Re: [閒聊] 收租投報到底算不算槓桿?

[dragontwo (執行者不嘴炮)]

※ 引述《BMW220i (BMW220i)》之銘言：
: 很多人算法就是 年收租金-利息-持有成本/頭期
: 但也很多人說槓桿不能算進去
: 直接收租/總價
: 這樣算的話除非特別按建不然頂多3~4%吧
: 大家覺得怎樣算比較適當呢?


投報用本金算比較好，房地產的槓桿價值不看問題就大了，
每個人都有自己的舉債能量，一部份算是國家送你的(首購)，
政府/銀行都有很多首購，租稅優惠，不用，不就等於白白浪費。。。

計算例:
買100元老公寓，通脹2.5%，10年後漲到130元，
租金毛投報率2.5%(2.5元)，利息1.5%(1.5元)，
本金20元。貸8成。過程還得本金用抓10年平均約10。

10年後出售投資報酬率:
獲利=130-100+2.5*10-0.75*1.5*10=43.75
本金=20+10=30
報酬率=145%
平均每年=14.5%
CAGR=9.3%

複合投報9%，平均14%，還ok啦，
如果一開始就買比市價低5%~10%，就又更爽了，
爽在幾年之後可以重新貸款，把本金再降低，投報又更高。

房地產投資本來就是借貸的遊戲，
不用本金算投報怎麼會準呢?

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.227.23.211 (臺灣)
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推 Ischolar: 通脹2.5%，房貸1.5%根本不會存在於真實世界，你當銀行傻
→ Ischolar: 子
→ dragontwo: 對對對，歐洲/日本不在這世界上，他們的銀行都傻子
推 Ischolar: 日歐通脹有比貸款利率高嗎？
負利率

→ labbat: 增貸怎麼可能降本金 利息繳一繳比較實在
增貸，你的本金不就回收了嗎？
※ 編輯: dragontwo (111.71.127.184 臺灣), 10/14/2020 07:34:59