[請益] 高雄鳳山50年左右透天殘值

[wangdede (胖老王)]

大家好

家人最近有一間50年的老舊透天想詢問殘值

在鳳山赤山段,離文山特區很近

地坪38左右的細長連棟老舊透天

約在10幾年前有稍微整理過

建物只蓋了地坪的一半左右,在地政司土地查詢當初只蓋了1.2層樓總建坪32左右

但後來整理過在後面有用鐵皮加蓋餐廳&廚房&晒衣場約16坪

三樓鐵皮加蓋神明廳

左右鄰居10幾年前整理時把後方都蓋滿三樓,所以只有我們家比較短(短了一半)

前兩年同一條巷子有兩間鄰居出售

實價登錄價格一間為 地坪17.9 房屋2層 建坪27.2 價格為640 (以蓋滿)

一間為地坪32.3 房屋兩層 30.5坪 價格為850

但後方10幾年前整修時以建滿 所以實際更大?

想請問我已我家的狀況這樣殘值約多少呢?

有接手的價值嗎? 接手價格需均分給其他親戚

謝謝大家

補充:土地別為商業用地

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.27.101.68 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1582264534.A.5D7.html
推 ceca: 幾米路和面寬多少
六米活巷,面寬約四米左右
※ 編輯: wangdede (114.27.101.68 臺灣), 02/21/2020 14:05:26
→ ceca: 另外接手你要幹嘛?不接手你拿錢又有啥打算
接手單純自住
※ 編輯: wangdede (114.27.101.68 臺灣), 02/21/2020 14:10:38
※ 編輯: wangdede (114.27.101.68 臺灣), 02/21/2020 14:13:59
推 ceca: 沒增建沒夾層，投資客買500，賣久可以等600,但屋況要可以住
→ ceca: 人
推 ceca: 指一半，你有兩間就成二
→ ceca: 翻修好，投資客會賣900上下
→ ceca: 不能住人就再低50萬
推 a123647: 剩土地有價而已800萬沒問題
→ a123647: 不過你土地面積是不是算錯了?
哪裡有誤嗎？ 我們那排透天以前都沒建滿，大家地坪都30以上但都只蓋一半後面是空地
，隔壁鄰居10幾年前才把他增建成三層樓，但唯獨我們家沒有增建。只用鐵皮加蓋一樓的
餐廳廚房。
推 KYOLONG: 喔喔哦我大概知道位置了沒猜錯應該是八德二路的巷內土地
→ KYOLONG: 很長商業區土地 然後之前有租人？
差不多在附近沒錯
→ KYOLONG: 32坪的850你們那間至少950。土地價值。實際上建物已經沒
→ KYOLONG: 價值了。所以單純跟他算土地就好。我沒算貴因為32的等於2
→ KYOLONG: 6.5萬一坪 你們這間用950去算才25萬/坪其實比32低 但這是
→ KYOLONG: 個數字遊戲你喊這樣親戚才不會覺得你出很便宜不想賣你。
→ ceca: 其實鳳山土地沒價值,建商不會去整併..XD
→ ceca: 所以如果不能住人很爛那種,你會發現他價格會更低.
→ ceca: 不能住人可能會在五百以下.
是可以住人的喔C大。
→ ceca: 我只原PO講的一半拉,原PO是兩棟透天連載一起.
→ ceca: 所以如果是原PO,屋況老旦是可以住人,價格大概一千多一點.
→ ceca: 如果屋況不能住人,大概900.
→ ceca: 並且買家可能會,兩間一起打掉用危老蓋一間雙車庫別墅.
→ ceca: 或是直接在改回兩個透天翻新後賣掉.
不太可能打掉，整排連棟大概快10間，我們又在中間。只能整理二樓三樓增建之類的，但
這樣花費又是一大筆。
→ ceca: 跟地價無關,赤山如果400坪的住四地價應該也要50~60.
→ ceca: 38坪,你用地價不就1900..
→ ceca: 所以直接忽略地價,土地面積代表單層面積去思考而已.
→ ceca: 另外,如果他是增建到3F滿,就直接多100萬.
→ ceca: 原PO是兩間,所以就多200萬..XD
不好意思 C大誤會我的意思了，是同條巷子內有不同間共賣出
※ 編輯: wangdede (223.139.197.183 臺灣), 02/21/2020 17:04:52
※ 編輯: wangdede (223.139.197.183 臺灣), 02/21/2020 17:14:04
※ 編輯: wangdede (223.139.197.183 臺灣), 02/21/2020 17:17:21
推 ceca: 你不是兩間雙拼?
→ ceca: 地坪38不是兩間雙拼,四米面寬??
→ ceca: 那這樣不就超級長..XD
對超長的XD
→ ceca: 如果你是超級長那種(超級少見)
→ ceca: 那因為單層面積很大的關係.
→ ceca: 所以有機會在7xx.
→ ceca: 透天屋況影響價格很大,不能住人,老屋況,新古屋況,翻新.
→ ceca: 價格都不一樣.
→ ceca: 另外,20坪以上就可以申請新建照.
→ ceca: 如果是雙拼,弄成一個雙車庫別墅,少說兩千萬.
→ ceca: 但如果你面寬只有四米超級長.
→ ceca: 那其實沒啥打掉重蓋的價值.
→ ceca: 沒啥利益.
→ ceca: 弄成車庫別墅營建成本大概會在600~700.
→ ceca: 我只雙拼的雙車庫.
→ ceca: 因為你要做陽台,室內也是別墅格局,所以一坪會蓋到七到八萬.
→ ceca: 如果你只是直接打掉蓋回那種連棟透天的樣子.
→ ceca: 應該370~450內,因為結構很簡單,營造成本可能依萍在6萬內.
→ ceca: 但是你原地打掉重蓋,你拿去轉賣,你也賣不了多高.
→ ceca: 可是你弄成雙車庫別墅,價值就完全不一樣..XD
→ ceca: 所以四米以下面寬的透天,沒啥打掉重蓋的價值.
→ ceca: 但超過六米,打掉重蓋就可以賺錢.
→ ceca: 有幾個小建商專門在玩這個.
→ ceca: 或是說其實他也是投資客,只是申請建商來做.
→ ceca: 這樣重蓋的稅金會比較少'...建商我忘了是8還是多少.
→ ceca: 並且還可以合法募資,不用作現金流.
感謝C大回覆，但我想問現況的價值大約多少，重蓋應該是不太可能。
推 a123647: 除非我看錯間拉~不然我跟K大算的都是土地32坪
→ a123647: 更正~跟K大無關
→ a123647: 那條巷子我看符合你講得情況的就一間,土地應該是32坪
→ a123647: 還是有其他筆土地?
感謝A大，實際住址不再八德二路喔，確定是38坪沒錯
※ 編輯: wangdede (223.139.197.183 臺灣), 02/21/2020 18:19:35
推 rofer: 1000以上
→ stanleyplus: 500
推 iuirigi: 地方正的話 周圍不要太亂 破千啦
→ iuirigi: 30可以蓋電梯透天 蓋好應該破2200-2500  (但周圍不能太亂
推 SkyFee: 透天地價都很貴
→ SkyFee: 持有土地坪數夠高
→ este1a: 嗅到了投資客和房仲要洗新手的味道