Re: [閒聊] 公設比超過30%的理由

[IBIZA (溫一壺月光作酒)]

※ 引述《andychiu (andy)》之銘言：
: 先說我同意實坪制讓資訊透明,但對實施實坪制後能降低房價感到很懷疑
: 不計較大環境漲跌幅的情況下,同一建商,同一塊地分兩期A,B案賣
: A案實坪制實施前拿到建照,50坪賣2000萬,公設33%,實坪33.5坪
: 單價一坪40萬,換算實坪制價格後變一坪近60萬
: B案實坪制實施後才拿到建照,建商按照大家期望緊縮公設變20%,實坪一樣33.5坪
: 那B案會變成下面哪種價錢
: 1. 總價變成33.5*40=1340萬?
: 2. 套入20%的公設比換算公設坪數價錢加進總價(33.5/0.8)*40 = 1675萬?
: 3. 比照A案總價2000萬?
: 哪個比較可能?
: 買家都希望公設免費大放送的1340萬,可以直接剔除
: 睡覺作夢比較快,建商又不是慈善事業
: 所以會是2嗎? 二期總價比一期便宜16%?
: 還是3的可能性更高? 反正實坪都是33.5,建商開始跟你說公設不重要
: 如果是3不就花一樣的錢,然後換來更小的電梯,更小的梯廳
: 那種可能性更高?

請問你是買家的話, 看到隔壁同樣建商的建案賣2000萬
有健身房、豪華門廳、漂亮梯廳、氣派交誼廳一堆公設
你這棟同樣室內大小, 只有廉價公設, 你會用跟隔壁一樣的價錢買嗎？

最有可能的就是價格落在2跟3之間, 也許是1800萬

這樣愛公設的買2000萬, 不愛公設的買1800萬, 不是很好嗎？

就拿潤泰雙子星跟隔壁的LEGEND63來看, 他們實坪單價一個是140萬一個是138萬
但潤泰雙子星可是在三角窗, 兩邊臨大馬路, 比LEGEND63位置好得多
如果是一樣的公設比, 一樣的大電梯、梯廳、平面車位
潤泰雙子星恐怕要每坪多賣10-20萬吧？

我們可以從這兩個案子看出少了公設的價格

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                          願歲月靜好，現世安穩

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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602817717.A.870.html
噓 l79cm: 你只有一個例子能舉吧，潤泰那塊地沒花錢買只有24戶賣剛好
→ l79cm: 抵建造成本，隔壁土地要錢耶大哥
→ l79cm: 廉價公設建商省的錢不到200萬怎麼可能便宜200賣多想想
→ l79cm: 早就知道你這種客群要更便宜問題就是賣沒賺錢的事誰做
→ IBIZA: 潤泰會賣市場可以接受的價格  不會因為沒花錢買地就便宜賣
→ IBIZA: 啦
→ IBIZA: 差10坪公設建坪, 土建就差不只100萬了, 如果是地下室更貴
→ IBIZA: 再加上電梯門廳梯廳等裝潢費用, 誰說省不到200萬?
→ sdhpipt: 確實 潤泰雙子星樓層不低 每坪造價應該超過十萬 還沒算裝
→ sdhpipt: 潢 公設面積是要裝潢的 隨便弄弄一坪攤下來也要個四五萬
→ sdhpipt: 10坪差200萬成本有可能
※ 編輯: IBIZA (124.219.57.166 臺灣), 10/16/2020 11:43:45
→ l79cm: 高低公設差到10坪室內最少60坪權狀85坪賣兩千萬單價23萬怎
→ l79cm: 麼可能建造成本單價20萬，公設灌最多是停車場沒裝潢的
推 sdhpipt: 地下室造價更可怕好嗎 XD
→ IBIZA: 笑了，停車場要挖地下室，更貴好嗎
→ IBIZA: 雙子星省最多的就是地下室
→ l79cm: 那10坪的車位賣200萬是用成本賣嗎別搞笑了
→ IBIZA: 這跟問題邏輯在哪我怎麼看不懂
→ l79cm: 台北市貴的是土地談提，省下公設是減少建造成本沒有這麼高
推 amordelcor: 潤泰雙子星的門牌...
推 icevenus: 重點是要讓市場有選擇性阿～不是都只有高公設產品可以
→ icevenus: 選，當然去買華廈跟公寓，但因為現有法規關係影響到市
→ icevenus: 場，哪裡新的華廈跟公寓可以買，能選的只有新的高公設大
→ icevenus: 樓，跟老華廈老公寓，沒有新的低公設大樓。
→ IBIZA: 大樓一坪十多萬跑不掉的啦
→ IBIZA: 加上其他十坪公設從豪華裝潢變廉價裝潢
推 icevenus: 為什麼會覺得大家都喜歡多公設，我還真的不愛，原因是
→ icevenus: 不實用，然後還要多花錢維護，或是走很遠才到大門，然
→ icevenus: 而目前市場上是沒得選的狀態
推 icevenus: 當然我也相信有人喜歡華麗公設，大廳大大大，花園大大大
→ icevenus: ，但這不代表另一族群不存在阿
→ abyssa1: 有低公設配備但高公設比新華厦啦 價格也反應了
→ abyssa1: 不解為什麼一定要找低公設大樓呢？大基地難尋啊
→ abyssa1: 整個大台北來看 現存建物 低公設比的比高公設的多太多了
→ abyssa1:  市場並不缺低公設供給 只是沒新社區大樓
→ abyssa1: 可能只有軍宅公宅平宅合宜宅會這樣設計
→ icevenus: 因為不實用，還要養，然後市場就是沒有新的低公設物件
→ IBIZA: 其實公宅合宜宅類型的也是很搶手，只是通常限身份
→ IBIZA: 有的還要抽
推 H2: 現在的土地成本當然是蓋大樓優先啊，實際容積用的越多單位成
→ H2: 本越低
→ H2: 所以都市新案多大樓跟實坪制與否沒關係啊
→ IBIZA: 就是因為虛坪算進分母，所以蓋越多能賣錢還能美化單價，虛
→ IBIZA: 坪不能當分母時，情況就會改變了
→ IBIZA: 實際容積用完的情況，不計容積部分可以是20%也可以是35%
推 H2: 對，但是實際上梯廳大一點的就是賣得比較好，免計容積使用的
→ H2: 比率也較高了
→ abyssa1: 不過我覺得多數人在購屋決策還是看 總價&室內實坪 為主
→ l79cm: 車道寬比車道窄好，平面車位比機械車位好，能做大不會小
→ abyssa1: 單價不是重點 不然雙子星怎麼單價那麼貴
→ abyssa1: 台北的問題是你公設全砍 總價頂多少5% 但質感差很多
→ abyssa1: 都要買新房了 豪華公設貴一點還是比較有市場
推 H2: 梯廳大、電梯大、挑高大廳、零一樓店面、大垃圾間、機車位多
→ H2: 最好還有自行車位，這些不都是市面受歡迎的項目嗎？
→ l79cm: 事實就是價格敏感的客群都去買舊建案了，價格不上不下最難
推 H2: 所以會到標題問的，公設比超過30%的理由，就是消費者對這些項
→ H2: 目買單啊
→ IBIZA: 之前的軍宅合宜宅也都是市面受歡迎的項目啊 有衝突嗎
→ IBIZA: 前面就說了 本來就是會有愛公設跟不愛公設的人
→ IBIZA: 但你法規這樣定 公設蓋越滿 可以多賣坪數還可以美化單價
→ IBIZA: 一般建商當然蓋好蓋滿, 只有政府主導不以賺錢為目的才會
→ IBIZA: 蓋低公設比的建案, 但供應量很少, 限身分還要抽籤
推 H2: 那為什麼軍宅合宜宅價格沒比附近民間住宅單價高？
→ IBIZA: 大家會看啊　你公設簡單的當然不可能賣比隔壁公設豪華的貴
→ IBIZA: 所以才能有不同的選擇
→ H2: 可是你權狀坪數實在啊
→ IBIZA: 所以算起來價格更便宜啊
→ IBIZA: 一個以便宜受歡應　　一個以高檔受歡迎　不衝突吧？
→ IBIZA: 誰說高檔才是市面受歡迎的項目？
推 H2: 你坪數實在不是單價應該高一點
→ IBIZA: 大安區那幾個國宅　　比附近單價低很多　算實坪更便宜
→ IBIZA: 很搶手啊
→ H2: 如果這個產品比較受市場歡迎，那他價格應該要比附近建案高啊
→ IBIZA: 不一定吧　分母小　還是得看分子吧？
→ IBIZA: 沒人說「比較」受歡迎吧
→ H2: 供需邏輯是這樣的吧
→ IBIZA: 你是中文不好還是有幻覺？
→ IBIZA: 沒人說「比較」受歡迎吧
→ IBIZA: 臭豆腐受歡迎就應該比牛排貴嗎？
→ H2: 如果這建案沒有比較受歡迎，那建商商業選擇下，為什麼要優先
→ H2: 選擇蓋這種類型的房子？
→ IBIZA: 買toyota的人也比買賓士的多啊　所以價格應該比較高嗎？
→ IBIZA: 有市場啊
→ H2: 我改了一個公設比比較低的房子反而不好賣價格又比較低，何苦？
→ IBIZA: 市場有人買toyota也有人買賓士　　只能有一種車嗎？
推 cardreader: 公設比超過30%那裡是消費者買單，是因為建商公設高成
→ cardreader: 本比較低，一樣有算到坪數的錢，都蓋高公設，你根本沒
→ IBIZA: 現在的確是何苦　　因為沒誘因
→ cardreader: 得選
→ IBIZA: 如果虛坪不算錢　　單價就能真正反映出來
→ IBIZA: 你不是希望資訊透明嗎？
→ l79cm: 區域有便宜有貴，便宜找寶咖啡樸實的公設萬年二丁掛
→ IBIZA: 讓大家知道這些公設值多少　不好嗎？
推 H2: 有誘因啊，如果這類型房子更好銷售還可以買更高價格，為什麼
→ H2: 不蓋來賣？
→ IBIZA: 寶咖咖一樣給你蓋無用公設啦　現在法規就是這樣　幹嘛不蓋
→ IBIZA: 是啊　所以現行法規　大家就是這樣蓋啊　
→ l79cm: 可以一聽到寶喀喀跳過的很多耶再更樸實那賣誰
推 deltaz: 有兩種選擇不是壞事，但是說這樣會保護比較笨的消費者的
→ deltaz: 說法根本是假的
→ IBIZA: 法規改了之後　這樣蓋的單價會變高　　大家就會改了
→ IBIZA: 現在的法規就是讓你灌水　還能美化單價
→ deltaz: 數字這麼簡單都搞不清了，現在還多了公設落差很大，跨案
→ deltaz: 子之間怎麼比較就更困難了
→ IBIZA: 讓公設價格藏在虛報的坪數內才是假的吧
→ l79cm: 最會省成本的寶咖都不做低公設那誰會做公益
→ IBIZA: 不是說要更透明？　讓大家知道公設值多少錢　不要躲著
→ IBIZA: 不好嗎？
→ IBIZA: 因為現在法規就是高公設還能美化單價啊
→ IBIZA: 如果法規改了　高公設就高單價　自然就會有人改做法
推 H2: 你應該要做的是教育大眾房地產交易時請注意主建物面積
→ IBIZA: 還教育大眾咧　　法規改了不就好了
→ IBIZA: 這麼簡單的事不做　要用教育的
→ IBIZA: 別鬧了好不好
推 deltaz: 透明是一回事，但是笨的不管制度怎麼變一樣受害
→ IBIZA: 我覺得你講應該更透明根本騙人的XD
→ l79cm: 沒解決不登記就不會灌水的問題阿，車道有沒有灌公設看得出
→ H2: 法規沒規定你買賣時單位價格不能用主建物啊
→ deltaz: 所以為了誰著想這種說法說爽的而已
→ IBIZA: 一邊說應該更透明　　結果可以讓價格透明的事你說要用教育
→ IBIZA: 的D
→ deltaz: 不同產品類型出現在市場不是壞事
→ IBIZA: 你的法規有沒有包括公版契約跟實價登錄啊？
→ IBIZA: 現在政府的所有文書　坪數都是含公設耶
→ IBIZA: 你去國稅局查都是這樣了　　還說法規沒規定喔
→ H2: 你不管買預售、新成屋還是中古屋，合約第一個寫的面積都是主
→ H2: 建物吧
→ IBIZA: 這樣還說要用教育的喔
→ deltaz: 但是改制度的成本並不是說改就改，光是舊有的房產要怎麼
→ deltaz: 處理都是大問題，雨遮影響這麼小也搞的亂七八糟好多年
→ IBIZA: 政府先改吧　
→ deltaz: 更別提影響層面更大的公設比了
→ IBIZA: 「第一個」有甚麼用？　公設不用寫再來講吧
→ H2: 你說權狀上把共有面積拿掉比較透明？我不覺得啊
→ IBIZA: 政府機關的公文書坪數都這樣列　你跟我說要用教育的
→ IBIZA: 推託之詞啦
→ IBIZA: 為什麼沒有？
→ IBIZA: 寫用途比面積透明多了
→ IBIZA: 公設寫面積要幹嘛　又不能獨立賣
→ IBIZA: 公設只能用　結果你寫面積？
→ IBIZA: 公設該寫的事用途　不是面積
→ H2: 你說除了共有面積，應該要把各種共有種類寫上去，我支持啊
→ IBIZA: 外國標示也都是這樣標　為什麼台灣就不行？
→ IBIZA: 錯　你標示上去就會被拿來用
→ deltaz: 反正在網路說再激動也沒用，最後還是得看看有沒有政黨願
→ deltaz: 意實際花力氣冒風險下去做
→ IBIZA: 美國房地產網站　誰會寫公設坪數？
→ H2: 我覺得都應該寫啊
→ IBIZA: 我覺得你只是推託而已啦XD
→ IBIZA: 嘴巴講應該更透明　結果說要用教育的　片校
→ deltaz: 不然只是網路上說爽的而已，高潮完世界還是原本的樣子
→ IBIZA: 政府網站先把計坪方式改成只有主建啊
→ l79cm: 公設坪數蓋牌就是必須看實屋才知道公設差異，車道是寬是窄
→ l79cm: 來決定附加價值但成本差不大價格便宜有限才是實際
→ H2: 也沒規定台灣房地產網站不能以主建物替代權狀面積作為主要房
→ H2: 屋面積的顯示啊
→ IBIZA: 本來就應該是這樣
→ IBIZA: 對　沒規定　但政府就是帶頭用虛坪　不要再跳針了
→ IBIZA: 對　沒規定　但政府就是帶頭用虛坪　不要再跳針了
→ IBIZA: 沒規定就是讓買方被宰啦　簡單講就是這樣啦
→ IBIZA: 規定本來就該是該傾向保護弱勢的一方
→ IBIZA: 結果你說沒規定沒關係　用教育的　笑死人
推 deltaz: 照你的期望改，笨的消費者一樣被宰啊，保護了啥
→ IBIZA: 沒規定　就是強勢的一方用他有利的方式去標啦
→ IBIZA: 教育有屁用啊
→ deltaz: 只有讓喜歡超低公設的人，可以找到比較符合自己需求的房
→ deltaz: 子
→ IBIZA: 起碼有一些人不會被宰
→ IBIZA: 救不了全部　救一些也不錯
→ IBIZA: 你看現在土星環就沒人蓋了
→ deltaz: 這些會違反市場風向追求超低公設的，大概也不是啥傻子
→ IBIZA: 怎麼當初不用教育的方式來解決土星環問題？
→ deltaz: 他們根本不需要制度的保護，他們的問題是買不到
→ IBIZA: 哪來的市場風向？建商不蓋而已
→ IBIZA: 合宜宅市場也是搶著要啊
→ IBIZA: 只是現在很少有能供應了
→ deltaz: 雨遮還是有存在的必要，功能很多，當然為了增加收入而設
→ deltaz: 置的雨遮是一回事
→ IBIZA: 現在就是有一堆為了增加收入而設的公設
→ IBIZA: 跟當年的土星環雨遮沒有兩樣
→ IBIZA: 地面層公設不夠多　就拿地下層車道塞進公設裡面
→ IBIZA: 這個就是現在法規鼓勵的
→ deltaz: 但是設置良好的雨遮，可以減少陽光直射，大風大雨直接打
→ deltaz: 在窗上
→ IBIZA: 合理的雨遮ok 合理的公設也是ok
→ IBIZA: 但現在的法規就是鼓勵亂塞公設
→ IBIZA: 反正權狀標示的方式你根本不知道塞進來的是甚麼
→ deltaz: 車道這個要修法我也支持啊，不然基地爛的用來降公設比，
→ deltaz: 基地條件好的用來偷公設
→ IBIZA: 標坪數有屁用
→ IBIZA: 公設不要有坪數一勞永逸啦
→ deltaz: 其他項目有眼睛就看的到
→ IBIZA: 一堆看不到的好嗎？
→ IBIZA: 機電室一堆根本就是空的
→ IBIZA: 蓋都不知道要幹嘛　然後再拿來給你約定專用　
→ IBIZA: 除了專用的那戶　　其他人搞不好都不知道自己有這間機電室
→ IBIZA: 的持分咧
→ deltaz: 法規規定必要存在的空間，要持分沒啥問題啊，寫不寫你都
→ deltaz: 還是要負擔這些成本啊
→ IBIZA: 法規規定必要　　但沒有規定一定要蓋到上限
→ IBIZA: 如果法規不是鼓勵多蓋　機電室就蓋剛好就好
→ IBIZA: 怎麼會有空的機電室？
→ deltaz: 最後還是一樣的話，你說在多，世界也不會為你改變，也不
→ deltaz: 是所有人都認同你的想法
→ IBIZA: 這種東西就是不計樓層面積還有2%　3%, 就蓋個沒用的放著
→ deltaz: 再激動也是在網路高潮而已
→ IBIZA: 幹嘛所有人認同？　　實坪制很多人在爭取了
→ IBIZA: 很多人不知道　講了也許會醒
→ deltaz: 認同你的要比反對你的多，不然不可能實施
→ IBIZA: 慢慢發生　自然越來越多人認同
→ deltaz: 民主國家不是意見好就能實施，要看多數人支持的選項是什
→ deltaz: 麼
→ IBIZA:   　聲
→ IBIZA: 才不是甚麼多數人支持, 多數人是不知道影響在哪
→ deltaz: 越來越多人嗎？我看起來跟我剛出社會時候差不多，支持的
→ deltaz: 人一樣少，論點也沒變過
→ IBIZA: 這個版面是已經買好的人多　而這些已經買房的老是以建商的
→ IBIZA: 利益當自己的利益, 覺得建商不好房價會崩　會影響自己
→ IBIZA: 不然你去其他版面討論看看　看支持實坪的多不多
→ deltaz: 多數人不管是不支持，不知道，害怕改變等等的，沒有這些
→ deltaz: 人支持，這些論點就是網路說一說高潮後等著空虛而已
→ l79cm: 你現在去看目前預售屋土星環的房子還是有阿消失在哪
→ IBIZA: 無所謂　總比網路上還要把建商利益當自己利益的人好
→ deltaz: 不要以為跟你不同言論的都是白癡
→ deltaz: 青菜蘿蔔各有所好
→ IBIZA: 哪一間兩年內取得建照的有土星環　提供一下？
→ deltaz: 就跟大樓派與透天派一樣不會有交集，兩者差異是需求與喜
→ deltaz: 好，而不是智商
→ IBIZA: 大家來看看在法規改變後取得建照為什麼還要浪費錢？
→ IBIZA: 蓋土星環也是要錢的耶
推 icevenus: 多數人支持，自己可以低買高賣的選項XD
→ deltaz: 法規我看再一二十年也不會改，所以沒有什麼看看的問題，
→ deltaz: 等你孫子那一輩看看能不能證實你的說法是對還是錯
→ l79cm: 現在的預售屋都是新的建造你自己查一堆
→ l79cm: 雨遮跟外觀設計需求是一樣建造成本的觀念，有的建商就是把
→ l79cm: 成本花在外觀上增加賣相懂嗎
→ tsami: 雨遮不是附屬建物嗎 和公設有啥關係
→ chair209: 拿來舉例用的，不能登記或計價，就不會蓋這麼多
→ Unsullied: 只有一個例子到底是在吵什麼
→ IBIZA: 一個都舉不出來叫別人自己查XD
→ IBIZA: 其實例子很多啊　合宜都可以當例子　只是雙子星這個案例
→ IBIZA: 最能凸顯而已
→ kusomanfcu: 雙子星都說你的價格和公設比計算是錯的了
→ IBIZA: 哪裡錯啦?
→ IBIZA: 公設比19% 價格是樂居的平均