[請益] 格套收租請益

[s8752134 (AndyChen)]

  最近在看家裡附近釋出有格套收租的公寓物件。(台北市信義區)

  先說一下物件狀況和區域行情是這樣：



  物件A - 1720 萬。2F 邊間，格成 2 套房 + 2 雅房 & 一個公共區域(洗碗區 + 廁所)
  ※屋內裝潢較B好，滿租中，預估每月至少可收租 4 萬

  物件B - 1780 萬。3F 邊間，格成 4 套房。
  ※屋內裝潢較差，滿租中，預估每月至少可收租 4.4 萬

  兩間的坪數一樣大，距離捷運也很近。

  如果只看相同坪數的近期成交金額 (彼此距離都在 100m 內)，

  有兩間成交 11xx (原始屋況需整理，非邊間)



  根據仲介的描述收租物件的價格都是以投報率來回推的，所以才會得出 17xx 的開價。

  但我實際算了一下，如果我買一個原始屋況的再花點錢裝修格套，即便算上裝修期間

  租金的損失，應該頂多 1400 萬就能搞定。


  我認為我出價應該還是照區域行情頂多再加一點已裝潢格套的費用上去才是對的。

  也就是說頂多出價 1200 ~ 1300。

  想詢問版上有買賣過格套公寓物件的大大，我這樣的出價邏輯是否正確？

  還是真的買這種收租物件都是以投報率來反推？


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.165.32.18 (臺灣)
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推 ericeuro: 現在北市裝修頂多只能再加一衛浴
→ ericeuro: 而且要取得裝修許可
 自己現在弄得話確實是風險無誤

推 ericeuro: 若我會對B較有興趣。簡易裝潢其實不難，感覺卻可以提升
→ ericeuro: 很多，租金應該可以再提升
 B現況也是可以直接出租的，兩間都滿租中，只是單純 A 的裝修比 B 有質感些

推 F93935: 樓下要簽你再來買
 甚麼意思?  你是說如果我要自己買來弄, 樓下要簽我再買?  簽甚麼呢?


※ 編輯: s8752134 (118.165.32.18 臺灣), 04/28/2020 17:38:26
推 F93935: 再來現在信義區公宅那個量已經很恐怖爆炸多，根本沒有前
→ F93935: 景
→ F93935: 好幾個包租公跟我講信義區最近都不會租了
→ F93935: 最近都不好租了*
→ F93935: 那麼好你覺得人家為什麼要丟出來呢？
→ hbk2133: 隔啦
→ F93935: 你查查公宅戰情網 信義區的量有多少 ㄏㄏ人家都要逃了你
→ F93935: 還下手
推 h760108: 那個量...根本杯水車薪
推 F93935:  https://i.imgur.com/Yt80FSR.jpg
→ F93935:  https://i.imgur.com/E474FYA.jpg
→ F93935:  https://i.imgur.com/RrVRzFi.jpg
→ F93935: 三興段 環保用地那塊加上兵工廠 廣慈博愛院 加起來四五千
→ F93935: 戶還杯水車薪喔，厲害
→ s8752134: 這三個地段的承租客應該不太一樣拉y
→ s8752134: 廣慈的話是 1500 多
→ F93935: 公宅做最大的行政區就是信義區，政府素地最多
→ s8752134: 我覺得要擔心的房東應該是偏外圍的?
→ F93935: 六張犁那個地段夭壽好，吳興街大概死整片
→ F93935: 你有信心就跳下來做吧，投報沒5%去買富邦特就好，我做了
→ F93935: 之後覺得不好賺除非你本業很閒
推 ericeuro: 已經格好套的貸款利率會比自用住宅高一些
 這個有了解過，好似最多只能貸7成，至於利率的話尚未詢問。

→ ericeuro: 成數好像也會比較低，投報率要算清楚
推 h760108: 廣慈那段跟真正的信義區還是有距離
推 asole: 你知道各區規劃各多少戶嗎？ 公宅最不影響的是原家庭承租
→ asole: 的 單身或情侶小套房台北市很難做
推 foxs9: 條件很爛嗎 這租金也太悲劇
 我列的租金是非常保守的金額, 100% 會搶著租的那種
 (台北市信義區近捷運站一間套房11000, 還給你申請補助, 會租不出去?!!!)

→ Tattoo: 一樣的錢在高雄可以買四間兩房，租六萬
→ F93935: 廣慈2022就通了 一站到象山還真正信義區咧Zzz
→ F93935: 你買幾間房了？看不懂趨勢還出來教人
※ 編輯: s8752134 (118.165.32.18 臺灣), 04/28/2020 18:09:54
→ F93935: 還是你的信義區是虎林街？
→ spmark: 這種投報率有點低
推 h760108: 松德路以東只有門牌叫信義區吧呵呵
→ h760108: 而且公宅蓋好又不是全部出租給外地北漂仔，還要扣掉地主
→ h760108: 戶跟設籍北市者，根本僧多粥少...
推 KrisNYC: 請教F93大  現金頭報確定不如富邦特 如果計入未來增值呢?
推 h760108: 我也沒教人，只是對於你說法的數據提出不同意見，用不著7
→ h760108: pupu吧
→ F93935: 隔套就是投報率在買賣，投報率不好哪裡增值空間？除非你買
→ F93935: 三樓蓋那種等都更
→ F93935: 不然供過於求哪來的調漲租金空間？還是要賣的時候你會甘願
→ F93935: 拆掉恢復格局？
→ sagarain: 你怎麼算就怎麼出價
 終於有人回應我開串的提問了, 嗚嗚嗚...感動
 好, 那我就以我認知的方式去估算並出價看看 :)

※ 編輯: s8752134 (118.165.32.18 臺灣), 04/28/2020 18:33:18
推 kilolima: 1200開始出
推 zxcvbnmnbvcx: 不用怕公宅啦 杯水車薪 傻空幻想而已
 其實我也壓根沒在擔心廣慈公宅會影響出租 XD

 個人認為真的影響的出租區域會是屬於距離捷運站遠的 or 外圍。
※ 編輯: s8752134 (118.165.32.18 臺灣), 04/28/2020 20:08:45
推 lusifa2007: 公宅出租一個民間就是少了一個來租的，不用判斷承租的
→ lusifa2007: 是哪裡人，簡言之就是目標客戶被拉走
推 s26492755: 怎麼算怎麼出價  除非得出來的結果很芭樂  就別浪費時
→ s26492755: 間了
推 jay111101: 投報率太低了~~租金收入還要扣掉一些隱形成本才是收益
推 foxs9: 投客感謝您接盤
→ iele: 勸你不要接…
推 max780417: 累死人
→ derekjao: 都滿租這麼好賺為何要賣? 通常都是開高價等盤子接手
→ derekjao: 賣掉賺到 賣不到繼續租人 你撿不到便宜的
→ foxs9: 投客很多都寬限期 到期加減賣吧
推 singki: 依北市法規，增加廁所是要正樓下戶簽名同意的。