Re: [閒聊] 不要蓋那些有得沒的公設～公設比低可以嗎

[Tosca ( )]

※ 引述《yniori (偉恩咖肥)》之銘言：
: 如題
: 很多建案越搞越花俏
假設總共600戶養下列公設
: 什麼游泳池啦～健身房啦～韻律中心啦～親子室啦已經是基本標配
成本    1000W     100W      100W        100W
: 再來還有什麼卡拉ＯＫ～電影室～
              100W      100W
: 更誇張的還給你弄個公設餐廳
                    100W

這樣總共1600萬
好 省下來都不要蓋
1600萬 分給600戶去分
平均一戶 可以省下 2.67萬
總價差不到三萬元

然後居住正義說好棒棒
我省了三萬 不需要這些公設XD

就算給你戶數除以三
兩百戶 養這些公設
平均一戶總價也才差不到十萬
一堆人怎麼會幻想沒有這些公設
房子就會便宜幾百萬=.=??

--
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※ 編輯: Tosca (61.227.18.12 臺灣), 10/16/2020 16:41:47
推 ceca: 游泳池為啥要一千萬...
→ ceca: 就算用鋼構也不過兩三百萬.
奧運等級
※ 編輯: Tosca (61.227.18.12 臺灣), 10/16/2020 16:42:09
→ ceca: 當然面積大的好了,也不過五百萬內搞定.
→ ceca: 更何況如果不是頂樓,你在一樓直接RC..
→ ceca: 那可能大面積也不過200萬.
→ kusomanfcu: 泳池沒那麼貴
是阿 所以公設本來就不貴阿
怎麼一堆人都在幻想沒這些公設 房子可以便宜幾百萬?????????
※ 編輯: Tosca (61.227.18.12 臺灣), 10/16/2020 16:42:58
→ ceca: 奧運等級是...有很多人要拿回扣才蓋那麼貴去報帳..XD
→ ceca: 其實每年建材展都有游泳池廠商,有興趣可以跟他們詢問價格.
→ ceca: 並且建材展的廠商已經算報很貴了..
推 rain2000: 看到奧運等級 笑死
→ kusomanfcu: 不過你說的是實話 那堆東西沒蓋省不了幾毛錢
→ IBIZA:  公設又不是只有這些東西XD 如果依你的造價, 這些公設除了
→ IBIZA: 游泳池以外大概只有  60-70坪, 600戶的房子以24000坪計
→ kusomanfcu: 這些東西 的空間就是保留做空的為主
→ IBIZA: 這七間公設只佔 0.25%
沒錯阿 事實就是一堆人覺得很浪費的公設
事實上對價錢和空間影響很低
※ 編輯: Tosca (61.227.18.12 臺灣), 10/16/2020 16:45:12
→ kusomanfcu: 樓地板面積去攤的話頂多省5%總價
→ kusomanfcu: 如果用極簡空間去做的話
1000萬房子也才差50萬
這就是大家說的沒公設好棒棒XD
※ 編輯: Tosca (61.227.18.12 臺灣), 10/16/2020 16:46:12
→ reiborei: 沒概念不知道 不過感覺小公佔的比例蠻大的 而且無法不要
→ IBIZA: 那是因為一般人不知道他買公設的錢是浪費在更沒用的東西上
→ kusomanfcu: 因為建商要獲利會拉高單價
→ IBIZA: 能拿來當健身房其實還算有用
→ kusomanfcu: 看看雙子星那一帶的單價和雙子星
→ IBIZA: 小公無法不要, 但是不是每層樓都要做到15就是另一個故事
推 killerbbt: 公設有哪些是沒用的阿 你說電梯嗎 還是逃生梯
→ IBIZA: 小公無法不要, 但是不是每層樓都要做到15%就是另一個故事
→ IBIZA: 雙子星單價算便宜的啊 如果你用實坪算
→ kusomanfcu: 你問問為什麼921要死人 不死人就沒事了
→ IBIZA: 電梯 逃生梯都有用啊  但都要蓋滿15%就是另一個故事
→ kusomanfcu: 算貴的 你和周圍其他案子實坪去看
→ IBIZA: 921死人所以要多蓋 但沒叫你一定要蓋到上限啊
→ kusomanfcu: 你沒去算當然覺得便宜
→ IBIZA: 我才剛算過 用平均單價算 雙子星140萬/坪 隔壁legend63 138
→ IBIZA: 萬/坪  但雙子星地點好得多
→ kusomanfcu: 算過就知道zzz
→ reiborei: 其實也是市場取向 新的華廈也不是沒有再蓋 但就賣像差
→ IBIZA: 我才剛算過而已
→ IBIZA: 新的華廈也都是35%公設啦
→ IBIZA: 能多蓋誰要給你少蓋
→ killerbbt: 講這麼多 你要低公設 可以去買公寓阿
→ IBIZA: 台北市新華廈的平均公設比就是34.2%
→ IBIZA: 雙子星的實坪單價在那邊不算貴  他虛坪單價高是因為分母小
→ gerychen: 我不是已經算過了嗎，公設少蓋其實真的B>Z
→ IBIZA: 你算的例子錯誤太多了吧
→ gerychen: 修正好了，你回去看看吧
推 kusomanfcu: 無車位115 vs 扣除車位 90 zzz
→ reiborei: 所以市場取向 多蓋個游泳池消費者願意因此多付單坪價錢
→ reiborei: 建商又可以拉高公設比一魚兩吃 我是建商也要蓋
→ IBIZA: 地下室單價用多少算?
→ kusomanfcu: 27% 早就超過公設差了
→ killerbbt: 現在誰買房不買車位阿 拜託 沒公設車位少那麼多...
→ reiborei: 事實就是共設越多 單價能賣到越高 當然盡量蓋到上限
→ killerbbt: 我買新大樓還要去外面租車位 風吹日曬雨淋 我又不是傻
→ IBIZA: 你地下室還是用12的話 那主要差異的地下室一定是不對的
→ IBIZA: 然後你也沒考慮到多的500坪公設要裝潢吧?
→ reiborei: 之前買房 同事問的問題很有趣 你那一坪單價比周遭高
→ gerychen: 你會這樣問代表你對建設沒概念，這個12萬的價位是含概所
→ IBIZA: 我算的那個數字才比較正確 地下室用20萬算 加上公設裝潢
→ reiborei: 那有標準游泳池嗎 完全就是公設越多可以賣越高單價的思
→ gerychen: 有的費用，包含地下室、樓上層、裝修、公設、綠化等費用
→ IBIZA: 所謂涵蓋 就是用低的去平均高的啦
→ IBIZA: 挖地下室比較貴 你用低的去涵蓋他 當然不準
→ gerychen: 你算那個其實我看的頭很痛，可以說是完全觀念錯誤
→ IBIZA: 12萬涵蓋地下室? 你怎麼挖的?
→ IBIZA: 你的成本才完全錯誤
→ gerychen: 你不用問我怎麼挖的，我不是挖地下室的那個
→ reiborei: 不管這些公設成本怎麼算 看起來大家都同意分攤下去 如果
→ gerychen: 但這個數字就是營造廠最後會回來的金額
推 kusomanfcu: 同一個block 一個面辛亥一個丁州
推 yzupe5566: 養這些也要錢，等到房子十幾二十年更多大條的錢要花，
→ yzupe5566: 能省則省
→ IBIZA: 誰回來的都一樣  兩案的主要差異在地下室 你用平均成本
→ IBIZA: 去算地下室成本 這就是錯誤的
→ kusomanfcu: 27% 價差 然後虎爛說有省到 省個頭拉
→ IBIZA: 營造成給你的平均成本 應該是地上可能10萬(假設)  地下16萬
→ IBIZA: (假設) 然後平均12萬 這樣吧?
→ kusomanfcu: 隔壁就直接差價差這麼多 話猴懶喔
→ IBIZA: 兩案主要差異在地下室 結果你用12萬去算 會對?
→ gerychen: 你只看你想看的，沒看到樓上層也有增減
→ gerychen: 我真的不想再跟你溝通，但看你一直洗錯誤資訊...很煩
→ IBIZA: ksuo你自己用樂居資料算算好不好? 樂居的平均單價是有扣除
→ IBIZA: 車位的
→ IBIZA: 你可以關掉ptt
推 kusomanfcu: 管她那麼多隔壁公設高 實坪價算進去便宜拉 怎樣？
推 Anyotw: 嘎嘎嘎
→ IBIZA: 雙子星實坪81% 單價111.45萬  legend63實坪66.5% 單價91.45
→ IBIZA: 萬
→ IBIZA: 111.45/0.81=137.59   91.45/0.665=137.51
→ IBIZA: 基本上沒差距  但雙子星是潤泰建設 又在兩條大馬路交叉口
→ IBIZA: legend63只有一面臨比較小的汀洲街
→ IBIZA: 就算不看建商差距 光地點就知道雙子星是便宜了
→ IBIZA: 你也可以說潤泰雙子星用地點拉平跟legend63 14%公設的差距
→ IBIZA: 至於這個差距是一坪5萬 10萬 還是多少 自由心證吧
→ max205: 我一直覺得說高公設是市場很怪，明明低公設需求也是有的
→ max205: 不否認有人是喜歡有一堆豪華公設，肯定也有人喜歡純住宅
→ max205: 如日式公寓建築那樣，但為什麼台灣"新建案"都偏向高公設
→ IBIZA: 有些人很好笑 一直說公設有價  但反過來又說不蓋公設不會
→ IBIZA: 比便宜 腦袋不會打結嗎?
→ IBIZA: 你去看房子的時候 也會去估計這個門廳這麼漂亮 這個健身房
→ max205: 我偏向認為是目前市場以權狀計價，虛坪又好灌水
→ IBIZA: 設備齊 來為你的預算加減吧?
推 rain2000: 看到現在 主要大宗是車位 車道那些公設才佔比大吧
→ max205: 虛坪與實坪的建築成本肯定不一樣，但賣價卻一樣
→ IBIZA: 公設本來就有價 所以公設少的話 買家也會去殺價
推 H2: 車道的共有面積一般主要記在車位上
→ IBIZA: 公設比最多的應該是每層樓都有的逃生梯 電梯 梯廳這些
→ IBIZA: 其次是地下室
→ max205: 這樣的價差會讓建商有無本獲利空間，商人要最大獲利
→ IBIZA: 地下室有部分面積是機電室 安全室這些  全部住戶攤很合理
→ IBIZA: 車道就看建商怎麼攤
→ max205: 那當然就公設比能多高就多高阿，爽賺不賺嗎
→ reiborei: 所以建商傻了 蓋低公設結果只能賣跟旁邊巷子的一樣價錢
→ IBIZA: 理論上應該要記在車位上  但拿一部分攤給住戶就可以多賺一
→ IBIZA: 筆
→ IBIZA: 以現在的法規看當然是這樣
→ IBIZA: 如果是實坪制呢?
→ IBIZA: legend63把一堆費用用公設當分母美化了
推 kusomanfcu: https://i.imgur.com/BOwQfxC.jpg
→ kusomanfcu: https://i.imgur.com/LnIJe7m.jpg
→ IBIZA: 如果你知道你買legend63的錢跟買雙子星一樣 你還會買?
→ IBIZA: 很難說囉
→ IBIZA: 虛坪制就把一些錢藏起來 讓你不覺得legend63其實跟雙子星
→ IBIZA: 單價一樣貴
推 kusomanfcu: 超過20% 單價 你跟我說少14%公設划算 然後還是機械加
→ kusomanfcu: 露天 買了準套牢
→ kusomanfcu: 當人87喔
→ kusomanfcu: 花大錢買國宅喔
→ kusomanfcu: 說過了叫人蓋國宅不會自己找人揪團去包案嗎
→ IBIZA: 廢話 那是因為現在的法規是虛坪 你當然覺得legend63划算
→ IBIZA: 改實坪你還會覺得嗎?
→ IBIZA: 改實坪你就會覺得 雙子星有雙大馬路 legend63只有比較小條
→ IBIZA: 竟然單價一樣 買 雙子星划算了
→ abyssa1: Legend63 40戶才八筆實登 賣出的全都小坪數 代表買家也
→ abyssa1: 會算 他們總價帶重疊的部分 legend63一戶都沒賣出
→ IBIZA: 這就是現在的法規造成的問題  成本被大分母掩蓋掉了
推 kusomanfcu: 你是要買雙子星故意在到處提來砍價嗎？
→ IBIZA: 我不知到為什麼這個版面提主張就是一定要買賣XD
→ kusomanfcu: 越貴越好拉今年只會噴
→ IBIZA: 好像買了就一定要跟建商利益綁在一起
→ IBIZA: 這跟房價無關 跟怎麼蓋房合理有關
→ IBIZA: 幹嘛這麼怕房價跌
→ IBIZA: 你杯四間都不怕了
→ IBIZA: 沒有想短期賺差價幹嘛怕
→ IBIZA: 我剛買的那間打算放20年以上咧  今年漲跌關我屁事
→ tayatiffany: 因為公設是建商拿來提高“附加價值”而不是公設本身
→ tayatiffany: 的花費
→ IBIZA: 我12年前買台積電之後就把下單網頁刪了 三年後才重新登錄
→ IBIZA: 你說這三年漲跌關我屁事?
→ IBIZA: 我再下一次登錄已經是2018年了
→ IBIZA: 老實講 我天天去看的話  台積電我抱不到200塊
→ tayatiffany: 代銷會告訴你我們有五星級公設 所以1p比旁邊建案貴3
→ tayatiffany: 萬  買個40坪就差100萬了
真的 明明成本一戶才多三萬
結果賣的時候變成一坪多三萬XD
→ abyssa1: 雙子星實登 除了一戶二樓之外全都>3500萬
→ abyssa1: legend63 實登全部<3500萬 大坪數完全沒人買
※ 編輯: Tosca (61.227.18.12 臺灣), 10/16/2020 17:26:06
→ kusomanfcu: 資料都附了啦 評感覺虎爛喔
→ IBIZA: 如果你沒有今年要賣 幹嘛在意今年漲跌?
→ kusomanfcu: 又一個感覺哥
→ IBIZA: 數字就在網頁上不會自己看喔
→ kusomanfcu: 你怎麼不說AMD抱了5年zzz
→ IBIZA: https://imgur.com/a/ydBhhxO
→ IBIZA: 需要我給你成本73塊的台積電庫存嗎?
→ kusomanfcu: 我今年金債抽插都比你說的今年台積電高 然後勒？ 無
→ kusomanfcu: 聊喔
→ IBIZA: https://imgur.com/a/ydBhhxO
→ kusomanfcu: 今年錢就是那麼好賺
→ IBIZA: 雙子星是不是111.45? LEGEND是不是91.45?
→ IBIZA: 雙子星實坪81%, LEGEND65 66.5%
→ IBIZA: 自己除就知道實坪單價了
→ IBIZA: 不會用計算機?
→ kusomanfcu: 誰管他抱不抱 隔日沖黃金都 可以沖破10%了
→ IBIZA: 111.45/0.81=137.59   91.45/0.665=137.51
→ IBIZA: 這就是兩間的實坪單價啦
→ IBIZA: 根本沒有價差
→ IBIZA: 但雙子星地點無疑是比較好 建商也比較好
推 kusomanfcu: 管他怎麼蓋，資料調出來 有虛坪的單價好 用公設比去回
→ kusomanfcu: 推然後 又不會露天
→ IBIZA: 考慮地點 雙子星確實是比較便宜  只是你用虛坪的話會得到
→ IBIZA: 錯誤的相反結論
→ IBIZA: 是啊 所以這就是虛坪制的問題 虛坪制的單價是失真的
→ IBIZA: 灌越多水竟然單價越低
→ IBIZA: 根本莫名其妙
→ kusomanfcu: 結果潤泰這樣搞 隔壁比較便宜划算還是你在賣隔壁legen
→ kusomanfcu: d阿 zzz
→ IBIZA: 蓋一堆垃圾多賣你一百萬  竟然單價反而減少?
→ cfk: 後續管理維修費用呢？
管理費每坪大概要多個一二十元
→ IBIZA: 隔壁哪有比較便宜XD
→ IBIZA: 隔壁比較貴啊XD
→ IBIZA: 只看虛坪就是這麼蝦
→ kusomanfcu: 放心拉 坪數不大才3000-4000萬很好賣拉
→ IBIZA: 看實坪就知道 雙子星比較便宜了
→ IBIZA: 那去買一間啊XD
→ reiborei: 想想隔壁比較划算 實坪價錢一樣 還多一堆公設不是嗎
→ IBIZA: 是啊 如果你看公設的話  但你看中地點就不一樣了
→ IBIZA: 所以你喜歡公設就買LEGEND65啊  你喜歡面更大的馬路就買
→ IBIZA: 雙子星
→ IBIZA: 各有所好 很好啊XD
推 kusomanfcu: 炒股多賺個幾十%就不會去想不需要這些公設了啦
※ 編輯: Tosca (61.227.18.12 臺灣), 10/16/2020 17:35:09
→ IBIZA: 這個跟買不買得起一點關係都沒有
→ abyssa1: 雙子星賣完了 legend63還在賣 消費者也很精啦
→ IBIZA: 不是每個人都是因為想買或是買不起才嫌
→ IBIZA: 這個版面整天只因為自己買了沒買在那邊空多 毫無意義
→ IBIZA: 買了又怎樣? 就一定要當建商打手喔
→ IBIZA: 我從第一間買到現在了快二十年了
→ IBIZA: 我從不覺得房價漲跌有甚麼大不了的
→ reiborei: 所以從結果來說大家還是沒有被目前虛坪制度騙到阿
→ IBIZA: 那只是過程而已
→ abyssa1: 不過虛坪單價的確會讓人一開始困惑一下 變成要花一點時
→ abyssa1: 間計算才明白為什麼這社區單價看似便宜卻滯銷
→ IBIZA: 會算的還是很多 但是建商不蓋低公設你沒東西買啊
→ IBIZA: 雙子星是因為特殊原因才這樣蓋
→ IBIZA: 現在幾乎沒有19%公設物件了
→ IBIZA: 去哪找啊XD
→ l79cm: 有這樣預算的買家買雙子星不會是因為低公設比較便宜的理由
→ reiborei: 所以又回到市場機制了阿 如果大家都要建商怎麼不多蓋
→ IBIZA:  是因為雙子星更值得買XD
→ IBIZA: reiborei 因為法規啊
→ IBIZA: 法規就是讓建商蓋越多低價的虛坪 可以賺更多 而且單價更好
→ IBIZA: 看
→ reiborei: 如果大多數消費者都嫌棄公設 只想買低公設的建商就蓋
→ reiborei: 如果蓋高公設一樣有人買單 而且賺更多 當然就多蓋
→ IBIZA: 潤泰雙子星是因為是免費重建 不收錢 沒有賺錢問題
→ IBIZA: 所以才這樣蓋
→ IBIZA: 高公設可以賺更多錢 所以建商不會蓋有些消費者想要的低公設
→ IBIZA: 建案
→ IBIZA: 雙子星是特例 他不能賺錢XD
→ reiborei: 我看下來知道這是特殊案例 但是這是自由市場阿 如果蓋
→ l79cm: 雙子星若公設拉到33%價格多100萬還是完銷啦
→ reiborei: 高公設的反而難賣 建商就會少蓋 但目前看起來就是蓋越多
→ IBIZA: 公設比拉高, 潤泰就會賠錢啊XD
推 kusomanfcu: 還有 我喊爽而已 我從沒要買台北
→ reiborei: 大家越愛買 那以賺錢立場 當然能蓋就蓋
→ IBIZA: 潤泰蓋這個只能把造價越高越賠 你叫他拉到33%? XD
→ IBIZA: @reiborei 法規在市場之前啦
→ IBIZA: 法規決定蓋甚麼房子的力量比市場更大
→ IBIZA: 看雨遮就知道了
→ IBIZA: 誰想買大雨遮? 很少吧  但前幾年一堆土星環建案
→ IBIZA: 為什麼? 因為那時候雨遮可以賣錢
→ reiborei: 所以之前說小公那些一定要有的 佔了大約幾%的公設
→ IBIZA: 這是市場決定的嗎? 不是啊
→ IBIZA: 小公大概15%
推 jc789789w: XD 你怎麼算的
→ reiborei: 所以符合法規的最低需求 就是公設15% 這應該沒車道吧
→ IBIZA: 車位也是法規要有的 所以得蓋  但也是看怎麼蓋
→ IBIZA: 理論上車道不該攤給住戶 應該攤到車位去
→ IBIZA: 不過地下室的其他設施 例如管理室 機電房  這個就是公設
→ IBIZA: 如果只攤管理室機電房的話 不會太多
→ IBIZA: 但車道如果拿來攤給住戶  可以賺更多
→ IBIZA: 所以....
政府改建眷村的新大樓
車道是攤給車位
結果一堆老榮民在那邊抗議車位怎麼十幾坪
政府騙錢XD
→ reiborei: 恩 那車道不算  15%也沒甚麼大廳管理室那些吧
→ IBIZA: 反正市場接受大概35%的公設比啊
※ 編輯: Tosca (61.227.18.12 臺灣), 10/16/2020 17:47:38
→ IBIZA: 對 15%也沒有門廳 交誼室那些
→ IBIZA: 反正現在的建案就是 小公15%, 然後一些大公看多少
→ IBIZA: 之後就塞車道 看塞多少
→ kusomanfcu: 台積電要買在今年噴阿，今年信了DrT多爽，前面的浪費
→ kusomanfcu: 時間都沒跟到
→ IBIZA: 如果大小公28%, 那可以塞個7%車道進來 市場會買單
→ IBIZA: 可是這個公設比其實也一直在拉高
→ IBIZA: 這個情況繼續 以後40%也不意外
→ reiborei: 所以35%是市場消費者可接受普遍值 而不是政府規定的吧
→ IBIZA: 政府沒有規定公設比該是多少
→ IBIZA: 事實上小公也不是一定要15%, 規定要有 你10%能做起來也行
→ IBIZA: 但公設能賣錢 大家就是盡量蓋到上限
→ reiborei: 恩恩 所以是消費者的問題啊 表示大部分接受多20%總價也
→ IBIZA: 消費者沒得選啊
→ reiborei: 要有個氣派的公設不是嗎
→ IBIZA: 建案就是一直在挑戰你的極限
推 kusomanfcu: 有的選阿 買公寓都更阿
→ IBIZA: 每個案子都超過33% 你不接受行嗎?
→ IBIZA: 我是說想買新房的
→ reiborei: 為什麼沒得選 公設比還是都有寫出來啊
→ kusomanfcu: 有的選阿買透天去改阿
→ kusomanfcu: 自己打掉重鍊是有差喔
→ IBIZA: 寫出來就沒有低的建案可以買啊= =
→ kusomanfcu: 有錢好辦事阿
→ reiborei: 那就算只算實坪制 只要所有建商開價直接1.35倍不是一樣
→ IBIZA: 現在基本上就是30%起跳
→ reiborei: 代銷也可以洗腦這是不含公設的價錢 算起來跟以前一樣
→ kusomanfcu: 錢多公設就沒差拉，還不快跟我一起炒股
→ IBIZA: 不一樣啊  實坪制 15%小公我蓋10%就好了啊 幹嘛多蓋5%
→ IBIZA: 5%要成本耶
→ kusomanfcu: 多賺個10% 你還管他哪幾啪用不到的公設
→ IBIZA: 梯廳小50公分你看得出來嗎?
→ reiborei: 你們說的雨遮 其實我之前看房的時候 代銷直接講明這坪數
→ kusomanfcu: 一樣阿 你一天多賺個1%一周就賺回去了
推 Jaymainal: 1堆小建案 沒公設 公設比照樣高的可以
→ kusomanfcu: 有差嗎？XD
→ IBIZA: 我在這邊講的從來都不是房價要變便宜  而是怎麼蓋房子
→ reiborei: 含雨遮但不計價 單價要不要含自己算 反正他開價是開總價
→ kusomanfcu: 最好今晚大跌我再搶反彈
→ reiborei: 所以如果消費者比較愛總價多1.3倍但公設多的 建商就這樣
→ IBIZA: 這就不是甚麼單價總價的問題 房子蓋的方法就改了
→ IBIZA: 消費者不依定愛甚麼啊 但現在沒得選
→ reiborei: 去蓋 反而我擔心只寫實坪 不同建案公設怎麼去比較
→ IBIZA: 現在清一色30%以上公設比的房子
→ kusomanfcu: 不用管他多蓋啥，發大財就好啦，賺多點直接市區搞透
→ kusomanfcu: 天不就好了
推 Unsullied: 還在吵這題 國宅大師快去蓋啦
→ kusomanfcu: 有錢才有選擇
→ IBIZA: 比較公設不是應該實地去看嗎? 怎麼只看比例...
→ kusomanfcu: 沒錢沒選擇
→ IBIZA: 我剛剛才講了一個例子
→ IBIZA: 我之前去看一個房子 在一樓  地下室有一個空的專用的機電室
→ kusomanfcu: 看都不用看了，有錢才有選擇
→ reiborei: 大家都說我有圖書館 媽媽教室 遊戲室 游泳池 但總共佔多
→ IBIZA: 這個機電室是全大樓都有出到錢
→ IBIZA: 圖書館這個你還看得到
→ reiborei: 少面積反而不知道了 反正法律沒規定要登記了?
→ IBIZA: 你買了0.1坪的空的機電室你知道嗎?
→ kusomanfcu: 國宅都被dpp檔住啦，最強在野黨，你說的東西根本是國
→ kusomanfcu: 宅
→ IBIZA: 你根本不知道
→ kusomanfcu: 國宅都是和你講的東西差不多
→ IBIZA: 為什麼會蓋這間無用的機電是?
→ l79cm: 有選擇還要賣得掉，汽車搭鐵圈就賣不掉你說一顆鐵圈便宜10
→ l79cm: 00四顆4000又如何沒人買就是沒市場
→ IBIZA: 因為法規上限夠 還能蓋一間 不蓋白不蓋
→ IBIZA: 虛坪制就是鼓勵建商蓋沒用的空房間
→ reiborei: 機電室其實就跟目前露臺一樣阿 約定專用 總價一樣算錢
→ IBIZA: 然後把這個空房間的錢攤給所有人
→ l79cm: 預購altis cross最便宜車款才1%客群
→ IBIZA: 對 建商跟專用的人收一次  但也跟所有都收了
→ IBIZA: 公設約定專用的面積可是有攤到你的權狀理的
→ IBIZA: 對 建商跟專用的人收一次  但也跟所有人都收了
→ l79cm: 汽車1.6跟1.8一定1.6賣很慘
→ reiborei: 我朋友也有機電室蓋在家裡的 然後總價比鄰居貴
→ IBIZA: 只是因為你攤到的可能只有0.1坪 你沒感覺
→ IBIZA: 但其實你也為了鄰居的露臺花了5萬
→ IBIZA: 你不知道而已
→ reiborei: 但這應該都是不合法的吧 不是應該去抓這些不合法的事嗎
→ IBIZA: 合法啊 哪裡不合法?
→ IBIZA: 所以才說要改法規啊
→ reiborei: 如果可以蓋機電室在家裡 就算不能登記 只要能賣錢我也蓋
→ IBIZA: 建商把機電室給你專用 你違反用途是你違法
→ IBIZA: 是啊很多建商現在這樣搞啊
→ IBIZA: 蓋一個機電室 二工成室內空間
→ reiborei: 機電室既然算入公設 要改的應該是要跟其他公設一樣開放
→ IBIZA: 這個機電室 跟大家收一次錢  跟專用又收一次
推 kusomanfcu: 管韭菜做啥，今年飆漲的都是地板價的
→ IBIZA: 他有約定專用啊
→ kusomanfcu: 誰想改法規我第一個投他的對手
→ IBIZA: 約定專用是合法的啊
→ kusomanfcu: 因為爽
→ IBIZA: 約定專用有存在的必要  有些東西沒人能進去 你不讓他專用
→ IBIZA: 管理 就會荒廢
→ reiborei: 那不登記公設就不能蓋了嗎 還是一樣可以蓋 一樣專用賣錢
→ IBIZA: 但因為虛坪制所以蓋出無用的房間 再把這個房間約定專用
→ IBIZA: 這問題是出在虛坪制
→ IBIZA: 你要蓋要有建築圖  建築圖能蓋多少面積是有規範的
→ reiborei: 實坪制一樣阿 權狀30坪都是實坪 但多3坪機房 你知我知
→ IBIZA: 不 實坪制就不會蓋這三坪機電了
→ reiborei: 所以你這間的單價是旁邊1.05倍 是我照樣買單
→ IBIZA: 現在建商會多蓋無用的房間  是要把面積用完
→ reiborei: 能不能蓋跟要不要登記不是兩回事嗎
→ reiborei: 拍謝 我有事要出門 晚點有空說
→ IBIZA: 你要蓋要有建築圖  建築圖能蓋多少面積是有規範的
→ IBIZA: 基本上只有三種類型  專用 附屬設施 共用
→ IBIZA: 附屬設施附屬於專用面積
→ IBIZA: 一般來講 專用就是你的主建物 附屬設施就是陽台
→ IBIZA: 其他非專用也非附屬設施的  就是共用 也就是公設
推 leonhsu: 有很多廠商常幫忙核銷Y
推 chipher: 公設比高的最大問題是管理費也高吧？為了維護這些公設得
→ chipher: 多花好多管理費，少掉無用公設多省些管理費比較實際
→ abyssa1: 空的機電室不錯 當垃圾房？ 管委會ok的話當Locker room
→ abyssa1: 給住戶租櫃子擺高爾夫球具/露營器材 很多東西你出門才用
→ abyssa1:  不想搬上搬下也不想長期放車上 很適合暫存在那
→ abyssa1: 不過這都違規使用就是
→ IBIZA: 現在很多都是直接把空機電室約定專用 甚至二工成室內
→ Barolo: 一堆公設都是管委會使用空間去改的 真的不貴 反正不蓋
→ Barolo: 也回不了多少錢是真的
→ Barolo: 真正佔位的就是樓梯 電梯 梯廳 車位 這才是絕大公設部位
→ kusomanfcu: 買透天阿，0公設
→ kusomanfcu: 有錢就有選擇
推 icevenus: 有錢要買全平面100坪！！
推 killerbbt: 透天也算有公設啊 樓梯就是啦
推 kusomanfcu: 透天0公設，公設是要跟別人共用的zzzzz
→ kusomanfcu: 你怎麼搞隨便你
→ kusomanfcu: 不要公設的廢話一堆不就直接透天
→ kusomanfcu: 不買透天不就是錢不夠的問題
噓 AGATELINK: 600戶？？？
不然給你算60戶好了
一戶省三十萬
你覺得差很多嗎?????????????????
推 cardreader: 你這邏輯還真奇怪，不是公設的成本去分給住戶，是公設
→ cardreader: 省下來的空間去分給住戶，他室內需要20坪就不用花更多
→ cardreader: 錢去拉高總坪數增加室內空間，另外公設的空間是用在多
→ cardreader: 了可賣的戶數來看呢？本來一堆公設只能賣200戶，但去
→ cardreader: 掉，依現在蓋的室內空間我可以多規劃幾戶出來，你要攤
→ cardreader: 的是多出來空間隔成住戶的房價計算
→ edwardtp: 都沒計算未來的保養維修..更別說被告違建後拆光光的恢復
→ edwardtp: 費用..這樣計算很粗造
推 TRY543: 所以IBIZA家裡推的建案公設到底多少阿？如果自己家推的都
→ TRY543: 無法以身做則低公設的話，講這麼多很沒沒說服力餒
→ IBIZA: 透天是只整棟樓是自己的  公設是指不計入樓板面積 登記在
→ IBIZA: 權狀共用欄裡面的建築
→ IBIZA: 所以其實你可以蓋出有公設的透天, 只是共用欄位的部分持分
→ IBIZA: 是一分之一
※ 編輯: Tosca (61.227.18.12 臺灣), 10/16/2020 19:36:12
→ IBIZA: 30萬還不少啊...
→ IBIZA: 不60戶的建案 管委會空間應該弄不出這麼多東西
推 s26492755: 對啊  不喜歡高公設可以自己蓋而且你還有建商背景 不是
→ s26492755: 挺好
推 kusomanfcu: 公設是“公共設施”
→ kusomanfcu: 公共設施懂嗎？
→ s26492755: 我跟TR大一樣好奇寶寶
→ kusomanfcu: 就說住透天還有自己蓋
→ kusomanfcu: 共用1/1 就不叫公共 叫私有
→ IBIZA: 權狀上沒有公共設施這個欄位啦  那個是口語
→ kusomanfcu: 私有財和私有持分財
→ IBIZA: 權狀上公設就是共用部分啊  整棟都是自己的一樣可以有這部
→ IBIZA: 分
→ kusomanfcu: 沒有別人持分就好啦，住透天
→ kusomanfcu: 整棟全包就隨你用啦
→ kusomanfcu: 大樓也可以
→ kusomanfcu: 有錢就有選擇
→ IBIZA: 大樓透天的話 應該就會有登記成共用設施的公設
→ kusomanfcu: 店面就拿來自用 有錢就是任性
→ kusomanfcu: 你整棟私有沒外人可以進出好嗎？
→ IBIZA: 但建築法規不是這樣看的
→ kusomanfcu: 賣虎爛 整個檔起來也沒人管的了你除非你用公共獎勵空
→ kusomanfcu: 間
→ IBIZA: 公設就是建築法規裡面的非專用部分 權狀上的共用設施
→ IBIZA: 這部分在一定程度以內不佔容積
→ kusomanfcu: 建築法跟財產私有是另一回事
→ IBIZA: 誰唬爛 這是事實啊 權狀拿出看就知道
→ kusomanfcu: 可以拼命增加自己玩反正私有
→ IBIZA: 但甚麼是公設就是看法規啊  而不是看是誰的啊XD
→ kusomanfcu: 自己才知道的東西誰檢舉你怎麼用阿，沒人可以進來
→ IBIZA: 你是不是對公設有誤會啊 公設本來就可以擋起來啊XD
→ IBIZA: 跟怎麼用無關  公設主要是登記的方式
→ IBIZA: 公設有產權 你不讓無關的人進入是你的權利啊
噓 houjay: 重點是如果我買100坪但只有70坪啊    一戶30坪差多少錢，1
→ houjay: 500萬？
→ IBIZA: 事實上大部分公設都在室內啊
→ kusomanfcu: 浪費是促進經濟，沒人浪費就沒人賺錢了
→ IBIZA: 公設=建築技術規則理的非專用=權狀上的共用設施
→ IBIZA: 不計入樓板面積的樓梯 逃生梯 電梯 梯廳 這些都是公設
→ IBIZA: 就算你一個人擁有整間大樓也是一樣
→ kusomanfcu: 都是你個人持有的公設你還可以在公設玩野外求生
推 ludioxs: 沒這些公設 哪裡來600戶可賣
→ IBIZA: 也不是都可以 還是要符合使用執照用途  雖然整棟都自己的
→ IBIZA: 很難被告發
推 ghjkl5566: 庫所只是來抬槓的吧
推 geral74026: 公設是拿來包裝行銷用的
推 Neymar: 其實，真的推實坪制（我是指類似日本那種），建商會不會
→ Neymar: 把建案改成低公設這還是得看市場反應。但是現階段實行實坪
→ Neymar: 制的最大問題是，現況舊有任何建築物都要重新更改登計方
→ Neymar: 式，甚至有的舊公寓的公設也沒額外登記，這要更改所需要
→ Neymar: 花的人力物力到底值不值得？
最大問題是房屋稅課稅方式要怎麼計算
目前房屋稅
稅基就是虛坪(權狀坪數)x房屋標準單價
你用實坪制
政府房屋稅直接打七折XD
推 kusomanfcu: 整棟都自己的要告發誰。。就有朋友是這樣阿
→ kusomanfcu: 整排連在一起下面辦公室店面
※ 編輯: Tosca (61.227.18.12 臺灣), 10/16/2020 20:00:36
→ alanbread: 公設比跟‘公設多樣性’ 完全不一樣，也不一定有關係哦
→ reiborei: 變實坪計價後 好處大概就避免機電空間那種剝兩層皮狀況
→ reiborei: 但對於其他公設 我是覺得讓消費者更難去衡量價值
→ reiborei: 畢竟沒有數字以後 連誰的公設比較大都很難比較 公設地
→ reiborei: 角色就有點像現在建案旁的公園 大馬路等設施一樣 不計平
→ reiborei: 但是會因此增加單坪的賣價 至於3坪的室內機房就直接賣3
→ reiborei: 坪價錢 不用因為專用只能打折賣 倒是其他人可以少付0.01
→ IBIZA: 台灣改登記制度從來不會追溯全部建築都換新的，民間會自己
→ IBIZA: 依照不同時期的建築去計價
推 Neymar: 學日本實坪制的話，他們產權部份會分為專有面積以及包含
→ Neymar: 公設的課稅面積，買賣時以總價/實坪=實坪單價，課稅時會
→ Neymar: 把公設給算下去喔
→ IBIZA: 奇怪，一定要坪數才能評估公設值多少？基本上公設不計面積
→ IBIZA: 之後，一堆莫名其妙的公設都不會蓋，剩下的公設就是必要的
→ IBIZA: ，或是真的吸引人的，必要的你看一下門廳、梯廳、樓梯、電
→ IBIZA: 梯、地下室怎樣就差不多了，至於真的吸引人的健身房之類的
→ IBIZA: ，建商或房仲想藉此賣吸引你加價買，自然會帶你去參觀
→ IBIZA: 你知道坪數到底要幹嘛？
→ IBIZA: 你去健身房應該是看設施有哪些、數量夠不夠，大小眼睛看一
→ IBIZA: 下空間感覺一下就夠了，知道坪數要幹嘛？
→ reiborei: 如果只能靠感覺會比有白紙黑字寫出來好嗎
推 Neymar: 我倒是很希望我公設用在哪，車道面積，梯廳，管理室，寫越
→ Neymar: 清楚不是越好？
推 Neymar: 公設要課稅，我怎麼知道建商有沒有虛灌公設？白紙黑字寫
→ Neymar: 的清清楚楚。平時當然不會注意，但是寫的越清楚在課稅面積
→ Neymar: 上不是更好？
推 Neymar: 不會回溯？那公寓要怎麼計算實坪買賣？有些公寓權狀包括
→ Neymar: 梯間，有些沒有。別說公寓了，就連一些老大樓計算方法不一
→ Neymar: 樣。郵政新村甲區公設約20%，乙區和丙區卻是10%，幾乎都同
→ Neymar: 時期蓋的。
推 Neymar: 你不改舊有登記方式，那實價登錄不就很混亂？現在的實價登
→ Neymar: 錄雖然有其中一欄備註實坪單價，但是卻沒有把車位獨立開
→ Neymar: 來，這都是問題了
推 Neymar: 還有，一些舊有的國宅，車位是公設，卻是輪流抽籤，屬於共
→ Neymar: 有，甚至有些國宅車位只有某幾戶有優先權，你要怎麼去拆
→ Neymar: 算實坪虛坪？
推 Neymar: 你說民間自有一套計算方法，那實價登錄又是一套算法，這
→ Neymar: 樣不是更混亂？
推 Neymar: 說實話這種月經爭議版上已經不知吵過幾次了，我個人認為現
→ Neymar: 在讓實價登錄備註一條實坪單價已經算不錯了，如果能讓車
→ Neymar: 位單獨計算更好。
→ IBIZA: 權狀是一回事 實價登錄又是一回事, 我是說說權狀不用換發
→ IBIZA: 實價登錄本來主建物、共同使用跟車位就是分開登記的
→ IBIZA: 實坪制之後統一用主建物當分母就好
→ IBIZA: 新建築只有主建物跟附屬建物的坪數, 舊建物也只拿主建物跟
→ IBIZA: 附屬建物的評數出來當分母, 這樣就好, 不會混亂啊
→ IBIZA: 至於不同時代的建物, 像早期公設登記在主建的, 那個就是看
→ IBIZA: 到年份就提醒計算方式不同就可以了
噓 dogncat: @IBIZA 建築技術規則哪條寫到非專用？不要胡扯
推 Neymar: 那最大的爭議點就是在舊公寓或舊大樓的實價登錄和課房屋稅
→ Neymar: 方法會有問題，就如同我剛說的，早期同年代蓋的有的是主
→ Neymar: 建物包括梯間，有的是公設沒有登記，會造成一國多制。
推 Neymar: 在不重新丈量公設前提下，在計價面積（實價登錄）與課稅
→ Neymar: 面積（權狀不變）採用舊制，容易混亂
→ IBIZA: 那個沒辦法　現在就已經是這樣
→ IBIZA: 不過也沒甚麼混亂啊
→ threebus: 這個是製造的錢 重點是花錢買的公設坪數 一坪看地區有
→ threebus: 的還要百萬了
推 pingtaowang: kuso 可以安静了 你就是懂一些就要来炫的投资客
→ pingtaowang: @dogncat 他大部分都是对的
推 Neymar: 1. 課稅標準可沒變過，權狀不包含公設的舊建築物在實行所
→ Neymar: 謂實坪制之後，公設應該重新丈量加進來課稅才公平
推 Neymar: 2. 現有實價登錄，有虛坪和實坪兩種方法，但是公設只有虛
→ Neymar: 坪。改成實坪登錄制之後，
推 Neymar: 2. 現有實價登錄，有虛坪和實坪兩種方法，但是公寓只有虛
→ Neymar: 坪登錄單價，改成實坪制之後，你的意思是公寓或舊建物只
→ Neymar: 用虛坪，其他改實坪？混亂的點是在這邊
→ Neymar: 目前制度至少都是以虛坪單價為統一標準，實坪單價為輔助系
→ Neymar: 統
推 Neymar: 其實我的建議是這樣啦，真的要推實坪制的話，如何做到最
→ Neymar: 少的effort：目前實價登錄再加強一下，需得要求車位坪數和
→ Neymar: 和車位價格獨立列出來算實坪單價之外，以後建商宣傳文宣也
→ Neymar: 一律只能用實坪單價來宣傳。中古屋部份，需得強制規定把
→ Neymar: 實坪單價列出來，這樣算最輕鬆省事了
推 Neymar: 在不更改任何權狀登記以及大幅度更改實價登錄的情況之下，
→ Neymar: 這算是最有效花最少effort的實坪制了
推 kusomanfcu: 推不推都一樣啦，買個三千多萬的華廈然後車位要排隊
→ kusomanfcu: 租啦笑死
→ kusomanfcu: 然後管理費低，電梯快壞才修，大門歪掉沒人修，保全只
→ kusomanfcu: 請白天
→ kusomanfcu: 搞不好改成自己刷磁卡連代收都沒
→ kusomanfcu: 連政府都在補貼中低收入利息，還在那邊幻想
推 kusomanfcu: 排隊買必然破爛的國宅不就這樣
推 kusomanfcu: 別人講實話說會漲就會開始說別人房蟲投資客啥的，一
→ kusomanfcu: 堆都這樣啦
→ kusomanfcu: 2017年底我就說會漲了，當時我也還沒買
→ kusomanfcu: 還有好幾個剛結婚傻蛋一值吵說講會漲的都房蟲
→ kusomanfcu: 聽他們的活該啦
→ kusomanfcu: 可憐哪幫QQ
→ kusomanfcu: 就不要相信阿，時間會證明一切
→ kusomanfcu: 講那種垃圾廢話，只要一樓只剩信箱和電梯都隔出來賣
→ kusomanfcu:  公設比隨便就砍7%到底知道不知道阿
推 asole: 台北一堆買2000-3000萬破公寓的 每1-2個月早上6點跑去租公
→ asole: 有停車位 下車還要走路5分鐘才到家 笑尿
→ asole: 在那邊吵公設的 沒錢乖乖租破公寓就好
→ asole: 高級大樓本來就不是賣給窮人的 反正他們又養不起
→ k1988771028: 那種房子裡面有機電室的是十年前左右的產物，現在新
→ k1988771028: 房已經看不到了，那個就是二工，有鄰居不爽檢舉全社
→ k1988771028: 區，大家就準備在客廳還是主臥隔個機電室回來。有興
→ k1988771028: 趣可以看貴婦奈奈被法拍的那個琉森系列社區，機電室
→ k1988771028: 全部做在主臥室裡面。
推 soonga: 不就是公設太多，主建太小，才會去打機電室的主意
→ visda: 反過來說，這些公設就是拿來騙錢的阿
推 horb: 你以為建商會只會加2.67萬而已嗎
→ horb: 公設貴的是地坪。裡面東西本來就不值錢
推 horb: 光是偷偷把車道坪數灌水到公設一坪就可以多賺好幾十萬。其他
→ horb: 公設只是障眼法。掩蓋這些地方的道具