[請益] 幾個房地產投資的問題請益

[licklabium (76600ferio)]

      今天一位房仲帶看一間3000萬左右的房子，雖然房仲知道遠超出我的能力

      但還是很熱心地跟我分享了一些經驗，但是聽完後有些疑惑，想上來請問大家

      (1)金流的創造：銀行貸款的額度，主要就是看還款能力。房仲教我提高金流方法

         除了兼職提高收入、房租收入外，還可以每個月比如提出五萬，三萬生活用

         然後再存入兩萬並備註00獎金之類的，連續幾個月後明細就可以給銀行來提高

         貸款成數，這樣是可行的嗎?

         再者，這樣還是會牽扯到還款能力的問題，這就接續第二個方法

      (2)房仲他教我要買預售屋。利用搶紅單和轉賣紅單、或是利用預售屋施工期間


         轉售獲利，或者利用交屋後的寬限期，只付利息，撐過寬限期後就售出。

         這房仲今天跟我分享時，他手上有五、六間就是這樣輪轉的

         聽來可行，但是我覺得問題會卡在萬一預售屋房價下跌時就卡死了

         (當然，或許有些人有特殊管道可以拿到低價)

      (3)房屋快超過十五年者就脫手。他說他的經驗，超過十五年的房子就很少人願意

         購買了。但是ceca說過，窮人遠比有錢人多很多很多，以雙北為例，兩房全新

         的含車位都破千萬了，而舊公寓可能500萬上下就有，甚至再郊區一點點，開車

         到市區十分鐘左右的，三、四百萬就有了。這樣投資千萬兩房的門檻高，出租

         的投報率可能只有2%不到，而且新房子不一定會增值，萬一跌說不定跌更凶…

         除非能買到低於行情價，或是利用裝修來增加賣相，否則風險不是更高嗎?

      (4)若是要買房長期持有出租，最好買新房子，一來保值、二來裝修成本低

         三來出租金額高，瞄準較高層的租客，風險較小。但是這樣的投報率就低了

         先前看ceca的文章，公寓的投報率比較高，如果裝潢多花一些，是否也可以

         拉高租客的客層呢?

         今晚聽了很多，腦筋有點打結，還請各位大大釋疑了，感謝~~


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.165.60.159 (臺灣)
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推 HANAXALICE: 唬爛居多
→ HANAXALICE: 房仲才五六間
    表示房仲自己擁有的房子都不只五、六間??這行業這麼好賺??天啊~~
※ 編輯: licklabium (118.165.60.159 臺灣), 03/24/2020 00:03:49
推 linmondi: 超過一半可行，目前我手上有的投報率也真的是中古華廈>
→ linmondi: 中古大樓>新大樓，南部目前預售案件投資成本低，眼光夠
→ linmondi: 精準，幾乎都穩穩的賺
推 amordelcor: 1. 需要想這個 表示風險承擔力要再思考 先別買比較好
→ amordelcor:  2. 他賺多少？ 3. 看地點啦 4. 都投報率低了 買新房
→ amordelcor: 給别人住？
推 HANAXALICE: 光是紅單的部分現在就不太可能這樣搞，除非他可以拿
→ HANAXALICE: 到很低的價格，不然風險很大，而且也是要拿出五趴到十
→ HANAXALICE: 趴的錢，而且買方買你的權利要拿出更多的現金，這在多
→ HANAXALICE: 頭的時候可以，在現在這個時候風險太高。
推 HANAXALICE: 自己備註獎金就可以提高金流收入，銀行有這麼笨嗎？
推 HANAXALICE: 第四點，以南部為例，新成屋兩房的租金在17000-21000
→ HANAXALICE: 左右，總價含裝潢約在600萬。但是中古屋兩房可能只要4
→ HANAXALICE: 50萬，如果是公寓價格更低，但是一樣可以租到13000-15
→ HANAXALICE: 000。那麼你何必買新成屋出租。既然要長期出租，當然
→ HANAXALICE: 是找總價低的。
推 HANAXALICE: 他講的我真的是存疑啦
噓 anthomylin: 雙北公寓5-600?你去永和找10間我買10間
     雙北是只有永和嗎??
※ 編輯: licklabium (118.165.60.159 臺灣), 03/24/2020 00:33:57
→ anthomylin: 你都知道了還說,沒判斷能力?
     我完全不知道你要表達的是什麼耶…
※ 編輯: licklabium (118.165.60.159 臺灣), 03/24/2020 00:35:37
推 anthomylin: 地點,熱門區的物件15年以上賣?你找的到就偷笑
推 jay111101: 等你房子賣不出去的時候，房仲就會低價接手了
推 roc1110: 你應該很少看房子吧，新北的舊房那來的3、4百萬....你去
→ roc1110: 看看中永和板橋的舊房，這些都要8、9百萬了
     https://i.imgur.com/5OIscf7.png

     三峽其實還有很多500萬以下的公寓耶…

推 yesnogod: 最後一點有誤，租金高必需把環境考慮進去
推 yesnogod: 爬樓梯的破門廳，屋內千萬裝潢，租客也不買單
     可是很多公寓的門面都不好…但也反應在房價上了，這樣入手價格低

     是不是從投報率來看，反而是高的呢?
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→ aahhaa: 超過15年很少人要買? 聽他在放屁
推 outsider666: 鬼扯一堆，我一個公寓隔套房屌打新成屋
     隔套的投報率的確很高，但是現在改隔套抓得很嚴格了…

推 frank111: 他在抓老鼠，誰會是最後一隻呢?什麼時候了還玩紅單
     我以前買過重劃區的紅單，但是幾乎都漲不動耶…
※ 編輯: licklabium (101.8.192.156 臺灣), 03/24/2020 09:18:20
推 Fuzishan: 置產當然是買頂加 媽的隨便租都爽
     可是現在雙北頂加的似乎不好出租，大家不愛爬樓梯了…
※ 編輯: licklabium (101.8.192.156 臺灣), 03/24/2020 10:12:24
推 yesnogod: 應該說，會考慮租爬樓梯公寓的人，租金就是唯一考量
推 railwayman: 我說一句:如果那麼好，他早不當仲介了！