Re: [閒聊] 公設的由來與都更未來

[zerobx (隨意)]

※ 引述《Haihu (◥▼◤)》之銘言：
: 我覺得老屋逞罰這個概念也不錯

這個概念就很有問題，為什麼要逞罰老屋？他有傷害人嗎？ 今天我看到了的你，覺得你
很有問題，’蠻老的‘，是不是也要逞罰一下？ 為什麼看到屋子老就要逞罰？蠻有趣的
，40年後哪個房子不會老，是不是也要逞罰？

: 但基本上難以實行
: 因為民主社會有房的不會有人同意
: 只能等自然都更
: 現在大部分建商給的條件都是建坪1換1
: 但通常卡在原住戶要求室內1換1
: (只是大概當然有其他例子)
: 但私以為以後都更條件只會越來越差
: 1.以後都更需求只會越來越多
:   但有能力都更的建商就那些
:   而且以後房價多數人看跌
:   建商沒把握一定賺誰要都更
:   現在只是沒甚麼大災情
:   以後只要又來個地震倒個幾棟

這個可以拿出來討論：921以前蓋的電梯大樓跟公寓，理論上都不滿足現在的建築法規，
但是電梯大樓搞不好有10層，公寓才4-5層。正常邏輯推論，地震來的時候，高樓層的電
梯大樓反而比較有影響，比公寓更需要都更，為什麼反而要一直著重在公寓？這一點很奇
怪，看不太懂。想得到就是公寓屋主一般持有土地多，建商比較好談，建商以都更名義，
對公寓做都更比對電梯大樓做都更，得到的報籌更多。

:   就會慢慢變成大家排隊要求都更了
: 2.原屋主最喜歡嘴說他們土地持份變少
:   而土地會升值
:   但重點是你土地能自己把持份拿出來單獨賣嗎?
:   還不是要搭配建物一起賣
:   不然你可以原屋主們自己打掉重新蓋一棟
:   看看花的錢會不會比較划算

針對這一點，其實就可以拿出來討論。如果屋主們自己討論好自行蓋一棟屋主自己喜歡的
，一坪8萬左右大家分一分就好了，然後土地一樣留給原屋主，這樣不是很好？ 也有有達
到都市更新的效果。為何一定讓建商把4-5層樓蓋成15-20層樓？ 這個我真的不懂，我只
知道這樣以後房屋只會越來越多，實際上人根本沒這麽多，這部分唯一想到的就是爽到建
商。 因為屋主們自行重蓋一樣房子變成新的，一樣可以帶動房地產需求，家具家電什麼
的搞不好也會換新。


: 3.目前全台灣房屋
:   新社區住宅跟老公寓相比
:   就在隔壁的話
:   就算是建坪一樣
:   新屋房價也是屌打公寓

你也知道新屋價屌打公寓，所以公寓屋主自行重蓋之後變成新屋賣，屋主是不是賺更多？
 建商你們蓋新屋調高售價之後，現在發現了問題，再來ㄍˉ一ㄠˇ公寓價太低，蠻有趣
的。遊戲規則都你訂，你球員間裁判就好？

結論就是建商想賺公寓的錢，不是嗎？



:   以我家附近來看
:   30坪左右老房子(室內28坪)大概1000萬出頭
:   30坪左右新房子(室內20坪)大概要1500萬
:   如果要室內30坪至少都2000萬以上
:   還真的以為每50年政府舊換新喔?
:   全民發大財?
: ※ 引述《gerychen (邪惡肥宅)》之銘言：
: : 你這算法就是把銷售面積跟容積搞混了
: : 容積的概念基本上就是政府在都市計畫時
: : 規劃了各區域的未來藍圖
: : 基本上劃分為商業區工業區住宅區跟農業區
: : 而容積率就是政府控制該區域的人口上限的辦法
: : 容積率225%的1坪土地，可以蓋的容積就是2.25坪
: : 這容積原則上就 = 主建物面積
: : 以現今普遍銷坪係數1.6去算，銷售面積就等於是3.6坪
: : 但！BUT！主建物還是2.25！
: : 也就是說每個區域的可容納人口就是用這容積率來控制
: : 你總不會睡在陽台跟樓梯間還有大廳吧？
: : 就算你會好了，但99.9%的人不會，這就行了
: : 當然都市計畫除了容積率之外，還有使用類別的差異
: : 講下去會打太多廢文，所以我就不說了
: : 再來其實我一直在宣揚一個觀念
: : 就是，都更獎勵應該改為老屋懲罰
: : 原因如下：
: : 1.你各位政府自己規劃了都市計畫
: : 還使用容積率來管控樓地板面積量體
: : 結果現在你用都更獎勵來打破這限制是殺小？
: : 2.容積率上限被打破後，被多塞進來的人口
: : 其實成本是該區域的全部人一起承擔
: : 並不是該都更(危老)單元內的所有權人而已好嗎？
: : 你都市硬體跟得上？道路夠寬？大眾運輸夠使用？
: : 3.政府想用獎勵來促進老屋重建明顯失敗
: : 反而造成老屋屋主的消極不作為
: : 他們的心態就是反正我就是有房有保佑
: : 我就繼續等更好的條件有土斯有財
: : 4.你20年前買一輛新車
: : 20年後車舊了開不動了冒黑煙了跟不上時代了
: : 你會奢望有人免費幫你舊車換新車？
: : 但你老房子就想免費換新房子？
: : 我知道你房子有土地，但你不用付營建費用？
: : 現在不管是磚造木造RC造SRC造SC造
: : 政府都有明定一個使用期限
: : 但你使用期限到了政府的作為是？
: : 不好意思你使用期限到了，但我給你錢你重蓋吧
: : 蝦毀？有這種好康的事情？
: : 拜託應該是請你定期請技師檢查
: : 超過期限10年內檢查通過可以維持2年
: : 超過10年後應每年請技師做例行檢查
: : 檢查不過需期限內修復，複查未過就開罰
: : 罰到你受不了繳不出錢就拍賣你的房子
: : 賣給有能力維護房子的新屋主
: : 你可以拿著這些錢去租房子或去買不用立即維護的物件
: : 這才是有效的土地再利用好嗎！
: : 不小心氣到講太多
: : 總之，獎勵都是政府拿石頭砸自己的腳
: : 總有一天都會自食惡果
: : 不，現在已經在吃了

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推 sdhpipt: 我覺得一坪8萬蓋不出來 XD
推 Wusholy: 都更難成的原因～
推 DraymondHuan: 一坪八萬就合宜住宅等級的吧
推 DraymondHuan: 與其說要懲罰老屋，不如趁著大樓磁磚剝落砸死人的新
→ DraymondHuan: 聞出來的時候，強制拉高維護費和稅費。老公寓房地稅
→ DraymondHuan: 一年幾百塊，有沒有像美國一樣高到靠背的HOA，屋主
→ DraymondHuan: 當然不急
推 gerychen: 懲罰只是我為了相對應獎勵的一種形容，可以用任何你覺得
→ gerychen: 適當的字詞替換。但我重點是放在維護這塊，自由財產老了
→ gerychen: 不應該期待政府獎勵，而應該是所有權人自行維護，但需要
→ gerychen: 維護的標準跟罰金當然還需再討論，這只是我提出的一個
→ gerychen: 很初步的概念。
推 amyshit: 我覺得都更最大問題都是覺得建商太好賺了...現在的地主
→ amyshit: 心態高的要命根本沒想像中的好賺