Re: [閒聊] 房市何時才會跌？哪些因素？

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

會跌很簡單啊.

你先看基本面.


租金投報率 vs 持有成本(稅金) + 房貸利息.


當你租金投報太差,那理論上就是要跌了.

底特律不就這樣,產業崩潰,所以租金崩潰.

同樣的,前不久美國升息的時候.

洛杉磯紐約舊金山這房價三巨頭也都跌了,因為租金投報5%,持有成本1.5%,房貸5.5%.

或是西班牙因為歐盟的關係,利率被調升到3%,所以跌了.

或是賽普勒斯和冰島,金融危機大量失業,造成租金大幅下跌引發房價大跌.
(阿講過很多次了,那時候阿共那邊都在組團買房救賽普勒斯,我都想去跟.)


你要討論跌,就直接去看各大房價下跌的案例就知道了阿.

幹嘛用幻想的..XD

就說世界這麼大,那麼多實實在在的案例都不看,一直幻想.

或是一大堆"拔獅子的鬃毛"理論,甚麼打仗會跌,SARS會跌..XD...

記者名嘴和學者笨,你不要跟著笨好嗎.

打仗國家動亂國家,房價漲翻天,都成了世界所得房價比最高的國家,超越香港.

阿你還說打仗會跌??

阿是你都沒在看新聞??..

難怪沒國際觀..XD



so...房價要跌很簡單.

租金變低,持有成本變高,利率變高...

就這三個基本理由....

其他的不要幻想太多.

不過當然不動產有僵固性,易漲難跌.

因此當這個基本面公式有略不平衡.

例如租金投報2%,持有成本0.5%,利率2%.

這種略不平衡的狀態,房價很可能會看不到跌.

但會看到冷盤和大幅交易量縮,和建商不蓋房子.

另外,持有成本這個參數會影響發酵時間.

也就是持有成本越高,市場就越容易變動去趨近這個數據.

持有成本越低,不動產就越難跌越遲鈍.

台灣就是持有成本很低...

但是有一個地方持有成本比台灣更低,那就是中國..XD

不過中國還有限購令,綁訂戶籍沒有遷移自由等等..

所以中國現在北京上海,基本面如果我沒搞錯應該是.

出租投報1.5%,持有成本當作0,房貸利息5.x%,

因此北京上海,就算房價腰斬,我都不會買..XD

你不要跟我說甚麼北京上海是國際大都市,薪水漲多塊幹嘛的...

我寧願跑去美國買拉斯維加斯..因為川普說他最愛負利率...XD

so..違反基本面的市場,通常是盲目衝出來的.

我們理智+永續經營的投資人,不去承擔這種盲目市場.


另外,最近歐洲漲得亂七八糟.

就是因為難民大量湧入歐洲.

搶了在地人的房子來住.

造成租金爆漲(難民很多都兩三個家庭合住一間)

租金爆漲後帶動房價也爆漲.

所以歐洲整個房價噴發的很誇張,包含版上外行人最愛舉例的德國...XD


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推 redpapa: 推
→ aloness: 敘利亞房價不知多少
→ aloness: 話說最愛打仗的美國，從來就不在自家打就是了
推 humbler: ceca大說的話真的好專業 推
推 waherof23969: 請問ceca大，戰爭不跌是因為台幣貶值更多嗎？這樣如
→ waherof23969: 果持有外幣黃金避險，戰爭時買房是不是變很便宜
→ aloness: 戰爭時期交易是停頓的…
這個我在上面的文章回過了.

如果你都不貸款,那換美金換黃金換鑽石.

但是如果你開槓桿貸款.

你留在國內瘋狂開槓桿買房子.

因為貨幣崩潰,你的房價會瘋狂上漲,你就可以不斷增貸轉貸出來再買再買.

然後因為租金也瘋狂上漲,所以貸款壓力超低..

so...

例如敘利亞,他貨幣10年相對物價扁成1/10.

黑市相對美元貶成大約1/1x.
(因為他政府管制外匯,敘鎊不准換成外幣,因此表面對美元是扁成1/10
 但實際上悅換匯更多)

如果你直接換美元,你可能就是賺1x倍.
(因為你比較難貸款去買美元黃金...)

但如果你這10年,不斷的貸款8成去買房子.

你可能會持有30~50倍的不動產.

so...戰爭時,買房子可以發大財..XD


當然也不一定是每種戰爭都是這樣子.

實際還是要看實際狀況.

通常如果戰爭時間短,貨幣崩潰期短的,你換外幣再換回來,可能會有比較高利潤解.

但是如果戰爭時間久,貨幣崩潰時間線長的.

你窩在原地購入不動產會有更大利益解.


一般來講,我們是把不動產當作另一種貨幣.

所以我們在玩的東西你可以當作是外匯.

我們在玩不動產這個貨幣相對台幣這個貨幣之間的關係...

但是當然,不動產這個貨幣有個特性就是,他可以貸款...

所以他有槓桿這個放大匯差的大殺氣,並且貸款八成等同開五倍槓桿.

100的收益或是虧損,可以放大成500的概念.

並且這個槓桿,不會被斷頭,可以攤20年以上時間去清償本金...

※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/22/2020 20:14:13
→ aloness: https://kknews.cc/news/8mqp85e.html
→ aloness: 看看這個，你想買什麼？ 今天的豪宅，明天的廢墟
→ aesdu: 前面說過了，切入時間不是在戰時。
→ aloness: 一般講戰後的不動產發大財，是在說戰後的都市重建，因為
→ aloness: 有太多的無主土地需要整併，基礎建設需要重建，且外資會
→ aloness: 提供新政府相對的低利貸款去放水
→ aloness: 因為在背後都是屬於高獲利的債卷，一般有很多大公司願意
→ aloness: 去標
→ aloness: 像韓商某重工就當年在美軍扶持時期，去標了伊拉克首都週
→ aloness: 遭的市政重劃，都不怕收不到錢
恩恩.....不太喜歡回某人..

但是...果然沒看新聞..XD


敘利亞房價狂噴之外.

下一個打仗房價狂噴的地方是哪?

https://kknews.cc/world/xmaqkn8.html
標題:越是戰亂越是貴，直擊伊拉克的房價，5年翻5倍


有沒有很high阿...XD

打仗才是發大財的時候.

打完仗我們都買滿了,你才進場,只是幫我們發財而已.
※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/22/2020 20:20:07
→ aloness: 像這種錢我們台商是連碰都不敢碰，韓商澳商加商被倒債還
→ aloness: 可以靠大使館出面討，我們就是拍拍屁股認賠
→ aloness: 房價的數字當然噴，請記得比照匯率，人家文章要看懂
→ OptionWinner: 好。買了。
噓 redmi2: 伊拉克房價原本就爛到不能再爛 才會翻5倍 台灣呢
幹嘛..XD

看到噴五倍嚇到了???


那你找一個正在打仗房價崩盤的案例來看看..

現在最有名的敘利亞和伊拉克都在噴耶.


還是你要非洲警告一下??
※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/22/2020 20:32:55
噓 redmi2: 我才懶的理你 只是覺得好笑 伊拉克哪年沒打仗 也可以拿來
→ redmi2: 講
阿你甚麼都講不出來..XD

當然只能丟一句"我懶得講"


你到底能講甚麼...

我看你甚麼都不懂吧.

外行愛幻想沒出社會的.
※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/22/2020 20:39:11
推 OptionWinner: 多軍C大 VS 空軍屎味
推 waherof23969: 感謝ceca大無私分享，之前沒想過戰爭房價會漲，學
→ waherof23969: 到不同觀點受益良多！！
推 likechrist: 感謝分享
推 MrEric: 不同等級戰力差太多了 被秒殺
→ kmplayer: 樣本數都很少耶，這樣就變成各自表述囉
推 maypcc: 通膨再加上台灣有可能被統，現金以美金以主，台幣只留買
→ maypcc: 房頭款與生活費是較正確的選擇。還有美金現在都還有2.5%
→ maypcc: 呢
噓 Georgemerry: 類別也找個像的 烏克蘭基輔房價跌到吃屎 戰爭發財？
→ Georgemerry:  哈哈哈哈 靠媽的跟人分析國際局勢 少丟人現眼了
你是對美金吧..XD

你對烏克蘭幣看看.

烏克蘭幣這10年跌成1/5.

你自己有興趣研究一下.


妳家教有問題,外加爸媽把你生的沒學問.

就不要怪我們家教好..XD


出來拿臉被大家打.

不要那麼愛丟臉好不好.


烏克蘭貨幣都快掛了,所以瘋狂調高利率.

你如果在烏克蘭,你最好就是滿手現金..XD

穩死不送~~~


→ OptionWinner: 空軍起飛

現在已經不適樣本少不少的問題.

而是,我已經拿了世界最有名的戰火國家在講.


另外自己看,最近所得房價比瘋狂攀高的國家.

是不是大多都是動亂或是戰爭的地方?

委內瑞拉,伊朗,尼泊爾.

而它們房價對美金可能在扁.

但是對他們自己國家貨幣,房價都嘛瘋狂噴發.

阿就是因為貨幣崩潰阿.


怎麼會有那麼多人會認為.

戰爭,動亂得時候,貨幣會比房子保值..XD

除非你換美金跑掉.

不然你在動亂或是戰爭的國家,持有當國貨幣是最悲慘的結果.

那時候買房子絕對賺大錢...
(因為通常你外匯都被管制,你無法用你的貨幣去換成美元.
 你以為美元隨便都可以給你患的喔..XD..
 因此到時候你工作收入,這些錢,你存在銀行,就吃風狂貶值.
 你又不能換美金,黃金鑽石早就被買光光....
 這時候,是我我就狂買房..
 是你??.....恩,我相信你應該滿手現金在\等房價崩盤.
 之後就顆顆~~~租我們的房子,然後每天吃半顆地瓜過日子.
 恩....怪妳爸媽沒教好擬財務觀念和國際觀...XD)
※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/23/2020 00:10:25
推 Georgemerry: 不對美金對什麼 戰爭大家都在換美金 本地幣一定貶值
→ Georgemerry: 這是常識 你媽除了餵奶沒告訴你不知道常識別出來丟臉
→ Georgemerry: 嗎
你內文有看嗎..XD

你在亂入對美金??


妳爸媽有沒有教你看清楚討論的內容.

還是你國小老師沒教你閱讀測驗?
※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/23/2020 00:11:07
噓 Georgemerry: 你這種寄生蟲根本沒資格跟人談家教啦 除了當乞丐拿
→ Georgemerry: 爸媽錢買房 站qe風口當大型哺乳類自以為會飛之外 有
→ Georgemerry: 什麼對社會有貢獻的專業技能
社會貢獻...

挖他媽的偉大.


阿我就是炒房躺著數鈔票阿..XD

多少人想要這樣呢.

你那麼偉大.

那付房租就交給你了....
※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/23/2020 00:11:52
噓 Georgemerry: 為什麼你覺得空軍恐懼戰爭 不買房然後會滿手本地貨
→ Georgemerry: 幣阿 什麼腦可以得出這個結論 真他媽天才
你不覺得,從頭到尾,只有你在思維錯亂嗎...XD


阿你對美金,你在地工作,國家不准你換美金.

你打算怎麼辦..XD

你不知道動亂和戰亂,國家都管制外匯嗎?

你以為你隨時都可以換美金??


另外從頭到尾都在講對本國貨幣.

因為可以瘋狂貸款買房,之後貨幣貶值,房價噴發,在瘋狂貸款買房.

阿你連這種放空貨幣的操作都不懂.

你有高中畢業嗎/??


果然是高中沒畢業的8+9...XD

甚麼都不懂,然後跳出來讓我們打臉.

呵呵....

難怪買不起房子.

※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/23/2020 00:14:05
噓 Georgemerry: 等繼承就好嘍 謝謝你關心 別再出來裝專家給人打臉
→ Georgemerry:  戰爭房價會漲 噗雌
話說很多人等繼承等到70歲了...XD

我應該祝你長輩長命百歲嗎..XD
※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/23/2020 00:14:34

另外,丟臉...

你到時候看看其他人是認為我丟臉還是你丟臉.


如果我這篇文長有錯.

告訴你我仇家那麼多.

早就被嗆到翻掉.

※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/23/2020 00:15:11

當然啦,我知道買不起房子壓力很大.

但...

啊我最喜歡就是嗆那些壓力大的..

呵呵....

我數鈔票你慢慢數帳單吧...

※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/23/2020 00:17:06
推 dragontwo: 新年好，本月房租盛惠三萬元
噓 Georgemerry: 很多人只是懶得巴你臉而已 可憐哪 別自我感覺太良好
→ Georgemerry: 了
喔..

阿Q式精神勝利法..XD


你看在本版亂講的人,哪一個不是被噓到XX.

為啥我就沒被噓到XX....


是因為大家"懶得"嗆我.

還是根本你大腦不清楚...

連這種高中生都看得懂的文章你都看不懂.


真可悲...

只剩阿Q式勝利法..

話說阿Q智商好像有點問題..

你還好吧.
※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/23/2020 00:19:10
→ Georgemerry: 我家的狗也會數鈔票 恭喜你有這個唯一的技能
那你連你家狗都不如了.


不要太難過.

早點去投胎.

下一次投胎會更好.
※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/23/2020 00:19:36

另外好氣噗噗喔.

好有趣.


拿竹竿搓魯蛇.

搓一下跳一下.

※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/23/2020 00:20:17
噓 Georgemerry: 別再幻想別人買不起房好嗎 唉 你媽沒生腦給你阿
不是我幻想阿.

每個人都認為你買不起阿..


不然那麼氣噗噗幹嘛.

放心啦,伊拉克和敘利亞房價狂噴個十倍.

還沒輪到台灣拉.

不要那麼氣喔,秀秀~~
※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/23/2020 00:21:20
→ Georgemerry: 我只看到臉被打爛還在吠的狗 有趣有趣 沒事就來玩你
→ Georgemerry: 一下
你可以明天再來看,其他人式認為我在玩你還是你在玩我啊..


氣噗噗不要那麼生氣麻.

這樣你又沒提早投胎,到時候中風了,你還要小孩養你.

你不要增加你小孩負擔.

到時候他買不起房又要養你這個中風的,他很辛苦耶.
※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/23/2020 00:22:17
推 jimhall: 重點在打完吧…誰知道什麼時候打完
推 jimhall: 另外，戰爭財怎麼發，要去當地買房，有沒有政治的風險?
→ jimhall: 有沒有實例解釋一下，怎麼拿手中的台幣開始投資，然後賺
→ jimhall: 到錢變回手中的台幣
→ jimhall: 畢竟買房交易不是手上按個鈕就交易成功，股票即時買賣那
→ jimhall: 種
→ jimhall: 過程中如果有風險跟成本，那也是成本
推 JuanWang: 幫補血 等等喬治瑪莉搞不好就來連噓了XD
推 deltaz: 這篇重點不是投資獲利吧，而是貨幣在遇到事件的時候，貶
→ deltaz: 值會很兇，要不是投入非貨幣資產，不然就是換成外幣，不
→ deltaz: 要滿手台幣覺得自己很聰明這樣
→ deltaz: 避險有太多選擇了，但是拿滿手小國的現鈔說是避險一定是
→ deltaz: 誤會了什麼
推 jerrry: 推c大 有的人就是喜歡被不斷打臉
→ lovemost: 我同意這篇的論點
推 MrEric: https://i.imgur.com/MHb1ewG.jpg
→ MrEric: https://i.imgur.com/zGWvkRp.jpg
→ MrEric: https://i.imgur.com/qTJZhgU.jpg
推 MrEric: 數鈔票vs數帳單 等級差太多了
推 kiwifat: G大好了啦 別丟臉了
推 amordelcor: 戰力十足
推 gototheptt: 這id就是無腦漲 end
推 licklabium: G大可以有一些比較具體、有邏輯的論述嗎?
推 sunsand: 推ce大。
→ sunsand: 這時代，人生失敗組出來講話真的只是給人看笑話。
推 Unsullied: 推ceca 言之有物  謾罵是沒意義的  講理講贏
→ Unsullied: 結論就是 自住進場  投資要有方法
推 E6089: 推C大。大家理性的討論一個主題，講述自己的看法。
推 Ddylan: 有人崩潰好可憐,與期在這邊被打臉不如去工作努力賺錢啊~~
→ pingtaowang: 学到了 战争留钱买房，时机点不同价格相差很大的，既
→ pingtaowang: 然可以发财，那就是选好低点在进入。
→ pingtaowang: 影响房价的只有利率与需求，接盘的通常就是需求大的
→ pingtaowang: ，只要解决一般百姓住宅问题，也就是社会住宅，就能
→ pingtaowang: 大幅减少短期需求量，达到抑制房价功能。
→ pingtaowang: 亲戚在内政部相关单位任司长，应该好好想想阻止歪风
→ pingtaowang: 是吧XD  楼主多分享 才能认识你们手法XD
→ ceca: 基本上，負責不動產的是花敬群，很可惜他是個大外行
→ ceca: 社會住宅，絕對無法降低房價
→ ceca: 你只會搞垮地方政府的財政..XD
→ ceca: 要打房很簡單,你叫張金鶚回來財政部長..XD
→ ceca: 台灣歷史以來,我們投資客只怕過他.
→ ceca: 其他官員,不是白癡笨蛋.
→ ceca: 就是根本沒想打房...XD
→ ceca: 阿講錯不是張金鶚.
→ ceca: 剛打太快,張金鶚只是一個"只想出名"的學者.
→ ceca: 我懷疑他根本故意借打房的頭銜,發揚自己的光芒.
→ ceca: 我們投資客只怕十大惡人之手,張盛合..XD
→ ceca: 除了張盛合...
→ ceca: 台灣歷史上m打房??
→ ceca: 沒一個官員能打的拉..
→ ceca: 所以如果你親戚是內政部長.
→ ceca: 你一定要把我們投資客的話帶到.
→ ceca: 我嗆它們打房沒鳥用....XD
→ ceca: 或是我懷疑,它們根本沒想要打房,打房只是一個口號.
→ ceca: 而在做的則是另外一個目的.
→ ceca: 例如讓更多人習慣租屋而不是買房子.
→ ceca: 這樣房子都在少數人手上.
→ ceca: 政府在稅收,都更,都市計畫上面,會有更方便的施展.
→ ceca: 不然雜魚太多,政府很難施政.
→ ceca: 至於解讀成甚麼圖利自己或是財團的話我就不說了..XD
→ HdDevil: 照你這邏輯台灣還不發動戰爭讓房屋增值十倍簡直低能
→ HdDevil: 房地產可繼承，智商不會，令人欣慰
推 felix731205: 我覺得C大每篇都有考據且有理，反對的人也可以舉出
→ felix731205: 反例來說服啊，無謂的的謾罵感覺就如狗吠火車罷了
噓 HdDevil: 有理還會被巴臉巴到啪啪響吠都不敢吠一聲，能把沒邏輯的
→ HdDevil: 話當有理的也是堪慮
→ chen831030: 謝謝