Re: [請益] 這時間該捏上去買房嗎？

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

哀....

永遠要記得.

抗通膨的東西....

不是房價,是房租!!!!

也就是,真的通膨效應會推升房租.

而房價先漲的原因,目前都只是因為降息.


就像我上面文章幫版友算的.

2000萬,買10間房子貸款8成,租金抵貸款,一毛房貸都不用付,還可以拿零用錢.

過30年他的房價都持平都沒漲,他也可以拿回8000萬.

其中6000萬都是房客負擔的...他自己一毛錢都沒出!!

這跟QE有關嗎?沒有...

單純就是因為降息而已....

並且你也知道,如果房價漲20%.

版友這總資產額1億的房子就變成一億二...多了2000萬(等同她本多番一個股本)

這2000萬還可以增貸8成出來,也就是1600萬.

他再拿這1600萬去買房子...

所以他一間房子都不用賣,就可以一值買一值買

只要房價繼續上漲.

並且極度無腦...

甚麼都不用做,只要想辦法打發時間過日子就好.

而漲20%....恩,今年就漲10%了...

而等到此版友增貸了1600萬出來,如果又丟入美術館這個限定區域內.

你覺得美術館的房價會不會因為它丟1600萬又開槓桿下去可能最後丟7000萬進去.

會不會又漲??

那他那時候可是1億9千萬的資產去翻滾...在漲20%就是兩億三了.再賺4000萬.

並且就算之後房價都不漲...他過30年就有一億九千萬沒貸款的資產..!!!

這就是所謂後面資產滾資產....房價繼續惡性狂噴.

請問以上跟QE有沒有關係??

沒有關係...XD

跟甚麼股票資金海外資金有沒有關係.

沒有關係...

房子自己滾自己的,一毛錢都沒有從其他地方吸過來.

反而還可能因為增值,有人借錢去炒股創業開公司囤貨擴大公司規模.

反而把不動產增值後產生的錢挪到其他地方去.

因此....房地產再度展現他經濟火車頭的威能...

一個房地產救你全台灣的經濟,讓你股票噴上雲霄....都只是小意思.

對喔,再講一次,以上跟QE都沒關係....完全只是因為降息.

當然有一個重點...

那就是為啥我每天都在強調基本面.

出租投報率必須高於持有成本(稅金)+資金成本(房貸利息)

這就是經典....當你出租投報率過高的時候.

那房價鐵定會漲....

因為套利套太爽了...爽到歪掉.那為啥我們資本家不會瘋狂繼續搶買資產來套利?


至於QE影響甚麼??

QE對美國而言是,政府可以大量舉債(反正國債都丟給FED,大幅拉高舉債額度和資金成本)

所以後續影響是,政府可以把這些舉債額度的錢.

丟入產業開發,重大建設等等,去推升經濟發展.

這件事情才是QE的影響...

而因為FED購債,中間經過一堆OOXX的直接或是間接影響關係就不講了.
(想知道去問經濟專業的讓它們一樣一樣算給你看.)

會造成台幣為了維持對美元的匯率(因為台灣是出口走向國)

因此台灣政府會一樣產生類似的狀況.

也就是政府舉債額度會上升...並且政府也必須把這先錢花掉.
(因為政府更知道貨幣在貶值,不花掉這些舉債額度,他反而會因為通膨而虧損
 所以不要怕國家借錢,只要政府花錢有效果或是他資產增值速度比花錢快就可以了.
 不敢借錢花的政府,會越來越窮,之後被淘汰...因為不斷吃到世界性通膨而被競爭掉
 歐債那個是錢都花去社會福利,等同燒掉但是沒有回收,政府資產也沒啥上升
 所以被外債給壓垮.
 但台灣這種舉債都是借台幣..政府爽的勒,台幣可是完全在他掌握之中)

那到時候就一樣,重大建設,投資產業,幹嘛幹嘛的.

那這時候才是真正QE的影響.

並且一定推升通膨...

也就是我都說QE的影響要兩年後才慢慢發酵.

現在漲的都跟QE無關,單純就是降息而已..!!!!

而QE發酵後,會推升通膨...

那時候房租就會上漲,就像2008的QE後,後面幾年房租不也開始一路漲上去.

阿請問...你薪資漲了嗎..XD



然後QE後面影響房價在哪裡...

很簡單,就是推升租金.

你看版友2000萬買10間房子,是因為月租我給他算兩萬五.

如果今天月租是三萬....那他是不是不但買10間房子每個月不用付錢.

還可以拿回5000*10=5萬的多餘租金...XD

那他房價漲起來例如20%後,本來800萬的房子貸款600萬,現在變成1000萬的房子貸款800萬.

是不是他之後繼續掃房,他一樣是一毛錢都不用負擔??躺著等房客幫他付租金???

那如果QE之後造成通膨,通膨造成租金大漲....

是不是套利額度也大幅拉高..

所以回到原基本面公式.

出租投報率 vs 持有成本 + 資金成本.

今天大漲是因為資金成本下降,所以房價上升.

那之後QE造成租金上漲,是不適也造成房價上升.

那....房價的平衡價格是不是會衝到更高.

那....

請問這10年,只要政府不干涉.

你是覺得房價應該怎麼漲...XD

漲三倍算很多嗎..還是其實漲三倍都還沒漲夠.

因為漲三倍我都可以繼續套利,只是沒現在這麼爽而已...

那,版友今天買的800萬房子,漲到2400萬...是不是都不是甚麼問題??

阿為啥會這樣?

就是因為房價從來都沒漲夠.

十大惡人張盛和刻意壓制,所以房價被嚴重低估中.

這也是為啥房價每天都是歷史新高點,一路往上都不回頭,只漲不跌的原因.

只漲不跌只限於台灣...因為台灣房價被惡性低估.

你去美國看,可沒有只漲不跌喔...

因為美國房價是踩在基本面上面...所以當基本面例如利率拉高一點點,他房價就會跌.

至於中國,為啥我這些年都完全沒思考過去中國買房子.

阿就中國房價反過來價格過高...早就該泡沫化.

出租投報大概2%,持有成本很低比台灣低,但是他們之前房貸利息再5%後來降到3%.

但就算降到3%,還是比出租投報率高...

因此這是房價超漲,有泡沫風險的狀況...

so...沒事不要去中國買房子...用租的比較健康,買不如租.

房東付利息幫你把房子準備好你看你多開心...XD



不過回到本篇文章最重要的一點在於.

不要以為今天這種局面,只會推升房價.

租金之後還要爆漲的,還沒開始而已.

並且...一切都跟你的薪水無關...

反正房租漲,你養不起車就把車賣掉,小孩補習停掉,吃飯少吃一餐,不准旅遊.

你還很多油可以榨....不用懷疑.

租金可以榨乾到你"家庭"薪資的50%都不是問題.

因為先進國家大都市的租金,很多都是薪資的50~60%.

你以為人生是那麼輕鬆快樂的嗎..

要不要看看紐約最近爆量的遊民....

台灣的貧富差距正在擴大妳也知道.

那你怎麼會認為這個貧富差距不會影響到你?

或是你是在"富"的那一端而不是貧的那一端??

而怎樣讓自己不要說站在富的那一端.

怎樣讓自己不是貧的那一端被這個世界給甩到看不到車尾燈?

那不要思考一下,家庭收入7~8萬為啥你要在中和租屋+養一台車?

要是過幾年租金爆漲後,你才想要逃.

你逃得掉嗎..XD

你以為其他幾都的房價會停留在那裡等你??

你當我們投資客和本版一大堆版友是塑膠做的??

你以為其他幾都的租金也不會漲??

到時候雙北住不起搬移到桃園,結果在桃園過跟現在再中和一樣的租老屋住的日子.

結果再過個十年二十年,又一次資金寬鬆+QE.

這時候...都幾歲了?..你要躲去哪??

阿就不要因為少子化造成國家勞動力不足而廣大開放移民..

之後50歲就跟一堆充滿狼性的新移民拚生存能力??

拚的贏嗎...XD...人家可是可以為了賺錢或是買房子,一天只吃一餐+偷拐搶騙撈錢的.


想想,洛杉磯滿地的遊民,其中一大堆人都有正常工作.

它們是自願當遊民的??

還是...社會不給它們選擇的機會.

這....可是世界第一大經濟體,世界最有錢的國家,世界最強大的國家~美國.


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.43.19.29 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1599986349.A.CF1.html
推 ERGIA: 終於有頭推了
推 NKVD: 你只會被空軍酸啦
房價大漲.讓他們酸當作做功德.消業障.


所謂,我不入地獄,誰入地獄...!!!!
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/13/2020 16:48:08

另外補一點.

為啥政府都一值舉債...XD


因為政府也很清楚,存死錢會被淘汰,會被貧富差距拉開距離.

存死錢到最後就是變成遊民.



所以....政府本來就很賊.

舉債丟重大建設,刺激附近開發重劃.

重大建設本身建物土地資產就會增值.

而重劃政府又可以搶劫55%的土地,扣掉必要馬路公園,也還有25%"土地"入手.
(記住,是土地!!!!!)

而鼓勵投資,政府也可以擴大稅收,你可以視同政府插乾股的概念...

外加投資帶動四周發展,不動產或是相關的稅收收益(旁邊開飲料店,政府稅收也增加)


所以政府舉債是一種借錢投資的概念.

就跟版友2000萬去買10間房子房貸8000萬一樣.

只要這些錢灑下去,房地產有漲,經濟規模有擴大,稅收有增加..並且額度有達標就可以了.

不然...政府就會被其他國家舉債投資而競爭掉.

你以為隔壁的南韓不會舉債加碼刺激他的科技業進化嗎??

國家怎麼可能沒有競爭的壓力,你說是吧.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/13/2020 16:56:29
推 fan770724: 台灣房價為何嚴重被低估？
因為出租投報率遠遠高過房貸利息+一丁點的稅金.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/13/2020 16:57:28
推 cocoasheep: 長知識了 QQ
推 SkyFee: 推 相比之下台灣房價很可口 但可能只剩這幾年
推 ganninian: 先推再慢慢看
推 Unsullied: 所以我才說...長期規劃逃到桃園 或是南部吧
→ Unsullied: 很明顯就是 現在嫌桃園 你到時候連桃園都買不起
→ Unsullied: 都說桃園再追新北了  不是隨便唬爛的
推 tswen: 跌的話不就gg了
推 Unsullied: 嘿  跌了不會GG 會再買更多  漲了才會GG
推 qwqwsos0066: 請問c大目前三房平車新的多少租金合理
推 Soxx: 所以ceca給的答案是: 對 要捏下去買?
推 Unsullied: ceca是說 去外縣市買
推 frog327: 租金絕對跟薪水有關，這點我不同意板主的看法，我租台北
→ frog327: 信義區，租金3萬，13年來租金從2萬5漲到3萬，房價從900
→ frog327: 多漲到2200（我近三年租的）所以租不一定不划算
推 kent1993: 樓上 ceca說的是台灣房租佔薪資比例還非常低
→ kent1993: 就算薪水都不漲 房租還是有很大上漲空間的
→ kent1993: 不是指薪水跟房租無關吧
推 howardcd: 我就想問西卡大，群組什麼時候能吃到牛排XD
→ Unsullied: 問題是...買不起啊...菸
推 Unsullied: 一切都太遲了...溫水煮青蛙
→ Unsullied: 現在只有買桃園還有機會 再過幾年煮一煮
→ Unsullied: 連桃園也不要買了  房價新北化
→ lifebreaker: ㄜ...都有些地方租不出去了也
→ shadowken: 因為租客都捏著去買房了
推 Unsullied: 現在雙北買不起 乖乖來桃園 否則再過幾年 就去台南了
→ ceca: 我才剛想問，當初我說的牛排標準是多少
推 Unsullied: 房地產也不是無腦買的 你要去買租不出去的地方...
→ Unsullied: 那...有什麼辦法
推 au041l: c大上課了，同學們筆記抄了嗎？
→ alex8398: 雙北其實找不太到租金可以抵掉房貸本利和的房子 有的話
→ alex8398: 請推薦給我
推 kusomanfcu: 紅屋阿
推 mmay: 要買記得買蛋黃
推 Refauth: 我總覺得有些人生來就是注定要當窮人被有錢人強姦用的XD
→ Refauth: 溫水煮青蛙所以會麻痺台灣年輕人的數學腦袋啊！
→ Refauth: 要搞清楚市場上是誰在規定價格？你不是老闆，你就是被姦
推 wenchenggc: 50萬吃牛排
推 kengriffeyjr: 牛排門檻 高雄一坪50萬
推 howardcd: 吃牛排不是夢！
我記得是市中心一般物件的新屋平均開價.
(現在大概開30)


快,100份捷克兄弟牛排祭品換取新建案全面開價50w/p...!!!


推 s26492755: 有好物件當然自己吃
→ s26492755: 等人推薦有得等囉
→ s26492755: 看到你投報問你在哪的  都覺得傻眼
→ Unsullied: 我當年就是沒這個概念 不然借錢也買
→ Unsullied: 傻傻地等 等顆大西瓜喔
推 takako1014: 9/17央行要再開會了..降個半碼噴爆....利率就是一切
→ takako1014: 我之前一直想民國89年的循環....想說等那麼久應該崩
→ takako1014: 後來開竅了..幹.這種利息怎麼崩..除非台灣大失業
推 jeromeshih: 如此房屋上漲是否是受下面影響
→ jeromeshih: 1.通膨
→ jeromeshih: 2.利率
→ jeromeshih: 3.人口增加(自然/社會)
→ jeromeshih: 4.政府政策(包含稅收)
推 flexin: 功德無量。
→ jeromeshih: 就算3停住，有某些縣市會有社會增加，而且美國的經濟
→ jeromeshih: 政策影響還是會推升世界通膨，聯準會利率政策也是，所
→ jeromeshih: 以長期來看，除非大幅回收熱錢且提升利率，但如此也只
→ jeromeshih: 是抑制房屋上漲讓薪資來追房價，否則房價沒到基本面前
→ jeromeshih: 就只能成長?
推 Ddylan: 推塑膠
推 bluezoo: 問題是我沒2000萬可以買10間房子,是要拿空氣租人?第一關
→ bluezoo: 就被洗出去了啊...
推 ptoaercra: 所以理解起來，柯P還債其實不是正確的選擇？
推 sdbb: 舊的還完再借新的？
你要知道.

政府欠錢是沒在還本金的.(你看大多時候,各縣市以及各大國家的債務,很少在清還得)

或是說,因為他隨時都在借新的,所以左邊舊的還了右邊新的又借了.
(為啥我們投資客不太會一次買一兩間大型的就好,而是切很多間.
 這也是原因之一,我再幾間房子買賣之間,可以維持我的槓桿.
 而不需要另外跑去辦增貸轉貸)

因此他的欠債本金一值都可以維持在那邊.

並且政府的資金成本之前只有1%,現在可能剩下0.8%不到.

你就知道政府在搞套利有多爽....XD


舉個例子來講.


如果銀行貸款只要繳0.8%,然後都不用還本金.

你欠一千萬,一年只要繳8萬,一個月7000塊.

那我就可以把今天7000塊租金的東西,炒作到1000萬沒問題.

甚麼東西的租金是7000塊?

阿不就小套房...XD

所以現在一間可能在中南部只要一百多萬的小套房.

如果今天是政府再炒作,他有能力把小套房價格炒作至少7倍以上.

當然可惜,我們不是政府,我們房貸少說也要1.3~1.5%,並且通常投資也最多請到30年.

所以大概把房價炒作個三倍還ok..

推 chenghuyen: 請問Ceca大美國是因為稅金太高,所以房價踩在基本面上?
美國從來都不干涉炒房.

因此它們炒房的,早早就把房價炒作到基本面上.

同樣的香港的房價也是在基本面上.


當然這除了跟台灣政府假掰要干涉有關之外.

也跟房屋自有率有關.

台灣自有率太高,所以炒作效應比較慢.

不像國際大都市,過半人民都是租屋.

所以那種炒作就很快.

一下子房子就會被炒作到基本面價格上面.

台灣散戶太多,散戶市場之下,價格炒作反應遲鈍.

大漲都是因為,其實價格根本被低估太多,所以才產生大補漲/

問題就是,補漲了半天還沒漲夠,政府又干涉,阿靠杯漲幅又停下來還沒漲夠.

推 cklan: c大
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/13/2020 23:34:57
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/13/2020 23:36:16
推 ppcity: 想問c大 大家都想套利 想用租金繳房貸 不會造成一堆空屋沒
→ ppcity: 人租 租金反而下跌？
租金有行情.

我才在另外一篇講過.

對我而言,行情就是兩個星期租掉為基準.

低於一個星期代表我租太便宜.

高於一個月代表我租太貴.


因此,如果今天有甚麼真正空屋太多,掛租太多,人口減少OOXX.

那自然行情就會下降.

這是供需問題,市場競爭問題...


而租金行情再下降,當然會產生災難...

不過目前租金都還在上漲.

所以沒這個問題.

更不用說兩年後QE發酵.

租金還要大漲一波.

所以一點都不煩惱租金下跌.


因此你不用跟我講一堆少子化,空屋率,建商蓋太多的問題...XD

只要租金再漲.

這些都是假的,都是幻覺...XD

不然租金漲假的??....租客都是笨蛋,不會去租那些空屋????

房東都很厲害,一堆空屋都租不掉,所有的房東大團結,一起堅持硬要漲租??

會不會想太多了...XD



租金再漲的理由一向只有一個.

那就是需求大於供給...!!!



新台幣是最現實的東西.

沒人會在鈔票上面客氣.尤其是那些租客..能租兩萬,誰會傻傻去租兩萬五??

會吞下兩萬五,就是因為他找不到兩萬四...

但是,人口外移阿,空屋率阿,OOXX阿...這些,政客和記者愛怎樣講究怎樣講.

反正...亂講你又能怎樣...XD

亂講他需要吃官司嗎,需要虧錢嗎??...不會啊.

所以沒再跟你客氣!!!!

因此很多統計數據上面都非常多手腳可以動.

尤其現在,縣市合併,你要知道很多縣市是有多大,連中央山脈都是"市區統計"之一.

外加數據統計方式都可以做手腳..得到很驚人的數據結論出來.


so...永遠記得,這世界,只有鈔票是真理,其他都充滿著非常多的騙局詐騙唬爛在裡面.

並且背後可能會有很多,選票阿,出名阿,政治阿的目的存在.

因此,眼前可能會有一大堆煙霧飛來飛去,少子化阿,空屋率阿,OOXX...

但是,租金,房價這些扯到新台幣的東西....他的價格怎樣變化可從來沒跟你客氣過.

講了老半天少子化人口外移經濟衰退...

結果租金和房價在漲...

請問你是選擇站在賺錢那一端,還是選擇相信那些煙霧然後花更多錢那一端??


甚麼是真的?

唯有新台幣!!!!!!

我講的也可能是假的.

如果你跟我對做你賺到錢了或是省到錢了...那我講的絕對是假的不用懷疑!!!!

so...錢,才是真假最重要的指標...!!
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/14/2020 01:56:54
推 g13290407: 很大原因就是持有成本太低
這就是那個基本面公式.


出租投報 vs 持有成本 + 資金成本.


你持有成本太低,那資金成本就會直接相對出租投報率.

所以理論上,台中高雄的公寓都應該在一千多萬一間.

問題是政府一值干涉,不讓公寓處於他該有的一千多萬一間的價格.

只在三四百萬...

那....當然我們可以爽爽炒房阿...XD

被低估那麼多.

至於為啥公寓應該在一千多萬.

啊就那個公式..

你稅金太低,利率又降到太低,那房價當然會會超級高.

而如果你今天把稅金拉到1%.

這樣反過來公寓理論值應該再500萬左右.

這樣台中高雄我們只剩下一點點可以炒.
(不用懷疑,還是被低估...
 你的房價真的太便宜到不合理.....我知道你不信)

當然如果你像美國1.5~2%.

那公寓裡論價應該再300..

這樣就要跌...

而我絕對不會炒房.要炒也會離開台灣去其他國家炒.

就像我絕對不去中國炒房一樣...




不過當然現在問題在於.

漲稅金太難了.

看看下面,房價大漲,台中降地價稅....

有沒有很靠杯.

沒辦法,這就是民主政治.

然後下面利率篇.

中華民國歷史以來,巨觀來看,利率一路向下沒有往上爬過沒錯吧.

並且,美國阿英國阿是不是這100年來,巨觀的利率也都是一路向下?

所以這不是台灣的問題.這是世界的問題...小小的台灣無法扭轉這個現象.

那...最後只剩下一個參數可以改變了.

那就是....租金.


可是靠杯,租金再漲耶...XD


so...不動產基本面三個參數,全都往"把房價推升到宇宙去"的方向在走.

那......

你自己想想該怎麼辦呢?
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/14/2020 02:06:08
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/14/2020 02:08:00
推 jcnet2003: 推C大
推 darkdark008: 推了.....
推 kmichaelk: 台北精華區就不是這樣
推 superww: 推
→ howdo: 台北精華區房租就老屋賺飽隨便租啦
推 neimad: 推
推 WUW: 最近家裡也買了幾間 科科 ，開價都比兩年前多1～2成了，話說
→ WUW: 親戚早早買在青埔都已經賺翻了。
推 bopanda: 感謝長知識，推分享
推 chh312: 請問一下，以台北市來說，老家這邊50年26坪公寓大概1700
→ chh312: 萬，但是房租行情只有2萬5~3萬，其實不足以撐起您說的
→ chh312: 利率+稅金部分，但是房價也沒什麼在跌，這是為什麼呢?
→ chh312: 還是這應該要看當時父母買這間房子的成本來算比較準確?
推 a125wind: 感謝分享，新台幣最現實，以前居然相信那些喊口號聚眾的
推 cms23: +1
→ chen831030: 謝謝