Re: [閒聊] 美國賣房紀錄

[disleah (理性與不理性)]

嗨大家好，我是這篇文章真正的原作者徐豫（御姊愛）
大概15年以上沒有在PTT發文
但因為這篇被人發文不附來源，有點傻眼
原始出處： shorturl.at/AIUW6

看到版友都是對房產很有興趣的人，還是出來稍微和大家討論一下

我不是房仲，不好說自己有太多經驗
不過在台灣買賣過幾間房，美國也買賣過
人生也有些歷練，大致上看人看事情還有一定的經驗


有人問到「為什麼我說這房仲專業」
首先，並不只是因為他們有Home staging/360度環攝/清潔之類
這些東西在美國房產買賣是標配（但還是有些房仲沒做）
特別是加州精華區，這種房市極度熱絡之處

我認為他們專業，大概基於以下幾點：
（如果你覺得這根本很基本，那很好，我並不是在說美國好棒棒，只是分享賣方感受）

1.疫情期間精準定價
疫情在美國真正影響的時間是三月中以後
然而從美中貿易戰開打之後，中國來的資金受到更嚴格的限制
很多老百姓他們要匯款必須要透過非常多戶頭
（金字塔頂端可能還是有各種管道，買個球團酒莊名畫什麼的ＸＤ）

使加州一般款的房產受到一些影響
因為我住的這邊是傳說中的學區好區，所以多半都是憂心的父母特別想來買
當然投資客也是因為這邊好賣，所以來買

但在疫情期間，整個美國都崩了
大家都開始傳說這時買房好過賣房
因為疫情和超高失業率的關係，房市下降
但美國政府買房利率也降到新低
整個三月中以後到五月上旬，房市低到可以
平常一個月內都可以拿到offer的房子，在網站上動都不動

當我們跟房仲問起時（五月26打的第一通電話我記得沒錯的話）
他們建議我們盡快在某個時間點前出售
因為政府在疫情之初有保護屋主的機制，規定5/28之後，銀行才可全面出清不良資產
例如付不出房貸的那些房子，都會在5/28以後開始陸續出現在市場上
也就是說，預計六七八月房市上會有一般物件+斷頭物件
當物件多於買主，供過於求，且銀行只求拿回貸款不會維持房屋價格
可想而知，對想賣房的人來說，價格很難好

但是在看過我們的房子以及確認我們的出售日期之後
房仲還是給了我們一個當時在市場上算高的價格（市場上剛好沒有同款物件）
我認為他們的專業不是因為開高價（我看到有人在酸說還不是因為開高價）
不是的
而是在這種大局勢動盪到不行的時候
一方面能夠掌握最新的房市、二方面能維持賣房屋主的利益，三、還真的賣得好
這是我認為的專業
就幻想一下當年SARS期間，房市一片亂象，有一個沈穩的仲介是買賣雙方的幸運

2.維持屋主正常作息，保護衛生
疫情期間跟平常不一樣，我們非常害怕來看房的人帶著病毒，也不願隨意讓人看
仲介要準備口罩、鞋套、並且先拿到房客的財產證明（第三方單位的pre-approval）
確認是有心想買的人才讓他來看
來看房的不過六組人，就拿到好幾個offer
這種精準的買家過濾，省下仲介和我們各自大量的時間成本
也是一種專業



當然還有其他，但文章實在太長了,今日頭有點痛以後有機會再分享
我的用意只是想說，發文要附上來源好嗎ＸＤ

（話說這麼多年沒用ＰＴＴ指令全忘了搞好久啊哈哈）



※ 引述《ck960684 ()》之銘言：
: ※ 引述《thedarioko (YO!YO!)》之銘言：
: : 逛網看到的美國賣房實例
: : 跟台灣的很不一樣
: : ********************************************************
: : 美國賣屋實例
: : 我們的房子居然3天就賣掉了。
: : 3天。
: : （精準的說，是3天內拿到好幾個出價，然後我們接受了其中一
: : 位買方的價格。後續進入一些勘驗、過戶之類的流程，大概需要
: : 10天，目前已全數完成）
: : 這次跟著隊友在美國賣房子的經驗也讓我學到很多，不只是美國
: : 房屋買賣流程，還有一件
: : 事：
: : ——
: : 在賣屋時，朋友介紹我們一個仲介，朋友說這仲介很專業，所以
: : 我們就打電話去問問細節。
: : 第一次視訊會議時，仲介請我們用鏡頭讓他們看看房子，也跟我
: : 們講解了一些細節和房市概況，說真的她們非常專業，我們感覺
: : 得出來。
: 這部分還好
: 只要有在正常做教育訓練、觀摩、經驗傳承、定期交流的台灣仲介公司
: 也能夠被訓練到讓一般屋主感受到"非常專業"的水準
: : 然後，我們跟他詢問佣金比例。
: : 沒想到這家仲介硬生生比別人多了0.5%
: : 這個多出來的0.5%乘上售價實在也不少，於是讓我跟隊友猶豫了
: : （特別是金牛座一定會猶豫的）
: : 於是我們冷淡了三天。這三天他們會傳簡訊來關心一下，我想，
: 多0.5%真的還好 台灣多得是4%，2%的差別，雖然這也是人之常情
: 根據後來的描述，出價的買家一堆，代表他透過視訊時就判斷您的物件是Apple件
: 積極追蹤就是必然要做的
: : 如果這麼積極不如就殺價看看。
: : 於是我們又約了第二次視訊。
: : 這次視訊重點當然是對佣金比例進行殺價。
: : 如果在台灣，我相信多數的仲介都不會執著那個0.5%，為了搶到
: : 生意，常常願意犧牲去接單。
: 這倒是真的，尤其是 A B C 仲介在競爭時
: 仲介跟買賣方黏著度很高而不被殺價的情況，的確較少
: 畢竟，人性啊~
: : 沒想到，當我們提出來之後，仲介不慌不忙的打開了一份檔案，他說：
: : 「其實我了解你們殺價的用意，每個賣家都希望最後可以多一點
: : 錢進口袋，這也是我們的期待。
: : 但我們的作法不是省佣金影響房屋的行銷廣告、Home staging或是
: : 360度全景攝影的預算，而是讓房子搶手，拿到更多offer，讓搶標
: : 出價高於原定價，這樣你們和我們都能賺到更多，成為Win-win。」
: 不慌不忙的應對能力，面對反對問題時有一套好的解決方法
: 業務力很強的業務
: : 他的檔案裡詳細列出過往的實績，包括其他人一直賣不出去的房子
: : 最後由他們售出，或是售價比定價更高的例子。
: 這裡是我很好奇想請教的部分，不知道能不能請您進一步分享
: 他是如何呈現「其他人一直賣不出去的房子，最後由他們售出」
: 看得出來這部分確實有打到您的痛點，很想學習~如果願意分享就太感謝您了
: ---
: 至於成交價創高，這部分我覺得還好
: 美國寬鬆得比台灣更誇張(台灣近期也很火熱，可以等著看信義這兩個月的財報公布)
: 市場熱絡時，很多稀有釋出的物件都是如此
: 多的是某分店的房仲透過獨家線接到稀有釋出的物件
: 然後先同call同分店的潛買客做物件的媒合，兩天沒賣掉才再分享給同區的分店call一
輪
: 到這邊都類似潛銷的概念，潛銷有喜歡的很容易創高價
: 畢竟賣方市場下，等好物件的買家太多了，好的物件幾天內就賣掉了
: 沒賣掉的才會上外網，也就是大家能看到的對外網站
: 這些掛久的物件通常都有點瑕疵，房仲賣高價通常不會是這種物件
: : 媽啊，他說到這裡，我跟隊友根本一舉被殲滅。
: : 隊友偷偷在白紙上寫下「我ok」，於是我就跟對方說，「好吧，既
: : 然你可以成功說服我們維持你的佣金比例，我們相信你也能代表我
: : 們跟賣家談出好價格！」
: : 說真的，那樣自信、充分的準備和說服力，真的不簡單。
: 您欣賞的是他們的業務力、從容的應對能力
: : ——
: : 然後就是你們上次看到的，home stager和清潔人員來家裡，攝影師
: : 也來拍照，房子在週五貼到網站上，週六、週日都有人來看。
: : （速度很快，我想他們手上一定有很多潛在買家名單）
: : 不可思議的是，這兩天都有Offer，其中一位甚至是現金買家。
: : 也因為有多重Offer，最後仲介確實幫我們談出比定價更高的價格。
: : 同時也創下同期、同型、同區的市場最高價。
: : 而且更好的是，買家也讓我們回租到等年底新房蓋好。
: : ——
: : 這次的經驗讓我學到，如果你真的夠好，不要隨便被殺價或是接受不合理的待遇。
: : 學會態度從容的談判溝通，然後，證明你值得！
: 其實這代表您的物件真的是市場稀有、維護得也好，在市場上就是apple件啦
: 很多買家看完之後願意追價，其實仲介更該感謝您給他們apple賣
: ---
: 最後談談專業房仲
: 我認為服務態度(包含清潔、水電等問題的處理等等..都只算基本)
: 真正專業的仲介，有時會像偵探，有時又像理財顧問，總之就是能處理好買賣方的痛點
: 但這樣講有點廣泛
: 舉例來說，有個買方到店裡，說要看台北市中山區大同區的兩房
: 結果看了幾間後都不喜歡，一般仲介可能就繼頻繁帶看，一有新接兩房物件就約帶看
: 但專業的仲介，會精準確認出買方不喜歡的點
: 例如，買方覺得室內只有12、13坪的兩房太擠、一層4戶以上太複雜
: 不喜歡夾層、不喜歡機械車位..等等各種原因
: 但市場上要16坪以上+坡平車位、無夾層、管理又好的社區物件偏偏都稀有釋出
: 專業仲介這時候就變成類似偵探，把區內符合條件的社區，謄本通通調出來
: 想盡辦法靠推理，靠明的、暗的方法找到屋主
: 手寫開發信、按門鈴問有沒有屋主有意願出售等等
: 然後在渺茫的機會中真的遇到符合條件的屋主，這時候又變成理財顧問
: 可能是建議屋主做閒置資產的處理，可能是建議屋主做遺產贈與的規劃
: 總之就也說服屋主，讓擁有apple件的屋主滿足痛點決定出售
: 買賣方都開心，賣方賣新高，買方終於不用每個週末看一堆不符合需求的物件
: 當然我說的都是很理想的狀態，但這都很真實發生在很多筆交易的背後

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 72.211.219.209 (美國)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1593372789.A.4B5.html
推 cooldogy1973: 好文辛苦了！！真的發文紀律要在提升才對
※ 編輯: disleah (72.211.219.209 美國), 06/29/2020 06:17:57
※ 編輯: disleah (72.211.219.209 美國), 06/29/2020 06:19:18
噓 kobe761021: 樓上，再
推 thedarioko: 抱歉 我不曉得原PO是妳 我在仲介朋友的分享空間看到這
→ thedarioko: 篇文章覺得有意思所以PO來這 再次跟妳說聲抱歉
→ thedarioko: https://imgur.com/a/te3KI4v  這是我看到的來源
推 nisroky: 感謝經驗分享
推 chu3: Hi,御姊愛
→ morrishh: 感謝分享
推 ck960684: 感謝分享～原來您才是作者～
推 ck960684: 老婆有追蹤御姊愛 竟然沒有推薦好文章給我 回去質問她XD
→ ck960684: 話說 thedarioko 大po出關鍵 永慶0.0
推 jlist: 推本人親自說明
※ 編輯: disleah (72.211.219.209 美國), 06/29/2020 08:48:32
→ disleah: 沒問題 原諒原PO ：）謝謝讓我有機會複習bbs操作
推 knightwww:
推 tfshs0823: 推
推 oopFoo: 恭喜賣房，現在加州價格漂亮，還有點買氣。如果跟2008一樣
→ oopFoo: 會走4年空頭。
→ oopFoo: 加州現在疫情大爆發中，請萬事小心，戴口罩，多洗手。
推 tbere2002: 所以the貼出那個是盜用的嗎
推 itsjustagame: 西方人開高是有他專業度 台灣就是能多高就多高
推 Santos: 就美國尊重專業同業不惡性競爭阿 房仲口碑很重要你服務差
→ Santos: 騙錢一下就被市場淘汰掉沒人找你了
推 cicatrix: 拿到財力證明，台灣也需要，很多根本連自備款都沒有亂
→ cicatrix: 看的
推 poc7667: 這是真的嗎？我朋友在灣區下歐佛 開價大概1.4 最後1.6被
→ poc7667: 搶走 也有聽說釋出量變少 成交價不動甚至微揚 。小魯還沒
→ poc7667: 買房 當然私心希望灣區跌了最好 xddd
→ disleah: 現在已經回來了，市場頗熱
→ eipduolc: Leah做了什麼妳要dis她?(誤)
推 chen891276: 推
推 kuraki156: 哇嗚
推 askey: 推
推 fatfree: 市場在我看來從疫情以來是很熱的 不過也要看地區及價位 p
→ fatfree: s 我有美國房地產執照
→ Satansblessi: 推本人～
推 mark0204:
推 leo20335: wow
推 bigsmile: 讚
→ saxophonepap: 轉發的仲介也太扯！！想當成自己的文章嗎？難怪台灣
→ saxophonepap: 多數仲戒是普隆功！