[閒聊] 實坪計價

[a386036 (骷髏怪)]

身為宅魯的我來講一下實坪計價

目前的登記制度我想台灣應該是全世界最完整又清處的

這邊很多人會反對

早期登記制度亂
一律登記到主建物 管他陽台公設都是
華夏的梯間併入主建。這樣有無公設
有的是陽台未登
還有一樓無法使用的陽台確計坪
這都修正了
最近也把雨遮變不能登記

講登記深入我還不夠專業
淺的也夠講很久
就講很簡單的

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各位高學歷的30公分跟H奶們
把實坪制用，能量不變定律解釋
宅魯我梅毒書只知道一點

回到主題
一塊建地依據不同地方，跟不同重劃
有他的限制
建蔽率跟容積率是固定的
尤其建蔽率不可能改變
容積率會依據獎勵跟容積移轉增加

所謂建蔽率就是房子你能蓋的範圍佔土地的比例

容積率就是所謂的實坪，也不能說實坪
是主建物，未包含能登記能使用的陽台。合法夾層


只要這兩樣固定，實坪非實坪最後結果會是一樣


為什麼
假設容積率300%
台北市土地非天龍240萬就好

實坪制來說
容積率*1.1=330%含陽台
240/330%=72.7萬
公設不計坪不計價，但營造場錢照算，水泥一樣要用
要用總造價去分攤，台北市原本含公設隨便都15-16萬/坪地房子，會變25萬/坪
72.7+25=97.7萬加上行政管銷 利息 稅 銷售費用，大約15%
外加建商利潤30%
所以都會用*1.5計算
售價97.7*1.5=146.5萬

假設買主建+陽台16.5的，土地持分5坪
總價146.5*16.5=約2420


含公設制度
16.5灌上 37%公設=26.2坪
240*5=1200土地
16*26.2=419
1200+419=1619不含管銷 銷售成本
總價1619*1.5=1428.5多的8.5萬是小數點誤差
單價92.7

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結論
實坪制
總價2420單價146.5
含公設
總價2428.5單價92.7

你會說我要用92.6去跟建商買用實坪算
92.7*16.5=1530
人家建設公司成本1619你1530？？？？
建商是笨蛋嗎？？？
會賣你才怪
還是你來蓋.....


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另外目前登記制度改變不同時期登記不同
太大改變會市場大亂
假設今天真的實坪計價
建商售價也是會變146.5不會是92.7
但持有中古屋有登記公設屋主
看實價登錄

你覺得他會要賣146.5還是92.7
他會理你能不能登記，計不計價嗎
你就回去問你媽他看那個
問你自己看那個

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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1598762128.A.793.html
推 cofepupu: 建商賣總價，管你單價怎麼算，就是要賣這個價
推 hakkiene: 就是因為公設好灌才會比例拉那麼高 就像你去買一罐飲料
→ hakkiene: 結果店家要求你杯子也有一起買一樣(變禮盒組)如果實坪制
→ hakkiene: 下去就變成消費者可以選擇實坪單價低的(幾乎沒有娛樂性
→ hakkiene: 公設)
→ hakkiene: 其實現在已經有些建商朝低公設比轉型了 只剩梯廳 連一樓
→ hakkiene: 都只有小小門廳 公設比20左右而已
→ hakkiene: 當然什麼閱讀室健身房都沒有 可是銷售很快就賣完了
推 cicatrix: 公設比20，那個新建案？
除非取消機車給自行車法定車位
還有身障車位
雨水回收
綠建築等

除非主建物+陽台 超過30坪。不然梯間就10-15%了
還有其他現在除非6拼以上電梯一台
主建+陽台超過30不然25-27就極限
※ 編輯: a386036 (111.71.106.2 臺灣), 08/30/2020 13:53:26
→ killerbbt: 唬爛 你8樓以上的那個公設比才20 拜託貼一個來看看
推 F0r: 公設平均的成本比主建低 有人反對嗎？
推 gunya: 說真的，你在房版認真完全是浪費時間
推 Anyotw: 騙笑，什麼都沒有的公設。法規該有的都有。就30了...
→ Anyotw: 以前有二字頭是茂德的大波浪土星雨遮，現在流行不計。當場
→ Anyotw: 變33趴，不過總價一摸一樣，你高興就好
推 airback76: 名目越多，越有上下其手的空間，加上政府建商在養，你
→ airback76: 覺得會改嗎？
→ airback76: 改實坪計價光看到那價錢誰買的下去
推 Francix: 政府明明是管總價和分項登記，單價是民間自己要算的
購屋時不計價
賣屋時加價+違建計價
※ 編輯: a386036 (150.117.155.37 臺灣), 08/30/2020 20:58:20