Re: [閒聊] 在去年購入房子算是買在起漲點嗎？

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

其實要看你是指哪一個地點還是哪一種產品.

因為今年的漲幅跟2008那一波漲幅有重疊到.

例如老公寓,算是2008那一波的漲幅...

因此你這兩年的老公寓漲幅都跟今年關係很遠.

而是2008的QE造成的漲幅,到這幾年才輪到老公寓向上噴.

而如果像蛋黃區的大樓(七期 美術館 藝文特區)

大家應該知道前幾年這些地方都沒再漲,死魚躺在那邊.

這種舊式2008那一波漲幅已經漲完了,然後再那邊等待下一次漲幅.

直到去年,就開啟新的一波漲幅.


so...你說這一波漲幅的起漲點.

那看你是指哪一種產品.

老透天已經休息一小段時間.

老公寓老大樓...還在2008那一波漲幅的末梢,大概這一兩年會進入休息.

三線甚至以外的區域(三線大約,高雄火車站前站,台中火車站)

則是還沒開始.所以目前漲幅都很不明顯....
(現在的價格都是2008那一波漲幅造就的,跟現在新的無關,那個在過一段時間他們才反應)

現在最多就是二線有開始啟動.(高醫,文化中心,科工館,南屯)

而之後幾年就會繼續往外擴散.

so..這一波漲幅的其漲點而言.

蛋黃區已經跑了,反而二線區剛開始跑,所以二線區的"電梯大樓"是起漲點.

三線區的電梯大樓,或是二線區的老透天....還沒開始.



而如果你用"下跌後從新開始"的點作起漲點喔.

那....

抱歉是2003...XD...

目前看起來就是2003會一路漲到2030不回檔.
(因為世界寬鬆太誇張了,這10年要跌太難了)

你要等是不是有機會下跌後找新的點進場.

那2030後再看有沒有機會.

如果運氣不好,未來第一大經濟體的領導者又不想讓產業崩潰後重建.

然後繼續端出QE大絕招..

那就在漲10年,2040在看.

因此,如果你是要找大跌後的進場點.

抱歉你要搭時光機,看你是要回到過去或是去未來探看看有沒有機會.




漲幅順序.

蛋黃區 > 二線 > 三線 > 市區弱勢區/強勢鄉鎮 > 還市區外圍...

土地 > 建商新推案 > 1x年屋大樓/1x年車庫別墅 > 2x年屋大樓/老透天 > 3x年屋/公寓.

每一層都有時間差,時間差單位都是"年"

所以蛋黃區開漲後,可能過了六七年才該公寓漲.

但是蛋黃區可能已經停漲了三四年死魚盤,但公寓大噴發50%嚇死你們!!!!

所以每次看到甚麼,在前端時間點的時候說.

沒人要住公寓,公寓漲不動..外圍很爛蛋黃區保值..

我們投資客都在偷笑...阿你就當韭菜去擠這些地方...進場剛好進入死魚盤..

同樣的像去年,蛋黃區死魚盤了幾年,公寓漲到翻掉.

這時候我說可以回到蛋黃區卡位了.

就會有外行人跑來說,阿蛋黃區建案都賣很爛,房子都賣很久,沒救了要泡沫了.

那.....我們投資客還是笑笑.

不動產最困難就是,你需要花十年去看才看得完一個循環.

包含各產品各區域的價格變化.

而....

你自己看在台上的那些專家..甚至那些開課的老師.

他們研究不動產多久???

啥?5年經驗?啥?8年經驗.....

靠杯,難怪會講蛋黃區保值,難怪會講房市進入修正全面看跌.

阿就落後指標,市場變化完成了才在那邊看漲說漲看跌說跌.

蛋黃區保值蛋殼區要崩盤的人,永遠不願意面對林園公寓大漲的事實..XD

房市冷淡全面進入修正的人,永遠不願意接受我們投資客玩爛污公寓跟你講100%穩賺.

阿你趨勢就不會看,喔不,你根本沒在看趨勢阿..

以為整個市場所有產品所有地點都是"同步變化"....

這種就是大家所看到得甚麼專家阿,學者阿..XD..還某賴老董阿,某四房阿.

他們只看特定的品和特定的地點...

無法擴張到其他產品和地點..

所以自然瞎子摸象,摸到哪說到哪...

而你看過10年,你就會發現..

其實不動產是非常簡單又有邏輯的再跑.

他比股票簡單太多了,因為股票的外來干涉太多.

不動產幾乎是散戶市場,自由市場,沒有主力操盤,沒有內線,最多就政府一個莊家.

而這個莊家做任何動作也都會大肆宣告.

因此它的變化是非常的"技術面"...完全府和一堆技術理論的走勢.

so...做不動產就很簡單...你只要知道現在在哪一個階段..

漲到哪個區域的哪個產品..

那我就去下一個區域,或是尋找下一個產品布局就好.

然後它的變化又很慢,慣性很大,反應又慢...所以我操作的緩衝時間無敵久..

不像股票,突然就一根給你下來....

不動產從來不這樣.

他要下來他還會先盤一個超級大的頭然後很明顯的讓你知道他要下來了.

就像張盛和打豪宅和壓制交易量以及放款成數.

但豪宅市場和那時候蛋黃區,也不是立刻就跌,甚至他還在漲,上升的慣性還在.

還漲個一年豪宅才進入大哭哭時期...並且豪宅這個還算是莊家大力干涉,非自然市場.

至於蛋黃區,他甚至還多漲個兩年,才進入死魚盤.

所以你看,你有多少時間可以做反應和操作.

除非你房子買了就都不看市場不關心或是聽一大堆白癡學者專家亂講.

那時候你只要盯著591看"籌碼"就好,丁籌碼的釋出量消化量,然後看籌碼的價格.

你就會很清楚的看到...阿,蛋黃區可能要漲不動停滯了...

你那時候悠哉悠哉的賣都有非常多的機會...

並且還可以悠哉悠哉的跑去布局補漲...

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.43.19.29 (臺灣)
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※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/13/2020 20:01:00
推 jefssb: 現在買來的及嗎 要買預售還是成屋 新竹竹北漲太多了 不知
→ jefssb: 道怎麼下手
→ jefssb: 建案再跑的豐邑一直調漲。其他建案更是一天完銷 沒門路買
→ jefssb: 不到
這邊我解釋一下,為啥我現在講買蛋黃區是抽樂透.


整體而言,所有物件都處於他的相對該有的價格上,當作一個穩定盤.

例如蛋黃區30,二線區28,三線區27....

而一個大漲後,時間拉久,最後也會收斂成.

蛋黃區60,二線區56,三線區54...

到最後大家漲的比率都一樣多.


但是這邊要先提醒你,不動產有所謂的僵固性.

也就是漲上去容易下跌難.

因此理論價格在50,他如果漲到55,下修的時候他可能會卡在52..而不是回到50.

這是不動產的僵固性,因為他是必需品以及散戶市場,外加他怎樣都有20%頭期款的關係.
(所以你不可能一間房子100%貸款,那代表你貸款的資金成本並不是100%總價去算
 因此如果你收租1萬,你100%貸款下的持有+資金成本是1.2萬,理論上你還要跌.
 但實際市場上,因為貸款只有8成,所以真實成本還是1萬,打平...
 差別只是20%的頭期款現金死在那邊沒有收益...但也沒有產生資金成本.
 這就是僵固性的產生原因之一...尤其巨觀的不動產貸款大多也都沒開到8成.
 那僵固性自然就更強)


而帶動蛋黃區往上衝主力並不是"剛性需求".

畢竟蛋黃區的住戶都是有錢人...他們買房子不是純看他自己的剛性需求.

而帶動蛋黃區往上衝主力還是資金面...為主..

也因此大噴發,蛋黃區漲幅幾乎都是因為資金行情沖出來的.

而資金行情是很囂張的,翻倍翻倍再翻倍...這個不用我講大家都很清楚.

因此蛋黃區很可能會衝到超越其他人的漲幅.

例如,論上大家就是漲100%.

蛋黃區你應該是30漲到60就該停了.

但因為資金行情,所以他可能會衝到80...不跟你豪洨.

但是等到資金行情消退後,蛋黃區會遙遙領先其他地方一個很誇張的價格.

這時候蛋黃區就會回檔,反而其他地方幾乎不會回檔...

也因此你要在非產業崩潰經濟重建的市場中看到房價跌...

你要去蛋黃區看,而不是去甚麼林園,梧棲看..XD
(這種外圍要在產業崩潰例如1990 2000的時候才會大跌,不然他們都是漲上去就不下來)

so...這10年高雄你要看跌,看新灣區,法國愛樂阿,恆上海悅阿,有沒有都跌不少..XD
(不過是超級緩跌,一年跌一點...因此三年前都還看的到他們再跌)

反而旁邊大家罵的諾貝爾...你告訴我她有跌嗎?

版友G8MO在應該5年前諾貝爾還有跟我介紹一間好像可以成交到9的物件(並且還沒殺)
(我有點忘了是5還是6年前)

阿這6年諾貝爾雖然像我講他籌碼太亂在大整理...

問題它的價格是不是也維持在11~12....

阿靠...你恆上海悅,i home3這種優質宅再跌,諾貝爾不跌反漲..!!!

並且,今天...諾貝爾籌碼整理得差不多,他又要漲了....中間沒有任何回檔.

這...XD

不過當然上面扯遠了.

主要我要講的就是,.

蛋黃區本來目標只在60,但她衝過頭到80..

當資金行情退去後,他會回檔.

問題是...因為不動產有僵固性.

所以...他部會回檔到60..

他會回檔到70....然後進入死魚盤...XD

因此你看台中七期有沒有價格遙遙領先其他地區很大??

所以...蛋黃區只要你買再起漲點,後面進入盤整,你還是會漲得比別人多.

這是這個原因產生的.


至於我說的抽樂透則是....

他會漲到80在修正回70.

但因為不動產的變化太明顯又太慢.

因此對投資客而言,很簡單就可以判斷得出來可能要停滯甚至回檔.

那我自然就有機會把房子邁在75~78...

而就算你自住好了,你不賣.

那你也可以在最高點的時候,用80的價格去跟銀行申請貸款.

這樣就算他下修到70,你也已經從裡面額外提款更多得資金出來做其他投資用.

so...你30噴到80...快三倍.

二線28衝到56...兩倍.

有沒有一種中樂透的感覺...XD


並且這時候反過來講.

如果你很想卡入蛋黃區.

你在起漲點你不卡進去,說甚麼等他回檔再進場.

那....你最後只會進場在超級高的價位上.

不過更大的可能性就是你一輩子都進不來了...


不過高雄美術館其實去年那個機會是很難得的.

因為高雄房價最強是新灣區.

然後再過去10年內,北高最強是農16...

美術館那時候是老二,跟在農16屁股後面.

並且高雄漲得比較晚.

所以高雄在上一次漲幅的資金行情衝刺.

提早倍張盛和停住.

造成蛋黃區衝過頭的過頭量並沒很多之外.

衝過頭最多的在新灣區,其次在農16.

美術館的價格反而有點剛好衝到該有的價位就停滯了...

因此新灣區主力炒作的物件回檔很大.

農16排除哭哭的豪宅外,少數房子有一點點回檔.

美術館只有豪宅哭哭,中小坪數就...那樣.


然後因為農16沒有空地了.但是美術館北美還有50%空地,南美甚至房子只蓋1/3多一點.

所以這一波北高炒做就轉向以美術館為領頭羊.

也是最近你看到美術館房價超越農16..

so...美術館是處於一個幾乎沒有衝過頭卡在高點的基礎價格上開啟這一波大漲.

又從跟屁蟲翻身成為老大哥,所以有一個區域階級變化的利多.

因此美術館才成為這一波最好的切入地點.

反而七期在一開始漲幅比較慢.

是因為他還要處理之前靠僵固性卡在高價位的價差空間壓力.

當然啦,這個價格變化比較細小..並且那是對"去年進場"的人才比較有影響.

到了今年,七期也正式走上大漲軌道..並且再度發揮他中部大一統老大的地位.

外加七期的物件量少,區域範圍小...所以集中炒作效應會很強很集中.

所以...在台中要買就買七期,在桃園要買就買藝文特區.

不需要特別跑去跨縣市投資...



推 lacoste216: 請問C大怎麼看台中的舊市區中西東北區這些未來走勢？
→ lacoste216: 謝謝
推 zaza5566: 中都土地成交接近90~100多了 不知道蓋完大樓後要賣多少
→ zaza5566: 萬/坪
推 usoppp: 現在有需求的盡量買 就算貴也要買下來 不然就真的來不及了
推 Innnn: 請問高鐵算三線嗎？
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/13/2020 20:36:30
推 rusuall: 請問C大，台中大雅怎麼看
→ Ddylan: C大說的輕鬆如意,各位要知道這累積了幾十年的功力
→ Ddylan: 小朋友沒練過不要亂學XD
推 kktt254: 中都興富發要進來了 以後應該會漲得亂七八糟
推 Ddylan: 從自家附近開始練功
推 et10tw: 請問C大台中豐原怎麼看 謝謝
推 michaelsun: 請問C大，淡海新市鎮怎麼看～？ 跟得到這波嗎？
推 zaza5566: 美術館還有太多建商在養地了 光東四路上就一堆空地
→ zaza5566: 然後就等著建商蓋新房創新高 拉高整體行情
推 SkyFee: 要發財都是趁這一波
推 usoppp: 小資也可以投資房地產喔 比股票好賺
推 SkyFee: 幾十年都不見得能遇到
推 hfj0501: 感謝你的觀念分享，學到了不少
推 E6089: 謝謝C大分享
推 willylin2349: 請問C大彰化算哪線，最近不知道噴到哪去了
推 leotompp: 結論~~本多終勝~
推 capirex: 噴十年也太誇張了
推 william78811: 請求ceca大神開示台南平實正東區啊啊啊
推 distortion: 鳥松區怎麼看，請問C大
推 bryant780417: 推 十年噴事實 之後高雄下個十年就是電梯大樓每坪飆
→ bryant780417: 近百萬了
推 GDSY: 台南安平五期算是二線嗎XD 記得C大3年前有一篇曾經說安平五
→ GDSY: 期有點像台中七期的感覺
推 lyle60317: 好奇台南
噓 stevenshih: 你忘記房價下跌的最大一個事件 就是戰爭
→ stevenshih: 只要台海打仗 房價至少跌50%以上
→ Tatsuya72: 戰爭房地產大跌是幻想，飆漲才是真實，請參考戰亂國家
推 JKrolling: 最近很明顯大家都在搶房
推 expexp: 想請教C大板橋老公寓行情趨勢看法，謝謝
推 fuzzycool: 但七期豪宅也才30初萬單坪，比外圍40幾萬還低，這要怎
→ fuzzycool: 麼看？
→ fuzzycool: （但豪宅總價很高就是了
→ stevenshih: 戰爭 有錢人都落跑去國外 賤賣房子了
推 teiyi: 請問現在台北市買哪一區什麼產品比較好，謝謝
→ howdo: C大真的太強了
推 sam197665: 推C大
→ piliwu: 七期高總價啊，當初不到25萬/坪的一堆
推 l52015: 推
→ piipiiYa: 美術館那邊地主還沒有要賣的意思
推 rintoo: 跪著推
推 Complain: 又學習了 謝謝
推 akame704: 推推西卡大，還好有您開示，上個月已入住農十六，看您
→ akame704: 的文才認真開始看房的
推 kx91180: 仁武算幾線呢
推 mountain513: 屏東潮州萬丹呢
推 cms23: +1
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝