Re: [請益] 年老有四房需求要大樓還透天好？

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

※ 引述《ohyuyu (YU)》之銘言：
: 目前有換房需求
: 爸媽年紀大了現在是住鄉下的透天
: 考量到後續的爬樓梯問題及照顧問題
: 所以想換成市區點的房子
: 原本是想看四房大樓

換那麼大..@@a

: 但問過價格後跟偏遠ㄧ些的全新透天價格差不多
: 家裡都有個迷思，同樣價格要買透天不要大樓
: 因為我長期在外地偶爾回家
: 考量到能負擔的價格、如果爸媽不在了未來是兄弟姐妹要住及較好轉手的問題
: 以下因爲有各自考量的缺點，以下哪裡較好呢？還是都不好 請各位幫我評論謝謝
: 1.偏市區的全新四房大樓$780萬
: 優點：大樓爸媽老了不用爬樓梯、少見的四房大樓
: 缺點：機械式車位、如要平面式車位需加70-100萬（總價就要850萬了）家人較喜歡透天
: 、沒
: 住過大樓不知道適不適合家人
: 2.全新雙車庫三樓四房透天$850萬
: 優點：不超過預算的全新透天
: 缺點：離市區20分鐘、生活機能較差、社區最尾（只剩這間沒賣出）、格局不方正，可以
: 說是賣剩的賣不出去
: 3.地點好30年市區的六房透天 $450萬
: 優點：價格較無壓力、地點好、家人能接受
: 缺點：濕氣重、無車庫、周圍道路規劃差、較無隱私權、巷子為單車道（安全性差）、需
: 花約80萬翻修（抓大概數字）、日後不易轉手
: 其他房子符合價格的不是又貴又老（35年以上）還要翻修不然就是破千萬的房子
: 因為不希望房貸超過500萬 會很痛苦
: 最大目的是想讓爸媽老了換房住
: 我住的時間很少，日後爸媽真的不在的話有可能就沒人住了（或是有可能兄弟姐妹會繼續
: 住）所以需要考量轉手問題
: 另外請問同樣價格真的要買透天不要大樓嗎？有人有同樣選擇買大樓後悔的嗎？
: 謝謝


我是不太清楚為啥老人家要住到四房.

其實老人家三房就夠了,如果長期不賣還可以考慮合併兩個房間變成兩房大主臥.
(但是這樣以後轉賣會貶值)

當然啦,如果有特殊需求(例如一間繪圖室,一間鋼琴室或是之類的),就是看個人需求.


基本上老人家需求就是,機能+醫療+散步.

醫療在可能它們還在7x歲沒感覺,但遲早它們會9x歲,很多時候就有剛性需求.

離大型醫院近是非常方便的事情,甚至非重病,你甚至可以免除永遠排不到病房的困擾.

另外就是散步需求,所以需要公園綠地.

再來當然還是機能需求,自己煮要市場,買外面需要商圈..

所以可以往這三方向去找.

之前一堆老人跑去林口,就是因為長庚在那邊.

同樣的高雄澄清湖,台中榮總,其實都吸引不少老人.

市中心的醫學中心四周更是被老人買到天價..

無論台大醫院,高雄高醫等等...都明顯的比其他區域貴(除了最蛋黃的那幾個點)

追著醫院買是老人的一個主流鋼性傾向.


至於買透天..@@a

醫學中心四周的透天一班都很貴,新的非正市區,應該都是一千五百萬起跳..
(例如高雄榮總附近之前太子雲第一期.)
(市區的你可能想買還沒東西可以買,並且兩千萬基本上也不可能買的到,除非瑕疵品)

你8xx的新透天,給我感覺是地價10萬以內的區域...

這種區域在高雄可能在"林園的外圍",在大寮偏遠處,在大樹...

連林園市區都不可能有這個價..

另外這些地區機能應該很差..XD..可能連熊貓都不知道叫不叫的到.

所以透天你應該直接放棄比較快,除非你要買老透天來翻修,但我怕你被包商坑的一蹋糊塗.

預估80萬要翻修,到時候翻完總共花兩百多萬...XD

老透天翻新後轉手賣我們會賺錢,所以不是老透天的問題.也完全不怕賣不掉..

是你會被包商坑的問題....喔對,還有設計師,那個是坑上加坑,倍數翻漲...
(更扯的是,很多人給自己親友包,還是被坑..XD..你不知道台灣很多最愛坑自己人的垃圾)

當然你可以考慮買30年屋況還ok的直接住,就不用翻了...

這樣的話大概800萬內非市區的醫學中心附近有些機會..


買大樓的話就要看.

畢竟你要買四房,含車位權狀少說要50坪.

新屋的話,隨便都是要破千..

中古屋的話倒是有機會找到1x年18w/p,或是2x年16w/p.

所以我覺得你買這種東西會比較實在.

至於3x年以上的大樓,一樣的問題,你要翻新我怕你被坑.

你要知道我們投資客為啥賺翻新賣的錢..因為,包商比我們還會坑你.

我翻50加價100賣你,你去翻要150...所以你要被我賺50還是要被包商坑100...XD

當然如果你對翻修很有把握抓得住行情,那倒是ok..


至於說,為了住新屋跑去住偏遠處..

恩,那你就要有更老以後還要再搬一次家的心理準備.

另外外圍的新屋增值可不好....

市鎮會轉移,但問題是轉移的方向通常早就被炒高了.

就像台中之前往西現在往北轉移,但你往這兩個方向去找房子,早就被炒高了.

你根本不可能找到多便宜的東西可以買.

而你有便宜的地方可以買,但那些地方很可能以後就是被放生的區域.

你要知道,長期屯屋一看是10年以上..都市計畫,規劃發展,置產者都嘛看到倒被如流.
(我家卡台中水楠,都已經進入第八年了)
(之前我爸卡中科店面,一卡20年,被他同學笑說眼光一看20年.當然實際上是發展遲緩造成)

所以未來有發展性的地方,你都不用肖想可以買到很便宜的價格.

而外圍又便宜的地方,為啥置產投資客不去把他買高??

阿就因為以後發展有限,所以大家沒置產的意願.

你買了過20年,就變成一片中古社區,增值性會被市區的任何一種東西屌打.

包含大家最瞧不起的地上權老套房.
(對,你的增值,會被40年的地上權套房屌打..XD
 你買外圍的新透天別墅,增值還是被市中心40年地上權套房屌打..
 "透天"這兩個字,不是增值的保證,一直都不是...太多人有誤解.
 高雄"市中心"六米巷透天,我手上還有一間才吃4xx萬還沒翻修..
 你說透天增值多屌,呵呵~~~)

你那時候要換屋,你就會很辛苦,要貼一堆錢去換剛性需求的產品.

所以,貪便宜可以,我們投資客對貪便宜非常的熟練和老道.

但是太貪便宜,就會進入便宜的陷阱中...

很多人都說,某些地方(例如南港,例如北屯,例如高雄左營區)多便宜多便宜..XD

我只能講,你真的要便宜,你也必須20年前就去卡位...

這扯到現金流動的問題,你一筆錢卡在那邊20年...所以能做到的人有限.
(你看股票就好,多少人手上有錢就會手癢去買,無法忍住空手等時機)

而等到10年前...那時候價格早就很明顯的狂飆..

因為台灣人非常聰明,哪邊有錢賺,就一窩蜂過去...

笨的人也許是大多數.搞不清楚狀況,後知後覺,甚至發生了都還沒反應.

但是,笨的人除外,聰明的人只是比率少,但把聰明的人聚集再一起,人數還是爆炸多..

更糟糕的是,這群聰明的人還特別有錢,有錢到一個可以打一群笨的.

所以搶東西這種事情,永遠不缺人不缺錢...

差別只是大家都在精算,資金投資效益和現金周轉壓力以及其他機會的選擇罷了.

因此在台灣市場上,對於市場的反應,我們必須給予非常高的尊重.

因為市場反應,很多都是非常聰明的那群人造就出來的.

尤其是這個散戶市場為主的不動產...他很反應基本面...

so...一個地方特別便宜,你要去撿便宜,就需要思考,為啥聰明的人都不來撿的問題.

你不用管那90%搞不清楚狀況的人,但你要思考剩下的10%聰明人為啥不來撿..

像我們投資客敢去碰落後補漲的東西,甚至人家不敢碰的問題社區.

那是因為,我們擁有處理一些特殊狀況的能力..

包含翻修,包含跟鄰居街頭大小聲吵架,上法院互告,包含炒作哄抬價格等等...

一般白領,就算你是炒股大師.

但你不具備投資客的能力,你也很難去當一個低價社區的炒作先鋒者.

你只能在我們後面跟車,我們衝出去炒作價格之前,你在跟近來撈一筆.

但是你如果太早跳進去,就會變成你要等我們投資客過來,你才看的到價格明顯翻漲.

不然就算他有漲的潛力,他也會缺乏一個突破口而遲緩發酵..

so...如果你不具備"開創"能力,那你就要尊重市場,並且思考市場為啥會變成這種"形狀"

因此,對於外圍+便宜...很多時候你必須更謹慎小心.


老屋看多了,你就會發現一大堆當年被放生的"新區域".

so..並不是每一個新區域,都會變成農16,南港,七期...

所以拿農16當年多便宜來套一個外圍新區域的發展.

很可能會產生非常嚴重的美麗的誤會...


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推 E6089: 分析受用
推 licklabium: 想知道，那要怎麼樣才有辦法翻修時達到最大效益呢?
你看你要賣的時候是多少錢.

然後思考那個價位的族群對房子的要求等級是甚麼..


推 iampeiyu: 推
※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 04/12/2020 01:51:26
推 hidalive: C大市中心4xx是中都嗎XDD
推 Unsullied: 是的
推 asdzxc117: 高雄王就推
推 cocoff: 推，謝謝c大解析
推 MS1: 推c大見解。另外請教c大有提供透天翻新服務或是推薦包商呢?
推 jongam: C大就是專業
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推 brigand: 想知道又如何才能具備這種特殊能力？家傳嗎？
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推 chen831030: 謝謝