Re: [閒聊] 建商以及大眾拉抬房價的侷限會是什麼

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

※ 引述《jeromeshih (以謹慎態度來面對問題)》之銘言：
: 大家都知道，如果今天能賣100萬/坪，建商不會賣50萬
: 然後房價會受幾個影響
: 1.土地價格
: 2.市場供需
: 3.實際使用的建材以及工法
: 因此目前看到有幾種方式
: a.建商在潛銷以及接待中心價格不一樣，吸引投資客以及自住當作第一波買盤，並提供工程資金
: b.每年調整房價
: c.維持總價，但是越蓋越小或者多拼，單價可以提高
: d.未來的案子，同樣建商提升單價或總價
: e.送家電或裝潢來提升價格
: f.增加公設增加坪數
: g.減少車位，讓購買到的從房屋+車位變成只有房屋
: 一般人拉抬房價的方式
: a.有出租的，增加租金，讓租屋者覺得租不如買
: b.買掉市場最低價房屋，來提升價格
: 當然政府的政策也會影響房價，例如利率/貸款/財稅政策/買賣限制/以及豪宅政策等等，不過這邊就先不討論
: 因此好奇建商以及大眾拉抬房價的侷限會是什麼
: 還是就是
: 房租利率 vs 貸款利率+持有成本的比較


台灣大多數的房子離這個基本面都很遙遠.

所以大多不需要討論.



: 有人能說明一下嗎?
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: Sent from JPTT on my Samsung SM-A7050.



一般來講,建商是很惡性競爭的"傳統產業"

任何人手上有個幾千萬(膽子大的甚至幾百萬)就可以當建商(去外圍推別墅案)

也因此,建商的利潤大多都抓得很死...

除非你是寶咖咖或是興富發那種大咖,一條龍經營,總規模龐大,外加金主多或是上市櫃.

這樣有規模經濟,可以壓縮很多成本,進而產生強大的競爭力.

否則一般地方建商.

他賺25%,你很難賺到30%....

而建商的利潤則是取決於土地取得.

其實建商跟投資客是做完全一樣的事情.

出錢出眼光出一張嘴,然後其他都外包,設計外包營造外包廣告外包銷售外包..XD

唯一的差別是,建商有一個招牌..他賣的房子掛著他的招牌.

投資客的房子買家永遠都不知道是誰做的..XD

因此,建商最重要的"決定"...只有兩個.

1.多少錢買哪一塊土地.

2.推哪樣的產品出來..

而當一堆建商都在做這兩個決定,就會產生一個現象.

那就是,土地因為建商的競爭,因此會有一個固定的行情..低於這個數字就一堆人搶.

另外,最近哪個東西最好賣,那就大家都狂推那個東西....

而利潤,就大家都差不多...


當然啦,建商有分一般中小坪數的,以及豪宅的.

豪宅是賣得慢,但是利潤很大...但在這邊不討論.



而在建商推案在土地成本和利潤都抓得很近的狀態下.

你的無論公設比,送東送西,甚至一些銷售手段.

實際上也都很難有甚麼太大的差距.

因此其實新屋看到後來都會麻痺,靠杯,每間都差不多...XD

當然這時候,大建商的優勢就會展現出來.

規模經濟造成它們要嘛房價可以壓低(寶咖咖)

要嘛可以把公設做得比別人屌(興富發)

要嘛可以真的蓋比較高級(國泰)

因此地方建商通常都會對這些大咖氣得牙癢癢的.

然後整天找網軍或是買新聞或是買通代銷講這些大咖的壞話..XD

然後講甚麼在地品牌多好多棒..

呵呵~~~~

你少賺5%就會比較好啦...你沒少賺5%,你憑啥認為你蓋得比別人好??

但是你少賺5%,你年均投報可能就只剩下5%...你確定你要蓋房子而不是無腦買0056..XD

當然有一種是,大地主的後代,把他祖先的土地拿出來蓋房子賣.

然後還真的給人家少賺5%....

這種當然就可以買拉...良心事業..

只是這種良心事業已經不多了...因為那些後代早就在之前199x 200x 201x年都蓋光了.

還沒蓋光的是少數中的少數...


永遠要記得,建商是一個歷史悠久的傳統產業.

並且是一個惡性競爭的產業,因此,實際上它們可以操控的空間是很有限的...


而接下來要講建商的炒作.

基本上建商炒作要大人在.

就像炒股要主力在.

一堆散戶買股票,怎麼可能讓他買的漲停漲停漲停又漲停.

你買的都不會漲拉,因為你只買一張...XD

要漲要嘛就外資買,因為他都買一千張,要嘛就是要有主力作手去炒作.

並且要搭配公司派放消息,然後買記者買新聞,然後自己左手賣右手做出線圖哄散戶進場.

因此,這邊一個重劃區,你一大堆地方小建商來蓋.

一人蓋一間,蓋一間花三年....

恩,本來起跳價格在20,蓋了八年十年,能漲到25就很厲害了...

但是這時候,興富發跳過來了.

你就看到,他買了報紙的整頁廣告,新聞黃金時間的3分鐘廣告.網路首頁主動跳出畫面.

然後再請名嘴在節目上講這邊多好多棒.

然後市政府也在這邊講有甚麼建設有甚麼發展...

再之後連推三案.

一個兩房案,隔一年一個中坪數案,在隔一年一個豪宅案.

兩房案賣22,中坪數案賣24,豪宅案開價60號稱成交40....

豪宅案之後又回頭推中坪數案28,再回頭推兩房案30...

這時候,其他旁邊的小建商...

手上有土地的整個高潮到出水...完全跟車比照興富發的價格賣.

手上沒土地的氣翻了,開始找網軍照三餐說興富發超爛...XD

但是對興富發不重要...因為...阿興富發的房子就是很會賣,你就是賣不贏他...

而當興富發賣到28快的時候.

其他小建商也許同樣賣28賣不贏興富發,但它們可以賣26...這樣就賣掉了.

而要不是興富發,這些小建商可能買土地的時候才規劃要賣23~24而已.

多的2~3萬,就是興富發送你的,你就發大財....XD


這就是典型大人來炒房,大家雞犬升天.

也因此你會看到某些重劃區,可能在地建商手上有大半的土地持有.

但他就是願意把部分土地轉手賣給興富發,華固,遠雄之類的.

目的就是他自己炒作能力有限,需要這些"大人"進場幫她吵.

因為,炒作是一門藝術...

就像主力一樣....

拉高出貨,震盪出貨,壓低出貨..

你看我抱的毛寶空單,高檔橫盤出貨.出的無聲無息...XD

或是你看合一,壓低出貨...很少見的暴力瘋狂手段..

但是..某些主力,之前差點出不了貨...

操盤手我猜大概漁船都訂好了,局面要是不對連夜就逃離台灣..XD

所以當你自己發現能力不足的時候,分點糖給那些大人吃.

讓那些大人幫你帶進帶出.


至於這些大人炒作手法.

以前最愛就是用豪宅去帶價格.

其實現在也是有再用豪宅代價格..

但是因為張盛和的豪宅稅還卡在那邊,所以比較沒用那麼大.

因此大多都是用好宅爛宅去帶價格.

蓋爛宅把價格定錨(也就是土地不方正,或是被高樓夾住採光很爛,或是門口路很小)

爛宅賣不掉沒關係,他在開始蓋好宅,把價格明顯上拉.

然後再蓋更好的宅,在把價格大幅上拉.

這時候爛宅就會莫名其妙被完銷...XD

然後,會推一些共購宅,把飯店或是商場引進這個地區,產生話題.

而產生話題就會再大幅拉高更下一個案子的價格.

當然對興富發這種,他們不屯土地,土地左手買了右手就賣.

因此哄抬價格很多時候最爽的是地主...興富發賺得的並沒那麼多.

但...興富發不在乎,因為他本業是炒股..XD...
(他炒股不是要股價一直漲,而是喜歡股價漲跌分明,不要跟很多建商一樣就一條線死魚盤
 然後他自己會知道哪時候低檔吃貨,哪時候高檔出貨...XD)

所以他更注重資金周轉率,而不是利潤的最大化.

當然更重要的是...話題!!!!

也因此,炒做一個地方最後,興富發很多都是最後一個豪宅案後出場...

而最後那個豪宅案就是花最多的錢去打廣告...打造的尊貴不凡..

之後..他股票就可以多吵一兩紅棒根起來..

至於豪宅就慢慢賣,賣不掉也無所謂,反正多賣10年就賣掉了...
(興富發真的很會賣,你看大家罵的國王系列,人家還不是賣光光)

另外,這也是遠雄阿興富發阿最近不是愛搞飯店就是愛搞百貨.

因為這些都是它們炒房一條龍的利器!!!


當然這幾年有一個現象是.

兩房的單價比三房四房五房高.

所以反過來用兩房的單價先衝高,回頭帶三房四房五房的價格...

然後另一個就是.

哄抬車位價格.

反正你們最愛講沒有車位的房子都很難轉賣...XD

因此,車位價格從前幾年平面車位一百初頭萬一路哄抬到兩百多萬.

然後搭配兩房.....

就可以做到總價增加但單坪增加不多的現象....


至於炒作的侷限是...

每個地方的蛋黃區的價格.

也就是今天如果七期成交30,那你其他地方就很難成交到29.

你南屯怎樣炒,25 26 27 28....你再上去就很難很難.

至於蛋黃區的價格的極限.

就是小宅看好宅,好宅看豪宅.
(當然最近兩房價格爆貴是特殊狀況)

而至於豪宅的價格侷限..

恩....看政府..

對,看政府允許你吵到多少要出面干涉你..XD

因此蛋黃區的價格有決定這個都市天花板的定位價值.

都市有多少炒作潛力,就看他蛋黃區的價格可以哄抬到多高.


另外最近高雄應該可以看到,建商又跑回蛋黃區推案的現象.

甚至高雄可以看到很有趣的,生態園區以北的推案量反而縮.

這就是建商又回頭去拉抬蛋黃區價格很明顯的跡象.

因為目前高雄蛋黃區賈格被低估,快跟其他地方傻傻分不清楚.

因此是時候回頭讓蛋黃區重返榮耀,突破大氣層...

而左營那些次級三級區的土地,就會先押著等蛋黃區突破大氣層之後.

才會拿出來蓋.

因此,很多時候我們投資客也會關注,建商推案的數量和分布.

這些動作當中,會藏著很多種要的資訊在裡面.


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.43.19.29 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1595957317.A.B41.html
推 a981302: 想問重劃區對附近較舊一點的社區是上漲還是下跌 感謝ceca
會上漲.

但是會有明顯的斷層價格.

主要是因為房子的年代不同,所以建築設計視覺觀感都差很大.

因此重劃區內的房子會明顯和外面的房子價格差很多.

甚至像美術館.

美術館周邊有四條馬路,同盟 馬卡 中華 美明.

美術館的房子只要碰到中華路和美明路,價個就會比較低...XD
(馬卡還好,同盟是因為愛河第一排,所以景觀宅反而比較貴)

尤其是中華路.

最大的理由就是,美術館的訴求是住商分離+優雅氣質.

因此碰到中華路旁邊的老房子,會有髒髒的感覺,所以會掉價..XD

因此那個中華路第一排,HH豪宅就悲劇,完全賣不掉....XD

另外你也看到新建案美術白天鵝的價格比其他新建案低.


so...因為老屋和重劃區的房價差會是很龐大的.

所以重劃區還是會拉抬老屋價格起來.

尤其如果是同一個學區,拉抬效應還滿明顯的.

但問題是,就算你是2x年老屋,你也很難去逼近重劃區裡面1x年的價格.

反而在非重劃區混砸地方,它們2x年屋和1x年屋的價差反而可能比較近.

這就更不用說如果更老的部落.

這會產生,一條馬路,一邊是高貴區,一邊是貧民區的視覺效果.

那價格自然鴻溝就更大...

※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 07/29/2020 01:49:28
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 07/29/2020 01:55:10
推 by083183: 學習了 推！！
推 victor603: 感謝ceca大分享
推 niko0202: 很有即視感， 推 QQ
推 kuanhunter: 專業文推一個，佩服佩服
推 TrueLove5566: 全部看完了給推
推 leonhsu: 感謝C大解説
推 ahyan: 推一個
推 somanyee: 興富發股票能買嗎？
推 jeromeshih: 推，感謝C大又上了一課
推 jeromeshih: 所以寶佳算是把低總價的定錨，興富發可以賣得很好，其
→ jeromeshih: 他建商再搭配豪宅的月暈效應以及寶佳/興富發建案的錨
→ jeromeshih: 定效應來定價?
→ jeromeshih: 但如果寶佳/興富發推案方向不一樣，不就可能跟多個主
→ jeromeshih: 力在拉扯問題類似?還是建商一般都是要衝高價格，方向
→ jeromeshih: 接近相對不會互相影響?
推 jeffbear79: 太深奧了，推
推 icemaydays: 呃，那請問寶佳為什麼不蓋豪宅？ 寶佳集團也夠大吧
→ icemaydays: 要走發哥路線也不是什麼難事
推 bh0527: 怪不得興富發的格局都超爛
推 neck1982: 推！
推 Anyotw: 泛寶佳觸角那麼深...很難說。皮太多
推 Unsullied: 精闢分析 看完回想市場 的確如此
→ Unsullied: 就像小檜溪國泰來訂個40萬/坪
→ Unsullied: 旁邊小建商應該樂翻了  賣個31-32/坪成交就賺錢
→ Unsullied: 大雄也來 定價猜接近國泰..
→ Unsullied: 回想藝文特區單價最貴的的確是璞園的小王子 坪數小
→ Unsullied: 單價高  現在中正路上的京懋會 也是小案 單價44不二價
推 wwwjong0525: 感謝解說
推 asdf0923: 感謝ceca大分析~
推 CIIIO: 推
推 marsha11: un你知道遠雄是小檜溪第二個推案的建商嗎？   他現在要
→ marsha11: 推二期  一期賣完了  不是現在才來....
→ marsha11: 遠雄一期就賣30左右   沒有跟國泰差不多
推 jc10755: 長知識推。所以我們市井小民只能這樣吞了？
推 Unsullied: 謝謝補充 遠雄清溪有看到廣告  沒想到大雄這麼客氣
→ Unsullied: 然後 賣完了！ 這又超乎我的想像了
推 KrisNYC: 然後把買家角色用貸款銀行去代換 就知道銀行怎麼被綁架
→ Unsullied: 我有朋友在小檜溪案場跑 成交價大概31左右無誤
→ KrisNYC: 而且根本不是被綁架 用共犯來解釋還更合理
→ Unsullied: 大雄這次定價很聰明 打跑戰術 挾著大巨蛋的威名(誤)
→ Unsullied: 畢竟是台北有名建商 開30太有吸引力了
推 KrisNYC: 大熊十多年前根本只會蓋工業區 (攤手)
→ Unsullied: 看來小檜溪最任性的價格 國泰無誤 不過這案不是三井
推 yoyu: 長知識了
→ Unsullied: 而是璞園建築團隊 有意思
推 KrisNYC: 璞園連台南安平都敢開一坪35了 沒事的
推 Unsullied: 大熊是站在風口上的熊 所以飛高高
→ Unsullied: 安平！35！ 讚讚讚
→ Unsullied: 不過璞園真的不錯就是了 算是台北有名的
→ Unsullied: 之前看過璞園裝潢 工人素質很高
→ Unsullied: 連保護都做得很好
推 KrisNYC: 璞園的設計理念和建材選用有跟上國際 但相對應的
→ KrisNYC: 老一輩有些人就是覺得你鋼構地板踩起來虛虛的 大片採光
→ KrisNYC: 沒隱私或怕曬 還是有點客戶分眾 台灣有一群人喜歡新日鐵
→ KrisNYC: 大概是純鋼骨太會搖 所以要鋼骨包水泥灌漿 才覺得穩固
→ KrisNYC: 偏偏這些人常常是最終買主 說起來也是難怪保咖咖賣很好
→ KrisNYC: 是說 都沒人討論宏盛吉美皇翔...
推 superww: 長知識 推
推 Unsullied: 住宅還是會用柱內灌漿 SRC 高樓層制震器來補強
→ Unsullied: 其實應該沒那麼不堪  防火做好就好
→ Unsullied: 但老人觀念難改也是真的
推 askachage: 有喔，寶佳已經開始朝豪宅與發哥路線前進囉
推 askachage: 寶佳格局設計很有一套喔
推 althea0628: 有些單價高是反映在營造廠的水準 喝city咖啡聽英文歌
→ althea0628: 的工人看過沒 綁鋼筋泥作是就是有差
→ Unsullied: 有看過路邊喝阿比綁鋼筋的阿婆
推 shashayou: 推
推 KobeEFF0: 西卡就是推
推 nemean: 印象中西卡大前一兩年不是要大家遠離高雄蛋黃區嗎
→ aesdu: 這就是你會不會抓時機的問題，你會抓都不是問題，不會...
→ aesdu: 那你就只能走安全方案。
推 haydou: c大必推
→ aloness: 建商賺錢你還沒拿錢就來幫忙腦補說服自己跟大眾，真是好
→ aloness: 利用
→ aloness: 跟日前台積電一樣，一個漲停就有人拿影帝的段子編了一個
→ aloness: book能
推 flyaway1030: 地方建商我覺得有良心的也蠻多比如：大倉。但是房子
→ flyaway1030: 也是靠北的貴，不過真材實料
推 gothmog: 好文
推 koa777: 謝謝分享QQ
推 leon1415: 感謝C大的分享
推 msk2: 推個謝謝
推 bigbill: 讚
推 chembio: 屯房稅弄下去看誰還能這樣搞
推 sakeru: 所以屯房稅不會弄阿
推 neimad: 感謝分享
推 taurus6152: 所以高雄蛋黃區會越來越貴囉QQ
推 we147121: 看到車位那段，我是信了
推 a410601: 感謝分享
推 m1234: 推啊
推 elliesay: 謝謝C大，獲益良多
推 a125wind: 感謝分享
→ cms23: +1
→ chen831030: 謝謝