[閒聊] 都更一坪換一坪的條件

[suwy (Hank)]

如圖表：

https://imgur.com/zS37dcn.jpg



舊公寓蓋得越矮，代表單戶的土地持份較多(沒有被稀釋)，

未來都更時越有利。



反之，若舊公寓已蓋滿五樓，代表單戶的土地持份較少，

未來都更則相當不利。



另外，房價越高，則都更越有利，

因為土地價值高，賣掉少許土地足以抵付興建成本。



一般認為"免費都更"是種誤解，

所有的屋主都是割讓土地來換取新建物(例如土地持份從10坪降為5坪)，

實際上都更並沒有白吃的午餐。

(就算有，也是來自大環境的房價上漲，都更本身僅是一種房地交換)



各地容積率一覽表
https://bit.ly/35TrjTo


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→ zerobx: 老舊公寓的容積獎勵好像最高是2倍 不是1.4倍
2015年就截止了，而且限制條件很多，看得到吃不到
推 frank111: 簡單來說就是"土地"的價值，土地越大自然分越多
→ frank111: 老屋連房屋稅都可能不用繳了，那來的價值可言
※ 編輯: suwy (223.136.246.20 臺灣), 01/22/2020 13:08:18
→ frank111: 更本就不該用一坪換一坪的方式來說服都更，重點要放在
→ frank111: 土地的持份，但連柯P都在一坪換一坪的圈圈裡，蠢
→ supa64: 但是屋主可不會這樣想(一秒
→ frank111: 你做這個表也是把民眾誆在一坪換一坪的圈圈中
這是用庶民語言來說明，並且告知部分屋主，不要存有不切實際的期待
→ frank111: 要從根本跳出這個思維，該著重的是"價值"
推 briareus: 你還是要說服住戶為何要縮小自己居住面積參加都更，國外
→ briareus: 也是一堆平房百年公寓，為何一定要住電梯大樓
※ 編輯: suwy (223.136.246.20 臺灣), 01/22/2020 13:15:49
推 frank111: 用庶民的話術來起頭，但結果會跟庶民所想的有差異
→ frank111: 最後的結局就是破局，現階段就是如此，便宜行事的下場
推 babysaya: 我覺得是坪數是否分的回去的問題，
→ babysaya: 即是一坪100萬，住戶也是能說現在公寓自住30坪實坪，無
→ babysaya: 法接受蓋好只能分得20坪，
→ babysaya: 即是含公設30坪，
→ babysaya: 也會靠背自己扣公設使用空間變小，
→ babysaya: 而頂樓頂加也認為權狀30坪，
→ babysaya: 頂加使用20坪，分回去使用空間少於50坪，也會靠背。
→ babysaya: 其實，都想多要坪數，
→ babysaya: 浪費數年時間整合。
→ babysaya: 不如開發重劃區，
→ babysaya: 舊公寓就給他老去倒一倒隨波逐流吧，
→ babysaya: 貪心多要的釘子實在太多，
→ babysaya: 這是人性，無解。
→ babysaya: 除非政府願意強制實施。
推 babysaya: 未來會有愈來愈多農地，
→ babysaya: 政府透過區段徵收與重劃變建地。
→ babysaya: 沒有建築物，就沒有都更整合該有的煩惱，
→ babysaya: 不是挺好。
推 frank111: 你換個方式走，寫一張表，一坪土地可以換幾坪建地
寫過了，但許多人還是在乎是否一換一
https://imgur.com/LwODtrC.jpg

推 F93935: 還不簡單 容積率放寬到800就好了
推 babysaya: 土地持有面積x基準容積x獎勵容積 x公設1.65=總樓地板面
→ babysaya: 積。
※ 編輯: suwy (223.136.246.20 臺灣), 01/22/2020 13:39:39
推 babysaya: 這要做個住戶清冊，每位所有權人土地持分與分回的新房
→ babysaya: 面積。都更劃定範圍，建築師草圖，說明會的簡報。加油吧
推 frank111: 一換一已經定錨了，這思維不打破，都更路難走
我正在拔錨啊，圖表中畫了4個叉叉 6個三角形
推 chair209: 這一代走不了可以等下一代，總是有機會的
→ frank111: 但以建商的立場，若連一換一都談不到的地，也不會想碰
→ IBIZA: 不見得, 看利益多大而已
→ IBIZA: 我家談都更的時候, 建商一坪地都不要, 要改建後下面商場的
→ IBIZA: 20年優先承租權
推 frank111: 其實都更法已經寫得很清楚，建商利益有多少都算得出來
→ IBIZA: 而且承諾不會少於目前各家一樓店面的租金
※ 編輯: suwy (223.136.246.20 臺灣), 01/22/2020 13:58:36
推 frank111: 你的標題還是一坪換一坪，思維還是建立在這個條件下
→ IBIZA: 一坪換一坪不是思維 是住宅都更真實情況
→ IBIZA: 沒甚麼英不應該的
→ frank111: 一坪換一坪是政客喊出來的口號
→ IBIZA: 這口號是因為現實來的
→ frank111: A地的一坪和B地的一坪價值不一樣，但建築成本差不多
→ supa64: 住戶:我幹嘛要換小坪數.那我跟你合建改建危老幹啥
→ IBIZA: 所以一個談得成一個談不成或沒人談 很簡單
→ frank111: 怎麼可能兩地都是一坪換一坪，這口號是不切實際的
→ frank111: 要喊口號也該喊個大部分人都能達成的，一坪換一坪卻是
→ frank111: 大部分的房子在現實面都無法達成，但屋主卻認為是應該的
→ IBIZA: 為啥要大部分人都能達成? 他就只是台北市長而已
→ IBIZA: 台北市蛋黃區的舊公寓的話其實大多能達成
→ frank111: 因為房子老了會有危險啊
→ IBIZA: 而且這本來就是住戶改建最在意的
→ IBIZA: 然後呢?
→ supa64: 蛋黃區大多......痾(望著幾個區塊
→ IBIZA: 有危險也不是你住
→ IBIZA: 死也是死屋主
→ IBIZA: 屋主自己不怕死 你喊燒?
→ IBIZA: 而且其實現在房子能住的年限還蠻長的
→ frank111: 都更是政府積極推動的，該正視問題的是上面的高層
→ IBIZA: 一坪換一坪就是有正視問題 你以為不喊 屋主就會願意房子變
→ IBIZA: 小?
→ IBIZA: 你的問題就是以為這是喊出來的 錯! 這是屋主心態
→ IBIZA: 台北市會喊一坪換一坪是要用獎勵空間去達成多數屋主在意的
→ IBIZA: 東西
→ frank111: 一坪換一坪是騙選票不是正視問題，剛說過是大部分房子
→ frank111: 不可能達成的芭樂票
→ IBIZA: 你家原本25坪三房住四個人剛剛好  要你都更變20坪2房你要
→ IBIZA: 嗎?
→ IBIZA: 不會啊 大多數蛋黃區能達成
→ IBIZA: 台北市就是做得到 舊公寓才會因此大漲
→ IBIZA: 不然前幾年舊公寓在漲甚麼
→ IBIZA: 一坪換一坪 是都更要能實現的基本條件
→ frank111: 這是價值問題，你原本開國產2.0換一台進口1.5的，不好嗎
→ IBIZA: 因為大家買房多半就是買剛好夠住  你都更少一個房間
→ IBIZA: 家人誰要搬出去?
→ IBIZA: 原本開國產2.0可以坐5個人  換一台進口重機給你你要嗎?
→ IBIZA: 這不是價值問題 房子就得夠住才能吸引屋主同意都更
→ IBIZA: 不然你跟我說少一房 誰要搬出去好了
→ IBIZA: 只看價值根本沒掌握都更的全貌
→ frank111: 嫌小賣掉新房去旁邊買老房子阿，坪數不就變大了
→ IBIZA: 那為啥我不留著原本老房子就好
→ IBIZA: 這甚麼蠢話
推 frank111: "老"房子，都說老了，都更的精神就是要換掉老房子
→ IBIZA: 誰管你精神....屋主就是要全家夠住而已
→ IBIZA: 我原本房子給你都更 然後我再去買一間跟原本一樣老的
→ IBIZA: 我幹嗎?
→ IBIZA: 沒辦法做到都更前後居住空間差不多 都更是不會成的
是的，屋主心態確實是這樣，
只是低容積低房價地區的屋主應認清，都更後無法一坪換一坪
→ IBIZA: 事實上即使能做到 都很難成功 因為還有增建
推 frank111: 一坪換一坪，會基本算術的人都可以告訴你，這是不可能的
→ IBIZA: 講價值講精神都是扯淡而已
→ IBIZA: 誰跟你不可能 上面的表就告訴你 只要房價高於70萬就有可能
→ frank111: 都更法規寫得很清楚了，建商的成本多少，利潤多少，能蓋
→ IBIZA: 新房價
→ IBIZA: 自己算算看就知道了
→ IBIZA: 我前面也說了 就是利益夠不夠大的問題而已
→ frank111: 多少都清清楚楚的寫出來了
→ IBIZA: 利益夠大 建商一坪都不要也行
→ IBIZA: 我家都更建商就沒有要土地或房子 只要商場的權利
→ frank111: 就說了都更不是只為蛋黃區設計，是整體的考量
→ IBIZA: 台北市大多數地區都能做到新屋70萬吧
※ 編輯: suwy (223.136.246.20 臺灣), 01/22/2020 14:25:05
→ IBIZA: 沒甚麼整體考量的 你做不到一坪換一坪就是幾乎不可能成啦
→ frank111: S大應該有做統計表吧，雙北哪些區域可能可以進行都更
→ IBIZA: 不可能成哪來的整體考量  整體失敗而已
→ frank111: 單以這文的表來說，70萬還要建立在4層的公寓下
推 chair209: 當你有別的房子可以住的時候，才有可能用價值來看重建
→ IBIZA: 70萬五層也有可能成啊
→ IBIZA: 沒錯
→ IBIZA: 除非屋主有兩間以上房子 才能用價值看重建
→ chair209: 沒別的房住，那就是看使用需求，價值其次了
推 babysaya: 不如加重新市鎮重劃開發吧，農地轉建地擴大住宅土地供
→ babysaya: 給，而老舊公寓，給他結構老，給他倒，給他爛，一坪換一
→ babysaya: 坪，讓公寓住戶自己想辦法吧。
→ IBIZA: 你搞錯一點 以為是先有一坪換一坪 才讓大家想這樣換
→ IBIZA: 這是錯的
→ IBIZA: 是因為大家想這樣換 才有一坪換一坪  一坪換一坪的實質內容
→ supa64: @@?哪位S大
→ IBIZA: 是獎勵坪數最高200%
→ IBIZA: suwy
→ IBIZA: 當年喊這個口號 是要利用容積獎勵達成大家的基本期望
→ IBIZA: 懂嗎?
→ IBIZA: 榮獎200%的話 基本上新屋不用50萬就能達到室內1坪換1坪
推 iverson2001r: 一坪換ㄧ坪不切實際？ 你家變小你要不要
→ IBIZA: 只是200%很難就是了
推 chair209: 就算農地真的轉建地好了，你要幾百年才能把城鄉差距反轉
→ chair209: 比起等老公寓倒，更加不切實際
推 frank111: 房子變小但價值暴增阿，為什麼不要?
→ IBIZA: 做不到一坪換一坪也談不上價值暴增
推 chair209: 因為老人沒幾年能活，錢也是爽到下一代而已，何必勒
→ IBIZA: 小增有可能 但你賣掉再換房 稅費就吃光了 結果還是兩手空空
→ IBIZA: 只是換一間一樣老的房子 還白搬一次家
→ sagarain: 一瓶換一瓶的說法是對住戶最有利啊
→ IBIZA: 那不是說法 那就是屋主的基本期待
→ sagarain: 首先他暗指的是包含違建坪數
→ IBIZA: 改建後不夠住 甚麼都不用講
推 frank111: 也是啦，爛地方都更完還是爛地方，應該說爛地方連都更的
→ frank111: 價值都沒有
→ sagarain: 要是有可能還會喊一瓶換兩瓶咧
→ sagarain: 誰會認真跟你算我實際價值
→ IBIZA: 有可能的話當然大家都想多要  但原本住多大拿回多大 這個
→ IBIZA: 是基本需要
→ sagarain: 因為算下去一定比一瓶換一瓶低的
→ IBIZA: 基本需要都顧不到的話 是不可能成的
推 chair209: 其實買房子住，是一個先求有再求好的概念
→ chair209: 只是現在很多人都想一次到位，大都是眼高手低而已
→ frank111: 以現有的資料，可以都更的房子應該很明確了，建商肯去談
→ frank111: 的應該都有一坪換一坪的條件以上，剩下的只是喊爽的
是的，如果屋主死守一坪換一坪，
低房價區的5樓公寓自然會被建商放棄
※ 編輯: suwy (223.136.246.20 臺灣), 01/22/2020 14:43:21
→ sagarain: 這是表示目前情況 問題政府一直沒有踩煞車
→ sagarain: 地主當然期待政策加碼啊 沒事我幹嘛換
→ supa64: 基本上5樓大多分不回去(望
推 babysaya: 建商評估基地整合時，第一步驟不是與住戶談，而是先算出
→ babysaya: 住戶分得新房室內坪數能否分回舊公寓的室內坪數，不能，
→ babysaya: 就不談了。
→ babysaya: 容積獎勵與容積就是按照政府法規走，
→ babysaya: 容積太少法讓住戶分不回去，
→ babysaya: 是法規問題，所以公寓住戶自己想辦法吧，
→ babysaya: 未來等個40-50年看會不會放寬容積。
→ sagarain: 就因為住戶跟建商想的不一樣
→ sagarain: 所以才有很多都更幻想戶客源啊
推 babysaya: 通常三層樓範圍優先整合，4層的看看住戶開的條件能否接
→ babysaya: 受，不能就排除先蓋一蓋，而5樓的，談就別談了，直接排
→ babysaya: 除基地整合範圍。
推 babysaya: 上述是合建，可以排除，但都更回有事業計畫劃定範圍的規
→ babysaya: 定，太麻煩。
推 Fujiwarano: 你有沒覺得天然都更比較快又省事阿?活下來的人發大財
→ IBIZA: 講天然都更根本就在幻想而已
→ IBIZA: 921倒的是連棟舊公寓/矮透天, 還是大樓?
→ IBIZA: https://house.ettoday.net/news/1117382
→ IBIZA: 重心低比什防震都有效
推 zerobx: 就一堆人嗜血想強別人的房子啊 天然都更也講的出來
推 chair209: 不用到天然都更啦，淹水就會跌了，但你敢不敢買才是重點
→ chair209: 夏威夷火山爆發啊，菲律賓也爆了啊，還不快去買
→ IBIZA: 淹水就跟房屋老不老關係不大了
推 chair209: 其實多少還是有關，老屋比較沒有地下室，大樓哭哭
→ sagarain: 會淹水的地區早就反應在價格了吧
→ sagarain: 現在只有越淹越少的改善
推 chauling: 住戶幹嘛不自己出錢蓋 房價馬上翻倍又有新房子住
以投資角度來看是值得出錢，但居民通常不肯花一毛錢。
其實居民須要突破盲點，因為看似沒花錢，付出的卻是土地持分。
推 chair209: 不賣又不拿去增貸，房價漲對你沒屁用，更何況不想背貸款
※ 編輯: suwy (223.136.246.20 臺灣), 01/22/2020 17:40:51
推 chauling: 住戶自己花錢重建分的戶數也多吧？賣掉一間就好啦
→ sagarain: 住戶有錢就不會這種想法了
→ Linerange: 我家之前店面都更談到地坪1:4.X快到1:5耶
→ Linerange: 那時整排店面一起約去找建商喬，吃到後面裏地的容積
推 jackred: 圖講的  是通例
推 babysaya: 住戶都想著新大樓不含公設就要跟公寓一樣大。再多要個幾
→ babysaya: 百萬租金補貼搬遷補償，土地持分大的地主就拿翹，選戶要
→ babysaya: 高樓景觀，車位再凹個b1大平車，只懂的要，盼著能不能從
→ babysaya: 政府、建商多挖點QQ
推 nathanboy: 等大地震倒了再說吧
推 faiya: 這不是早就知道了?稀釋持分，增加建物面積，往上多蓋幾層，
→ faiya: 往下也多挖幾層，尤其海砂改建的獎勵容積更是大重點