Re: [閒聊] 實價登錄到底有沒有意義

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

如果今天台灣的房子像外國大都市,都是投資人在持有.

那實價登陸漲的時候助長.跌的時候助跌.

因為他會讓投資人更快取的波動資訊..


但台灣非投資人佔大多數之外.

投資人當中,菜鳥外行人又佔大多數(無腦亂屯屋,房子買就對了)


然後不動產永遠都是賣家市場,這個有講過懶得再提.

反正就是屋主決定價格...屋主影響力遠大過買家,一個屋主影響力大過20個買家.


這樣就糟糕了.

屋主又都外行人和非投資人,那他們基本上賣房子都是看"最高成交價",然後再加一點..XD

然後如果成交比較低的,就裝死不看不算..

反正漲都要算,跌都不算..!!成交高的才算,成交低的不算..

也以至於實際登陸對助漲比較明顯.跌反而影響力很弱.

這都出至於屋主心態的關係.

因此實價登陸目前都會變成"最低價定錨"


然後這時候更糟糕的就是.

房子有屋況,有座向格局等等.

所以本來同樣一個社區就有高有低.

但實價登陸又不會附照片...

造成例如這邊成交都在600,有人翻新成交660.

之後其他屋主都認為,他家值660,所以之後都要賣660...

然後屋況很爛也成交了630...

阿幹,這樣屋況好的又說他家比較好,所以想要成交在680..

因此......你一定知道我在講哪個社區...阿就正勤國宅..XD

所以最近上漲的速度很快,很多是這樣來的.

你看2016的時候很悲觀,但房價並沒有因此被壓跌,反而只是平盤一下.

但是今天要上漲,就抓狂的漲.

這就更不用說前幾年的公寓.


我們投資客是最愛撿便宜,買便宜,最愛殺價殺到見骨的動物.

並且,我以前講過,投資客的奧義在"買便宜"...

因為買才是投資客要做的事情.

賣..只是嘴巴出一個價無腦丟給仲介去賣...

所以投資客彼此,你看都在討論"買"...不討論賣...

所以投資客真正的功力都在"怎樣買便宜"....

這是一堆外行人誤解的地方,以為投資客最會的就是把房子賣貴..XD

喔不,最愛把房子賣貴,想一大堆藉口房子有多棒要賣天價的,都是自住戶.

投資客只會,自住戶要賣多少,我跟她賣一樣的價格,但我屋況比他好..XD


因此,我們投資客每天都在挑戰殺到見底,買最低價.

就會發現前幾年的公寓.

因為投資客買廢墟,賣高價,買廢墟,賣高價.

廢墟買200,翻好轉手賣320...

結果過幾個月,廢墟就漲價到230,只好買230賣360.

再過一段時間,挖哩,怎麼廢墟漲到250...

這我相信所有投資客都很清楚我再說甚麼.

實價登陸上面有200阿,問題你就買不到阿...

然後像公寓這種量很少的物件,基本上投資客都是整個市區"全部"的公寓都看過資料.

勤快一點的是只要打電話問仲介,知道底價不太豪洨,就全都"看"過屋..!!

對...把整個市中心2/3F的公寓全部一間不漏的看過屋其實只要幾天就辦到了.

在這種情況下,投資客其實可以非常深刻的感受到.

實價登陸的低價都是隱形的.都看不到的.

屋主永遠都只看到最高價.

尤其像我有一段時間不斷的買到高雄"延吉街"(我也不知道為啥..XD)

結果.某一個廢墟屋主拿著我自己剛賣掉的另一間公寓的賣價,要當底價賣我..

這件事情同樣發生在之前我玩北鹽埕區的物件的時候.

另外還發生一次在鳳山.

拿我賣掉的價格要把廢墟用這個價格賣我..XD...

這就是實價登陸的威力.

他都不會看到我買入時的垃圾價,都只會看到我賣掉後的高價(間隔10個月左右)

所以實價登陸有助跌嗎??

太難了.....

問題發生在,屋主組成都不是投資人..!!

因為不是投資人,所以貪心沒有極限.
(投資人會知道貪心的極限該在哪,因為超過極限就只是作夢,作夢是沒意義的)




因此.

之前不是在討論甚麼實價登陸修正條例甚麼鬼的.

在我們投資客眼裡根本無所謂.

所以都懶得參與討論..XD

阿愛登載就登載,不愛登載就不登載.

對我們沒影響,對房價"下跌"也沒影響.

各位開心就好.

而真正極度反彈實價登陸詳載的.

除了被害妄想症,整天國家要控制他們資料的那一群外.

就是那些"賣房子不想讓人知道"的...XD

偷偷脫產,偷偷賣房子,賣了房子手上有錢,房子賣掉不住那邊之類的人...

這些人才是那些極度反對實價登陸實名制的那群人..

至於我們投資客根本懶得理這件事情..



另外實價登陸很容易淪為炒作工具.

對於鎖定區域炒作者.

他只要故意拉高兩三筆成交價.

立刻整個區域的屋主都高潮,跟著掛高價賣.

因此如果你這一區買了不要太多,五間就好.

你就每兩三個月自己左手賣右手一間高價.

也不用作太多,做3次就好.

順便洗高房地合一的基底價(5%賣出費用折抵)

之後五間就可以爽爽賣在更高價位點上.

這個手段目前只有極少區域有再用.

但已經有看到過幾次.

其實炒房集團應該很容易就可以使用這個手段洗價格.

我是不知道那些老師啊,大師阿,師傅阿,海鮮阿...

怎麼沒有善用這個手段去洗行情??

反而看到有實際操作的,大多都是個人或是封閉性小集團.


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.43.19.29 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1596516218.A.399.html
推 piliwu: 這手法我也想過但房屋本身的交易成本不低好像沒多划算
→ piliwu: 大財團會作土地價格是因為他們手上土地存貨很多
你自己左手賣右手,只有稅金相關成本.

但是可以墊高5%的房地合一基底價格.

所以對中短期而言,是有意義的.

你中期的房地合一也要抽到20%.

所以換手成本相抵之後,其實你支出並沒很多.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 08/04/2020 12:55:40
推 dragontwo: 矮油，都買不到東西了，賣溝共阿
→ Rodstewart: 買房的看最低價 賣房看最高價 這就是人性
推 supereva: 這是在買方沒得選的情況吧  要是同一棟有十戶+在賣  也
→ supereva: 不是賣方想開高就開高
會十戶全都開高價,然後掛在那邊很久,直到都賣掉...XD


我玩大悅不就經典狀態.

幾十戶掛賣,我還不是賣一間的利潤從機車機車最後賺到一台國產車...

少數想要急跑賤賣的,在一開始就賣掉跑了,過一段時間,全都是掛高價稱在那邊.

沒有一個屋主低頭...!!!


對喔,到現在大悅591上還有超過50筆掛賣.
(當然有重疊的物件,不過掛賣戶應該也是雙位數)

但我已經clean!!!

就代表這50筆掛賣的屋主,都想賺的比我還多..

推 piliwu: 是啊，跟股市一樣成交量很重要
現在量都太大了.


高雄之前平衡量我抓2400..

現在我都上修到2600...

高雄成交量沒連續兩三個月跌破2600都算是大量交易.

但現在每個月都在3xxx上下跳.

至於大量當中有變多變少,但那個變化其實無所謂.

2016最低量我忘了是1400還是1200...雖然只touch到一個月.

※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 08/04/2020 13:10:58
推 simdry: 真的一堆屋主房子爛爛的想跟別人賣一樣的價格，超有病
推 apie: 我信了你
推 shena30335: 優文
推 asdf0923: 中肯推~
→ asdf0923: 買便宜真的難，不好搶啊....
推 SkyFee: 難怪助漲氣勢強
推 HANAXALICE: 這就是當初一堆人居住正義喜歡喊要實價登錄的後果
推 capirex: 中肯
→ HANAXALICE: 每次他們要的政策都導致房價漲
推 leon1415: 推C大! 謝謝分享~~~
推 s26492755: 所以我才覺得那些臉書社團不要老是圍剿投資客 大家都想
→ s26492755: 買便宜的房子  投資客比你有更多的經驗  他跟你分享你
→ s26492755: 不理  就知道罵人房蟲  然後什麼都不懂亂喊  喊道老婆
→ s26492755: 女友逼買的時候只能硬吞
推 ryu057: 有道理
推 niko0202: 真的 隔壁賣10萬  我沒12萬怎麼可能賣，幫6萬的QQ (農地
→ zhi5566: 居住正義就是把稅算到買家頭上啊 實價變出價基準 實價只
→ zhi5566: 有在推出的那三年有看到房價掉 現在投投也感謝實價 反正
→ zhi5566: 就拿實價開價 買方也買單 合一稅也攪得開心
推 jackeighteen: 推，實用心得
推 albert1229: 中肯！
推 darkdark008: 推一個
推 shiely: 有些炒房的仲仲就是這樣操作的,左手賣右手,墊高社區房價
推 Fuzishan: 台北人表示 蛤？六百多？隨便拉 買！都買！
推 love942cg: 房版沒C大不行，推
推 seedhorse: 別在說了...現在根本買不到東西...
推 takako1014: 良心投資客的開示.......
→ Edge5566: 有大老闆包養還送房的小三，分手急換現金便宜賣在揪我謝
→ Edge5566: 謝
推 max5401: 感謝分享
推 robert123: 看了幾個月實價登錄，根本沒你說的情況，是地區性也有
→ robert123: 差異吧
推 wind100: 比行情低太多不顯示 行情高太多也不顯示 代書登錄完也要
→ wind100: 等幾個月才顯示 到底算什麼狗屁［實價］登錄啦 看不懂
推 nsrscd: 我現在實價登錄都看永慶的 他們有成交過的就看得到資料
→ nsrscd: 而且還有門牌號碼 比政府得還好比對
推 heng83indf: 政府的實價登錄只顯示"符合行情"的價格 太高/太低的交
→ heng83indf: 易資料不登載 是要怎麼了解完整市場行情勒
推 asdzxc117: 買不點交的法拍屋才會賺啊XD
推 cklan: 謝謝分享
→ cms23: +1
→ chen831030: 謝謝