Re: [閒聊] 實價登錄到底有沒有意義

[ReiFan (說好的秒速5公分呢?)]

對高手高手高高手來說 實價登錄當然沒多少意義

因為你們在進行物件評估時 心中早就有一套運行已久的準則
你們平常每天也都在接觸不動產市場 更新市場最新價格來調整估價公式
所以對你們來說 實價登錄可有可無 你還是可以照樣賺天天賺

但對於不是高手的人來說 實價登錄系統提供的是一套全國規模參考值
例如有個人生平第一次想買房 不知道自己該從哪個區域看起
也不知道自己該從哪種房子看起 甚至不知道自己該看多少坪的房子
那就可以先看自己預算到哪裡 用預算篩選目前市場上可選擇的物件

如果不是這樣的話，很簡單，問看看老一輩都怎麼買房子就知道了

我老媽聽到我在找房子就很熱心的塞一張名片給我 跟我說

"這個年輕人很古意，很熱忱，每次看到我還會跟我問好，你找他幫你看"

結果他都是做汐止的  我只想找南港  這樣怎麼買?

沒有實價登錄系統以前  買房子只能口耳相傳 或是找個"可靠"的房仲帶看

有了以後  至少我能先用網路篩選物件/區域 再挑選合適的房仲

房仲唬爛我 我還可以換房仲

※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言：
: 這都出至於屋主心態的關係.
: 因此實價登陸目前都會變成"最低價定錨"
: 房子有屋況,有座向格局等等.
: 所以本來同樣一個社區就有高有低.
: 造成例如這邊成交都在600,有人翻新成交660.
: 之後其他屋主都認為,他家值660,所以之後都要賣660...
: 然後屋況很爛也成交了630...
: 阿幹,這樣屋況好的又說他家比較好,所以想要成交在680..
: 因此......你一定知道我在講哪個社區...阿就正勤國宅..XD
: 所以最近上漲的速度很快,很多是這樣來的.
: 你看2016的時候很悲觀,但房價並沒有因此被壓跌,反而只是平盤一下.
: 但是今天要上漲,就抓狂的漲.
: 我們投資客是最愛撿便宜,買便宜,最愛殺價殺到見骨的動物.
: 並且,我以前講過,投資客的奧義在"買便宜"...
: 因為買才是投資客要做的事情.
: 賣..只是嘴巴出一個價無腦丟給仲介去賣...
: 所以投資客彼此,你看都在討論"買"...不討論賣...
: 所以投資客真正的功力都在"怎樣買便宜"....
: 這是一堆外行人誤解的地方,以為投資客最會的就是把房子賣貴..XD
: 喔不,最愛把房子賣貴,想一大堆藉口房子有多棒要賣天價的,都是自住戶.
: 投資客只會,自住戶要賣多少,我跟她賣一樣的價格,但我屋況比他好..XD
: 因此,我們投資客每天都在挑戰殺到見底,買最低價.
: 就會發現前幾年的公寓.
: 因為投資客買廢墟,賣高價,買廢墟,賣高價.
: 廢墟買200,翻好轉手賣320...
: 結果過幾個月,廢墟就漲價到230,只好買230賣360.
: 再過一段時間,挖哩,怎麼廢墟漲到250...
: 這我相信所有投資客都很清楚我再說甚麼.
: 實價登陸上面有200阿,問題你就買不到阿...
: 然後像公寓這種量很少的物件,基本上投資客都是整個市區"全部"的公寓都看過資料.
: 勤快一點的是只要打電話問仲介,知道底價不太豪洨,就全都"看"過屋..!!
: 對...把整個市中心2/3F的公寓全部一間不漏的看過屋其實只要幾天就辦到了.
: 在這種情況下,投資客其實可以非常深刻的感受到.
: 實價登陸的低價都是隱形的.都看不到的.
: 屋主永遠都只看到最高價.
: 所以實價登陸有助跌嗎??
: 太難了.....
: 問題發生在,屋主組成都不是投資人..!!
: 因為不是投資人,所以貪心沒有極限.
: (投資人會知道貪心的極限該在哪,因為超過極限就只是作夢,作夢是沒意義的)
: 因此.
: 之前不是在討論甚麼實價登陸修正條例甚麼鬼的.
: 在我們投資客眼裡根本無所謂.
: 而真正極度反彈實價登陸詳載的.
: 除了被害妄想症,整天國家要控制他們資料的那一群外.
: 就是那些"賣房子不想讓人知道"的...XD
: 偷偷脫產,偷偷賣房子,賣了房子手上有錢,房子賣掉不住那邊之類的人...
: 這些人才是那些極度反對實價登陸實名制的那群人..
: 另外實價登陸很容易淪為炒作工具.
: 對於鎖定區域炒作者.
: 他只要故意拉高兩三筆成交價.
: 立刻整個區域的屋主都高潮,跟著掛高價賣.
: 因此如果你這一區買了不要太多,五間就好.
: 你就每兩三個月自己左手賣右手一間高價.
: 也不用作太多,做3次就好.
: 順便洗高房地合一的基底價(5%賣出費用折抵)
: 之後五間就可以爽爽賣在更高價位點上.
: 這個手段目前只有極少區域有再用.
: 但已經有看到過幾次.
: 其實炒房集團應該很容易就可以使用這個手段洗價格.
: 我是不知道那些老師啊,大師阿,師傅阿,海鮮阿...
: 怎麼沒有善用這個手段去洗行情??
: 反而看到有實際操作的,大多都是個人或是封閉性小集團.

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推 ceca: 其實,實價登路以前,仲介就有在做成交價紀錄了..XD
→ ReiFan: 如果仲介自己就有在作成交價紀錄 政府背負公信力作全國規
→ ReiFan: 模的成交價紀錄 理論上會更好
→ ceca: 其實投資客不反對登陸阿..XD
→ ReiFan: 不過話說回來也是可以說 就算沒有實價登錄 有仲介的就夠用
→ ceca: 登陸只是讓買垃圾價變困難.
→ ceca: 因此會反過來操作把價格弄高.
→ ceca: 如果沒有實價登陸,則是比較容易吃到垃圾價.
→ ceca: so..對投資客來講,實價登路會造成價格買賣都變高.
→ ceca: 如果有投資客反對實價登陸.
→ ceca: 通常用意是,他想要買不懂行情亂賣低價的房子.
→ ReiFan: 我也覺得有這套系統也不會讓投資客難賺啦 但因為市場透明
→ ReiFan: 所以我買家可以快速了解自己願意出/能出的價位在哪裡
→ ReiFan: 哪天我要脫手賣的時候也許也能參考隔壁鄰居賣多少 快速定
→ ceca: 實價登路對中長期屯屋有好處,短期則是不容易撿便宜.
→ ceca: 大概這樣.
→ ceca: 房價真正高點的天花板,是新屋決定的.
→ ceca: 用誇張比喻就是.
→ ceca: 40年後,所有房子價格都會差不多,
→ ceca: 因此,新屋如果賣再一坪40萬.
→ ceca: 你今天中古屋甚麼30 20 10萬..
→ ReiFan: 價。不然我怎麼知道我要賣多少? 黃色綠色相加除以二...
→ ceca: 40年以後都會拉高到40萬..
→ ceca: 因此實價登路並不會影響上漲天花板
→ ceca: 因為建商推新建案,他也不受實價登路影響.
→ ceca: 上一個案子他賣30,下一個案子他賣35..實價登路影響不了.
→ ceca: 反而如果連續推案.
→ ceca: 他30 33 36 39這樣推.
→ ceca: 所有人都會知道最新案是39..因此30 33 36就可以輕鬆完銷.
→ ceca: 至於如果39滯銷..那他就不推案而已.
→ ceca: so...一般來講,除了想要吃垃圾價的投資客外.
→ ceca: 沒啥人會反對實價登路..XD
→ ceca: 反對的都是因為"個資曝光"的原因.而不是房子價格.
推 rig2121: 跟ceca大說的差不多，實價後要買到便宜亂賣的真的很難，
→ rig2121: 除非剛好住附近還沒上架就買到，不然一找仲介後便宜的要
→ rig2121: 嘛被抬高要嘛被仲介+認識的投客吃掉
推 s26492755: 樓上一針見血
推 s26492755: 開發案屋主很缺錢的時候  仲介先吃  現金不夠介紹投客
→ s26492755: 吃  有實價後便宜不到哪去  缺錢就多跟幾個仲仲簽一般
→ s26492755: 約  去化速度很快
→ s26492755: 沒人想虧錢賣  實價會越墊越高  剩下上不去的就是物件
→ s26492755: 不好
→ s26492755: 我中長期持有的  很愛實價啊  人家說你當初買多少  我
→ s26492755: 就回現在行情就是多少啊   變成有個基底在了
→ supa64: 說個笑話.仲介公會在實登前不知道做了多少本全省成交登錄
推 monkeyjoe: 結論：實登對投資客沒意義，而且還不易撿到超低價屋
推 s26492755: 但我是投資客我喜歡實登  因為會變成底價  隨著時間慢
→ s26492755: 慢堆疊價格  每個人都想賣實登高的  在搶手的區域總會
→ s26492755: 有人願意接手  這就是市場機制
推 yunigow: 覺得市場資訊變透明當然是件好事 只是現在還不夠透明
→ yunigow: 希望政府後續可以再多加強揭露到門牌號碼跟預售屋及實價
→ yunigow: 登錄這塊 做的比永慶信義還有一些民間的還落後真的不OK