[閒聊] 公設的由來與都更未來

[suwy (Hank)]

位於北市的住宅區，大概八九成都是住三，

這些土地所能蓋的建坪設有上限，

也就是容積率225%。



這些住三土地，通常已長滿四層舊公寓，

把公寓的建坪換算成容積率，大約是240%，

也就是都更後的容積率，竟然比都更前還小！這樣沒人想重建吧？



不過還好，政府與建商合作，

在這幾十年，推出了很多"免計容積辦法"，

蓋安全梯不計容積、蓋梯廳不計容積、蓋管委會(閱覽室桌球室)不計容積、蓋停車位不計
容積、蓋機房不計容積......

弄一弄竟生出了1.6倍，

相當於 225% x 1.6倍 = 360%，

於是建商賺錢賺得愉快，居民也因為安全便利而買單(買公設)。



再加上最近流行的都更與危老，容積率再給到1.4倍，

相當於 225% x 1.6倍 x 1.4倍 = 504%，

於是在巷弄間也慢慢長出了大樓。



既然容積率從225%成長到相當於504%，為何都更還這麼難？



因為貪

這些多出來的坪數原地主想拿、建商也想拿，自然僵持不下。



當然也是有地主建商各自節制，談妥的案例，

但是以雙北數十萬老公寓來說，都更仍是困難重重。

重建Q&A https://bit.ly/2EITTuG

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→ frank111: 蓋不起來是因為地主和建商間多了一種叫都更危老的蟑螂
→ frank111: 他們會用各種名目疊加費用，把每坪15萬的建築費膨脹到
→ frank111: 每坪的成本要25萬甚至30萬。
推 albertab: 台灣的重要決策都是用人命換來的... 目前還沒到。
推 DraymondHuan: 都更誘因不足，危老的時程獎勵才10%，還有訂定落日
→ DraymondHuan: 條款。新北重劃區的玩法是時程獎勵+基地面積獎勵就
→ DraymondHuan: 爽拿30%
推 DraymondHuan: A7中心商業區容積率500%、副都心商二容積率440%
推 DraymondHuan: 它一塊空地什麼都還沒拿的容積率就已經超過台北市
→ DraymondHuan: 住三拿滿的容積率，都更是要怎麼忒
推 DraymondHuan: 六都要加速都更最快的方式就是減少新的土地標售，
→ DraymondHuan: 都更比照重劃區時程+基地面積最高30%的獎勵
推 krit1009: 最貪婪就地主
推 amyshit: 貪字真的難解
→ amyshit: 自己在做開發住三超過三層直接跳過...