年後屋子更老 你要轉給誰?
→ beminaru: 大家買套房的話都一定要新/便利..省錢少裝修
→ beminaru: 你等於只是套一筆大條的在身上而已
→ beminaru: 老話一句  錢留在身上不會咬人
→ beminaru: 至少要買2房  進可攻退可守  租金也相對穩
→ beminaru: 再多存1-2年  思考一下  路會更寬
b大很聰明~資產流動性很重要!機會成本也是考量因素
可惜4%的獲利率我不確定能否達到哈哈哈XD

推 Morphee: 買套房住套房
→ Morphee: 老套房絕對不碰 現買現套 啥麼租金等於房貸是騙人的
目前真的只能住套房XD

噓 a06030501: 樓上不專業
怎麼說?

推 IS0987: 基本上都一樣的話就買吧！但細節那些你可能還是要看地方，
→ IS0987: 不然很難跟你講
→ IS0987: 但是基本上我個人認爲淡水，尤其還是套房的話，除非你點真
→ IS0987: 的好不然要三思
沒錯!淡江那邊太多套房了,選點非常重要!

推 ceca: 夠便宜都可以買..XD
→ ceca: 買貴會被套很久.
→ ceca: 套房也不是不增值,但他是最後才漲.
→ ceca: 例如說這個市區要漲10%.
→ ceca: 土地最早漲,再來新豪宅,再來新小宅(最近小宅和豪宅對調)
→ ceca: 再來一般中坪數新屋,再來新古豪宅,新古小宅,新古一般屋.
→ ceca: 再來公寓2/3F,再來30年老大樓三房,再來30年老大樓兩房.
推 a06030501: ceca大，我看很多套房都被先炒高耶
→ ceca: 再來30年老大樓60坪以上,再來公寓5樓和套房.
→ ceca: 再來地上權.
→ ceca: 你看到套房被炒高是因為..其他人都漲完了,該套房.
→ ceca: 反正到最後m所有人都漲10%...除了特定被炒作物件區域.
→ a06030501: 沒有喔，我說先被炒高喔
→ ceca: 豪宅因為容易被特定炒作,例如仁愛帝寶,高雄之前國泰博愛.
→ ceca: 你看到套房被炒高應該是台北.
→ ceca: 台北則是2003~2006套房都沒漲.
→ ceca: 後來才再補漲..XD
→ a06030501: 小套房好入手，中部很多地段好的很快就被買了
→ ceca: 所以我們去除豪宅這種比較不穩定物件後.
→ ceca: 買物件大多都是挑,還沒漲的.
→ a06030501: 反而三房的掛很久才出的掉
→ ceca: 但是如果一個地方已經盤整結束.
→ ceca: 你要挑前面會漲的.
→ ceca: 賣不賣的掉跟價格有關.
→ ceca: 例如本來行情500,你漲上600.
→ ceca: 其實600會不好賣,因為買盤還沒適應.
→ ceca: 要等一段時間買盤才會接受600,然後會突然銷售變快.
→ a06030501: 而且小套房單價又高，投報率又高
→ ceca: 套房缺點是,貸款額可能6成+2.3%左右的利息(非台北
→ ceca: 買家一半是包租公.
→ ceca: 其實套房更適合,你現金太多,沒地方擺,又需要衝現金流.
→ ceca: 這時候配置套房.
→ ceca: 但缺點是,套房房客素質當然比三房差很大.
→ ceca: 三房根本不用管理,出租之後躺著收租金很多年.
→ ceca: 套房退租率高,問題多
推 a06030501: 在中部很多公寓改套的反而突然變很火熱
→ ceca: 但是你拿去做現金流,銀行端不在乎你這些缺點.
→ ceca: 他只在乎你的租約....記得,他在乎的是"租約"..XD
→ a06030501: 是真的，來中部看看
→ ceca: 改套很難賣吧,那是氾濫問題.
→ ceca: 中部也是氾濫.
→ ceca: 從王派宏和另外幾個投資老師開始.
→ a06030501: 難賣嗎？呵呵，沒有喔
→ ceca: 瘋狂改套宇宙無敵改套抓狂改套,改到爛大街.
→ a06030501: 來看看就知道
→ ceca: 高雄改套6%是行情,彈藥7%以上才好賣.
→ ceca: 你如果賣8%當然很好賣阿..XD
→ ceca: 5%賣不掉.
→ ceca: 四年前5%還賣得掉,
→ ceca: 現在不行了...
→ a06030501: 不信就算了，台中跟你高雄不一樣喔
→ ceca: 台中一樣,台中認識的投資客也在哀..改套很難賣.
→ ceca: 成交投報一直被往上拉.
→ ceca: 不過以上是指改套,透天或是大樓改套.
→ ceca: 公寓4/5樓改套,投報高雄要8%.
→ ceca: 主要是賣家太多,物件太多.
→ ceca: 出租不難租,轉賣競爭太多,只能壓價格.
推 a06030501: 我最近了解一間五樓改套，投報5%而已，一樣被秒了
→ ceca: 獨立套房則是比較穩定.
→ a06030501: 呵呵，來台中看看嘛
→ ceca: 公寓五樓5%被秒,除非他內裝很漂亮..XD
→ a06030501: 獨立套房，出租都秒租的
→ a06030501: 當然漂亮呀
→ ceca: https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/6789724.html
→ ceca: 你看,台中5+6,開價就8%.
→ a06030501: 真的秒殺，沒騙你
→ ceca: 殺下來都是破8%基本.
→ ceca: https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/6817080.html
→ ceca: 開價6%.
→ ceca: 改套很難賣拉.
→ ceca: 獨立套房比較不怕.
→ ceca: 主要是掛戶籍,門牌,和獨立大樓等優勢.
c大a大~太專業了!
我換算了一下那間獨立套房可能投報不到5%~慘XD

→ mrschiu: 你到附近逛逛看空屋有沒有很多就知道好不好租了...
→ mrschiu: 這幾年平均來講是有比較難租除非特定的熱門社區...
→ mrschiu: 價格有掉下來十年前你9000不大可能租得到你這間可能至少
→ mrschiu: 一萬三一萬五以上...
真的嗎?紅樹林附近獨立套房要13000?

→ henrk: 套房客群不外乎工作或求學，從這兩點尋求套房坐落地吧
(看看我自己

推 wdz1223: 那裡很偏僻冬天冷風大又潮濕
我曾經在淡水待過4年,完全能體會!

推 cobrabaton: 所以你要買在新北？可以先找銀行估價試試看，既然是上
→ cobrabaton: 市公司找個放款部門初估不難吧
可以沒事去找銀行估價嗎XD
我來問問身邊朋友~

→ kusomanfcu: 地點再差，如果你買破盤價都不同反響
價格才是重點XD
※ 編輯: iwantmore (36.228.39.136 臺灣), 12/01/2019 22:13:01
※ 編輯: iwantmore (36.228.39.136 臺灣), 12/01/2019 22:14:23
推 ineda: 提高預算買理想一點的物件,貸30年
推 s94516: 買
推 Unsullied: 淡水待過 直接講結論 不要買地段不好的地方
→ Unsullied: 環境交通機能都不好 又是套房 將來又不長住
→ Unsullied: 附近又一堆出租 你又是女生 搞這些很麻煩的
→ Unsullied: 除非價格很甜 三思啊
推 Unsullied: 而且淡水房價這10年漲幅有限 相信未來10年也差不多
→ Unsullied: 但你房子變成30年老屋 地價不漲 大概更難獲利
推 s26492755: 淡水不建議啦  除非破盤價  樓上那種5-8%的是改套  一
→ s26492755: 般套房3-4%就很不錯了
推 cookeeshop: 淡水買房地點要三思...新建案太多了,若出租不順利也
→ cookeeshop: 會是個負擔,上漲可能有困難,持平就好!
推 a1237759: 頭期不是錢？
推 newstyle: 先觀察一下附近套房出租狀況，以供日後當包租婆的參考