Re: [心得] 房價真的要開始崩了

[bearalex (方立德--聯發科轉職房仲)]

※ 引述《bearalex (方立德)》之銘言：
: 2008金融海嘯，我手上的股票腰斬再腰斬，
: 那時候流傳的一段話是當你覺得自己已經在地獄中了，不會再更慘，

: 後來才發現，原來地獄有１８層會一層一層的往下去....
: 而同時期新竹房價則幾乎沒甚麼大幅度的跌價
: 那時候關新路的芬蘭成屋的價格一坪13-15萬,　跟建商預售的價格差不多
: 於是我買下了人生中第一間房子~~~~面竹北的芬蘭二樓,　含B1車位約600萬
: 兩年2010年後, 股價恢復了一些, 大概是原本價格的７成左右
: 但是房價已經上漲了300萬, (以頭期款來說　上漲約3倍)
: 我看透了股票大漲大跌的特性, 覺得多數的資產還是應該放在保守的籃子裡
: 於是一通電話請營業員幫我把我手上還有的幾百萬股票全部出脫
: 全數轉入房地產中, 時間點剛好正確, 帳面上快速的獲利

這次金融市場急跌也是大出意料之外
幸好我完全沒有持有股票基金等金融產品所以沒有受損
隨手找了ptt股版的資訊, 損失基本上是30%~50%起跳

https://www.ptt.cc/bbs/Stock/index4934.html

https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1584610254.A.52C.html

http://i.imgur.com/pC41ARb.jpg

房市目前帳面上沒有影響, 如果有影響但因為房市是長期的,
基本上要幾個月後才會反應, 但如果是收租的產品反而因為利息減低而獲利
在帳面上不至於有實質的損失

只能說幸好之前痛過, 所以股票的錢全部入房地產, 才能躲過這次幾百萬以上的損失~~
買股要賺很快, 但是要賠也很快, 房地產的優勢就是平穩,
緩步的隨著通膨或是薪資上升或是區域改善而增加

所以說等這次股災過去以後，應該也會有不少人跟我當初一樣退出股市投入房地產
當然喜歡賭大一點的　快一點的　房地產就比較不適合了~~~

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.222.194.196 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1584847660.A.7E2.html
→ seekforever: 沒成交跟沒跌是兩碼事好嗎
→ seekforever: 不然你股票丟著不賣不就也沒跌
買賣是雙方的決策, 當市場上屋主不缺錢的時候基本上不會降價賣
目前園區要屋主缺錢賣, 除非是有無薪假的風暴來臨
否則依照園區的生態　旅遊業的無薪假　飯店的蕭條是不會影響到新竹房價的~~
※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 03/22/2020 11:38:26
推 oopFoo: 房市租金其實影響很大。已經開始浮現了，如果疫情真的拖到
→ zball: ...不是很想潑你冷水  但你知道國內外歷史上幾次房地產泡沫
→ oopFoo: 8，9月。事情真的不妙。現在市場是伸手不見五指，摸石過河
→ zball: 都是接著股災後再發生的 不然你以為這裡的人突然問卦一堆是
我只知道2008股災之後　房地產暴漲, 你說的房地產暴跌是跟著股在來　沒看過
反而是2015-2017　房價受到政府政策打壓房價有下跌一成
→ zball: 在問心理健康的嗎
推 HANAXALICE: 股票不賣就不算賠！
→ Anyotw: 都知道股災還不放空，你不賠誰賠
3/20 有人壓VIX放空結果大漲五百點　瞬間又賠錢, 多空雙巴, 股票市場很難玩的
推 HANAXALICE: 跌了也是繼續住啊，老家住了25年，回到原本的價格，
→ HANAXALICE: 等於是繳利息就可以住。
推 amordelcor: 新竹我還是覺得會大跌 XD
推 oopFoo: 2008股災後真的有拋售一波，我那時猶豫了一下。馬政府的政
推 Yunk: 除了次貸那次 房市通常都是最後被影響 但基本上別想躲得掉
多空要看雙方, 政府要徵收啟德重機的廠房給台積電蓋廠房
光是這個利多, 就讓竹科的房市未來看漲了~~~
當然一切還是看台灣疫情守不守的住, 目前看起來大家戴口罩是有效的做法
推 carterdunk: 這篇正解
→ oopFoo: 策+美國QE才把房市拉了上來。台灣我沒買到便,2011年我就去
→ Yunk: 這次時空環境跟08年差異蠻大 人口可能從明年就提早負成長
推 HANAXALICE: 房地產投資就是佛系投資，放著放著鈔票自來
→ oopFoo: 美國撿便宜。而且這次情況比2008嚴重，蔡政府又一副不知不
→ oopFoo: 不覺樣。我是等看好戲。
→ Yunk: 今年如果最後幾批老鼠又沒機會抓好抓滿 嗯...
推 ricemilk2: 2008股市崩潰房地產沒有影響，你認真嗎？那時候我爸看
→ ricemilk2: 了一些房子都很便宜還賣很久。可惜我媽非常怕不准我爸
→ ricemilk2: 買，我那時後還是學生也不懂。就沒有當包租公(?)的機
→ ricemilk2: 會
新竹真的沒甚麼影響　可能因為當初基期太低, 單價一坪才10萬初頭而已...
人口負成長要看區域性, 新竹的人口是正成長而且數量不少,
→ ricemilk2: 是股市空頭崩很快(相對多頭)，而且QE撒錢又降息又遺產
→ ricemilk2: 稅(好像是吧?)開啟10年股市房地產大多頭。
推 maypcc: 新竹都大跌的話、其它縣市怎麼辦呀?非雙北跌到10萬/p以下?
依照園區過去十年的獲利　人人口袋都有錢的狀況來講~~~
除非受到股災影響, 不然跟一般做生意的不一樣, 園區上班族口袋還是很深....
用年薪一百五十萬來講, 十年起碼存一千萬起跳了~~~
→ maypcc: 基本上跌超過2成，銀行就會開始怕了，甘嘸可能?
→ maypcc: 當房價跌超過頭款，有些投客就會直接放棄、把房子丟給銀行
→ maypcc: 而且 別忘了新竹幾個新推案都朝35-38/P去測試了...
→ maypcc: 我在回的是amordelcor 他可能很不了解新竹的情況...
推 amordelcor: 現在是比誰不會無薪假啦
其實無薪假是會痛到工作五年以內的人
工作５－10年會有感　但是不會痛
工作10年以上的　說真的　放個假會比較輕鬆, 畢竟資產都有上千萬了~~~
無薪假的分析可以看ｍｆｃｋｅ的#1UT4zN4P這篇
→ gn01705529: 我認為新竹房價已經快到頂了，漲不動了
推 maypcc: 新竹天險就是高鐵的內湖與板橋、基本上除了雙北再往上
→ gn01705529: 1500就是個檻
→ maypcc: 我也覺得40-50已經高不上去了、但說新竹會跌、應該多慮了
推 amordelcor: 我一直覺得新竹會 是因為科技業不是公務員
※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 03/22/2020 12:01:58
→ aesdu: 新竹沒甚麼建設都這樣了，來個好建設跟規劃，就會直直上了
→ aesdu: 。
噓 ffboy: 會覺得房價會跌的都是菜鳥
→ lovewhite25: 我身邊在新竹竹北要買房的人還是一直在看阿，怕沒好
→ lovewhite25: 房子而已，不怕花錢買
推 Kaskade: 房蟲：不管啦台灣房價只漲不跌 快點幫我接刀讓我爽賺百萬
→ Kaskade:  不然我會酸你是買不起的魯空喔
噓 labdog: 多多沒法懂全貌
推 amordelcor: 上千萬是可以撐多久？ =.=
推 exuberant: 想買房的又在一廂情願
推 antiyahoo: 白痴不懂中文？可憐哪！我見你一次 就po 一次 先這樣
→ gototheptt: 盤工程師很多 不要不信
→ antiyahoo: sorry po 錯了! 抱歉
推 newstyle: 如果是自住的10年後再說
→ newstyle: 疫情總會落幕2~3年左右
→ newstyle: 有點本錢的投資客放個3-5年應該不成問題
推 amordelcor: 等等 有二個錯棚了 XD
推 babysaya: 好險我也沒買股票，2008房地產有跌，但跌不深，印象10%
→ babysaya: 吧，然後不到半年即反彈，我反而覺得2014實價課稅後跌
→ babysaya: 的比2008比較慘，讓房市冷清達2年，房子跟股市本來就不
→ babysaya: 同產品，股市跌不代表房子跌好嗎。失業裁員，繳不出錢、
→ babysaya: 法拍，法規稅制修改才可能。
推 amordelcor: 所以小英還有房地合一這張牌 馬囧之前不也是大降遺產
→ amordelcor: 稅 XD
看一下我2016的貼文
    作者  bearalex (飛)                                      看板  home-sale 
    標題  Re: [閒聊]多空論戰?                                               
    時間  Thu Jul 28 01:44:28 2016                                          
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想想著你的錢 放在哪裡會漲好了...

看看你買的手機, 書本, 電腦, 汽車等等 哪一個買了能夠保值?
能傳給子孫繼續使用?

放在定存 利率繼續下降看來是趨勢, 再過十年說不定存款就零利率了, 只是幫你保管錢
放在股票 股票有時候會動盪一下 立刻貶值折半...何時能睡得安穩?

房產就不一樣了, 即使經過泡沫化生育率超低的日本, 經過二房的美國,
到現在市區房價還是一樣扶搖上升中, 在穩定的時代受到地段人氣的加持穩定甚至上升.
所以相對於其他財產來說, 房產還是不二的首選
推 Unsullied: 正確
推 babysaya: 現在建商興建全案得不動產開發信託價金信託，全案信託
→ babysaya: 管理。不像早年15-20撐不住拿了錢蓋一半倒一波。信託安
→ babysaya: 全機制讓不動產更安全。建商無法跑，是要撿啥漏？
※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 03/22/2020 12:42:46
推 babysaya: 政府加速重劃地新市鎮開發，而地主土地價格居高不下，
→ babysaya: 房子怎麼可能便宜？土地成本也是源頭
推 wu7477: 房地合一如果暫停實施 算大利多
推 babysaya: 實價課稅實施後 短線投資客大減，仲介倒閉潮，也比2008
→ babysaya: 還慘
推 HANAXALICE: 政府要大灑幣了，準備接錢
推 babysaya: 實價課稅不用暫停實施，也不用廢，最省事就是降實價課稅
→ babysaya: 就好
噓 robert123: 別肖想房地合一暫停，誰敢弄誰下屆就選不上
→ buddar: 一堆人沒收入賣房時再來說
→ buddar: 現在也沒人敢去看房或觀望
推 babysaya: 房地合一稅沒停也沒降，房子也是升啊，緩升罷了，哪天
→ babysaya: 房市真降了，等著政府降稅救市吧。
推 amordelcor: 把炒房馬冏推的房地合一弄掉 不是大快人心？
推 vaughn: 其實房價真正跌都要看建商財力撐不住開槍，房市這幾年成
→ vaughn: 交量低，建商現金流應該沒之前那麼寬鬆了，再來就看疫情
→ vaughn: 持續多久，目前應該不太樂觀，股市慘，房市不會不受影響
→ vaughn: 的
推 vaughn: 日本房市泡沫後，一路降息到零利率，也沒有對房市失落的20
→ vaughn: 年有幫助
→ HANAXALICE: 這幾年交易量低？平行時空？
→ HANAXALICE: 這幾年建商發大財好嗎？
→ HANAXALICE: 怎麼你講的跟現實剛好相反這是什麼魔法
推 seekforever: 蔡跟馬的支持者結構差那麼多，有什麼取消房地合一的
→ seekforever: 誘因
→ seekforever: 沒選擇性紓困放給舔共企業倒就很好了
推 vaughn: 去年勉強要碰到30萬戶，這幾年交易量高？那房市就會沒事
→ vaughn: 的，大家放心囉
https://tw.stock.yahoo.com/d/s/company_2542.html
建商興富發　過去幾年賺了兩個股本　200億以上
而且建商真正的獲利會放在董事長身上, 你從股票看到的只是小小角落而以
這些還只算已經完工交屋的, 預售尚未交屋的數字 那才是大~~
建商一個案子賺三成, 尚未售出的房價就算跌三成, 他也只是沒賺錢而已
之前三成乘上幾個案子　那個數量已經是很難賠到倒了
推 HANAXALICE: 30萬還是房地合一下的數量，你要說低真不知道是哪來
→ HANAXALICE: 的數據。有種低叫我覺得低。
→ exuberant: 反指標就算一直失準還是很喜歡出來大放闕詞
推 HANAXALICE: 房地合一下還有這種數量根本強強滾，我是找不到新成
→ HANAXALICE: 屋跟中古屋的比例，不過我猜新成屋的數量應該是大約
→ HANAXALICE: 中古屋的
※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 03/22/2020 13:35:40
推 vaughn: 嗯嗯，興富發過去10幾年，只有二年eps不到6元，剛好是去年
→ vaughn: 和2017，而且這二年大約只有2以下喔
推 vaughn: 皇翔過去十年平均eps有5吧，去年-0.48
像我上面說的這兩年賣出的案子還沒有交屋，過去兩年的數字是2015-2017賣的案子
興富發的案子蓋比較高, 都需要三年的工程期, 等交屋的時候你就知道賺多少了
你要他虧錢倒閉　幾乎不可能　　他只怕沒有買到地　沒辦法繼續賺錢印鈔票而以~~
推 HANAXALICE: 從20萬喊到30萬棟，還是在喊空，你是不是sway分身
推 crtzeng: 現在全世界台灣最安全，是要怎麼崩
推 babysaya: 建商自有資金蓋房，數年下來，只賺三成到交屋獲利分配，
→ babysaya: 其實，投報率比投資客還慘。
推 vaughn: 當然也有華固這種厲害的啦
→ babysaya: 現在房市的贏家就那些重劃地變建地的農地主吧。
→ HANAXALICE: 建商蓋房就是穩穩獲利，炒股票的建商還是不要買的好
推 babysaya: 然後地主等著建商來開發，獅子大開口噱一頓，房價的兇
→ babysaya: 手都是建商，地主爽拿。
推 tnw: 這次有馬英九可以調降遺贈稅嗎
推 vaughn: 鄉林也是十幾年來第一次eps負值
推 asole: 股市大跌 房租照樣每個月拿到18萬多
推 l79cm: 老闆好久不見了
推 amordelcor: 支持小英的 會不贊成弄掉炒房馬的政策？
推 HANAXALICE: 這些炒股的建商才是真正推升房價的元兇，拿你們投資人
→ HANAXALICE: 的錢買地蓋樓，高雄一堆地都是這種上市建商推高的。
推 vaughn: 哈，沒有好久不見啦，都有來看看，只是覺得每篇推文都變
→ vaughn: 成叫人賴老家和叫人看病的內容，覺得有點無聊所以不推文
→ vaughn: 而已
推 vaughn: 我沒說建商會虧錢倒閉，在商言商，資金比較緊時，就會降
→ vaughn: 價衝量，各行各業都一樣
現在的市況不是沒量　而是沒有精華區的土地, 建商也是賣一塊少一塊
目前已經推案的建案銷售速度都很快(新竹區) 投資客自住客都不少~~
推 ycch: 垃圾
推 vaughn: 建案銷售速度都很快，請問你這個資訊的來源是？
竹科潤隆一千戶賣半年就八成　一年就幾乎完銷　剩下四房餘屋沒幾戶
昌益和竹北的一些案子幾乎都不到幾個月賣完　寶佳的不算...
太過好賣　導致建商從2字頭的房價直接上調到3字頭　甚至於新案均價到35萬
推 a1e: 把房地合一稅拿掉，保證房市再炒一波上來五
→ a1e: 現在房價被房地合一稅壓住，想炒上來很難
※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 03/22/2020 14:23:34
噓 pemit: 還是賣掉現金為王.
→ aesdu: 現金貶值到不行 ... 還現金咧 ...
推 jerrylin: 現在股票跌超過30%那是非常投機的才會吧
→ jerrylin: 台幣對美元很堅挺  哪裡現金貶值?
→ seekforever: QE後美元反而漲3%好嗎
→ abyssa1: 店面肯定崩 住宅難說 一堆人隔離其實居住空間需求上升
推 abyssa1: WFH商辦需求也下降 住家需求多一個工作書房
推 vaughn: 7成以上的工作無法改成家裡辦公，要先擔心很多人一段時間
→ vaughn: 無收入，尤其從旅遊餐飲相關的開始
推 codehard: 降息井噴囉 隨時報復性上漲 抓穩啦
噓 src94659: 這波股災代表標普500的etf voo跌32%，房地產etf vnq跌40
→ src94659: %，房地產不會跌？？
推 amordelcor: =.= 這裡是台灣
推 bigsmile: 正解。跟我想的一樣
噓 bighead0213: 看你最近拼命發文帶風向就可以知道房仲業生意很不好
→ bearalex: 因為現在的狀況很像２００８年我買房前的狀況
→ bearalex: 當初我股票買很多　賠很多　而房產沒跌　才轉進房產