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作者ICHBINMANN (偶像路線!!)
看板home-sale
標題[請益] 請給小弟一個建議
時間Tue May 12 18:04:41 2020
小弟是自行開業律師，目前辦公室是承租的，租金非常低（屋主佛心不缺錢） 但小弟自行開業七八年了，事務所人數增加許多，現有空間已無法容納 簡單來說，我已經無法再多請任何一個人，因為沒位置給他坐 多年來一直有要遷移的想法，但具體作法反反覆覆無法下決定，想請各位給建議 目前是還不到急迫的情況，所以才能讓我反覆猶豫 本身我們這個行業的特性，沒啥過路客，當事人都是慕名而來 所以，不見得需要在大路邊或店面 但因為我們事務所人數不少，多數員工都是開車，當事人來找我們九成九也是開車 雖然不見得一定要店面，但小巷子多數停車困難，也怕難找，目前我的方案有三個 方案一 買預售或新成屋（五年內），店面，預算約三千萬 優點是一次到位，雖然需要裝修，但應該會快很多，而且貸款可以貸好貸滿 自備資金比較不需要太多 缺點就是費用太高，而且我是用來做辦公室，建商不管配多好的建材、廚具、衛浴 對我來說都是垃圾，因為根本用不到，換言之，就是白花預算在這裡 而且要拆也不是（因為都是錢），但不拆，很多時候住家的考慮跟辦公室就不同 方案二 買土地自建，預算大概要兩千二 優點是可以蓋出自己喜歡的樣子，空間規劃、還有配備都不會有不需要的東西 因為自己買土地自建，有考慮養地的概念 所以，會希望找四十到六十坪左右的土地 面寬則是依坪數，至少要五米五到十一米 土地成本可能將近兩千萬，主建物我是打算蓋文青風的鐵皮屋 主要是因為將來我退休不做了，希望可以直接把土地賣給建商，所以不想有難拆的建物 缺點就是，土地貸款成數跟利率都會差一點 加上我打算蓋鐵皮屋，鐵皮屋可能根本無法貸款，自備資金需要比較多 方案三 找年紀大一點價格約一千三到一千五的中古屋 缺點就是屋齡舊，通常都是連棟一起蓋，我外觀再怎麼拉皮，旁邊建物還是醜 優點是，就算拉皮裝修要花錢，應該是最省錢，而且裡面東西都舊的 重新裝潢成辦公室，整個大拆魔改也不會心疼 我心裡最希望方案二，但最近土地價格太高，讓我覺得沒有這個價值 而且先不管有沒有這個價值，最大的問題是我找了一年，我可接受範圍的土地 面積符合條件的很多，但面寬符合我條件的幾乎沒有 而且買地加建屋，整個過程不知道要拖多久 雖然感情上覺得這個方案最棒，但我沒時間可以這樣拖下去找到適合的標的 至於方案一跟二，內心很掙扎，一個省錢、一個門面好看 三個方案讓我無法決定，想請問各位的意見 很感謝大家的意見，但最重要的是跟我說你的選擇跟原因啊，覺得2很差無所謂，也告訴 小弟那怎樣比較好啊 我自建鋼構至少也會跟星巴克那種等級的美感，不是路邊工廠的那種 之所以會想要用鋼構的，是因為考慮到我要的建物就是純辦公需求 但我不認為安平未來二十年或三十年能成為商業繁榮的地方 如果我是ＲＣ建物，又是專為辦公室設計，將來後手買家很挑人，我覺得難處理 如果用鋼構，我拆掉甚至不需要出錢或出很少錢（給拆除業者回收鋼料） 所以才會有這樣的想法，不用擔心客戶觀感啦，這點我一點都不擔心 我都曾想過去買老屋翻新，但多數老屋都很小，附近也很難停車，所以放棄 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.142.79.148 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1589277883.A.37C.html
推 Kennen56: 選1 然後在客變階段把廚具衛浴退回給建商折價?05/12 18:08
退材料退不了多少錢
推 crossdunk: 不打算繼續租囉05/12 18:08
現有空間無法負荷現在的發展，不然我ㄧ定繼續租啊，我都前後花差不多八十萬裝潢跟添 這裡設備，搬走就是泡水了 ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 18:13:09
推 yulun1984: 如果有的話同棟辦公樓另外多租一間05/12 18:11
推 OptionWinner: 租05/12 18:12
→ OptionWinner: 用買的超蠢。
問題是我看上的單位租金，會讓自己覺得用租的很蠢，而且怕房東漲租金或不租，裝潢要 花多少就需要想了 ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 18:15:43
推 Zodelyst: 工業宅就很適合吧 又便宜 然後本來就毛胚05/12 18:15
大大說的沒錯，但我有限定區域，沒這個選擇
推 bearalex: 地點在哪?
台南安平05/12 18:15
→ Zodelyst: 也沒有退廚具問題05/12 18:15
推 freewashid: 跟你狀況差不多，最後選擇用租的。考量到建物需求可能05/12 18:15
→ freewashid: 兩三年就會改變，用買的彈性度有點不夠~05/12 18:15
我們這行發展預期有限，我現在七個人，讓我很猛多一倍變十四個（現實不容易），一間 透天都還是裝得下的，當然我也沒打算選很小的房子 ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 18:16:29
→ freewashid: 畢竟跟自住不一樣啦，員工上班便利度、常往來業務區域05/12 18:16
推 jamo: 前面才剛有人講過自地自建就是個夢想，馬上就有尋夢的，顆顆05/12 18:19
→ jamo: 。而且你還是律師，自地自建搞死你。你最後會發現找土地的困05/12 18:19
→ jamo: 難遠遠小於自建的折磨。 05/12 18:19
因為我很熟的客戶是有點規模的建商，他會力挺我我才敢啊，找地的條件也是他建議的， 他的會計師我也很熟，也是我客戶幫他建，我看很輕鬆啊，更別說連土地都是我客戶把重 劃抵費地 賣他的，而且我只是要蓋鐵皮屋而已，沒這麼難吧 ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 18:26:08
推 Fujiwarano: 沒給縣市區域 無法給建議05/12 18:25
→ Fujiwarano: 如果是台南的話 你找建案有一般事務所可登記的就可以05/12 18:25
推 Anyotw: 可以不臨路，但不能太偏啊。一堆前輩沒搞一樓店面招牌，但05/12 18:27
→ Anyotw: 交通不能太誇張的偏僻05/12 18:27
※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 18:30:59 ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 18:36:10
推 zzz41432: 買商辦 地下室有滿滿的停車場05/12 18:44
安平的商辦，一般人不會喜歡，也沒什麼選擇
推 kikooo: 你有認識的建商就選二了啊05/12 18:46
但我在這區域找不到符合條件的地，不在大條路邊，也至少得在路邊，其實不好找 ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 18:56:45
推 togs: 你們同業都用買的嗎? 我看到的都用租的居多05/12 19:08
看地方，商辦多的地方選擇多、維持好，當然可以租，但我們這商辦太少，才會想買店面 ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 19:12:37 ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 19:14:30
推 deltaz: 安平土地不見得保值呀，而且你蓋鐵皮屋到時候光冷氣電費05/12 19:14
土地保值問題確實是我猶豫的點
→ deltaz: 就讓你吐血，到時候可能會後悔，早知道付租金還比較好 05/12 19:14
→ deltaz: 而且中古大樓醜，鐵皮屋就不醜嗎 = = 05/12 19:14
我是要蓋文青風鐵皮屋，像咖啡廳那種，就當我會抄襲星巴客好了，鐵皮屋不見得一定很 醜吧 ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 19:16:53
→ deltaz: 再來是鐵皮屋停車問題要怎麼處理?? 先確保本業需要的條件05/12 19:16
停車我有考慮的地點，都不難停，所以價格不會便宜啊，不然安平我土地預算抓一坪三十 多萬，又不是頭去撞到
→ deltaz: 都良好滿足了，再這前提下再考慮保值啥的吧 05/12 19:16
※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 19:19:46
推 jlist: 有認識建商？那就無疑問205/12 19:18
※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 19:22:43 ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 19:25:28 ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 19:26:07
推 deltaz: 文青咖啡廳當律師事務所，我不知道其他人怎麼想，嚴肅的 05/12 19:26
→ deltaz: 地方走流行風，我自己覺得不太適合，???05/12 19:26
當然大大說的也沒錯，這部份就是我頭撞到了，但主要是要說明，我不是要蓋很醜的鐵皮 屋 ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 19:29:11
→ deltaz: 而且你到時候電費打算要付多少??鐵皮屋全日冷氣 一期兩萬05/12 19:27
→ deltaz: 萬不是什麼奇怪的數字 05/12 19:27
其實夏天以前冷氣沒全換時，就常常會一期兩萬了，現在建材鐵皮屋不一定隔熱就這麼差 ，應該是能解決，我猜啦 ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 19:32:15
推 deltaz: 問題是鐵皮屋怎麼蓋出個拘謹嚴肅的氣氛?? 恕我無知想像不 05/12 19:31
→ deltaz: 出來05/12 19:31
可能我本來就沒打算很嚴肅拘謹吧，我是不覺得當事人在意這個啦，因為我本人也不嚴肅 拘謹啊 ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 19:34:46 ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 19:36:39
推 cclia: 當然是三種條件都找 哪一個適合的先出來就哪個 05/12 19:35
→ jackpow: 毛胚屋05/12 19:36
推 deltaz: 呃，鐵皮隔熱會不會太多幻想了。再來是安平這麼遠，牌子 05/12 19:36
→ deltaz: 名氣有大到客戶會願意為了你奔波跑到安平嗎，安平那區交05/12 19:36
→ deltaz: 通狀況不太好啊，除了在大條像永華路，民權之類的，不然05/12 19:36
→ deltaz: 開車過去吃飯都很阿雜05/12 19:36
問題是地院在安平，新的高院也要落址安平興建，客戶不管喜不喜歡，他開庭就是得來安 平，這才是我堅持安平的原因，不然員工開庭一次浪費四十分到一小時來回，一天四庭就 好，就要花四小時通勤，我多虧啊 ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 19:42:09
推 deltaz: 可以理解你經濟好了有個浪漫的夢想，但是真的要想清楚啊05/12 19:40
→ deltaz: ，浪漫不見得要呈現在主業上，穩紮穩打也沒那麼不堪 05/12 19:40
沒錯，所以我心裡覺得2好，但現實上有很多問題，所以才要請教大家
推 foxs9: 這..不就租商辦就好了 05/12 19:41
安平沒啥商辦，有的都很爛
→ aloness: 安平區那邊不是有一堆工廠可以租？05/12 19:42
這位大大，我雖然想蓋鐵皮屋，但不等於推薦我工廠是可行的好嗎？我是有美感的人 ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 19:44:07
推 Zexion: 說鐵皮幻想的，要不要看看現在的鐵皮工藝，網美拍照星巴 05/12 19:44
→ Zexion: 克之類的就是鐵皮而已。隔熱就算是透天也是全日冷氣啊05/12 19:44
※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 19:45:54
→ aloness: 我的意思是有一些閒置工廠的辦公樓啦…05/12 19:45
→ aloness: 還拿來開小七哩，有夠浪費 05/12 19:45
→ aloness: 另外除了你以後不開業了要自住，不然想不到自購新透天有 05/12 19:47
→ aloness: 啥好處 05/12 19:47
我住家買在別處了，就算買新透天也是純辦公，主要是屋齡新，不用搞外觀 ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 19:49:08
推 volfken: 租地搭鐵皮屋辦公室就好啦，做生意沒人用買的... 05/12 19:56
→ volfken: 要買也是你個人買，再出租給自己公司.....你懂的.. 05/12 19:57
→ zolimo: 要不要找水交社附近，還有土地跟公有停車場，離安平也不 05/12 19:59
→ zolimo: 遠05/12 19:59
推 deltaz: 喔喔，跑地院的問題倒是沒有想到，那更簡單就租土地蓋不05/12 20:01
→ deltaz: 就得了，還不需要煩惱安平到底發展會不會順利。記得回頭 05/12 20:01
→ deltaz: 看看安南區的慘案，當初進去的虧到懷疑人生 05/12 20:01
推 ILOVEluee: 有事務所租不同層9跟11樓 辦公 你參考看看05/12 20:02
那附近我看過新天地的國泰，我得租兩個單位才夠，一個月要十萬，我不如買了吧？
→ sagarain: 開分所啊05/12 20:03
推 taoist9999: 開分所也是一種辦法。05/12 20:03
倫理規範上無法在同一縣市開分所
→ taoist9999: 租地建屋，或是自己買地建屋都行。05/12 20:03
推 Anyotw: https://i.imgur.com/qpn3CPb.jpg 05/12 20:06
→ Anyotw: 鐵皮屋也有厲害的05/12 20:06
推 pogopin: 鐵皮屋一失火全毀 人如果在裡面也難逃。最好不要鐵皮屋05/12 20:08
推 lalalaa: 去找安平工業區裡停業的小廠房呢？舊辦公室隨你意怎麼拆 05/12 20:18
→ lalalaa: 怎麼裝璜，而且停車也不用煩惱了05/12 20:18
→ aloness: https://i.imgur.com/YPRask3.jpg 05/12 20:19
→ aloness: 新樂路上這間可以問問看，他應該沒在做了，都是給人租來 05/12 20:20
→ aloness: 當賣場，好停車，你也不見得要整層租05/12 20:20
我小律師而已，手骨沒這麼粗好嗎？ ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 20:38:30
→ askachage: 不考慮租C級商辦嗎? 05/12 20:38
以安平來說，C級商辦沒辦公室的樣子，而且通常都太小，當初有考慮一個目標要買，但 它出入口太難找
推 lovemost: 方案一為甚麼從你的例子會考慮，完全不值得吧，除非賭增 05/12 20:39
→ lovemost: 值，既然地點沒差就更不用這麼做吧 05/12 20:39
→ lovemost: 你既然要蓋事務所要蓋成鐵皮屋....這樣不會影響到來客觀 05/12 20:40
→ lovemost: 感的問題嗎，會不會對事業有所影響... 05/12 20:41
→ lovemost: 是我會挑方案3啦，外觀舊其實來客還不太會介意，交通方 05/12 20:42
→ lovemost: 便，事務所的入口和裡面氣派一點都沒問題 05/12 20:43
→ lovemost: 台北的幾個律師事務所不也都是在一些舊大樓裡面 05/12 20:43
※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 20:49:43 主因是覺得當存錢，另外台南還算買得起，台北會用租的，有時候是無奈，因為買不起 ※ 編輯: ICHBINMANN (42.75.126.138 臺灣), 05/12/2020 20:50:56
→ aloness: 商辦選擇太少了，而且便宜商辦聚集在圓環一帶，靠中華西 05/12 20:51
→ aloness: 路多是老透天，路小又難停車，交通時間也不會符合需求 05/12 20:51
→ aloness: 沒有要租整層啦'XD，像伊蕾特也只租了1/8的廠房用地，你 05/12 20:54
→ aloness: 在意停車的話，安平透天區沒有多好停，小白巡得也緊 05/12 20:54
推 EarlyInMay: 哪個縣市也有差吧 05/12 21:57
推 pk0943: 現有的鐵皮工廠大多違法。再者，鐵皮屋通常有公共安全問題 05/12 23:50
→ pk0943: ，火警時會很慘。你這麼多員工，也要顧及他們生命安全吧。 05/12 23:50
推 yiyin330: 你要不要直接買地自建，一樓辦公，二樓以上自住，我家就 05/13 01:20
→ yiyin330: 這樣，不過也是剛好舊家空間略小 05/13 01:20
推 tacogary: 都啥年代了還有人覺得律師事務所一定要走嚴謹風格？ 05/13 01:46
推 deltaz: 你有在跑法院?? 有跑過再來評論你會不會想找一家外觀像文 05/13 04:50
→ deltaz: 青咖啡管的律師事務所。風格設計不是自己高興就好，還要 05/13 04:50
→ deltaz: 考慮自己的客群 05/13 04:50
→ valkytie: 其他店鐵皮屋無所謂 律師事務所鐵皮屋 當事人安心嗎？ 05/13 07:05
→ asdzxc117: 買農地蓋農舍 05/13 07:12
→ asdzxc117: 不然在橋頭地院搞個分所，總裁villa直接買下去 05/13 07:18
推 max5401: 講鋼構吧 不講鐵皮就沒問題了XD 05/13 07:31
→ max5401: 鋼構認真蓋 比rc好 05/13 07:31
推 ppppt: 民智未開認定鐵皮醜…講鋼構+1 05/13 07:46
推 ppppt: 我也遇到同樣問題 但營建建議巷弄內或面積小鋼構不會比較划 05/13 07:48
→ ppppt: 算 鋼條運送跟施工限制不會比RC有彈性 05/13 07:48
→ iele: 租商辦就好了，你也很扯，一個律所想這麼多 05/13 07:54
→ iele: 我要是找律師看到是鐵皮屋，真的會直接掉頭就走 05/13 07:55
→ iele: 錢再拿去自己買房子 05/13 07:56
推 cutesuper: 因為法院在安平啊XD 那附近很多事務所 05/13 08:40
推 SweetLee: 最簡單的就目前辦公室隔壁看能不能租 兩間併起來起來用 05/13 10:22
→ SweetLee: 但華坪建平那邊空地感覺還很多啊 鐵皮屋商店也一堆 你要 05/13 10:24
→ SweetLee: 不要委託幾個仲介幫你找地比較快?(就租或買皆可) 05/13 10:25
噓 shrink5566: 需求明明多租一間就解決了吼 但想要置產才是真的吧 05/13 10:30
推 FEIASK: 很多人給的意見都完全偏離原PO要問的XD 05/13 11:22
推 hensel: 2啦，律師樓自己蓋，又符合需求，客戶來停車也方便，要退 05/13 11:22
→ hensel: 休就整個一起頂給下個主持律師就好。 05/13 11:22
推 FEIASK: 明明問三個方案哪個好 一直講鐵皮讓人不安心 XD 05/13 11:27
推 chair209: 要就直接蓋了，弄什麼鐵皮鋼構，不是才一篇說廢棄物越來 05/13 12:08
→ chair209: 越難搞，你還搞一個以後很可能會拆的東西幹嘛 05/13 12:09
推 pk0943: 鐵皮屋請的到執照或合法房屋證明就沒問題。 05/13 13:07
※ 編輯: ICHBINMANN (220.142.82.168 臺灣), 05/13/2020 13:40:48
推 sucabe: 要自己建不如搞商辦大樓 05/13 14:47
推 reil: 2 買地自建圓夢，錢就是要這麼用 05/13 18:50
推 iiis5433: 找附近有停車場的舊透天，重新整理就會很美了 05/13 21:54
推 TobeyHo: 附近再租開間事務所或辦公室就好 05/13 22:43
推 Creeping: 61樓的圖是和平青鳥吧！好像已經完銷拆掉動工了 05/14 20:54