Re: [閒聊] 建商以及大眾拉抬房價的侷限會是什麼

[jamo (hi)]

※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言：
: ※ 引述《jeromeshih (以謹慎態度來面對問題)》之銘言：
: : 大家都知道，如果今天能賣100萬/坪，建商不會賣50萬
: : 然後房價會受幾個影響
: : 1.土地價格
: : 2.市場供需
: : 3.實際使用的建材以及工法
: : 因此目前看到有幾種方式
: : a.建商在潛銷以及接待中心價格不一樣，吸引投資客以及自住當作第一波買盤，並提供工程資金
: : b.每年調整房價
: : c.維持總價，但是越蓋越小或者多拼，單價可以提高
: : d.未來的案子，同樣建商提升單價或總價
: : e.送家電或裝潢來提升價格
: : f.增加公設增加坪數
: : g.減少車位，讓購買到的從房屋+車位變成只有房屋
: : 一般人拉抬房價的方式
: : a.有出租的，增加租金，讓租屋者覺得租不如買
: : b.買掉市場最低價房屋，來提升價格
: : 當然政府的政策也會影響房價，例如利率/貸款/財稅政策/買賣限制/以及豪宅政策等等，不過這邊就先不討論
: : 因此好奇建商以及大眾拉抬房價的侷限會是什麼
: : 還是就是
: : 房租利率 vs 貸款利率+持有成本的比較
: 台灣大多數的房子離這個基本面都很遙遠.
: 所以大多不需要討論.
: : 有人能說明一下嗎?
: : -----
: : Sent from JPTT on my Samsung SM-A7050.
: 一般來講,建商是很惡性競爭的"傳統產業"
: 任何人手上有個幾千萬(膽子大的甚至幾百萬)就可以當建商(去外圍推別墅案)
: 也因此,建商的利潤大多都抓得很死...
: 除非你是寶咖咖或是興富發那種大咖,一條龍經營,總規模龐大,外加金主多或是上市櫃.
: 這樣有規模經濟,可以壓縮很多成本,進而產生強大的競爭力.
: 否則一般地方建商.
: 他賺25%,你很難賺到30%....
: 而建商的利潤則是取決於土地取得.
: 其實建商跟投資客是做完全一樣的事情.
: 出錢出眼光出一張嘴,然後其他都外包,設計外包營造外包廣告外包銷售外包..XD
: 唯一的差別是,建商有一個招牌..他賣的房子掛著他的招牌.
: 投資客的房子買家永遠都不知道是誰做的..XD
: 因此,建商最重要的"決定"...只有兩個.
: 1.多少錢買哪一塊土地.
: 2.推哪樣的產品出來..
: 而當一堆建商都在做這兩個決定,就會產生一個現象.
: 那就是,土地因為建商的競爭,因此會有一個固定的行情..低於這個數字就一堆人搶.
: 另外,最近哪個東西最好賣,那就大家都狂推那個東西....
: 而利潤,就大家都差不多...
: 當然啦,建商有分一般中小坪數的,以及豪宅的.
: 豪宅是賣得慢,但是利潤很大...但在這邊不討論.
: 而在建商推案在土地成本和利潤都抓得很近的狀態下.
: 你的無論公設比,送東送西,甚至一些銷售手段.
: 實際上也都很難有甚麼太大的差距.
: 因此其實新屋看到後來都會麻痺,靠杯,每間都差不多...XD
: 當然這時候,大建商的優勢就會展現出來.
: 規模經濟造成它們要嘛房價可以壓低(寶咖咖)
: 要嘛可以把公設做得比別人屌(興富發)
: 要嘛可以真的蓋比較高級(國泰)
: 因此地方建商通常都會對這些大咖氣得牙癢癢的.
: 然後整天找網軍或是買新聞或是買通代銷講這些大咖的壞話..XD
: 然後講甚麼在地品牌多好多棒..
: 呵呵~~~~
: 你少賺5%就會比較好啦...你沒少賺5%,你憑啥認為你蓋得比別人好??
: 但是你少賺5%,你年均投報可能就只剩下5%...你確定你要蓋房子而不是無腦買0056..XD
: 當然有一種是,大地主的後代,把他祖先的土地拿出來蓋房子賣.
: 然後還真的給人家少賺5%....
: 這種當然就可以買拉...良心事業..
: 只是這種良心事業已經不多了...因為那些後代早就在之前199x 200x 201x年都蓋光了.
: 還沒蓋光的是少數中的少數...
: 永遠要記得,建商是一個歷史悠久的傳統產業.
: 並且是一個惡性競爭的產業,因此,實際上它們可以操控的空間是很有限的...
幫你補充一下，建商的操作並不有限
建商的操作在於"土地取得價格"

假設一塊地行情價 100/p，土開很厲害,議到了 90/p
這時候會發生甚麼事?
建商立刻用 90/p 簽下來,然後房價便宜 5% 回饋消費者?
或者是 90/p 簽下來,蓋好後行情價賣然後 EPS 多賺 0.5?
顆顆,社會事沒有這麼簡單的!

通常這時候會出現某個奇怪的公司或者自然人
出面用 90/p 把這塊地買走
然後用 100~110/p 賣給建商

於是建商順順推案,用行情價銷售
有良心的建商用 100/p 收土地,然後賣個合理價格大家皆大歡喜
沒良心的建商用 110/p 收土地,賣的好股東賺一口湯,賣不好就顆顆

肉呢?
早給奇怪的公司或者人夾走回家搵醬油了~
這些公司或者自然人的背景呢?顆顆~

所以說很多人推廣棄屋入股
我就不太懂,房子是一般散戶每天要看要碰的東西
大老闆跟你相比,絕對沒有你熟你家附近的房子好壞,發展跟風險
這種自己最熟悉的標的不投資
跑去投資股票這種距離自己很遙遠,完全不了解也沒管道了解
又可以被別人上下其手的投資標的
這邏輯?

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.164.224.96 (臺灣)
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→ ssiou: 因為買股票頂多賠錢，買房子賠錢賠信用賠時間賠訴訟賠裝潢
→ ssiou: ，當然買到一間沒有問題的房子也是可能，但要做的功課絕對
→ ssiou: 不比買一張正常的股票少唷
推 aesdu: 買股剩壁紙，房子起碼還能住... 可憐哪
推 F93935:  https://i.imgur.com/ag2SYO9.jpg
→ F93935: 我阿姨的壁紙，誰知道當年這些會下市
推 luke2007: 幸好現在有0050 ！ 下市了 台灣也差不多了
推 ceca: 我空毛寶，加空熱映康納香，要把他們空成壁紙！！
→ ceca: 可惜天國一輝不能空
→ ssiou: 融券變成壁紙大賺耶，買到不能住的房子比壁紙還慘阿XD
推 aesdu: 再怎樣也不可能比壁紙慘... 就算房子完全爛掉也還有土地...
→ aesdu:  壁紙連拿去燒掉都浪費柴火...
→ piliwu: 買對地點連地震倒了都不會賠錢
→ aloness: 你們幹麼要拿樂陞跟海砂屋比誰比較好0_o?
→ aloness: 兩個都不好，都不選！
→ piliwu: 除非沉下去變成海不然不動產不會變壁紙
→ aloness: 當然會啊，內戰換政府的時候…
→ aloness: 整區廢墟被新上台政府標出去重做基建時，是沒有在管地主
→ aloness: 是誰
→ aloness: 對岸土地國有化就是公然把所有土地資產全部沒入，誰管你
→ aloness: zzz
→ aloness: 切記，土地的價值是建立在政府的信用
→ ssiou: 不可能比壁紙還糟？賣不掉不能住還要繳稅的時候你就知道了
推 aesdu: 如果是這樣，應該先看要醫眼睛還是腦子。像這樣的人去買股
→ aesdu: ，應該不只會變壁紙，還會搞到相信零元買股之類的，莫名負
→ aesdu: 債一大堆XD
→ ssiou: 你不說差點忘記，還有零元買房這種詐騙集團等著坑殺買房
→ ssiou: 的人，但股票你只要是經過集保會有金管會層層把關，不會有
→ ssiou: 這種有的沒的糾紛^^
→ ssiou: 這麼說好了，光是房版每個月幾乎都有購屋糾紛問題，但股票
→ ssiou: 市場看看10年會不會遇到一件。
推 piliwu: 你不相信就不要買啊，QE是考古題不信邪你家的事
→ piliwu: 你買一兩張股票當然沒糾紛，經營權之戰每年都有買幾億的
→ piliwu: 股票不能開股東會耶
→ piliwu: 去年寶佳老闆撒大錢結果董事席次悲劇
推 piliwu: 房地產保值一直都比股票好，增值遠不如股票這是公認的事
→ piliwu: 實不要硬拗
→ ssiou: 小老百姓買個房子搞得跟爭經營權一樣，你形容的真好
推 piliwu: 對於很多上班族來說買房就是在開槓桿賭身家
→ piliwu: 比經營權之爭兇險多了，寶佳沒拿到台新董事他還是不動產一
→ piliwu: 哥
→ piliwu: 上班族買一間房子大跌價人生十年努力就白費
→ piliwu: 所以房地產政策當然要深思，一堆左膠想跟中產階級做對下
→ piliwu: 場只有慘
→ piliwu: 你以為反對你們的只有財團？
→ piliwu: 整個中產階級都是左膠的敵人來公投就知道
推 peanuts24: 看得懂你在講什麼呢。但好奇問：也有可能買方買在行情
→ peanuts24: 價再高價賣給建商啊，過一手的一定是買在行情低價？
也可以買行情再加十萬賣公司
只是這樣可能要面臨股東的炮火
畢竟還是有其他大股東持股的
你賣行情比較不會有問題

推 peanuts24: 再則，這種情形只見於上市櫃建商？若非上市櫃建商，反
→ peanuts24: 正盈利都是自己人的，沒必要這樣搞？
對
我以前還傻傻覺得賺錢還將公司上市是盤子
後來才知道社會事不是我憨人想的這麼簡單~~

※ 編輯: jamo (1.164.224.96 臺灣), 07/30/2020 12:51:35
推 peanuts24: 了解，因最近剛好看到是非上市櫃的大建商透過集團的投
→ peanuts24: 資公司買的。