作者gerychen (邪惡肥宅)
看板home-sale
標題Re: [請益] 危老自建自售
時間Mon Oct 12 11:05:05 2020
※ 引述《raymondhsu (小姐妳好 我叫金城武)》之銘言：
: 最近朋友在承德路二段附近買了間二層樓透天老房子，花不到6, 000萬，走危老都更，現
: 在已經自建自售一棟電梯華廈，聽他說加計建築成本也不到1億，而且還可以跟銀行辦土
: 建融，自有資金大概3, 000多萬就搞定，蓋好後一坪至少賣70萬，潛售期就快完售了，淨
: 賺好幾千萬，等於一輩子光這個案子就不愁吃穿，請問真的有這麼好的事嗎？
先查看看他的地點在哪邊，查實價登錄應該是這筆
https://i.imgur.com/qavKyZr.png
https://i.imgur.com/pUNTQud.png
5,800萬買到31.46坪的土地，以這地點老實說不貴
再以這面積看他的地號
https://i.imgur.com/3ac1gG0.png
看起來是雙連段三小段80地號
門牌是承德路二段112號
再來看看這塊地的使用分區
https://i.imgur.com/l1wjI0E.png
住4之1的耶，容積率400%建蔽率50%
(臨路面寬不足16米，以住4 300%計)
老實說住4之1買到單價184萬
已經立於不敗之地了
這案子雖然基地小
但因為面前道路為承德路
加上後院削線在危老有放寬
只要後院退足3米後就不管削線了
建蔽率也有放寬
所以設計方面看來沒問題
就是一樓做個小小的社區出入口
還有機械車位的出入口
樓上做一層一戶的小華廈
再來隨便亂抓一個危老獎勵+時程
我猜應該是在25%上下，就抓25吧
31.46 * 300% * 1.25 * 1.55
= 約可產生182坪左右的銷坪
(如果容積都消化得完的話)
七樓+七樓夾層容積應該可消化的完
承德路二段錦西街這邊新房子應該可賣到90萬吧
我是隨便經驗值抓懶得去查周遭行情
所以還是用你說的70萬去算吧
182坪 * 70萬 = 12,740萬
車位6部 * 150萬 = 900萬
總銷金額共計13,640萬
但他的實際成本是5,800萬 + 營造費用
這裡我抓他的營造費用約22萬/坪
(現在營造費用飆蠻高的，好險他是那時候自建自售)
182坪 * 22萬 = 4,004萬
成本共計9,804萬
稅金等其他費用加一加成本也約在10,000萬
13,640萬 - 10,000萬 差不多3,500萬
結論：你朋友沒有騙你耶
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.95.117 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602471907.A.53B.html
推 carterdunk: 買對地點 贏過別人一輩子收入 10/12 11:07
推 Anyotw: 高手，眼光好下手快 10/12 11:09
真的，全部的重點就是住4-1的地買到184萬
怎麼輸？隨便蓋都會賺的東西
推 suwy: 面寬不足無法400% 只有300% 10/12 11:11
對欸，還有臨路面寬的問題，那就變成小賺而已
→ suwy: 基地31坪 公設比隨便都45%以上 10/12 11:12
→ suwy: 此案賺的沒想像中多 10/12 11:13
公設比的問題既然都潛銷完了倒也不用擔心
但真的應該要跟旁邊兩個透天一起蓋
→ aloness: 就說營建好賺還一堆投資客不相信… 10/12 11:14
那是買到便宜的地啦
實務上地主比建設公司還貪婪的好嗎
→ aloness: 只是你幹麼算給他看，一堆人學會了來跟我們搶食怎麼辦XD 10/12 11:17
推 sdhpipt: 面寬不足 如果面寬夠早就改建了 輪不到該朋友買 10/12 11:20
→ aloness: 便宜的地，不是只有市區有，哪邊更多？ 而且這些地方蓋 10/12 11:23
→ aloness: 出來的權狀60~80坪透天，開價也沒在客氣的 10/12 11:23
推 mfcke: 正常建商利潤大概 總銷售額20% 10/12 11:25
就是自有資金投報100% 總成本投報20%這樣
→ aloness: 看地價，只剩20%主要是地買太貴，或是買到很糟的地質 10/12 11:28
→ aloness: 一旦整塊地要土改，不知要噴多少出去，有時還會不得不調 10/12 11:30
→ aloness: 整銷售方案 10/12 11:30
→ abyssa1: 正承德路土地要買到這單價應該不是隨時隨地都有... 10/12 11:36
→ abyssa1: 買到之後看起來是好賺 但重點是其實你無法複製這招 因為 10/12 11:38
→ abyssa1: 遇到的地主都開天價... 可能這地主沒更新到危老的資訊？ 10/12 11:38
推 F93935: 蓋華夏承德錦西 你賣90賣不掉 10/12 11:53
→ abyssa1: 一坪要賣90萬 承德路東側有機會 西側應該是不行... 10/12 11:55
→ F93935: 近，開價8字頭 如果大同要9字頭能成交就要非常靠近北車 10/12 11:58
小弟還太淺了，好險是用原po的70萬算
※ 編輯: gerychen (1.160.95.117 臺灣), 10/12/2020 13:49:41
