[請益] 危老改建 要負擔改建費用

[hentaihhh (液男)]

大家好，我現在和家人住在中山區，晶華酒店附近
今年有建商來找我們這棟的住戶談重建 (因為是30年以上的危老)
目前所有住戶大概都同意 (還沒簽)
但我深入瞭解後才知道，建商談的重建不是合建，是自建
因為是透過建商，所以是委建 (當初我老爸說是合建...)
看過建商做的表後，我也才知道我們家要付蓋房費用，總共要3210萬左右
這3210萬包含了建房成本、牽線費、裝潢費、要搬出去住3年的房租
銀行借我們錢的利息、建商要賺的錢。
我前幾天特別去跟建商的公司請教，要我們家負擔這3210萬，實在有點太重
還好建商的人目前看來都很nice，有跟我說方法，我這邊就做了一下整理

第一個方法
原本只有4層樓的老房子，重建會變成13層樓
我們家現在的權狀坪數是41坪，重建後變成82坪(含公設)，加2個車位
我父母的要求是，重建後搬回來住的坪數維持在40坪左右就好了
建商就說，以一坪110萬來算，我們家的82坪+2個車位換算成房價是9520萬
扣掉建房成本的3210萬，剩6310萬，用這個6310萬換成坪數的話，約57坪(含公設)
扣掉公設(抓33%)，我們家實際住的大小約39坪
也就是說，我們家把25坪(含公設)+2個車位(500萬)賣掉，就可以維持原房子的大小
但我後來想了一下，如果一坪110萬賣不太出去，只能用90~100萬賣的話
那我們家還是會產生房貸。
不過建商也有說，這3210萬是抓高的，他們認為實際不會超過3000萬


第二個方法
很簡單，但是是最賺的方法，就是把重建後的房子賣掉
以一坪100萬+2個車位去算，再扣掉要負擔的成本3210萬
我們家大概可以拿到5500萬 (就算一坪用90萬算也還是賺)
4000萬就能在台北市內買到很不錯的房子了，在新北市更讚
剩下還可以給父母過爽日子用
這方法是我在和建商討論的時候提出來的，建商聽完後覺得驚訝 XD
他們說其實這是最好的方法，但我父母不想用這方法就是了...

以上2個方法，我有和一些朋友講過
其中部份的人覺得有點奇怪，但他們也說不出哪裡奇怪
所以在這個板PO出來跟大家請益
請問以上2個方法
是不是正確的?

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.148.22 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602389347.A.A44.html
推 nk10: 現在那區新房子應該有120以上的可能了吧
推 F93935: 商三吧單數巷 110有點緊繃 雙數巷可以
→ hentaihhh: 我有去591查過，附近的預售屋，一坪成交有在90~110萬
推 pz5202: 第二個方法是建好的82坪*100+車位，先賣給建商嗎？！
→ hentaihhh: 是的! 我覺得這方法超讚，但父母就是不要...唉
推 pz5202: 建商願意付你5500跟你買這樣嗎？！
→ pz5202: 這樣真的超好的欸！
→ Firenzea: 4000萬可以買台北市的房子啊 但屋齡新的買不到你家附近
→ pz5202: 不過前提就是大家要簽字確定真的可以建成
→ hentaihhh: 簡單講，就是我們家請建商或XX房屋幫我們家賣
推 ddey: 你問問建商願不願意5500給你買啊
→ Firenzea: 還要室內39坪的
→ hentaihhh: 補充一下，這建商有上過幾次新聞 (好的新聞)
→ babyMclaren: 為啥不要，沒根據無法理解
→ ddey: 誰會願意負擔蓋不成的風險
推 pz5202: 那看起來就剩下你的事了啊......你要說服你父母同意
推 F93935: 全部簽了才有可能cash out
→ pz5202: 對！前提是全部人都同意改建簽字
→ IBIZA: 第一個方法不用考慮了  數字很好算, 房子很難切
謝謝大家的意見!!
※ 編輯: hentaihhh (36.231.148.22 臺灣), 10/11/2020 12:37:56
→ crimemax: 建商會5500收？他要收，也是買你現在的房子的市價吧
推 althea0628: 賣掉可換林口大坪數阿 再買一台進口車還有剩 生活機
→ althea0628: 能也不錯 還有長庚
我也想啊，超希望在新北市買個好房子，讓父母在那邊安逸的過退休生活
→ F93935: 全都簽了怎麼不會收
推 pz5202: 我是建商的話，我會收欸
→ niko0202: 懶得算  你抓豪宅15萬/坪的建造價， 你家土地的價值嘛
→ niko0202: 老人家很不愛搬啊， 我之前也是跟家裡講第二種 菸
→ beminaru: 如果建商願意收   代表超過那個價值  你真的捨得賣
只要能不讓我背房貸，怎樣都好
推 Karida: 多出來的9樓是建商的嗎?蓋房的費用三千多萬住戶自己負擔?
→ Karida: 怎麼看起來是建商無本生利、空手套白狼?
推 TobeyHo: 你家現在頂多賣4000萬，為什麼建商要花5000萬跟你買？
簡單講，就是我們家請建商或XX房屋幫我們家賣
推 Karida: 應該是建商要免費幫你蓋吧!多蓋的九樓建商自己拿去賣，
→ Karida: 賣掉的收入扣掉成本才是建商淨賺的。
→ Karida: 為什麼舊住戶還要負擔建築成本?
看清楚我原文內寫的
多出9樓如果是建商的，那就是合建
→ abyssa1: 那區5500萬不見得買得到全新建案室內39坪喔
→ abyssa1: 建商5500收當然有可能 前提是確定全部同意重建
→ ddey: 口頭同意跟簽字是完全不同概念
推 punkdog: 2阿  破房子賣掉有啥不好
推 chocoball: 建商人真好  願意收5500
→ abyssa1: 賣給建商 地主戶比例變低 價值還更好 他很樂意幫你賣
→ F93935: 房市是向上的，建商本來就賺增值的錢，收也是正常
→ guanaco: 2很不錯，立刻有新房子跟現金，也不會有牽扯不清的風險
推 Saint0822: 返還兩倍坪數聽起來不錯
推 KrisNYC: 這個蓋起來就是另一棟華固松疆阿  建商能幫忙找銀行處理
→ KrisNYC: 你就用未來房子的8000萬去理財貸拚幾年撐過去就退休了
推 KrisNYC: 方法2真的走起來建商一定會砍價 砍個800都算客氣
推 kingdavid: 第二個方法直接賣出為什麼還要扣成本三千多萬?
因為是委建(自建)
推 skyirisation: 晶華旁邊的會收好嗎，什麼地段...中山北路旁欸
→ skyirisation: 如果是我猜的那一塊，那個建商不錯，好好談喔！我
→ skyirisation: 家也在附近，但是差一條路價格差多了
謝謝!
※ 編輯: hentaihhh (36.231.148.22 臺灣), 10/11/2020 15:29:51
推 Karida: 那多出來的9樓是舊住戶平均再分二層樓的房子嗎?
是的
像我們家現在住的老房子是41坪，重建就變成82坪(含公設)
大概就等於有1.5層的房子
※ 編輯: hentaihhh (36.231.148.22 臺灣), 10/11/2020 15:35:49
推 Karida: 你們公寓是一層兩戶嗎?不然如果是四戶的話，重蓋以後13樓
→ Karida: 的房子怎麼不是每戶分到三層樓?
現在的老房子一層是住兩戶，都是41坪
重建後因為有公設，所以一層的主建物是40坪左右
還有就是，每一戶持有的土地坪數都不一樣
像是1樓的兩個住戶，他們都是持有20坪以上
重建後分到的坪數當然也會更高
推 walkingstick: 同上疑問，為什麼坪數不是乘3呀？
※ 編輯: hentaihhh (36.231.148.22 臺灣), 10/11/2020 16:03:50
推 rabbit81546: 都更我大安區的房子權狀50坪換回室內105坪喔
就是看持有土地坪數啊
我上面寫的1樓住戶，他們權狀跟我們家一樣是41坪
但重建後分到的坪數是破200坪
※ 編輯: hentaihhh (36.231.148.22 臺灣), 10/11/2020 16:45:29
→ mark0204: 自己的事,自己好好考慮,我是不想給建商賺這麼多
我們家不求什麼，只求新房子的大小跟原本的一樣就好
但現在新的房子，大概每個月都要付管理費...
推 eipduolc: 怎感覺怎麼談都怪怪
哪裡怪? 我來PTT發這篇文就是想知道哪裡怪
推 Chuchushoe: 選2然後搬到大台北以外，買2000萬很好的房，還剩好幾
→ Chuchushoe: 千萬可以爽過退休生活了
我超想選這個...
5500萬，3000萬給父母，就能在新北市買不錯的房子
剩下1500萬還能讓他們過爽日子
因為我還在台北市內工作，我就拿剩下的1000萬在台北市買個小房子
爽!
※ 編輯: hentaihhh (36.231.148.22 臺灣), 10/11/2020 20:18:52
→ GuessTH: 車位幾坪？平面？機械？
機械
※ 編輯: hentaihhh (36.231.148.22 臺灣), 10/11/2020 21:03:46
→ GuessTH: 82坪有含車位坪數嗎？
沒有
→ GuessTH: 看建商抓多少建造成本大概就知道老不老實了
1坪施工費20萬、專業費用6萬
→ ilovecamp: 同一棟住戶為何土地持分會不同？
這我就不知道囉
可能是因為住1F的都是開店的吧
※ 編輯: hentaihhh (36.231.148.22 臺灣), 10/11/2020 21:40:16
→ iele: 我覺得沒那麼簡單
推 geral74026: 是現在給5500還是蓋好給？？
蓋好後或預售時，請建商或XX房屋幫我們賣
※ 編輯: hentaihhh (36.231.148.22 臺灣), 10/11/2020 23:15:18
→ abyssa1: 機械車位的話要賣到110就比較拼 可能基地不夠大
真的耶...謝謝提醒
建商開一個車位價格是250萬，可能有灌水，我會再跟建商確認
※ 編輯: hentaihhh (36.231.148.22 臺灣), 10/11/2020 23:50:27
推 frank111: 才14樓應該不是鋼骨結構，這建造成本抓很高
柱中柱alfa safe耐震系统
→ frank111: 然後建商的預估都是抓低的，請款只會越來越多
抓高的
推 NinePi: 換建商正解
這家目前感覺還OK
※ 編輯: hentaihhh (61.228.211.46 臺灣), 10/12/2020 12:14:50
推 eipduolc: 因為這麼值錢的地段，結果要考慮出場或省建費
→ eipduolc: 我自己會覺得怪怪的
→ eipduolc: 如果是委建那多出來的權利一樣是地主們的嘛
→ eipduolc: 而且一坪110萬賣不出去?新房子耶
唉 因為我比較悲觀
推 adonisXD: 簽約送件辦土建融 分屋拿50+30 50自住 30看你要賣要租
我也這麼覺得
※ 編輯: hentaihhh (36.231.139.211 臺灣), 10/12/2020 18:50:47