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小弟本業是賣辦公家具加一些輕裝潢 早期業務做的比較廣也有做到一些居家的案子 也因為如此因為工作陸續認識了一些投資客 在全盛時期 雙北真的常常一間就獲利過百萬 一直到有了房地合一 房市翻轉後 有些收手轉而跑去餐飲業或者別的產業 有的賺飽了或有點年紀轉而收租慢慢過生活 當然還是有人利用買人頭或買發票等違法情事繼續買賣 (我實報實銷不配合做發票的) ==================================== 可能我個性就這樣 希望穩妥妥的不愛冒險 做事情總是不求有功但求無過 所以權衡取捨之下 我選擇了置產收租 其實還是本業比較賺錢 但是那是我現在只有四間在收租 如果我有40間就不同了 在觀察投資客如何斷頭或會遇到什麼問題後 我有了以下原則 不碰預售 不碰乙工 不碰法拍 不買分租套房 不做短期買賣 (有些也跟我本業繁忙有關 當然有很多更專業的投資客可以從中獲利) 很多投資客都有自己的一套公式或估價方式 我的比較簡單 純靠收租的投資報酬率第一年一定要有6.5 平均十年不得小於5(常被我認識的投客說好低) 預期的租金扣掉持有成本(房屋稅地價稅保險空租) 回推一個金額 而這個金額在扣掉"整理到能出租跟每年有可能的修繕" 整理到能出租包含了買入的成本(稅金跟仲介費等等)跟整理房子的花費 這個就是我對房子的出價上限 一旦高過這個金額在喜歡也不買 這樣可以保證我的投報(資金成本從公式換算扣掉) 從2016漲到現在2020 增值帶來的收益就算老天額外給的 ============================================ 當然很多人會質疑要嘛房價跌怎麼辦 要嘛賺得這麼慢 要嘛沒人租怎麼辦 所以我挑選的物件多為500萬左右 不要離捷運太遠不要重劃區 生活機能要強 要能夠開伙跟曬衣服 這種物件基本上還蠻抗跌又超好租的 自備款抓200左右 這樣就算本利和也跟房租相差不多甚至能回饋個零用錢 跌你可以不要賣 現金流不會斷 至於沒人租那就是租金或屋況的問題 整理得好好的 租金也合理 我好幾次今天放隔天租掉 至於賺得慢 我從來不覺得這樣賺得快 我要的是穩穩地 ================================================== 其實租房也是個學問 你要先選擇你的受眾 了解這個族群在意的是什麼 像我在新北市的套房或一房一廳租金不低於一萬五 這個金額可以刷掉很多阿沙布魯跟三教九流的人 所以在家具跟環境上會好好整理 每次出租一定全新粉刷或壁紙 獨立筒床墊 40吋電視 雙門冰箱(這個是我覺得很大加分的) ========================================== 然而當房東也不是完全0風險 我在房東社團或群組的感想是 最怕報稅 自殺 破壞房子 不交租 我所有房子都掛自己名下 所以地價稅只有自助的自用 房屋稅3個摳答用掉 其他非自用 房客要報稅 要入籍 要申請補助我都配合 說白點 本身就已經含在租金裡面了 自殺部分我買了凶宅險 4XX元但要附掛在一個居家險下面 一份賠100萬 最多可以買三份賠300 我的房子總價也才500 生命很可貴啦 但你要想不開我覺得我不見得虧喔 至於租霸就是要靠篩選租客了 ========================================= 我的本業讓我整理房子的成本比很多投資客都低 也已經盡量吸取別人教訓去閃過大部分的風險 至少到目前跟房客都還算和樂融融 反而常被群租的人說寵壞房客..... 對我而言 買房收租真的是最簡單的投資方式 而且可以擴大我本業賺來的戰果 你好好選物件的話 在有便宜才買的情況下 還可以搭搭增值順風車 PS:我從2016就開始建議自住可以開始看屋等進場 2019推身邊親朋好友買自住房 房租這種純消費行為 如果有頭期的話變成繳本利和 至少有還本兼存錢 現在房市真的熱的我覺得有點過頭 要買房請小心虛胖的物件 這種熱度過後跌一定中槍 -- Sent from my Windows -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.44.63.161 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602089862.A.673.html ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 01:02:13
tatatata2255: 良心房東!!!推~朋友的學區分租套房賣三年終於解套了 10/08 01:06
學區分租套房是神話大概遠古時代的事情了... 上個月有個仲仲打給我推我分租套房(大概是沒什麼物件了) 我只問 我之後要賣給誰 仲仲:可是投報率... 大概這樣死循環吧
F0r: 40間自備款8000萬 10/08 01:32
F0r: 厲害! 10/08 01:32
au041l: 推個親身經驗,而不像竹北王紙上談兵 10/08 02:02
castalchen: 入手價6.5%的物件 10/08 02:12
castalchen: 又沒有你列舉的特殊情況 10/08 02:12
castalchen: 要在北部的市區找 10/08 02:12
castalchen: 太太太難了 10/08 02:12
其實是新北市 不容易但也沒到完全沒有 價格有時候是談出來的 多看多試多下斡旋 我不就手上有四間 其實我自住這間也符合這樣的條件 但是今年我連共辜七把 把把被人大20-30萬 這也是我不太喜歡房市熱過頭的原因 當大家都知道在漲價都跟著買房的時候 我這種有便宜划算才買的就很難買了
bianlee: 實在,真誠地分享,謝謝 10/08 02:31
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 02:40:11
tatatata2255: 對阿~我朋友的龍華科大學區分租套房是賣給地下組頭 10/08 02:50
tatatata2255: 聽說是組頭錢太多又不能放銀行才買的~ 10/08 02:52
tatatata2255: 不然現在學區分租套房大家都在脫手根本賣不掉~ 10/08 02:52
bigsmile: 推 10/08 04:11
kilolima: 推一個 10/08 06:32
oldmove: 經驗跟你差不多,但我平均都買1000萬左右物件,捷運5分內 10/08 06:59
oldmove: 絕對不碰套房,管理麻煩死了,錢多事情更多 10/08 07:00
Ddylan: 請問兇宅險要找哪家銀行保呢?謝謝 10/08 07:17
銀行不做凶宅險 我是保國泰人壽
gglong: 遇到自殺 凶宅險 補不回來啦… 10/08 07:24
當然是不希望遇到啦 但遇到能補貼個100-300萬好過沒有 跟醫療險和意外險的概念一樣 保安心 最好不要用到
foxs9: 500....... 10/08 08:14
sdhpipt: 500*6.5%/12=2.7萬 月租2.7萬才有6.5%啊??? 10/08 08:26
因為我沒有全額付清買房阿 我是有認識投資客這樣做 但我在地上爬的 比不過在天上飛的
sdhpipt: 1.5萬套房是怎麼衝到6.5%的?除非是買到300萬以下 10/08 08:27
投資報酬率=產生的淨利/總投入資本 買個500萬房子 不用投入500萬資本啦
F93935: 很難 300以下大概買到五股泰山丹鳳鶯歌 10/08 08:29
sdhpipt: 上新莊的話五六年前300萬以下套房還很常見 這波中古屋漲 10/08 08:31
sdhpipt: 很兇 一堆人喊新莊重劃區賠售潮時 舊市區中古屋與下新莊 10/08 08:32
sdhpipt: 每坪至少漲了10萬 很誇張 10/08 08:32
sdhpipt: 是說上新莊1.5萬可以租到3房公寓了 選套房的房客很特殊 10/08 08:33
新莊捷運沿線很強 我就住這.... 另外我是不懂公寓的出租行情啦 我樓下17坪套房租18500....大該要租半個月才會租掉 其他兩間17000 15500 都是今天放隔天租 加起來總共五次 其實租屋市場挺熱絡的
HAHAUCCUQQ: 好厲害 10/08 08:35
a9940597: 我有同樣疑問,500萬要月租2.7萬喔 10/08 08:36
a9940597: 1.5萬沒辦法到6.5% 10/08 08:37
就同樣的問題 你買500萬的房不用拿出500萬
leehui12: 推分享 10/08 08:47
rebica: 是買很老舊的房子嗎?很難想像哪裡有五百的房子可以賺5% 10/08 08:48
我常跟仲介說 不要推我年紀比你大的房子 因為仲介大多20幾歲 我還打算脫手 買老房子抱十年後誰要跟我買 我目前手上最老的一間不超過15歲
oldmove: 500萬的物件套房,在雙北是很多,但要租到2.7萬... 10/08 09:09
oldmove: 裝潢跟地點要很有水準,裝潢他本業我相信沒問題,但地點 10/08 09:09
oldmove: 我現在差不多是3~4%,能衝到6.5%真的蠻強,可能是我太弱 10/08 09:11
如果你的總投報有超過3.5 你自備四成以下 就有6.5%了 扣除貸款利息後喔
grotwpig645: 你的6.5%怎麼算的? 10/08 09:12
icevenus: 是很老舊的物件嗎? 10/08 09:21
最老的不到15歲
apple123773: 等等套房這要報酬太低了拉 10/08 09:22
不要這樣嘛 穩中求勝 這是防守型開局 租金保底 至少手上有錢 在搭一下增值順風車
F93935: 錦新都不太可能做到5%了 6%以上雙北沒隔套不太可能 10/08 09:22
F93935: 4%正常套房就能買了 主建要大於十坪才好貸款到8成 10/08 09:23
F93935: 我去年有收到一間630租三萬的不過那是特殊物件 10/08 09:26
lordguyboy: 隔間出租是違建 不要公開教吧 10/08 09:29
john0302: 你的6.5趴算法 是不是有問題。 10/08 09:30
我給你一間的詳細數字好了 我有一間月租17000 17000*12*0.95空租-保險4225-房屋稅2300-地價稅1036-房貸利息45000 每年實拿141239 沒問題吧 這間售價正好500萬 我貸款300萬 頭期200萬仲介費5萬契稅代書費5萬(詳細數字應該更低些) 家具幾乎全新含在出價500萬裡 只買了冰箱電視跟粉刷牆壁跟一些簡單修繕(不含我的時間成本) 我這樣分母抓215萬需要更細項嗎 當然進入本利和後 每年會投入更多本金 但同樣會減少些貸款利息 大概每年投報會掉個0.2-0.3% 大概十年後的投報會低於5% 這時候就可以考慮賣了
F93935: 隔套哪裡違建,合法請照好嗎 10/08 09:30
reiborei: 6.5是租金扣成本後用頭款算的吧 c大不是常說這是槓桿 10/08 09:36
你說中了
sawaman: 居然有凶宅險,長知識推 10/08 09:37
Skylegend: 他的投報應該是用現在付出的金額算的吧 10/08 09:40
對 但每年會掉個0.2-0.3%
carterdunk: 推 10/08 09:43
F93935: 兇宅險也保不高 最多六十萬 10/08 09:53
我文章有寫 一份賠100萬 最多可以買三份 也就是最高可賠300萬喔
vanjoey: 原po有說租金跟本息攤還差不多 10/08 10:02
vanjoey: 6.5是計算資產增值,不是現金流 10/08 10:03
增值沒算進去呢 不過聽你這麼說 我有空算一下
jamo: 隔間正當申請並不違法~ 10/08 10:07
sdhpipt: 合法請裝修許可 會多出不少成本 陽台也不可以外推 10/08 10:31
sdhpipt: 樓下鄰居要簽名才可以請到 最近有些新聞是偽造樓下簽名 10/08 10:32
sdhpipt: 被告上法院的 XD 10/08 10:32
sdhpipt: "純靠收租的投資報酬率第一年一定要有6.5" <==這句話算 10/08 10:35
sdhpipt: 是計算資產增值嗎???? 10/08 10:36
你不能控制增值多少啊 雖然我沒遇過 但萬一貶值呢 所以沒算增值啦 "純靠收租"
attraction: 有點厲害 10/08 10:38
erain: 6.5%在捷運旁邊現在真的太難 10/08 10:41
唉 我晚上八點約了看房 去年下半年就開始很難買 今年到現在還買不到 這間我還是會用同樣方式試 幫我加油?
capyrossi415: 應該是自備款的6.5%吧? 200萬*6.5% /12= 10833 10/08 10:55
差不多意思 不過自備還要算上買賣成本跟整理房子的錢 目前一間房子的淨收益每個月就在一萬初
sdhpipt: 自備款當分母 房租扣除房貸當分子? 10/08 10:57
同樓上
rebica: 自備款的6.5%也太難賺了 10/08 11:17
這是副業 穩賺就好 我本業比較好賺
IS0987: 感謝分享 10/08 11:59
piliwu: 自備款6.5%應該是賠錢 10/08 11:59
怎麼會 還是你漏看了我資金成本也扣除了
tamakochan: 自備200萬的6.5%跟貸款300萬的利息幾乎一樣 就打平吧 10/08 12:11
300萬一年的利息45000 200萬的6.5% 130000 差很多喔 而且我的租金有扣貸款利息 如果你要說的是每年付的本利和 你付出15000 裡面至少有1萬初是還本 存撲滿的概念 買了就有收益了
newstyle: 美國會要求租客需要一個保證人才會讓他租 10/08 12:21
newstyle: 房東 10/08 12:21
APC: 國外的法律其實很飽和住客 10/08 12:44
這就別說了 台灣現行法律超超超超超保障租客
lifeisshine: 凶宅險是保國泰的嗎? 10/08 12:53
式的
vanjoey: 200頭期,加契稅仲介費裝修成本,加總可能260萬,應該是 10/08 12:56
vanjoey: 這金額的6.5%,然後也跟房貸每年還本一樣 10/08 12:56
裝修沒那麼多錢啦 60萬裝修套房可以弄得很高很高級 我家室內差不多17坪 簡單說些重點 天花板日本麗仕 系統櫃 E0 V313板材 BLUM緩衝絞練 用的都不錯吧 全部下來不到35萬 兩房跟客廳玄關
F0r: 如果只是打平 怎麼才能從4間變成40間? 10/08 13:26
F0r: 本業一年可以淨存400萬 然後 18年之後湊滿36間嗎? 10/08 13:27
投資神晚安 不能舉例如果有40間嗎 如同你很愛舉例朋友投資哪賺很多一樣
SafeGuard360: 這樣的話實際現金流應該是剛好打平?甚至可能會多 10/08 13:27
SafeGuard360: 丟一點進去吧?不過總資產是成長的沒錯 10/08 13:27
我大部分會弄成平或不用丟 這樣他就是自己養自己
F0r: 這樣差不多50-55歲可以退休過很不錯的生活 10/08 13:28
不愧投資神大大 有40間還只是很不錯的生活 小弟不敢當 我覺得退休後不玩了 能有這樣五間不用貸款的房子收租 一個月八萬的被動收入就可以很不錯了
QOO222: 感恩 10/08 13:44
s26492755: 今天要趕四個現場有點忙 回家在一一回覆 大致方向我 10/08 13:49
s26492755: 先說 首先我沒有說我要從4間變成40間 只是舉例我本業 10/08 13:49
s26492755: 賺的還是比投資多 除非我的本擴張到一定程度 在來就 10/08 13:49
s26492755: 是以前大家也吵過的 投資報酬率=產生的淨利/總投入資 10/08 13:49
s26492755: 本 這個沒爭議的話 為什麼你要用房屋總價去計算 10/08 13:49
s26492755: 房地產最好借錢了 不借可惜 而投入的現金投報在扣 10/08 13:49
s26492755: 掉持有成本跟資金成本後的淨利6.5% 為什麼會虧 難賺 10/08 13:49
s26492755: 部分我文章就寫過了 我從來就不追求快而追求穩 另外 10/08 13:49
s26492755: 我房貸每個月差不多在14000-15000 而我的租金在15500- 10/08 13:49
s26492755: 18500 10/08 13:49
s26492755: 每個月扣掉持有成本後還能回饋點零用錢 其實我也可以 10/08 13:49
s26492755: 把頭款減少讓投報更好看 只是這樣就會壓縮現金流 我 10/08 13:49
s26492755: 第一年6.5 十年內不小於5 正是本利和每年投入後會影 10/08 13:49
s26492755: 響投報 而超過十年的投報就不好了 剛好養肥殺來吃換下 10/08 13:49
s26492755: 一個物件 10/08 13:49
a9940597: 算的好痛苦 10/08 14:17
其實這是一開始的 後面有不停地簡化公式 現在大概看房加出價3-5分鐘就知道哪些改修那些該換 要出多少了 比較麻煩的是要怎麼跟別人解釋我的結果 說實話 我本業算OA屏風價格更煩 框架一個價格 不同家折數不同 不同顏色價格不同 配置每層價格也不一樣 鋼板烤漆 要不要沖孔 還是選貼布 貼波音軟片 上層 清玻 霧玻 條玻 你只要不同寬度或高度 上面就要重算一次
vanjoey: 十年投報是用年化報酬率算法嗎?連帶每月攤還的本金部分 10/08 14:41
vanjoey: 也加進去? 對 每月攤還的本也會增加你的分母 同時減少一些你的分子(貸款利息) 10/08 14:41 ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 19:25:15 ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 19:50:44
shiely: 請問你會租給養寵物跟抽煙的嗎?我在考慮要不要租給這種的 10/08 20:41
抽菸跟神明廳一定禁 寵物看情況 目前兩間有寵物 一間小臘腸 一間浪貓 我去過幾次 他們很乾淨也沒什麼味道
F0r: 原來是舉例 五間的話我覺得太謙虛了 推測最後應該在8-12間左 10/08 20:50
F0r: 右 10/08 20:50
看就知道隨便說如果我有40間 我真的有40間早就放棄本業爽過生活了
edshen: 抽煙跟養寵物的不租 10/08 21:58
我之前一個養臘腸的退租 整理得比我交給他的時候還乾淨 當天拍照放上網 隔天直接租走 還省得整理 所以我會挑房客 抽菸則是不用說 光煙味卡冷氣卡裝潢卡窗簾就很麻煩了 ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 23:59:18
F0r: 40間如果你房租房貸打平 也是沒有現金流 10/09 01:32
F0r: 還是得做本業熬20-25年 10/09 01:33
一間自備是200 40間就是八千萬 說真的我不知道你人生有什麼目標 只要我的資產扣掉負債後有五千萬我就會退休 所以不會弄成40間都要貸款 賣掉幾間讓其他間無貸款收租當生活費 不好嗎 當然討論這個意義其實不大 回歸現實我目前大概在買2間後 短期內銀行不會在借我錢了 我這個本來就是擴大戰果用 需要時間等本業的資金進來 我會弄成幾乎每間都不用在付錢 就像是讓房客養房子 我本業賺到頭期後在去買 抱著差不多可以殺的時候就殺換下一個物件 類似被動收入的概念 房租打平房貸 本利合的本可是有一萬初頭的 ※ 編輯: s26492755 (114.44.63.161 臺灣), 10/09/2020 02:24:38 ※ 編輯: s26492755 (114.44.63.161 臺灣), 10/09/2020 03:07:59
nacy204327: 槓桿開太大 風險比較高 突發狀況現金流不夠 這樣嘎不 10/09 04:47
nacy204327: 過來就完蛋了 10/09 04:47
這的確是蠻常見的投資客死因 所以我才會把資金投入到租金可以付掉貸款的地步 不然大可以降低投入資金做更好的投報 然後買更多間的房子 我是不用在吐錢進去出租房的 另外還有一個很少的東西叫做理財型房貸 我目前自住就是 平常需要先墊大筆款項的時候也可以使用 臨時要錢就從這取 其他房子房客養 ※ 編輯: s26492755 (114.44.63.161 臺灣), 10/09/2020 05:08:16
cpu2800: 感謝s大心得分享 10/09 09:21
Han810828: 推專業分享 10/09 10:59