Re: [請益] 總樓層為十五樓的房子不太好？

[coolmancf (大學新鮮人)]

看到討論串就知道這個板有多少外行人了。? 一堆錯誤訊息充斥，笑死人。?

竟然還有人說29樓變33樓因為高雄法規放寬。? 是在公三小啦。
難怪無腦記者喜歡抄，網路新聞充斥一堆垃圾廢文。

真實情況是：

以前住宅29樓或99公尺(不含屋突最高9公尺)，
是因為超過就要進行「環境影響評估」，
要環評就要交給顧問公司處理，還要進行一堆檢討，增加的成本絕對吃掉報酬和坪效。

所以建商能夠在29樓或是99公尺以下用完容積，都不會想增加成本超過這個數字。

去年環評法放寬到120公尺以上才要環評，120公尺以需要消防管線的層高3.3公尺換算，
大概33層是極限。
所以近兩年120公尺左右的高層大樓雨後春筍般出現。

這是全台標準一致，誰跟你高雄獨家。



另外50公尺和15層樓，
是因為超過就算技術規則所稱「高層建築」，
不僅是因為超過這個數字就要委託(花錢請)結構技師公會進行「結構外審」，增加幾十萬
的費用那麼簡單，

而是「高層建築」法規檢討完全不同，
還要設置特別安全梯，
建造成本和坪效、公設等等，直接等比級數暴增，
這種狀況下花錢「結構外審」的費用根本已經是零頭了。

而需要花錢「結構外審」的不是只有15樓/50公尺以上才要，
地下開挖超過12公尺或是開挖超過3層樓，也要花錢外審。

所以建商如果能在15樓或50公尺以內，把容積用完，或是地下3樓以內把停車位排完，通
常不會像超過這個數字，讓建造成本暴增。

有些建商甚至如果在15樓以內容積還用不完，
但考量基地大小、產品規劃、坪效等等條件，
寧可不要把剩下的容積用掉，因為容積用完，蓋超過15樓，用高層建築檢討法規，
所需要的成本，還不一定比超過15層以上賣的收益來的高。

。。。還什麼超過15層比較安全這種觀落陰的鬼話都可以上新聞
記者到底能力是不是有限？







※ 引述《freerider90 (自由騎士 就你)》之銘言：
: 目前看上一間總樓層15樓的房子
: 做房仲的朋友跟我說
: 目前新大樓如果樓高超過50公尺(大約14、15樓)
: 就要結構外審
: 要將結構交給土木技師協會等審查
: 雖然整個成本(對建商)會提高不少
: 但是會相對安全許多
: 所以反倒總樓層16、17樓以上的房子是相對安全的
: 而總樓層14樓也沒有結構外審
: 但至少他的每層樓高較高
: 總樓層15樓就是沒有結構外審又塞入較多的樓層數之下的產物
: 所以蠻多件案總樓層15樓的
: 他建議我可以多考慮一下
: 請問版友會特別在意這個嗎？

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.137.124.159 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1595495775.A.F6D.html
※ 編輯: coolmancf (223.137.124.159 臺灣), 07/23/2020 17:19:33
推 chris0711: 推專業
推 CharleneTsai: 原來如此 推
推 lin190ya: 推
→ ceca: https://estate.ltn.com.tw/article/10055
→ ceca: 小外行人..XD
→ ceca: 你是還在20世紀的古代人膩?
→ ceca: 另外這個放寬,去年就在本版有討論了.
→ ceca: 連爬文都不會..
→ ceca: 還好意思嗆人.
→ ceca: https://is.gd/mqTniv
→ ceca: 2018放寬的...
→ ceca: 到底是誰垃圾費文..
→ ceca: 並且還有額外放寬,例如景觀和綠地比率.
→ ceca: 這本來就是市府可以自行變更的.
第一次知道市府可以變更中央法規欸
平行宇宙嗎？

通常中央法規都會寫
未有規定者，由主管機關訂之

環境影響評估法是中央法規，地方只是在未有規定的事上面訂細節，
你到底懂不懂啊？  連法規基本概念都殘缺。。。。要繼續討論嗎


→ ceca: 大多都是有人變了其他人跟上.
→ ceca: 但是這不是中央的權責,這是市政府的權責.
2018放寬說2019算是我誤植
但「環境影響評估法」是中央法規，
授權地方政府辦理環評，
全台放寬時間標準一致，
誰跟你高雄先放寬啦

→ ceca: 就像容積和建蔽率,市府都有一定的決定能力.
→ ceca: 因此,高雄商五土地在其他縣市就很難看到.
→ ceca: 更不用說很多容積獎勵,也都是市府在決策.
→ ceca: 另外,15F和29F成本重要在他的消防評估方面.
→ ceca: 所以29F的營造成本就是會比較高一些.
→ ceca: 不是差那些審核的錢.
→ gn01705529: 所以 ceca大 結構外審過的真的有比較安全嗎
→ ceca: 沒比較安全...這影響沒那麼大.
推 jump0517: 或者可以說 消防邊嚴謹所以比較安全 本身跟結構無關
→ abyssa1: 同結論15層以下可以低成本 15層以上高成本 售價要反應
推 SkyFee: 超高大樓厲害！
推 ceca: 29F有時候是差在土地價格.
→ ceca: 也就是土地容積價差可能不是定植.
→ ceca: 例如商五容積840%,住四容積300%
而且扯容積率真的是門外漢到一個哭的地步

容積率是「都市計畫土地使用分區」裡面訂定的，
在台灣都市計畫區都會規定自己的容積率，
光台北市一個地方就一堆不同的容積率建蔽率了

除了基本的住1住2住3商1商2商3......
信義計畫區、南港經貿園區、等等的特定區域都有自己的容積率，
不要說每個縣市，連內政部(中央)規劃的新市鎮，土地使用分區和容積率都完全不同

你還天真單純無知的以為用縣市行政區來分啊？
門外漢到極點。


推 maone: 建築人看到這系列文章都懶得回了...你好認真
→ ceca: 但是住四價格可能是商五的一半甚至在高一點.
真的瞎扯到爛  笑到尿出。。。
土地使用分區和容積率建蔽率
看的是「土地使用分區管制規定」簡稱「土管」跟營造成本八竿子打不著

難道你以為高雄住四土地都在沼澤地
商五土地都在岩盤上喔

你地質系唸瘋了嗎

→ ceca: 因此,營造成本比較高,但是土地成本比較低.
→ ceca: 造成商五蓋出33F大樓的平均價比15F還低.
→ ceca: 興富發競爭別人的奧義之一就是這個.
→ ceca: 他29F一蓋,旁邊的15F就很難賣.
→ ceca: 在地建商蓋29F又壓力比較大..
→ ceca: 所以同樓層,興富發29F搭配豪華公設.
→ ceca: 硬生生比旁邊在地建商15F陽春公設還便宜.
推 deltaz: 有外審還是有差，畢竟出事蓋章的人要抓去判刑，小瑕疵難
→ deltaz: 免，但嚴重瑕疵蓋的下去也沒這麼容易
推 asdf0923: 謝謝ceca大熱心分享...學到很多，謝謝。
推 chiangww: 推正確觀念
推 livic: 你以為結構外審可以看出什麼嗎，頂多依審查人經驗看有哪裡
→ livic: 不太合理
※ 編輯: coolmancf (114.32.142.46 臺灣), 07/23/2020 19:53:16
※ 編輯: coolmancf (114.32.142.46 臺灣), 07/23/2020 20:04:06
推 deltaz: 審查人依經驗看哪裡不合理，這樣比沒有審核好啊，難不成
→ deltaz: 沒審核比較好
※ 編輯: coolmancf (114.32.142.46 臺灣), 07/23/2020 20:08:19
推 joseph4229: 推這篇，外行真的一堆，講也講不聽，查個法規真有這麼
→ joseph4229: 難
推 bearflu: 你內文在敘述高層建築的那段不就意思會比一般建築還嚴謹
→ bearflu: 這樣不就可以推論比較安全嗎
推 heatsink: 超高大樓的房屋稅是不是比同樣屋齡15樓以下的高很多？
推 muscle1069: 推
→ abyssa1: 超高大樓造價高 房屋稅當然也比較高
→ howdo: 讀書人跟老江湖社會人之爭
推 shorty696820: 推
推 bigsmile: 推
推 nrxadsl: 推
推 shellpig: 我也覺得內文那段不就是超高樓的規範比較嚴格，當然不
誤會大了吧。
超過15樓用「高層建築」檢討，
99%是在檢討「消防逃生」
跟結構無關。

如果你要因此推論是比較「安全」
怎麼不說是因為高層建築遇到火災時，
救災比較難，反而比較危險。

而超過120米，要進行「環境影響評估」
那更與結構和安全完全無關了
隨便上網看一本環評報告書，打開目錄就知道在檢討什麼了

→ shellpig: 是說絕對比較安全，但是在鬼島，能混過去的我不相信有
→ shellpig: 多少比例會做得比規範嚴格的好...
推 geral74026: 夠專業 有砲人的本錢 respect
推 mark0204:
推 azlbf: 很多人喜歡把公寓投資客的話當作聖旨也滿好笑的
推 namier: respect
※ 編輯: coolmancf (223.136.159.146 臺灣), 07/24/2020 18:01:52
※ 編輯: coolmancf (223.136.159.146 臺灣), 07/24/2020 18:03:28
→ ceca: 你連我的內容都看不懂..XD
→ ceca: 你到底中文有沒有畢業阿.
推 ceca: 自己在本版爬，最早120m是高雄市府開後門
→ ceca: 利用額外獎勵的方式偷渡環評
→ ceca: 後來其他縣市吵著要跟，內政部才統一改規矩
→ ceca: 當然你可能只是個學生，不知道發生什麼事情
→ ceca: 你只看到最後內政部統一修改的環評條例
→ ceca: 然後就急急忙忙的嗆人
→ ceca: 呵呵，你這態度，以後出社會，不被一堆小人挖洞給你跳
→ ceca: 我輸你
推 ceca: 另外下面我解釋為啥29樓可以賣的比15樓便宜
→ ceca: 你中文有問題，不想解釋
→ ceca: 在學校念了一點八股的資料，就以為自己什麼都懂
→ ceca: 然後很嗆
→ ceca: 你以後還是窩學習搞點教學研究比較好
→ ceca: 不然出社會，你準備犯小人犯滿天
推 ceca: 當然啦，你爽就好，反正如果被打，也不是我痛
推 tskier: 推
→ abyssa1: 高雄都發局總工程司郭進宗說，環保署已於今年4月修改「
→ abyssa1: 開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」第26條
→ abyssa1: 規定，配合都市發展及建築技術提升，放寬高樓建築應實施
→ abyssa1: 環境影響評估的高度，從100公尺拉高到120公尺。
→ abyssa1: 就中央法規放寬 只是這新聞訪問高雄官員而已
→ IssacYCSu: https://www.chinatimes.com/amp/newspapers/20180412
→ IssacYCSu: 000246-260202
→ IssacYCSu: 其實就是環保署四月發表的 除非高雄已經征服宇宙了
推 bighead0213: ceca輸了 XD
推 evaal: 看ptt漲知識，感謝