Re: [請益] 自住裝潢要索取發票嗎？

[jay111101 (jayIIIIOI)]

※ 引述《chipher (紫星)》之銘言：
: 自問自答
: 我打電話詢問高雄國稅局，對方回答是
: 成本與費用是分開認列的
: 如果沒有單據，那申報就是「成本 + 總價5%的費用）
: 搭配自住6年以上賣房獲利有400萬免稅額
: 總結下來，以下狀況索取發票比較划算：
: 1、自住6年以內會賣房，且費用支出總價5%以上
: 2、自住6年以上再賣房，獲利會超過400萬，且費用支出超過總價5%以上
: 3、非自住，投資轉手
: 怎樣選擇大家就依自己的狀況評估了
: ※ 引述《chipher (紫星)》之銘言：
: : 另外看到這張房地合一稅成本費用認列原則
: : https://i.imgur.com/iNicTGj.jpg
: : 請問成本與費用是分開計算的嗎？
: : 成本在房屋賣買時一定會有相關單據
: : 但費用就不一定有發票了
: : 如果沒有拿發票，萬一到時候要賣房子
: : 是「房屋總價-成本-費用（總價5%計算）」來計算認列的總支出嗎？



基本上你未來賣房子要找仲介的話，那裝潢就一定要拿發票
因為光是仲介費就要抽4%，你不提出證明才多1%的空間
這1%遠比你裝潢費用還高

用簡單的例子來說
譬如你在106年買的房子房價是1000萬，到了110年漲了200萬變成1200萬
又假設仲介費是收買家2%收賣家4%都沒有變，裝潢費算50萬
如果只算仲介費
(一)可減除成本=1000萬*2%=20萬
(二)可減除費用=1200萬*4%=48萬

如果你不開發票，那扣除額就只有20萬+(1200萬*5%)=80萬

如果你有開發票，那扣除額就有20萬+48萬+50萬=118萬

有沒有開發票的差距就有38萬
用房地合一稅20%來算等於你沒開發票就損失了7.6萬
你持有時間越短損失越多
所以結論就是除非你可預見未來房價會跌，不然還是建議開發票比較划算





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→ kutkin: 正確
推 adey40: 但是你要開發票就是要加5%，而且裝潢收據不是每項都可認列
→ adey40: 扣抵不是？
推 Zodelyst: 不能拆的都可以抵扣
推 profit: 你忘了記算開發票5趴的成本了
→ profit: 基本上裝潢越貴，發票成本很可能超過節稅額
→ ppnow: 沒有發票的話，賣出的4%不能扣抵？
推 piliwu: 發票不能抵是你沒有認識好的會計師
推 piliwu: 房地合一大變革很多老代書都適應不良，成本認列更是絕大多
→ piliwu: 數代書能力之外
→ piliwu: 這塊是會計師專長
→ piliwu: 很多小地主合建都找會計師來處理房地合一問題
→ piliwu: 當然你拿8%的那種找誰來都沒用，沒有檢察官找你你就該偷
→ piliwu: 笑
推 deltaz: 開發票成本不是5%，6~8%比較常見，開發票不加價或是低於
→ deltaz: 這個比例的，成本灌在裝潢費用裡了，實際上沒有比較便宜
推 s26492755: 樓上正確  超過的%數怎麼可能自己吸收
推 s26492755: 仲介費的發票是一定拿  正常也不會不開
→ s26492755: 裝潢的自己衡量多久會賣  算算哪個划算
→ s26492755: 每個局不同  有些基本上很難認列的
→ s26492755: 也可以要求不同工班分開開
→ s26492755: 如果確定不開發票記得報價前先說阿