作者overshot (信義小魯)
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標題[心得] 疫情對於桃園房市影響
時間Mon Mar 23 13:49:14 2020
認真分析文超長...= =
(可以看標色部分就好了)
※ 引述 之銘言:
: 不過我是想跟這期間要買房的人說:
: SARS疫情期間戴著口罩買房
: 危機入市成為房市大贏家
: 武漢肺炎疫情期間戴著口罩買房
: 成為有房階級的人生勝利組
: 歷史總是不斷重演
: 二三十歲的我們
: SARS疫情時我們可能剛出社會
: 還沒辦法買房
: 這次
: 如果還沒準備好
: 下一次回我們可能就四五十歲了
: 以上房仲疫情期間買賣雙方實務經驗分享
: 希望對想賣房或買房的您有幫助
......這個是典型的邏輯謬誤,一定要出來講一下冏
(不是針對原po所以把帳號碼掉..)
前幾天我們公司的小區業務會報
主管們打開系統和大家分析1-3月的全國信義業務行程統計量表
帶看組數、成交量體,今年的三月顯著的比同年1.2月好,也比去年的同期還要更好、指
標性社區價格也都陸續創新高
年後系統的網路預約看屋統計量,也遠高於去年Q4的均值
比同年1.2月好很正常、包含過年與作業天數等因數
但比去年同期成交量高、房價又往上漲,就比較超乎大家的想像了。
於是他們得到一個結論:
1.疫情對於房市沒有負面影響
2.股市崩盤對於房市沒有負面影響
至於為甚麼沒有負面影響,數字還往上拉?
他們給業務的說法就跟Z大你的解釋一樣,買方們根據SARS那年是最低點,之後SARS結束
就開始漲了
所以大家反而知道現在要買進,正所謂危機入市
不對!!!這個邏輯有點過於結果論了
聽起來像是「因為SARS/武漢肺炎一過,未來就是一片美好,所以之後會房價會漲,買方們
都想趁現在進場撿便宜。」
但是不對
SARS是因為在2002之前房價本身就是往低點跑,SARS爆發當時大家資訊不完整,「恐慌的
感覺」給了市場最後一刀。
2008金融海嘯的時候一樣是全面性的恐慌,網路世代以來第一次經濟崩盤,大家不知道這
一波要蔓延到甚麼時候,外加2006年-金融海嘯前,股市幾乎是從谷底直線往上衝,路邊
擦鞋子的小童都知道買股票肯定賺大錢
所以很多屋主是把房子抵押all in股票,然後股票崩盤,房子不賣大概就得法拍了,所以
急賣、但當時又沒人有勇氣接手,於是房價跌到爆
兩個環境的前提都是房價變得超便宜
可是當下群眾不敢出手,因為恐懼未來,這個才叫危機
https://imgur.com/aCcWBu7
台灣房價走勢圖
來源:財金M平方
https://imgur.com/atHYd9O
台灣股價走勢圖
來源:台灣股市資訊網
每個人都想抄底
如果知道房價在最底或是股市在最底,我一定歐印身家買下去
但正常狀況下,沒有人知道甚麼時候是最底
外加房地產很難小額投資,一次進去就是百萬起跳(股票最差買不到張還可以買零股
.....)
對正常的受薪階級來說是很難承擔的損失金額
所以通常所謂敢「危機入市」能夠超底的人大多是投資客或是收租客,他們有相對充沛的
資金與可承受較高損失的心臟可以投入「大家覺得低點之後還會更低」的市場
回到重點
那這些投資客跟收租客真的是三月想來個危機入市所以進場嗎??
老實說我覺得不是,房價沒有比一月便宜、沒有比二月便宜,哪裡算是危機= =
可是既然不是危機入市的族群近來造成需求提升
那到底為什麼現在美股慘跌、台股爆跌、旅遊業GG、餐飲業GG,在這種狀況之下房價還是
沒跌?
目前大概有幾個因素:
1.信心層面
這次台灣疫情相比其他國家、控制得實在好很多
大批台商回流,不論有沒有帶著中國病毒回來,最差都帶著錢回來
他們對於中國失去信心,還蠻多人不論之後有沒有要回國,至少台灣都要買間房子讓自己
可以常常回來保持健保資格
2.疫情時間
病毒一離開宿主其實很脆弱,尤其對高溫環境相對無法,所以像SARS幾乎到7月就消失
於是大部分的人對於這次的疫情時間多半也認為到暑假就差不多了
在這種心態下
建商、屋主只會覺得「與其要我40坪的房子降1萬,少拿40萬,我不如堅持價格到半年後
。」
所以不好降價
3.股市崩盤所影響的族群
這個蠻有趣的,台北我沒特別研究,可是桃園目前的狀況如下:
大多數中產受薪階級/首購族所購買的房價大抵800~1200為主流
較高收族群1500內
(依我自己為例,5年來成交應該200多間房子幾乎都首購,總價超過1500的只有兩例QQ)
(兩例都是6尾7初的醫生版友、一個開業、一個夫妻都醫生,才有能力以首購之姿吃下
1500以上的房子)
在這種1200內的買方族群、持有1200內物件的屋主族群
他們很難把身家都壓在股市上,
買方股票跌了、還是有能力買
屋主股票跌了、也還不用急售房子避免法拍
所以桃園應該蠻難跌的,台北5000萬以上的案件我就不敢說了....
畢竟這種族群應該都跳脫所謂的受薪階級,到達資產主義的前幾%,資金大量配置在股市
說沒有影響我是不信啦.......
4.未來無薪假的影響
假使疫情到8月結束,眾多產業宣布明天開始無薪假到8月
那確實有可能會影響買方的購屋意願,因為現在收入短少、要面臨付出巨額資金一定會退
縮,所以需求減少
但是對於屋主來說
如果他的本錢是足夠讓他負擔房貸到8月的話,以1200房價八成貸款月繳3.5萬,6個月21
萬。
只要存款高於21萬應該都不會付不出房貸....更何況有些屋主早期取得,都沒剩多少貸款
甚至沒貸款了,應該很難刻意降價求售
更遑論資本雄厚的建商
5.桃園公眾建設的發展
應該蠻多人對桃園很有意見覺得桃園沒文化沒美食街道小XDD
可是我必須說那很多是偏見阿~~~
沒那麼嚴重,我來自台南在這裡都還是活得很開心XD
現在桃園開設新的交流道
https://reurl.cc/Qd97NO
捷運綠線施工進度肉眼可見
https://imgur.com/rG6YuPX
藝文區總圖正在蓋
https://reurl.cc/xZGgeV
業有區超大公園正在蓋
https://reurl.cc/62ay9Z
撇除我不熟的青埔與中壢
我專研的商圈利多話題其實有點多冏
基於以上結論
短期內這波要房地產降價有點小難
不過還有幾種可能桃園房價會跌:
A.剛剛的假設消滅
1.政府宣布疫情失守+社區感染人人自危,導致社會大眾對政府失去信心。
2.研究指出中國肺炎會隨著氣溫升高而進入新一波高峰期,無薪假結束時間遙遙無期。
基於上述兩種效果,建商一定會下修價格
屋主會從不急變急
甚至有些人會雖然沒有賣屋需求,但是因為看壞未來而求售變現,導致供給上升,價格下
跌。
B.股市遞延效果影響
承第三點所說的,如果台北高資產族群受股災影響顯著,開始紛紛斷頭出售
5000跌到3000,3000跌到2000,2000跌到1500
這時候!!
很多台北上班買不起買桃園的通勤族會覺得,我在桃園買1200萬,不如捏著多加300直上
1500買台北
這時候很多通勤族買家都回去買台北了,桃園房價就得降價....
---
大概就是這樣~~
算是心得分享啦哈哈
不敢說一定正確,但至少肯定不是危機入市這種解釋
算是自己在一線市場的觀點給大家參考囉!
PS.房價分析僅線桃園,其他地方我沒研究就不便多說惹~
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1.集中過去請益文章
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推 sam197665: 不管是多或空,有條有理引人發省就是優文,大推 03/23 13:54
推 a9940597: 專業 03/23 14:03
推 mmay: 實務給推 03/23 14:08
推 F93935: gl說桃園都違停,怎麼會有人想買桃園 不解 03/23 14:11
推 pennyfox: 推用心跟理性分享~ 03/23 14:11
推 robert123: 這分析專業多了! 03/23 14:19
推 askachage: 這麼用心的分析,不推不行 03/23 14:21
推 jecko: 推 ~ 03/23 14:28
推 jackeighteen: 推分析!! 03/23 14:28
推 Unsullied: 推 言之有物 03/23 14:36
推 Unsullied: 桃園真的做得不錯 03/23 14:42
推 SkyFee: 句句屬實 想買房的會趁這時買 觀望的會繼續觀望 03/23 14:50
推 handsomeping: 推推 03/23 14:54
推 alfrog0414: 新北1500的屋況品質 在桃園大概是900的級距 03/23 15:00
→ alfrog0414: 「捏著」並不成立...買到的東西質感差兩階 03/23 15:01
→ Edisonohya: 樓上想成國產高階VS進口低階的概念就好了 03/23 15:05
→ Edisonohya: 門牌=品牌 03/23 15:06
→ tureordare: 言之有物 03/23 15:06
推 pa791026: 推! 03/23 15:24
推 alfrog0414: 進口低階性能還是比國產好阿...房子則反之 03/23 15:27
推 niko0202: 在地人表示 五流縣難得大發展了…慘喔 03/23 15:28
推 goldhana: 推~ 03/23 15:38
推 nisak: 因"素"才對 優質分析文給推 03/23 15:45
推 j1o2s3e4p5h6: 分析很多,可惜沒提到降息的影響 03/23 15:49
推 lin190ya: 推 03/23 15:52
推 sunlin18: 這篇很可以 03/23 15:56
→ overshot: 對桃園來說,降息升息影響其實也不大喔~ 03/23 15:58
→ overshot: 因為總價低,就算大降大升0.5%,1000萬貸8成,每月房貸 03/23 15:58
→ overshot: 也才+-2000元而已跟管理費差不多,沒什麼關鍵影響的說 03/23 15:58
→ overshot: 03/23 15:58
推 Unsullied: 有專業 值得尊重 03/23 16:14
推 codehard: 雖然專業 但台灣房市不一樣 不需理由就是井噴 03/23 16:42
推 love6406: 雙薪一個月3萬都繳不出來的真的怪不了別人 優質好文 03/23 16:59
推 newsph: 推好文 清晰 是說就算無薪假遙遙無期 03/23 17:04
→ newsph: 屋主還是可能有足夠資金抵抗房貸 所以還是不會降? 03/23 17:05
→ REMEMBERYAU: 台灣房市就是無腦噴+1 03/23 17:16
推 we147121: 看到大家這麼樂觀,原本不擔心的開始怕了 03/23 17:17
推 pudin0116: 推 03/23 17:22
推 crazy81709: 桃園從2008年到現在也漲了5成有 03/23 17:23
推 as4723903: 謝謝分析 03/23 17:44
推 yo706001: 推分析 03/23 18:37
推 psynanako: 到底是那裏的幻想夏天疫情會結束啊? 03/23 19:09
推 suPerFlyK: 推 03/23 19:18
推 rmxtpc: 有了以前的經驗 現在真的沒那麼恐懼... 03/23 19:22
推 Hosan: 這篇給讚 03/23 19:28
推 ustarabc: 推分析 03/23 19:51
推 ingridlyon: 不過桃園真的很醜 新的公共建設設計圖還是醜 03/23 20:01
推 vovhsin: 有參考價值 03/23 21:07
推 altcd: 講這麼多 就是井噴嘛,歐印啦 03/23 21:20
推 artclove: 十幾年前的基本時薪和物價也跟現在差很多,剛需家庭也 03/23 22:17
→ artclove: 只能接受事實,衡量年收入和人口數來買房 03/23 22:17
推 wetor: 台北市想跌還是別幻想,唉 03/23 22:38
噓 ottokang: 歐洲帶回來病毒更多,還中國來勒 03/23 22:46
→ AGODC: 存款高於21萬就不會付不出房貸,但是會付不出吃飯錢,是嗎 03/23 22:51
→ AGODC: ? 03/23 22:51
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