Re: [閒聊] 公設比從32%降到20%的差異

[IBIZA (溫一壺月光作酒)]

※ 引述《gerychen (邪惡肥宅)》之銘言：
: 餓死抬頭
: 假設
: 土地面積1,000坪、土地容積2,000坪、買100,000萬(10億)
: 1.容積如果照正常的公設比32-33%設計時
: 會有約3,100坪的銷售面積，95位車位，3,720坪的樓地板面積
: 2.而設計20%公設的時候
: 會有約2,635坪的銷售面積，47位車位(滿足法車)，3,162坪的樓地板面積
: 以上都概抓，完全沒在設計面多做檢討
: 1.的成本是 100,000萬 + 3,720坪*12萬/坪 = 144,640萬
: 2.的成本是 100,000萬 + 3,162坪*12萬/坪 = 137,944萬
: 等於2.因為設計的很極限，免計容積都不用
: 所以省了約6,700萬的營造成本
: 假設車位價格180萬/位，然後不考慮稅、設計費、利息、銷售費時
: 則1.跟2.的單純成本建物成本是
: 1.的權狀成本會是41.14萬/坪，專有面積成本是60.5萬/坪
: 2.的權狀成本會是49.14萬/坪，專有面積成本是61.43萬/坪
: 如圖(純數字計算)：
: https://i.imgur.com/SjSPxoW.png
: 當然這都還沒有進入設計階段，一定會有落差
: 不過看來，以專有面積成本去看的話
: 消費者要買到相同的專有面積時
: 要付出的消費金額其實差不了多少耶
: 當然地下室少挖的單價會比總樓地板面積的均價來的高
: 但這個差異放到單價影響也不大

誰說不大的？車位一個面積12坪
95個=1140坪, 地下室成本抓20萬, 22,400萬
47個= 564坪, 　　　　　　　　  11,280萬
兩者差了                       11,120萬

以專有面積2108坪, 一坪就多了5.2萬
考慮地下室開挖成本, 專有面積成本是71.1萬/坪跟66.7萬坪

如果專用面積30坪的話, 就差132萬

這還沒算上1000坪公設裝潢攤的錢, 公設一坪裝潢算4萬的話
32%公設比比20%公設比多500坪公設, 一坪四萬就差2000萬
攤到2108坪的專用面積一坪又差1萬, 30坪又差30萬

兩者加起來, 總價就差快150萬, 兩千出頭的案子, 差一百五十萬不多嗎？

: 所以也就是說，蓋這種免計容積不用完的案子
: 即使專有面積單價成本相仿
: 但你會得到一個相對不好銷售的房子
: 大廳小、車位少、梯廳窄、公設少
: 但會有一個很好看的20%公設比
: 最後就取決於這種房子好不好賣，有沒有市場
: 能不能把專有面積單價賣得比正常公設比的更高

--
                          願歲月靜好，現世安穩

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 124.219.57.167 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602829498.A.5F0.html
※ 編輯: IBIZA (124.219.57.167 臺灣), 10/16/2020 14:36:25
推 kusomanfcu: 所以羊毛出在羊身上，買透天就好啦
→ kusomanfcu: 0公設 用犀利康補就好
→ kusomanfcu: 要丟垃圾跟附近阿婆約好幫丟一個月給多少
→ kusomanfcu: 代收用7-11
→ kusomanfcu: 根本不用住大樓
→ kusomanfcu: 游泳偶爾去室內大溫水泳池多爽
→ IBIZA: 垃圾不是給傭人丟就好嗎？XD
→ kusomanfcu: 要省不是嗎？
推 piliwu: 沒挖地下室停車場絕對賣不出去
→ piliwu: 大多數有能力買千萬以上房子的人不會看這種產品
→ kusomanfcu: 不用挖拉 透天一樓車庫 前面禁停 都用車位鎖卡住
→ kusomanfcu: 反正法定空地有空就好
→ kusomanfcu: 在雙北市區也不是沒透天和住過啦
→ piliwu: 透天當然是另一種產品，而且高總價透天要求停車位是2個
→ kusomanfcu: 找人打掃一周1次啊或分配一周2次順便幫煮飯
→ kusomanfcu: 一樓要停三台沒問題啦
→ kusomanfcu: 7人座四台是基本
→ kusomanfcu: 後來是出租好賺不然以前都拿來停車
噓 l79cm: 桃園一個10坪停車位均價140萬照你估法建商還賠本賣好笑了
→ l79cm: 大多建商靠綁車位賺錢你老兄真的做公益耶
→ l79cm: 該不會把基樁那些本來就要做的工程成本都灌進停車場面積攤
→ l79cm: 提吧不管公設灌不灌車道那些成本都存在
→ IBIZA: 車位140萬表示他把地下室的成本灌到沒買車位的人頭上啦 呆
→ IBIZA: 瓜
推 F93935: 其實透天裡面要有樓梯，公設不會比較少
→ IBIZA: 地下室開挖成本基本上是地面層的1.5倍 抓20萬是正常的
→ IBIZA: 車位一個面積12坪也是正常的
→ IBIZA: 但車道要算多少成本在車位 多少成本在房子公設 那就是建商
→ IBIZA: 去評估
→ IBIZA: 把車道算到房子公設會賺更多
→ IBIZA: 懂嗎?
→ IBIZA: 笑死
→ IBIZA: 車位一個賣140, 表示他可能拿了5坪到全體住戶頭上賣一坪40
→ IBIZA: 萬啦 懂嗎?
→ IBIZA: 公設計價 你就是永遠搞不清楚你花了多少錢在這些東西上面
→ IBIZA: 自己不懂還好意思笑咧
推 kusomanfcu: 你不是跑去買房了嗎？在吵啥阿？沒買到？
→ IBIZA:  法規不合理 跟我有沒有買房無關啊
→ IBIZA: 我又不是買了房就得維護建商利益的人 XD
→ IBIZA: 法規不合理 導致市場充斥一些蓋滿無用公設的房子 我覺得
→ IBIZA: 平白浪費資源 又讓建商剝削買家 很不公平 不行嗎?
推 kusomanfcu: 要買房變多多，難不成你要一路喊空邊喊邊買喔
→ kusomanfcu: 買不夠阿，貪心阿
→ l79cm: 先前獎勵車位建商蓋一堆車位就賣140萬有的住戶要綁兩個車
→ l79cm: 位，不好意思樓上住戶每坪20萬真的找不到做公益的建商，我
→ l79cm: 還誤會建商靠停車位賺錢看來是倒貼呢
→ IBIZA: 獎勵車位是為了獎勵坪數蓋的 又不是要賣車位賺錢 XD
→ IBIZA: 要是車位能賺錢 我還不多挖點XD
→ IBIZA: 建商弄停車位只是為了滿足法定車位數 或是要賺獎勵坪數
→ IBIZA: 絕大多數車位是賺不了錢的
→ IBIZA: 不然為什麼還要靠獎勵坪數 建商才要多規劃車位?
→ IBIZA: 我沒喊空也沒喊多啊 我是覺得法規不合理不行? 實坪制為啥
→ IBIZA: 是喊空?
推 IS0987: 覺得不合理不要買，或者自己蓋不就好了= =
→ IBIZA: 我的確有自己蓋啊  但為什麼不合理不能講?
推 IS0987: 沒說不能講吧？你現在在這邊發言有人說叫你閉嘴嗎0.0
→ IBIZA: 那 不就好了 是甚麼意思?
→ IS0987: 那有自己蓋就好啦～就像如果嫌外面賣的很難吃那就自己煮囉
→ IS0987: QQ
→ IS0987: 就這個意思啊不然呢？
推 frank111: 挖越深的車位成本越貴，但賣價卻是最便宜的
→ l79cm: 成本都估不準自己煮更貴阿哈哈
→ frank111: 要不是不得已，建商才懶得挖
→ frank111: 還有一種就是都更的案子會故意挖深一點，墊高成本抽成
→ abyssa1: 地下室一坪20萬 一個車位12坪 雙北以外的車位都賠錢賣？
→ IBIZA: 車位本來就賠錢賣 不然幹嘛還要獎勵才要設車位?
→ IBIZA: 車位能賺的話 應該多挖一點多設車位啊
→ IBIZA: 車位cover不了的成本 當然是住戶一起攤
→ abyssa1: B5以下我相信賠錢賣車位啦 台北市也一樣
→ IBIZA: 大多數車位都是啦  不然你就會看到大家挖一堆車位了
→ IBIZA: 而不會是夠法定車位就好
→ IBIZA: 車位要是能普遍賺錢 就不會有獎勵車位這種東西了
推 l79cm: 所以我說建商把公設灌車道卻只賣一坪20萬簡直是做公益笑死
→ IBIZA: 是車道灌公設 甚麼公設灌車道XD
→ IBIZA: 車道是滿足法定車位設的啦 不爽不要蓋啊
→ IBIZA: 你以為大家愛挖地下室喔... 貴得要死
→ IBIZA: 還不是法定要蓋多少樓板就要有對應的車位數
→ abyssa1: 車道灌公設賣兩次最好賺沒錯
→ IBIZA: 如果車位能賺 根本就不需要法定車位  大家自己就會去挖來設
→ IBIZA: 車位了
→ IBIZA: 為什麼車位要法定 要獎勵 就是車位幾乎是不賺錢的
→ reiborei: 那逃生梯算公設很賺錢幹嘛還要法定要兩支建商不自發蓋
→ IBIZA: 法律有規定上限 這些東西上限就是樓層面積的15%
→ IBIZA: 超過就要佔容積
推 Unsullied: 覺得不合理不要買，或者自己蓋不就好了= =
→ IBIZA: 笑了　我本來就沒要買啊？　討論制度就是要買喔？
→ IBIZA: 這個版面的人真的有問題
推 shiely: so買公設20%的房便宜37萬也爽,不想花太多錢買公設錯了嗎?
→ kusomanfcu: 不想買那種就揪一揪去包一棟什麼都沒的多簡單
推 soonga: 樓上愛kuso，您去雙北找一個預售建案公設低於25％，讓版
→ soonga: 友們開開眼界
推 kusomanfcu: 你把建案包了就0公設啦，如果你找人攤你就砍所有用不
→ kusomanfcu: 到的東西
→ kusomanfcu: 電梯用最小，車位全改機械式，所有游泳池健身房都不要
→ kusomanfcu: 找人跟你一起攤新蓋的華劃
→ kusomanfcu: 華廈
→ kusomanfcu: 有錢任性阿，show me the money