[心得] 關於預售屋.

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

預售屋最大的投資優勢是甚麼?

有三點.

1.槓桿極高.

2.不卡貸款.

3.蓋好前屋齡都是0年 = 沒折舊.

前面兩個沒啥好講,大家都知道...XD

但是最關鍵的其實是第三個,就是蓋好前都不折舊.

因此是否要投資預售屋,關鍵也在取決於他第三個優勢身上.

例如這邊"新建案"每年漲10%,那我買一間蓋3年的預售屋,我等同三年後漲30%用0年屋賣.

如果我買成屋,那三年後他是三年屋...

旁邊新建案拉高30%賣,但你是三年中古屋,你大概只能賣25%甚至以下.因為你吃到折舊.

所以投資的時候,這種漲幅,一定買預售屋...

至於你說老屋....老屋的價格判斷漲跌判斷比較困難並且混沌,一般人比較難掌握.

因此在漲幅不夠多的環境,你會看到很多投資客還是喜歡老屋,利潤不輸預售屋...XD

但是你完全菜鳥跳進去買老屋,又覺得怎麼那麼難賺.

不過在大漲的時候,建商新建案一定是價格飆升最快的,因此老屋有可能賺不贏預售屋.


當然預售屋有他的風險.
(這邊撇除資金控管不好亂買預售屋無法過戶炸掉的賭徒)

1.轉手困難...

2.交屋後轉賣交易成本很高.

3.蓋出來的東西可能跟你在代銷中心看到的模型不太一樣.

當然3這一點對投資來講無所謂啦...XD

所以問題會發生在1和2.

對,預售屋就是比成屋轉手困難,主因就是買家幹嘛不去跟建商買而要跟你接地二手?

因此漲幅不夠,例如你買1000你要賣1050,但建商還在賣1050...那你就賣不掉.

甚至建商賣1070..你也賣不掉...

並且你賣1050你如果不是自己賣,委託仲介幹嘛的,你還要被抽傭金.

實際上你取得的利潤其實很薄.

因此漲幅不夠你會很煩惱.

至於過戶,這時候有甚麼代收管理費,或是一些雜費交屋款,不少都不能報在房地合一內.

外加你新屋過戶等同你開始計算房地合一,你立刻賣掉就要抽45%.

新屋你如果跟賣價價差過大,你也會產生你的成本很難處理的問題.

你0年屋跟國稅局說你翻修廁所地板窗戶花了200萬,國稅局會信你嗎..XD

因此,你是否要多放兩年才賣,或是立刻賣掉但要被抽45%並且不能扣抵很多交屋款.

而多放兩年,你就要吃折舊,這兩年的投報會很爛尤其漲幅不足時甚至虧損.

這就是玩預售屋的煩惱.

漲幅不夠,你東扣西扣利潤會很可憐....

因此我大悅當初可能賺一台機車就跑...直到交屋一開始成屋賣也是賺機車.

直到隔一年才賺到國產車,並且還繳了六位數的房地合一稅.

並且不打算多放兩年才跑.

就是因為整個環境漲幅不夠...

因此我都會再三強調,玩預售屋你要很有風險意識,不要想得太美好.

外面每天都甚麼轉手一百萬利潤的神話故事,不一定會發生在你身上.

而,你沒賺到一百萬你不會怎樣.

但如果你轉單不掉你要怎麼辦???

你有沒有辦法承擔賣不掉後的延續問題.

反觀玩老屋,獲利穩穩地...那當然漲幅不夠,無腦賺老屋就好了...XD


當然現在我又手滑預售屋,並且還是沒買量去殺價,單純路過路人甲身分買入.

這就是反過來看到太豪洨的漲幅,並且感覺建商和政府都蠢蠢欲動想要炒地皮炒房.

那自然看一看不小心就手滑拉.

當你一年漲幅超過10%,玩預售屋基本上就是很好的時機點.

無論你要買了立刻賣,或是成屋後再轉手,或是成屋後你再放兩年轉手.

在大漲波段下,你的利潤都會很可口..

等同無後顧之憂,後面很多條路都可以走..


so....

玩預售屋不用想太多.

這邊的新建案漲幅,就是指標.

你確定他3年,建商新建案賣價可以超過20%,並且他要蓋三年.

那基本上就是一個不錯的投資標的.

反而你買中古屋不一定賺的比較多...

因為...中古屋跟新建案價格跑沒錯,但會緩一手才發酵.

也就是新建案衝出去很遠,中古屋才慢慢跟上.

那這樣你買中古屋的時間增值效力自然就遠不如新建案.

這樣預售屋的利潤就很容易就超過你的中古屋.

當然至於貸款利息那個跟租金打掉就不需要討論.


至於挑選預售屋..

恩...

還是那個無腦選物件的辦法.

挑最便宜那一間就對了..XD

低總價中的最低單價,或是低單價中的最低總價...選一邊站.

除非他有瑕疵...那就跳過(暗房,歪斜)

2F一樣看價差,價差超過15%就買,低於10%就不要買.

另外,盡量挑2xF以上的.

除了公設門面和建案規模優勢外.

預售屋投資永遠都是,蓋越久越好...XD


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.43.19.29 (臺灣)
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→ Amewakahiko: 聽過滿多人跟著台積電設廠買預售屋 交屋前賣掉
推 redpapa: c大今天發好多文
推 brighthead: 有ceca 我就推
推 nonavailable: 最近剛好有類似情況，感謝指導
→ aloness: 反之就是大埔或新莊…只是台南高雄這種波動要步上失敗的
→ aloness: 後塵也不太容易
推 touchBB: 竹北預售屋 轉手至少+300萬以上
→ touchBB: 還不含仲介費2%
→ aloness: 即便是擺明預售期5年的富邦大無疆，也是拖了一段時間才
→ aloness: 有起色，根本也說不上早買早贏…
推 pc007ya: 飛天拉
推 bigbill: 推喔
推 missin: 這篇蠻實在的
推 kktt254: 受用 必推
推 d8557557: 謝C大分享
推 morrislin: 為何要挑最低價？通常低價都在樓層或位置不好的房型，
→ morrislin: 之後轉手不是不好轉手
推 fuzzycool: 現在房價準備大漲，c大之意是可以進攻預售屋嗎？
→ kktt254: c大比較推預售兩房還三房？
→ kktt254: 三房在預售價錢也都偏高
最便宜就門檻概念.

尤其如果是蛋黃區例如桃園藝文特區,竹北重劃區,台中七期,高雄美術館.
(目前正彎區都是豪宅,豪宅是另外一個市場,要追最強)


會擠進來的人,有一部分是資金雄厚的.

但另一部分是為了學區,為了拚死也要卡門牌(天龍國心態)

因此,我們放棄資金雄厚那一群,並且因為非最便宜的產品一大堆他們可以慢慢選.

我們就抓那些拚了命想要擠進來的買家.

而這些買家自然越窮的人越多,所以越便宜的產品淺在買家越多.


因此你先把最便宜的買走,其他這些擠進來的人全都幫你哄抬房價.

之後你在賣給這種人...


這就是炒作門檻的概念.

也就是類似,你看台北老公寓好不好賣.

有沒有比那些中高價的好宅好賣??

阿這就是因為,一堆人拚死也要擠台北.

那是不是你炒作這種東西的獲利穩定性就高於那些中高價的好宅.

因為你比它們更有把握一定有人想買,並且想買的人還比較多...

※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/05/2020 23:48:44
推 xhs: 跟著C大走，賺錢沒煩惱XD
推 Complain: 推
推 xhs: 預售屋對我來講風險還是太高，我還是玩我的老屋就好
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/05/2020 23:49:42
推 s910211: 低價但是有中繼水箱或嫌惡設施該避開嗎？
有夠便宜就可以.

因為你是低總價,所以有價差,這個缺點影響有限.

對不少人而言這是可以忍受的.

但是多50萬他會很頭痛.


因此有時候樓層差價也可以注意一下.

例如3F要600,4F要620,5F要650.我會選3F.

但如果3F要1000,4F要1005,5F要1015.我賄選5F


不過當然,其實到時候釋出,同時釋出同質性物件並不會你想的那麼多.

你可能看到一堆在賣.

但當你切割樓層34F.5~10F,10~15F,15~20F,20~25F,25Fup.

然後再切割視野有沒有被擋,在切割坪數大小或是兩房三房四房.

實際上每一個區塊在賣的物件量很多時候只有一兩間.

因為其他買家,有些是自住或是自用.有些是出租,有些是屯空屋.

並沒有那麼厲害大家都同時拿出來賣的狀況.

因此你就算是3F,你要賣650好了...另一間低價的可能就是6F有視野要賣710.

你們已經是有點區隔性的產品...


因此在買的時候,價差大都不怕,價差低的時候才優先選好一點的.

推 neck1982: 推
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 00:04:27
推 deltaz: 漲幅某些程度上算是賭，那這樣買預售不是違反C大平常最強
→ deltaz: 調的不要賭嗎這個原則嗎
可以偷看答案.

看土地價格...

※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 00:09:28
推 ntutDennis: 請問c大會避開買寶x系列嗎
這就像,美術館賓果可不可以買.


可以買.

他有他自己的行情.

例如他就是低於其他基本款物件10%.

那你就用她的行情去買就好.

你不要用其他人的行情買他就可以了.


對於拚死也要擠入這區的買家而言.

他們沒有資格去挑三揀四這間是不是賓果.

因此一樣有它自己的市場.

漲幅也不會比別人少.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 00:24:09
→ ntutDennis: 還是看區域相對低價就沒差
推 nthomas: 想問如果是台北市要價三四千的預售怎麼出手 自住的話XD
台北市場跟其他人不一樣.

要問台北投資客比較準.

因為預售屋的判斷比較細微,所以要在地的判斷才行.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 00:24:51
推 brighthead: ceca大這波台中您有要進場嗎
推 jaguarccu: 感謝c大，上了一課
買自己家附近的蛋黃區就好.

漲幅實際上價差不會你們想像中那麼大.


and..跑太遠很累...意義也沒多大.

我爸台中那一間.以前簡直就半放生狀態,直到後來全委託仲介處理...XD

※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 00:45:16
推 cpu2800: 感謝C大
推 aspire0406: 所以c大下手新灣區的和陸寓邸嗎！！
他不給我去看,所以不知道..XD

※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 01:01:18
推 xhs: 我也只買熟悉的地區 也只買老屋 玩的超級保守了XD
賺熟悉穩賺的錢.

沒抽到樂透也不會怎樣..XD

※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 01:20:22
推 opaz: 唉唷 等你好久了
推 benny3579: 可是預售要怎麼知道現在的成交價
→ benny3579: 沒實登 感覺很難
你要嘛就是去其他建案代銷那邊,探其他建案的價格.

要嘛就是盯土地成交價然後回推建商推案價應該在多少.


你要知道,市場上90%的預售屋買家都不會太老鳥太強..

所以你直接去接待中心探價格.探到的大概也是其他90%的人的買價.

至於少數那10%高手,它們雖然有辦法買更便宜.

但通常會更挑貨...大多物件它們也不買.

所以也不會每個建案都是這種高手之後會壓低價釋出.

當然如果剛好你在賣的時候他也釋出,他要賺得又沒很多.

那你就乖乖排隊在他後面等他先賣掉才輪到你,這就沒辦法.


so...你只要跟那90%的其他買家比就好了.

※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 02:12:35
推 catinbush: 同樓上問
推 xhs: 其實我蠻佩服很多投資客可以跨區或跨城市買，我連我這區搞了
→ xhs: 這麼多年，都不敢說研究很透徹，而朋友一直叫我投資竹北
推 rainyseattle: 請問一下 2+1房 和正三房 哪個好轉手？
推 siveelu: 和陸之前預約賞屋單太多，變直接發簡訊要自己打電話...
→ siveelu: 和陸算豪宅產品可以考慮追高嗎？感覺面西的海景和其他面
→ siveelu: 向的可以差到5萬，但是又不是永久海景，未來被擋就...
→ heroandeve: 和陸應該沒什麼海景吧
→ danny0857: 台中今年初的預售，只要是不錯的建商、地點、相對便宜
→ danny0857: ，大家都是用搶的
推 laliga: 一直覺得比較local的建商，能低價拿到預售應該都認識常年
→ laliga: 配合的人吧，一般人根本不可能，10萬都難殺。
推 ian60702: 優文
→ babyMclaren: 台灣房子不太會折舊吧...一堆中古開價令人咋舌
推 Ddylan: 買預售屋跟買飆股一樣刺激啊
推 maomao0727: 如果一個預售屋建案投資客釋出1/3戶數 這樣投資客是
→ maomao0727: 不是會死得很慘
推 john0302: 原來你也有套在國賓大悅
→ joywo: 折舊那段不太認同 三重一堆舊房子賣得跟新成屋一樣甚至更貴
→ joywo: 雖然我也不懂為何有盤子要買 但我看到的事實是這樣
推 eatandshake: 請問西卡大，目前藝文特區週遭的預售推案應該只剩兩
→ eatandshake: 個了，而臨近推案有量大的區域如經國、清溪、中路，
→ eatandshake: 是否也屬於本文的範圍？
推 caroline4247: 看ceca文受益良多,感謝!自住路過XD
→ abyssa1: 房子當然會折舊 說折舊無感的大概都台北
→ abyssa1: 那只是台北建物成本占總價不高 很容易被土地漲幅蓋過去
→ abyssa1: 中南部建物折舊就很有感了
推 askachage: 推ceca大的「偷看答案」，好貼切的比喻，這也是房地產
→ askachage: 可以完勝股票期貨的主要原因，完全不用賭，對懂的人來
→ askachage: 說，根本就是在套利
推 originafake: 想問一下C大對江翠北的看法
推 dakkk: 最便宜會看到公墓怎辦
推 piliwu: 台中現在預售屋有點賣在未來價的感覺
推 payaya: 台北一大部分是買路段了
推 Nightu05: 預售有的建商有放 還是找得到實登......
推 lyphard121: 謝謝C大
推 leon1415: 謝謝C大的分享!
推 cms23: +1
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝