Re: [閒聊] 台北精華區老公寓的未來

[s8752134 (AndyChen)]

  針對市中心的老公寓未來，先提一下本文僅針對台北市中心老公寓的未來分享。

  其他縣市的市中心或許不見得完全適用。

  台北市的老公寓，信義 / 大安 / 松山 / 內湖 / 南港 / 中正 / 中山等區，

  只要公寓位置近捷運站的物件，基本上我都是看好的。

  當然這物件越有都更的價值就是更為加分。

  (沒提到的行政區不代表不看好，只是相對來說需要的條件更高)


  你認為看雖的比例越來越多，我覺得有一部分是單純的無法接受現實。會覺得：

  "林北出社會辛苦工作被狗幹存的錢，要多花錢去買人家住了好幾十年的物件"

  那種 20-30 年前只要幾百萬，現在屋齡 40-50 年的公寓要賣我 2000 萬....

  講白了就是『心有不甘』。

  另一部分就是『太看得起自己』 or 『自尊心作祟』

  覺得自己 PR 90, 年收破百, 怎麼還只能買老公寓呢....etc

  看朋友同事都買郊區新大樓，每個都美美好漂亮，我買老公寓能見人嗎...etc

  至於實際上老公寓真的沒市場？打開實價登錄一查就知道熱不熱了，剛好上一篇內湖

  畢業文不就也務實的買老公寓？


  至於老公寓都更，我的看法是這樣啦：

  1. 如你所說沒都更前自住租人, 省下的租金 > 利息都是賺

  2. 一年一年過去，全市老公寓平均屋齡的一直提高，政府會怎樣？

     為什麼之前都更要有容積獎勵？這幾年又多危老？ 其實大體來說就是

     『給予更多都更的誘因』

  3. 老公寓的物件那麼多，我覺得也不太可能只有都更的路線，未來真的期待看到

     政府給更多的都更誘因時，相對的可以把棒子也拿出來。

     例如不配合的都更戶強制補強 or 依實價課持有稅 or 另創類似日本修繕基金之類

     的費用，讓不願都更的住戶花錢符合市府安全規範。

  像上述提到的政策，如果是在現在這樣沒發生甚麼重大安全事件而想推動的話，肯定

  被幹翻，所以很現實的是現在缺的是一個事件，發生後可快速凝聚社會共識的事件。

  至於要等多久？ 反正要嘛自住要嘛租人，我等不到留給我小孩等也可以。

  而在我等的時候繼續賺錢和收租客的租金囉。




※ 引述《intern (Love,peace,望)》之銘言：
:    雖然是月經文, 還是很想請問各位高手包括Ceca公寓神的意見
: 關於市中心老公寓的未來，正反雙方意見都有，可是看衰的比例似乎越來越多, 根
: 據28法則, 賺錢的人是少數, 這時候會不會是人棄我取的時機呢.
: 我的觀察是：
: 因為台北市公寓幾乎是40年以上屋齡，假設第一手屋主是30歲購入，現在已經是
: 70歲。70歲根本很難爬3樓以上樓梯，一摔下來femoral neck fracture就長期臥
: 床,所以老人會換房搬走，現在住的不是第二代（40-50歲 )，就是出租給租客。
: 而當40歲的公寓再過20年，第二代的屋主也老了，也要換屋，只是此時屋齡已60年，
: 很難找到接手，剩下的只有出租價值，這也就是3樓以上公寓抓交替很難. 可是很
: 好租, 因為除非台北市沒有窮人了, 不然一定有一堆看中便利性,實用性或學區的
: 租客進來.
:   問題在於公告土地現值還是很貴，公寓價格再如何跌大概很難跌破土地價格。
: 政府因為安全性等考量，一定會再釋出危老改建等利多, 來解決老公寓的安全性問題.
: 搞不好公寓跌到一定程度就有建商願意出手全部買下，自己改建。
:   逢低買進精華區公寓是我的考量，因為房子會不值錢，但土地不會壞，只會漲.
: 事實上最近也入手一間市中心老公寓, 成交跟鑑價差不多, 一樣85成30年, 1.31%.
: 如果公寓真的長期看壞, 銀行比你更擔心他的擔保品價值.

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推 switch: 像溫州街一帶的老公寓環境很舒服也沒必要強迫都更吧
 甚麼城市進步、市容啥得先擺一邊，最低底線我認為應該要抓在安全考量得強制都更。

推 ming2710: 推 說穿了就是自尊心作祟
 大概還以為現在年薪百萬很多吧... 殊不知現在都 2020 了...

→ Kayusumi: 有的老公寓也是維護的不錯，還是看居民
推 amordelcor: 前面通勤時間超過幾分一堆人就沒法接受了 台北市工作
→ amordelcor: 就只適合住台北市了 那老公寓怎麼可能沒有人要 XD
 很正常吧, 台北市租屋市場夯不是沒原因的。拿個租3房小家庭來說

 台北精華區公寓租 30000-35000 - 到公司 10 分鐘內

 租去新北公寓 20000-25000 / 租新北電梯大樓 25000-30000 - 到公司 1 小時

 扣掉實際上通勤的交通費，其實也沒省多少...

推 ultradev: 有閒錢買老公寓放著等未知未來當然沒差，不過如果「只能
→ ultradev: 」買北市老公寓的人應該沒有閒錢，是要自住的，那就要考
→ ultradev: 量要不要把自己的人生也放在這裡一起等未來了
 沒閒錢只能買一間自住的還是很划算啊，省下房租 + 等中樂透。

推 bigsmile:  https://i.imgur.com/32UItsx.jpg
推 CharleneTsai: 看狀況喇 如果是北漂的 確實可以考慮在北市精華區買
→ CharleneTsai: 老公寓當作起家厝 但如果是本來在精華區就有老公寓
→ CharleneTsai: 繼承的 當然是先出租舊屋 然後買郊區新大樓爽住
→ bigsmile: 青田街老公寓裝電梯也挺好的
推 shawncarter: 老公寓的結構強度跟使用年限是一個很大的問題
→ shawncarter: 買來自住還是要考慮到安全性。不只要擔心地震，還要
→ shawncarter: 擔心沒有保全，如果家裡有小孩還是比較不安全。我是
→ shawncarter: 覺得有閒錢要租人還可以啦，但是買台北市精華區老公
→ shawncarter: 寓其實租金投資報酬還不如新北中永和板橋等地好。
→ lwmyueh: 其實熱的不是老公寓，而是低總價，因為多數人預算有限
推 dragontwo: 精華區租金投報當然低。外行人講屁話
推 yo706001: 內湖文被刪了，話說那篇原PO真的蠻幸運的
推 carterdunk: 中肯 市中心臨馬路公寓 真。香
可遇不可求

推 TrueLove5566: 萬華北投士林都不是台北市嗎 哭哭
 別這樣, 都有機會!! XD

推 Neymar: 以現在北市蛋黃區行情，兩千萬初頭要住市中心的三房大空
→ Neymar: 間，也只有老公寓有機會了啊（夾層那種不在討論範圍內）。
→ Neymar: 所以還是有人會接受此價位買三四十年老公寓
 一般人買房最無法妥協的就是 "價格"  其他交通 / 坪數 / 屋齡 / 環境等等的都有辦法

 妥協，價格買不起的就是買不起。


※ 編輯: s8752134 (61.228.219.63 臺灣), 07/29/2020 10:58:54
推 TheVerve: 評價資產本來就需要考慮現金流 不考慮現金流那在那邊算
→ TheVerve: 房貸利率高跟租金投報率的差額幹嘛？現在不適合短進短出
→ TheVerve: ，可能一放好幾年，租金報酬率當然要當一回事。買精華區
→ TheVerve: 如果收租報酬率沒有比較好，抱著投資心態的買方當然需要
→ TheVerve: 考慮外圍。
推 poc7667: 我也是摸摸鼻子認了。台灣是自由交易市場嗎？是！即然如
→ poc7667: 此人家買十間 二十間房子 管你屁事 任何自由國家從來沒
→ poc7667: 有人在限制人民買房自由，也從來沒人規定你生下來就包準
→ poc7667: 你有房住。房產本來就是投資產品一種 不爽改共產啊 要不
→ poc7667: 然去跟煙黨抗議稅制啊。認清現實吧，在真正資產階級面前
→ poc7667: ，醫生的收入也只是個廢物。所以同意樓主觀點 從小唸名
→ poc7667: 校台清交就覺得你應該有房？ 憑什麼？ 自我感覺良好 看
→ poc7667: 不清資本主義本質 存在小時候幻想 乖乖唸書好好工作 就
→ poc7667: 有幸福快樂日子。夢該醒了，這就是資本主義 fuck qq