[閒聊] 實坪制可以提振房市

[mantislin (mantis)]

看見此議題談得沸沸揚揚，個人就實務作為來談論政府對房屋管理發表個人淺見及可行做法
，以下是個人見解可行方向，涉及多方法令則不談。
  現行公寓大廈管理條例條文那麼多，也有罰則，結果是功能不彰僅供參考，今天就不討論
這。
  今天就實坪制這議題若政府真的聽見了且有意草擬法案(尚需國會三讀)，首先擬定此法案
應視為全新體制並以年份為界，如建築法、消防法、財稅相關法令等稅制要以建照時間準用
之，光這時間點分界會涉及跨部會勢必花很多協商時間成本。
討論重點及方向應將取得建照之建案(不管樓層)一律成立管理委員會，新法管理委員會視為
公司經營架構經營，將俗稱公設建物持份全納入管委會持份管理，土地持份則納入各區權持
份，新法之管理委員會非適用現今公寓大廈管理條例的管理委員會，登錄之管委會尚無正式
名稱時可先以代表地址或地號先取名。
  管理委員會應強制成立獨立建築修繕基金、管理費基金並專款專用，而老百姓繳交之修繕
費及管理費之總和納入所得稅扣除額。修繕費僅限建物公共區域管道、主體結構、外牆修繕
；管理費使用於物業管理、政府明定之簽證如公安申報、消安申報及設備修繕，另公共區堿
合法裝潢亦同。而住戶繳交之管理費則列入年度所得扣除額，若要提高誘因可加成扣除。
   而持有者之持有稅，新法將房屋稅及地價稅合併計算，核算方式依現行公告及相關稅率
定之；而管理委員會之建物持份應繳房屋稅，公設愈多 得相對愈多(類似豪宅公設愈多房價
愈高，但持有成本亦應高)。
  最關鍵之建商取得建照前之容積率及可建面積則另訂專法管理，而使用用途在核准框架下
完全開放，一切公設面積總額及核准用途及公共區堿圖說完全公開於政府平臺；而住戶專有
面積數據政府亦公開、當然包括陽臺等數據，買賣則將專有區域室內圖說完全列入交易必揭
露交接，當然有室內裝修則以新圖列入，總之凡走過必留下紀錄。
再來提管理委員會權狀及揭露事項登記，建物公共區堿如管道間、機房、休閒設施、花園等
一律圖說面標示，另舉例假設花園上有涼亭則拍照超連結可看圖片。而政府架設管理平臺，
建築圖面之圖層可因裝修或更換硬體圖皆可小區域覆蓋供比對。
   以上為個人實務後發表淺見，個人任職工作常因管理委員會功能不彰需花很多時間溝通
，大樓消防設備要修不修的、外牆剝落修繕曠日費時
！而現實檢舉興盛、管理糾紛不斷及物業管理人員保障亦模糊不清，故才需要新管理機制，
個人僅短短時間打字提供方向，實坪只是權狀數字的差異，實坪不是為了打房價，但政府在
管理上可一次性檢討，其餘事涉很多法令面或想法仍有不足之處，討論嘛，總是要
先有芽未來才可能茁壯Xd

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※ 編輯: mantislin (223.136.4.81 臺灣), 12/08/2019 09:13:13
推 amordelcor: 現在已經實坪制了
※ 編輯: mantislin (223.136.4.81 臺灣), 12/08/2019 09:34:37
推 redmi2: 沒打房 應該沒人理了
推 redmi2: 回想一下 當初你們是怎麼相信實坪制可以打房的 把那些唬
→ redmi2: 爛帶風向的糾出來
推 bolten: 請內政部直接公告，共同共有部分不得計價就好了。搞這麼
→ bolten: 複雜做什麼呢？
→ Fujiwarano: 共有部分不計價也不會影響總價阿
→ Fujiwarano: 公告這個意義何在?
推 bolten: 反正市場機制最後還是賣總價。
→ bolten: 達成帶風向實坪制魯空的野望囉
推 hcchiena: 房屋買賣的單位是“戶”不是“坪”, 有人買賣房屋是根據
→ hcchiena: 換算出來的每坪單價只買半戶的嗎？
推 redmi2: 這個我講過了 帶風向要實坪制的目的是為了掩飾其他事情
→ redmi2: 至於什麼事情 這個我也講過了
推 Fujiwarano: 你講的這方法我覺得比囤房稅可行 去找國昌老師提案阿
推 bolten: 現行權狀已經很清楚有寫，專有 附屬和共有部分的面積了。
→ bolten: 照樓主做法必須讓管公司登記成法人，才能把公設登記在管委
→ bolten: 會名下，董事長是管委會主委？那萬一建案賣不好管委會無法
→ bolten: 成立？公設產權登記就是在建商手上？建商倒閉？那公設可以
→ bolten: 拿出來法拍？公設的房屋稅是管委會要繳？管委會不繳？政
→ bolten: 府強制執行公設會被法拍？現行很多社區管委會都是擺爛居多
→ bolten: ，主委都是在圖利自肥的也不少，感覺提出一個解決方案，
→ bolten: 但是又感覺製造更多問題...
→ mantislin: 故要將環環相扣的種種因素結合在一起，台灣人在鑽法令
→ mantislin: 漏洞太精明了。故新修訂法令首要架構，除了棍子更要有
→ mantislin: 誘因。
推 Anyotw: 數學不好就買貴被笑而已...不過幾千萬的東西，你找個信得
→ Anyotw: 過的人幫忙不就好了。
推 lin190ya: 分析推