Re: [閒聊] 一坪換一坪一覽表

[a386036 (骷髏怪)]

不同意這表
4樓以下幾乎都是民國65以前的房子
那個法規不知，老前輩說當時規定房子最高蓋4樓
當時蓋法都是路當建蔽率，不然就是偷蓋等
所以就是會有一個情況
權狀20土地只有22-23去持分

還有建蔽率，樓高制度
所以開始有初代5樓公寓跟大樓
外加前面的道路當建蔽問題
這還是有容積用超過問題，原因後面講


一直到72年後台北市開始使用分區，容積率管制
這一出沒辦法去追前面的到底那塊地實際用多少容積，扣掉路地後實際的容積是多少

就畫了住1-4 商1-4 工1-3等
住還主要
1跟2是山坡地
3還有3-1 3-2
4還有4-1
主要就住宅區可是面臨路寬達標者給你這容積
可是開發時還是有限制你要到條件才是3-2容積

所以
72年以後房子
還有65年以後房子因為都市計畫，道路設計成型，建築物管制越來越嚴格
都會留出相對多空地
容積管制後
你土地持分多少早跟樓高脫鉤
225容積，100坪土地能蓋就那些
50%建蔽就是蓋5樓，因為6樓要電梯，當時電梯貴

只是當時的問題梯間計入主建物
這在危老或都更時要扣掉，陽台也要扣掉，去做一坪換一坪計算

而一般一個樓梯到約3-4坪這就是建商的空間

在加上20-30%獎勵，建商能獲取空間就是獎勵你的梯間

容積用完的或超過的，都更用原容積+獎勵去送是有可能可以的


你會說賺很多
可是他蓋也是要錢，現在台北市蓋房拆+蓋+跑照+管理費+搬遷+租金補助，攤下來一坪20
萬去了
你覺得建商能給你多少
更別說一樓跟頂加都想多拿
其他樓我家不一樣，我家裝潢花多少建商賠

所以如果100萬房價區
20坪主建物
獎勵後變24坪，造價480萬
你拿走20坪主建物
剩4坪只能賣400萬建商還到虧，只能拿原本梯廳補還不夠
你會說賺公設跟陽台，這你也是會分
而且20萬是各成本攤題
有拉車位那些是攤題到造價去了
所以建商剩賺車位

如果房價到120萬建商才能有他應有利潤


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講樓高不準
要講容積有無用完+房價區
才知道可不可能
除非你是自辦，蓋好多的社區自己賣
或一戶多一點坪數，就全自費蓋

要北市大都更很簡單，讓北市預售價高於130萬
合建的都更危老就會偏地開花

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你會說120才划算為何一堆70的
是有70的，在台北市基本上低於80萬除非土地買斷
不然都更除非你接受沒有一坪換一坪，室內變小，不然建商會虧錢怎可能做
土地買斷，多些資金，可以達到有點利潤



※ 引述《suwy (Hank)》之銘言：
: 如圖：
: https://imgur.com/aL5LbEl.jpg
: 如果想輸入其他容積率、容積獎勵來試算，
: 可到一坪換一坪計算機：
: https://bit.ly/2VLXNtw
: 有些人問，
: 為何房價越高，越有可能一坪換一坪？
: 因為房價高的地段，地主只要分出一些坪數給建商，就足以支付興建成本；
: 反之房價低的地段，地主就要分出很多坪數給建商，才能夠支付興建成本。
: 也有人問，
: 為何舊公寓總樓層越低，越有可能一坪換一坪？
: 因為舊公寓總樓層少，每戶土地持份大，可分坪數自然多；
: 反之舊公寓總樓層多，每戶土地持份小，可分坪數自然少。

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推 chair209: 室內一坪換一坪當然門檻更高
其實算法很簡單
權狀-陽台-梯間=坪數/土地持分
在乘100%=目前使用容積
給目前法定容積對比
高於法定容積=做夢
等於要120萬以上房價區
低於就看低多少去對應房價區

簡單說在台北市，想要1比1，又是3樓以上
預售屋房價100萬建商小虧或勉強成本
建建材，看獎勵 補貼跟基地條件
120就公益性質小賺
130才有賺
※ 編輯: a386036 (150.117.155.37 臺灣), 09/17/2020 13:24:15
→ frank111: 你是不是誤會了什麼?都更業者賺的是風險管理費
→ frank111: 都更和建商買地蓋房子是完全不同的玩法
→ sagarain: 台北市隨便逛一堆四樓沒都更 就知道除非條件很好
→ sagarain: 不然四樓是沒有價值都更的 建商精得跟猴似的
→ sagarain: 四樓都更一定基地有什麼特殊之處
→ F93935: 完了 主流四樓都沒辦法做，只能做大同 萬華商三才有搞頭
→ F93935:  三豐賺死
推 ReiFan: 建商精 住戶更精 一堆四樓沒都更 很簡單 就是住戶不同意啊
推 F93935: 一樓住三 六米巷公寓 中山區大概兩千二三萬、都更完價值一
→ F93935: 樣一樓怎麼簽
→ sagarain: 建商是肯定有底線 住戶就靠經驗 先凹不會錯
推 frank111: 建商的底線很簡單，找成功率高的地方，地段好住戶少
→ frank111: 若連簡單的地方都談不到，剩下一坪換不到一坪的就別想了
推 hedy498: 如果大安區精華地段的住三，能室內1換1加車位，條件是不
→ hedy498: 是就差不多到頂了？
推 lucifax: 幸好我家這邊房價130萬起跳
推 oberon1013: 推分享
推 alwang: 大安區精華地段大多是住四
推 KrisNYC: 現在是不是不太能捐外面的地進來灌容積了?
→ KrisNYC: 反正他這個算法有問題是肯定的 他應該直接去看地坪
→ KrisNYC: 而不是莫名其妙問你幾樓
推 tskier: 推詳解
→ IBIZA: 能不能都更，問幾樓意義比較大
→ IBIZA: 地坪多大反而沒意義，夠大就行
→ abyssa1: 一坪70也在做 很多都萬華大同的高容積商業區
→ abyssa1: 住三太難了....
推 kusomanfcu: 還要看我也有土地大於室內的，政府沒錢徵收XD
→ kusomanfcu: 然後樓上的都沒啥土地
→ kusomanfcu: 這種的才有趣
→ kusomanfcu: 土地幾乎都一樓持有的
→ kusomanfcu: 不倒不太可能都更
推 midmid: 看來只有大安區核心才有一坪換一坪
→ a386036: 樓上大安都住3，反而中山大同萬華到處，商跟住4跟3-2
→ abyssa1: 南大同北萬華的商業區還有很多透天 這種一坪換兩坪都行
推 prauge: 因為土地分區是很久以前訂定的啊，當時缺乏捷運、高架道路
→ prauge: 等等，大安松山算是當時重劃區，它土地利用強度只有大馬路
→ prauge: 沿線商業區比較高啊，巷子裡的住宅區常常都是225％住三，
→ prauge: 北萬華一整片是高強度商四區，南大同也有商三