Re: [閒聊] 疫情舒緩後房價有可能真的回不來了

[ssiou (科科~~)]

我試著從銀行實務總結一下

房市會分成兩塊
一塊是高價市場
一塊是低價市場

高價市場會越來越貴
1億的房子降到5千萬你也買不起(他也賣不掉)
不如把鑑價拉到2億
這樣還可以再跟銀行搬借8000萬=(2E-1E)x80%

但低總價市場
降價是會有人買單的
2000萬的房子降到1000萬
我還不買爆(也只能買1間啦)
但能負擔2000萬房子利息的人
鮮少能負擔3000萬房子的利息(每年多15萬~20萬利息)
也就是QE印鈔票這些人拿不到也不敢拿(銀行也不敢放)

至於高低總價到底要從哪裡一刀切下去
我認為大約會落在受薪階級的前1/4
我剛剛查了一下
大約是家庭年收入150萬左右
換算一下大約是貸款2400~2500萬的利息(每個月4~5萬)

如果用投資的角度去看
1. 有能力支付5萬以上的利息--->投資不動產等QE
2. 有能力支付3~4萬利息--->投機不動產，等到上天堂，等錯下地獄，賠了利息跟本金
3. 有能力支付2~3萬利息--->等待不動產跌價，拒當無殼蝸牛
4. 支付利息能力2萬以下--->你沒有看這個板的資格(開玩笑)

不過根據本板的邏輯
一定還是井噴啦


※ 引述《kusomanfcu (POE yea開始急速惡化了（)》之銘言：
: 那個喔
: 寶成開槍了無薪假3000人
: 根據消息喔
: 嘿，後面有得瞧
: 其實3月初就知道消息了
: 不過一直印鈔就是答案。
: 等不等要看你估價能力。
: ※ 引述《Tosca ( )》之銘言：
: : 我的看法
: : 先講結論
: : 自住可以在等一段時間
: : 尤其低總價更可以繼續等
: : 絕對會降
: : 1.先問大家一個問題
: : 如果全國封鎖 公務人員也減薪50%
: : 你覺得還有多少人會同意封鎖?
: : 今天封鎖政策不可能一直持續的原因
: : 絕對不是三小疫情趨緩
: : 而是很簡單 繼續封鎖 經濟絕對崩潰
: : 今天台灣會贊成封鎖封城的那票恐慌分子
: : 說穿了不就是因為 封城和封鎖 對你們的收入沒有影響
: : 至於那些一但封城封鎖就會完全失去收入的
: : 你們不就只有一句:平常沒存款嗎? 撐幾個月應該沒問題吧
: : 靠背 那好阿
: : 全台公務人員也減薪50%
: : 封鎖停課期間 公立學校教師減薪50%
: : 你看看你接不接受阿
: : 減薪50%你都不接受了
: : 那你有沒有想過
: : 封鎖下去 一堆人一堆公司可是減薪100%
: : 瞬間完全沒收入的
: : 這就是美國為什麼越來越多州的民眾要求解封鎖的原因
: : 得武漢肺炎 九成不會死
: : 沒有收入 九成會死
: : 經濟危機和病毒 哪個殺傷力大
: : 用咖噌想都知道兩者兩者差太多了
: : 2.台灣並沒有像國外那樣大封鎖
: : 但內需其實已經被打趴的差不多了
: : 高雄新崛江 現在跟死城一樣
: : 你要知道幾年前高雄成交店面最高單價就在新崛江
: : 結果那邊現在趴成一片
: : 我假日去台鋁看電影 整間廳我看不到十人
: : 我本來以為我會一個人包場的XD
: : 其他百貨業飯店業旅遊業就不說了 整個被打趴
: : 外銷更不用講
: : 四月以後歐美訂單全無
: : 傳產再來一堆無薪假
: : 如果歐美想不開繼續封鎖
: : 年底就是傳產裁員潮
: : 3.無限QE
: : 說穿了都是企業和富豪的事情
: : 跟一般人無關
: : 銀行利率再低 對一般人來講
: : 都是看的到吃不到
: : 為什麼?因為重點不是他利率低 而是他不借你!
: : 內需外銷都垮
: : 失業人數上升 無薪假人數上升
: : 這麼不景氣的環境下
: : 房貸利率又低 毫無利潤
: : 銀行對放貸只會更嚴格
: : 結果就是房貸利率低
: : 看的到 吃不到
: : 只有軍公教醫師律師這些人借的到
: : 一般人就算你是五百大企業
: : 誰知道你是不是下一波被裁員被無薪假的
: : 銀行對你們審核只會更嚴格
: : 那更不用講連五百大企業員工都不是的一般人
: : 這些人要借房貸只會更困難
: : 所以下場就是鋼需的一般民眾
: : 想買房也買不起 因為銀行不肯借
: : 4.所以最後就變成
: : 豪宅價格撐住會上漲
: : 因為QE效果強大 有錢人錢更多
: : 一般民眾要買的 低總價兩房三房
: : 不用擔心 慢慢等
: : 因為買不起的人越來越多
: : 兩房三房絕對越來越難賣
: : 絕對會降價!!
: : 5.鳳山最近幾個新的兩三房案子
: : 價格硬梆梆
: : 我看到快笑死
: : 左營現在都認輸下殺了
: : 鳳山這邊我看遲早也要認命
: : 不要再說什麼低總價 降價空間有限
: : 靠背要買你們產品的客戶
: : 現在就是這波全球經濟危機最大受害者阿
: : 你的客戶們都快跟銀行借不到房貸了
: : 你不降價他是要怎麼買啦
: : 一點警覺都沒有

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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1587467824.A.694.html
→ what1026: 年收150你要他們買2500的房子是要他們命嗎
→ ssiou: 我講的是投資的風險阿，自住的話年薪150萬頂多1500萬吧
→ ssiou: 這裡面必須包含"賭一把"的成分，房屋市場這種人很多的
噓 basebo11: 年收150萬能月支付5萬^利息^?你單位有沒有算錯qq
推 badfood: 本金是要還的耶  不是只還利息 借2500 利率1.3% 30年還
→ badfood: 每年剛好還本利100萬
推 Beretta: 150年收買2500真的狂 賭很大
推 Morphee: 事實上沒人會跟你算的哪樣玩
→ ssiou: 怎麼覺得大家都太小看台灣人賭博的心理了？不是看好QE，當
→ ssiou: 然應該下重本阿，難道不是嗎？
→ hide0325: 你這不是賭啊…年收150買2500，除非你現金夠多，不然我
→ hide0325: 覺得叫自不量力
房板看久了就知道這種人蠻多的(近100篇文至少3篇)
只有負擔1年利息能力的想要買房的比比皆是
我說說他們的邏輯吧(我是看戲的沒有觀點)
2500萬的房子一年要付50萬利息
假設發生QE房價大漲
隔年3000萬賣出
還賺了450萬呢！
就算隔年沒有漲價
頂多就是虧50萬
這個底層邏輯就是
房價就算不會漲也一定不會跌
那有甚麼好怕的

我話說回來
2500萬這個數字的定錨
指的是"最願意承擔風險"的人
也就是極值
當然大部分的人都跟你我一樣
都只是想買間房安身立命
那我們就沒有"投資"的心態在裡面
當然也不用也不願意負擔"投資"的成本

每年花10萬買高風險金融商品的人比比皆是
怎麼就不會願意花10萬買不動產漲價的風險呢
說著說著發現自己不去當房仲真是太可惜了XDD
※ 編輯: ssiou (118.166.7.104 臺灣), 04/21/2020 20:12:44
推 bearisgod: 年收一百五買兩千五 銀行會放款嗎 （小弟菜鳥
這是另一個問題
你如果已經買賣好幾次
銀行會放款
如果你自備30%
銀行更會放
銀行風險問題放進這個問題
會變得很複雜(游資跟風險管理問題)
所以還是回歸到
極端值的邏輯上
有能力、願意承擔風險
而且銀行願意借貸這些條件下
用2500萬這個金額做一個切割。
※ 編輯: ssiou (118.166.7.104 臺灣), 04/21/2020 20:18:00
→ skyicesnow: 原來不只有我覺得數字怪
會覺得怪
是因為你們用年薪150萬買3000萬的房子去思考
但如果換成
年薪150萬花50萬去投資一個可能獲利450萬的商品
感覺就會不一樣了
嘻嘻
我怎麼覺得我真的蠻適合睜眼說瞎話的XD
※ 編輯: ssiou (118.166.7.104 臺灣), 04/21/2020 20:23:57
推 dragontwo: 喔，狗屁不通
推 yvnn: 推耶~很通順!
推 foxs9: 你是不是全部用寬限期下去算
投資商品的邏輯本來就是只有寬限期阿
推 jacob2430: 真的，有聽過朋友買江翠預售快兩千，還沒交屋又買另一
→ jacob2430: 間板橋公寓租人，他家庭年薪不超過兩百，也不是家裡支
→ jacob2430: 援很大的那種，只能說心臟很大。
說是心臟大不如說是被仲介洗了
推 lexion: 年收150，2500房子貸2000，30年期，一個月本利也將近9，一
→ lexion: 年近120繳房貸..。年收150買2500，除非其他人贊助很大一
→ lexion: 筆
→ lovemost: 三小，年收入150貸2400~2500???????神經病吧
推 alex8398: 有錢人不是笨蛋
首先
討論的不是神經病也不是有錢人更不是笨蛋
而是會把房地產當作投資的風險承受者
推 amordelcor: =.= 高價需求少愈來愈貴？ 低價需求多愈來愈便宜？ 這
→ amordelcor: 樣科學嗎？
科學阿
珠寶鑽石名畫都是這樣
你忘了嗎
推 ianfunky: 我家庭年收肯定超過150 但我只敢貸700內
→ ianfunky: 錢還有很多其他用途阿 不需要梭在房子那麼大比例
所以你不是風險承受者阿
推 wisejack: 警世文 不要膨脹買超過自己負擔範圍的房
富貴險中求
搞不好這些人一夕致富了呢
推 switch: 他講的是買進後寬限期內賣出，所以只需要考慮利息。
當然
房子又不是拿來住的XD
不然幹嘛買第二間
推 EtIris: 但我覺得1500才是高低價房產的分界
→ EtIris: 大多數家庭買得起的價格還是在1500以內
推 EtIris: 如果你有一棟2000的房子 為什麼要降到1500以下？
1500萬阿
在台北市連舊公寓都買不太起來
我當初在思考金額的時候
只以台北市作為目標
原因是因為以純投資來說
台北市這樣的不動產比其他縣市多太多了

噓 newsph: 我Ok 你先貸..
我？
我又不是風險承受者
推 supereva: 貸不到吧 銀行一般用年收十倍左右衡量你還款能力  一般
→ supereva: 上班族的話
→ supereva: 年收1500只能借到1500萬
我假定QE游資過多的情況
2008已經演過了
那個時候多的是全額貸款不論還款能力的
銀行有借出的壓力阿
→ supereva: 更正 年收150
推 peanuts24: 有看過樓主講的案例還不少，而且這種人還偏好新房，一
→ peanuts24: 方面是好貸款較有升值機會，其他好處秘密也是跟錢有關
→ peanuts24: ，懂的人就知道，
推 peanuts24: 所以不要單純的用房價、年收入去看，不然房價是怎麼炒
→ peanuts24: 上去的！
但之後就是有錢人的世界了
2500萬以下的應該沒機會玩這場遊戲
推 ming2710: 一年150買2500是甚麼概念……
推 amordelcor: =.= 高總拉高價去弄錢是可以吃掉幾間？ 懂的人怎麼不
→ amordelcor: 知道供需才是決定價格？
你的供需是指房屋的供需對吧
我的供需是指現金的供需
QE之後金錢本身會變成一種商品
→ suninrain: 150要買2500 == 怕|||
你怕我也怕
所以我們都不是風險承受者
當然沒資格享受高報酬阿
※ 編輯: ssiou (220.136.75.61 臺灣), 04/23/2020 14:37:13
推 amordelcor: 高價房在政策後就供大於需求了
噓 x2002s: 150萬 買2400…