[心得] 竹北 新埔 透天賞屋心得

[linwd (學習是條漫長且孤獨的路)]

全世界都在印鈔，通膨跟著來，租屋族眼巴巴看房價一直往上奔，心中焦慮萬分。去看房時還要不斷被銷售洗腦喊缺工缺料，只差沒對我們說缺錢啊，你們快來買房阿，我要發大財！！！

竹北地區非常特別，投資客一堆，房都不用看就能買，真的想買的只能接手投資客，又要選建商，又要選戶別，選擇越多價格就貴，工薪族只有被扒皮。社區大樓有電梯，管理員收包裹，垃圾清運及健身房設施等各種優勢下價格很硬，相較於透天，上面的優點都沒有，但是公設少甚至沒有，大坪數就非常吸引我們。因此打一開始我跟先生設定就只看前院停車，沒有電梯的透天。看房將近兩個月，我算非常認真看房，週間週末有空擋，不分白天晚上，預售屋·在建工程成屋，只要條件允許，我都會進去看，甚至進到工地。價格設定後，基本上我們就是鎖定鄰近竹北中正重劃區
新埔仰德重劃區及自強重劃。當然也有看成隴，金獅綠獅及甜心重劃區，但礙於某些因素，這裡就不討論。
以下就把我實際走過的簡單經驗再跟各位分享

補充一下為何當初選定前院停車，其實就是爽度，空間利用上會更漂亮，幾乎都是最多4F，而車庫停車都是 4.5樓。再者隨便動則三四千的管理費，等於每月投資自住貸款可多帶一百萬的本利和，在現在低利時代，少喝飲料就有了

  中正重劃區
 一方靚 新環街上，只剩一間前院停車，開價2000以上再加上裝修，負擔太大，但房型及前院停車非常吸引我，是我跟先生最想要的。

  環北印象
  銷售說外觀偏古典，車道前後是公園，無遮避，視野通風極佳，加上土地價格貴，售價鎖在1630沒得談，這間是唯二談價格至少三次以上。每次回來後我做了很多功課，實價登錄查當區當時的土地成本，建築履歷看工程造價，溢價非常離譜，當然銷售會有他的說法，用了各種方式談，價格過硬，太不舒服。想著每天回家經過一排前院停車，回家要扛東西上二樓，別人前院停車的價格我卻只能住中庭，這樣住下去真的會快樂嗎？？？加上溢價購買，未來如想換屋，透天轉售機率在竹北區是比較低，如果價格上漲空間有限轉手更不易，所以最終放棄了。

  暖之丘
  剩最邊間貼著外勞宿舍，開價1400最後一戶，房型也還行，但是最後一戶停車不是很方便，銷售強調他們都是高級移工，都是一車一車來回在廠區及宿舍移動。


補充一下中正重劃區如果有興趣建議一定要晚上九點，十點，十一點親臨現場。每條路多繞繞，目前觀察由於靠新興路算較早開發，人口入住較多，大概過了左岸莊園後會目前入住不高。外勞宿舍目前觀察到是零星的在未入住的餘屋前面席地談天。未來等空屋入住後，他們應該是轉往附近公園空地吧。另外勞宿舍旁邊即將要開全家。道路規劃及路燈都算舒服，後續發展應該不錯，但是價格已經飆漲的非常離譜，因此銀行的貸款成數這邊幾乎是8成，反而新埔有部分可以到八成五。

  仰德重劃區

  玖木森
  位置在主幹道福祿三街中段，做工也不錯，但坪數較大，價格相對也很硬，因此後續就沒繼續follow。

  璞苑 一期在福祿三街前段，已完銷，二期的理念據說也與一期類似，由於是設計公司及建築公司一起設計，因此在屋內屋外的景觀設計看得出來很用心，前院停車要價2000萬以上，無奈超過預算太多，放棄。

  青禾苑 算是仰得重劃前區第一間看房，但當時看得不多，主要重心放在前院停車，除了沒前院停車外，印象也剩最後一戶在售，由於選擇不多，因此沒有認真聽銷售介紹。

  樂慕朵
  看上的是前院停車，地塊是一個畸零地，加上臨路衝或者壁刀（對面空地還沒規劃怎麼蓋）介紹賣房的感覺是工地主任，對建造工法及建材等暸落指掌，但回家後查了一下是台中的不知名建商且曾經辦理停業過，諸多缺點，所以放棄。

  理想家
  目前前院停車及中庭戶都還有，選項算這區裡面比較多的，由於是工地，進去看起來空間感有點窘迫，但爬文說房子蓋好之後油漆一刷應該又是另一個不同面向，因此這樣看不準。銷售是請永慶房屋賣，所以看不到建材用料等，簡單詢問服務費方式是可談，我相信除了服務費外，價格讓度應該也還有很大一段，沒有銷售中心應該要便宜不少才考慮。

  悠遊墅
  主打筏基，目前除了一方靚及悠遊墅，其他都是聯合基礎。基地後面就是青禾苑及璞苑2，前院停車已完銷，裡面也剩沒幾戶，已完工預計交屋。位置在這個重劃區最裡面，基地對面是田地，視野不錯，但晚上比較荒涼，右前方還有個廢公園及停車場。房子做工看起來細緻很多，但價格也是稍貴，應能談。

  育灃景好 目前一期完銷，二期準備整地中，未來可參考一期的現狀看到二期未來的樣子。外觀格局都不錯。但二期明顯上漲，因此先列入參考用。

  小天使
  臨路跟中庭戶面寬都偏小，想看成屋的狀況可到自強段的旭正，可以看到內規配備，因做工很一般，接近大享容器，刪去。

  正翔璞寓 外觀清水模，屬於後製清水模，比較特別，但是不確定未來養護上好不好養護。廁所是在房屋前面，通風好，但隱私性要考慮一下，單層面積稍小，格局也不太喜歡，所以刪去。

仰德重劃區目前只有福祿三街比較熱鬧，加上地塊不像中正重劃區屬於狹長型，中間街道常常會有壁刀等，但由於鄰近竹北及未來大遠百生活圈，因此價格將較之前也是漲幅不小。目前在建工程很多，選項相對也多很多，但相對要花比較多心思一個個挑選，用心一點價格上應還是有比較大的優勢，因此接下來我將鎖定這個區域內再細看評估。

  自強重劃區
  本區最大建案屬昌Ｘ，目前歐洲計畫1已有部分完工即將交屋，做工嘛～不意外，屋外的磁磚貼磚竟然沒讓水泥收邊，未來不知道是否會因此滲水，這個建議請專業人士評估。而恰好看房當天有下雨，三樓某間屋簷坡度做得不好，水往陽台反滲由於我們速度慢了一點，能選擇的戶型也不多，除非向投資客手購買，所以刪去，此區可能要等群新蓋好後再看看有沒有其他可向投資客購入的選項。 另外本區也有部分小天使，面小河道，但道路非常狹窄，因此也完全不考慮。
此區就是被昌禾大包了，不在乎投資客轉手或者品質的人可以考慮，但房子是要住的，驗屋不想整天跟建商吵架，加上如果投資客手上餘屋，多數的價差都是稅金轉嫁我們身上，所以建議想入手的可再多多比較觀察群新有為及山本耀

綜上，最近的看房心得

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.163.51.115 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1601744640.A.F73.html
※ 編輯: linwd (118.163.51.115 臺灣), 10/04/2020 01:13:06
推 touchBB: 你自己都知道新竹買房不用實際看屋 還看這麼多
→ touchBB: 打臉自己
→ touchBB: 在新竹 只要地點+建商 其他根本不需要看
推 jackeighteen: 我本身買自強重劃區,誠心建議若要找這區,有些條件應
→ jackeighteen: 該要放掉,因為再挑下去最後只能挑到貴又偏的
→ jackeighteen: 目前的房市後續自強新推案基本上都快碰到2字頭
推 xenosliu: 自住不看屋
→ xenosliu: 出問題了是要捶心肝喔
推 Morphee: 不要買新埔透天 換屋超難賣的 本來有考慮 學區太慘 加上
→ Morphee: 交易流動性太差跟大亨容器等問題  要買就買強勢商品竹北
→ Morphee: 大樓
推 Morphee: 自強仰德哪種價只是反應地價 只是換屋時反而會因為折舊
→ Morphee: 賠錢  地點其實非常差 再講一次 五分鐘到遠百只是自欺欺
→ Morphee: 人 問一句學區是？  還不如買2000竹北蛋黃二手10-15年透
→ Morphee: 天反而保值跟划算
推 tskier: 推認真做功課，也推M大
→ darthv: 也就今年比較熱而已,過去有認真看屋嗎??
推 OfficeGL: 新竹發展潛力大唷，目前台灣唯一成長速度變快的區域，
→ OfficeGL: 中央政府大力投資，建議先買先贏～
噓 acer559655: 重點看了這麼多 你買了嗎？
噓 opop1133: 老實說好房不管大樓透天你都得跟投資客買
推 hendryinptt: 建議不要去糾結建商或前手的成本
→ hendryinptt: 買房就是看目前市價能不能接受
推 xoyster: 推
推 supereva: 預售屋也是不看房就買啊
推 supereva: 其實道理很簡單  喜歡的人多 房價就貴  若是你口味特殊
→ supereva:   別人不能接受的缺點你能接受 那就能比較便宜
→ supereva: 一般人選房自住 就是要先了解  有那些大家說是缺點的我
→ supereva: 可以接受  再跟預算作平衡
→ supereva: 不然你看網路上  這個不行那個不要 最後你只會覺得自己
→ supereva: 買不起  又要學區又要高鐵又要坪數又要建商又要新  你
→ supereva: 說要多少錢？
→ linwd: 買房多數人最後就是價格,地點跟品質在抉擇，不缺錢，自然
→ linwd: 選項就多。
→ linwd: 沒有最好，只有最適合
推 dosmark9: 謝謝分享
→ chiangww: 透天就是要買有電梯的，以後才不會後悔
推 kimibear: 學區到底重要在哪？不就國小國中而已
→ supereva: 對要念國中國小的就很重要啊
→ supereva: 你覺得不重要  就可以選學區爛的地方 比較便宜 恭喜
→ supereva:   但賣的時候也比較便宜就是了
推 b10130034: 竹北是真的不能糾結買房成本 最近買了一間 也是被賺了3
→ b10130034: 00w 自助就....舒適就好吧
推 kimibear: 呵呵
推 sidney509: 動「輒」
推 gromitfu: 認真看房，推你！我一開始看房就是鎖定一樓車庫+客餐廳
→ gromitfu: 的格局，後來還是尋覓到，原po加油
推 gromitfu: 至於你查了土地成本、工程造價去跟銷售談，能顯示出你
→ gromitfu: 很認真查資料，但價格不會因為這樣就降的，越查越覺得吐
→ gromitfu: 血，建商賺很多而已
推 gromitfu: 地點、格局、價格就是買家斟酌自己喜好與能力去選擇
推 momoSUM: 認真推，真羨慕有這樣的強隊友
推 sawaman: 看起來好像建商賺很多，可是你的成本必須把人事行銷銷售
→ sawaman: 等等其他也算在內，實際上並不如你想像的賺那麼多，你的
→ sawaman: 成本算法少太多東西了，如果建商還有開貸款槓桿他成本只
→ sawaman: 會更高，所以成本其實並不重要，重要是那個價格你能不能
→ sawaman: 接受，小弟以前做過營造業有感。謝謝分享
推 cooji74115: 高級移工 笑die
推 rig2121: 賺最多的都是地主，建商、投資客也只能喝湯而已，等自住
→ rig2121: 客買幾年後賣也是行情賣，就像上面說的想買就出價談吧
→ darthv: 移工宿舍那個，只是在養房子，有天終究會到自助手上
→ darthv: 移工是弱勢，不覺得有殺傷力
推 fenzang: 建商賺爆的話還不買爆他們股票？實際上建商的利潤沒想像
→ fenzang: 中豐厚... 更別說還有檯面下的紅包打點，知道有前民代開
→ fenzang: 口就要個一億，建商也只能摸摸鼻子掏出來，至於那個人後
→ fenzang: 來就 呵呵
推 mk203125: 中正重劃區 好的位置都賣光了 連西曬也是
推 jackeighteen: 每次看到拿成本去談的就覺得無言甚至好笑，你知道
→ jackeighteen: 綠茶一杯5塊會去跟50嵐殺價嗎？你能選就只有買50嵐
→ jackeighteen: 或coco，成本多少跟賣你多少根本就兩回事，這誤區一
→ jackeighteen: 堆人撞是怎樣...
→ aesdu: 初期症狀，多撞一陣子就會自然痊癒。沒好，可能這輩子就這
→ aesdu: 樣了。
→ wustand02: 說穿了就是不想給人賺，過來人誠心告訴你，一直這樣想
→ wustand02: 只會讓人賺更大.....
→ wustand02: 這篇等台積寶山廠完工之後再看一次....
推 appleboy46: 謝謝分享 ... 有分享給推 ...
→ linwd: 不是不想給賺，房產交易是大家的血汗錢，多數人買完要住1.2
→ linwd: 0年，買前多做一分功課，買後住的舒心。加上這幾個月房市
→ linwd: 比較亂，多問多比，有看有機會。
→ darthv: 多研究是對的，買錯比買貴可怕
推 biged: 之前也是水瀧，新埔，芎林，中正透天看過，最後買東興國中
→ biged: 3房
推 lazer1: 看了那麼多，記得要趕快買
推 geeg: 拚學生回流！「森林小學」新埔文山國小 校舍重建啟動
→ geeg: 文山國小學區住戶很多，但是學生很少，一堆人寄戶口到竹北
推 wesley412: 中正重劃區，前院停車戶，幾乎都會做鐵捲門，其實就跟
→ wesley412: 住中庭一樣
推 somecold: 版主很用心在做功課和實際考察
→ somecold: 一堆鍵盤俠莫名奇妙的酸推文是怎麼回事
推 ray0609: 說實在這些建案都不會想去看耶
→ linwd: 看了這麼多，大概知道各家品質在哪，買房似乎很難什麼都好
→ linwd: 什麼都好，可能就是價格不好，或者運氣很好，命中注定
推 thesecondw: 感覺不要用建商取得成本去估算成本，應該是用當前取得
→ thesecondw: 地價來估算會比較合理...當成自己購地自建來算
推 comtw5555: 尋找 璞院2已購戶，歡迎站內信
推 kentking: 想請問原po後來買哪個建案呢？