推 ZhouGongJin: 推 10/21 15:44
推 npl1979: 推 10/21 15:52
推 kktt254: 大推 10/21 15:58
推 neck1982: 推推 10/21 15:59
推 john97611017: 推師父 10/21 16:01
推 gordon3519: ceca這篇非常中肯,要推一下,投資客本來就要有一定 10/21 16:05
→ gordon3519: 的嗅覺和敏銳度,有時也要有點膽識,那也是一種謀生 10/21 16:05
→ gordon3519: 的管道,一味說投資客爆賺沒良心什麼的,未免也太看 10/21 16:05
→ gordon3519: 輕這個社會了 10/21 16:05
推 johnchuang: 來房版最喜歡看ceca的文了 10/21 16:09
推 g11121s: 大師開示 10/21 16:40
推 Morphee: 祝福ceca大大一生平安 10/21 16:49
→ taoist9999: 看到穩賺,我就笑了。 10/21 17:14
→ taoist9999: 要不要說「本多終勝」。 10/21 17:14
投資客才知道,穩賺的奧義...
沒玩不動產的不懂..XD
本多忠勝.
你自己去看多少身價破億的,玩股票玩期貨玩外匯玩到破產.
我表舅就是..
但是玩不動產的都活下來了...
就算是帥過頭.
你說他虧錢嗎..XD
你知道他兩個女兒都在澳洲了嗎(之前不都在台灣)
其他投資產品,賺超快.
但是判定錯誤可以一次就輸光.
不動產,判定錯誤??
就放著收租拉,收一收他又漲超過了..XD
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/21/2020 17:23:16
推 catvvine: 推 10/21 17:28
推 walkingman: 推 ceca 10/21 17:40
推 kingjason: 可以請ceca大解釋一下縮槓桿怎麼操作嗎 10/21 17:49
推 Morphee: 同上問 難道是提早大額還款嗎 10/21 17:51
適度出清物件,轉出現金.
因為你不確定政府會不會干涉.
例如2008,政府就干涉,因此實際上中南部幾乎都沒跌.
反而2010就漲了.
你急著全部出脫,那你就要虧到交易成本.
尤其如果你物件大的話,買賣時間又比較長,價格也不好.
然後,等你賣掉剛好就再起漲點..XD
所以縮減槓桿,讓你金流處於可以支撐很久的狀態.
就擺著看狀況.
你也不一定要還掉貸款,因為利息太低了.
並且就算是大跌好了.
你本來2000萬的房子,跌到1000萬.
你如果還掉從新貸款,那你不就只能貸款800萬.
但如果你2000萬的時候手上有幾百萬現金都沒拿去還,
那崩盤後你手上的現金會遠大於跌下來後才去用1000萬貸款的金額.
所以其實對高資產而言.
控制現金流才是主要功課.
你一方面要顧慮到本利和償還.和你開銷需求.
另一方面也要顧慮到貸款額度的變化.
因此通常我們也不會想要玩一個超大物件把所有錢都丟進去.
像我現在還是保持持有十多間左右(不包含我爸媽的)
並且隨時都有短期物件再跑.
這樣我資金就可以很彈性,不會陷入一些資金困死的窘況.
真的有甚麼黑天鵝,我就短期的物件出了不回補就好了.
然後長期比較大的物件,很多沒貸款或是貸款剩不多.
(並且寬限期我都沒用過)
真的很惡劣的狀況,拿去增貸,我就可以跟你凹單20年..XD
所以你看我炒房一點壓力都沒有.
當然你說,這些錢,可以做更大的生意,甚至就直接當建商.
阿...
林盃還有快樂的人生要過...XD
我幹嘛把我現在還算滿意的生活給賭下去??
因此為啥很多時候我都會講短中長期.
因為當你資金夠大,你就都會配置到.
短期流通性好,你可以很舒服的調整你得資金流.
中期槓桿開高追增值,外加不會被政府和國稅局雞雞歪歪...
長期就是金庫概念...
PS.我在群組才講到.
最近店面市場實在不太好,也不能說不漲,但是就是漲的很可憐.
因此你真的有一兩千萬想要放怎麼辦.
這樣你去放透天店面..
隔壁可能會因為土地整併被收購天價.
例如20坪,建商收到3500萬,但是實際店面交易行情在2300萬.
你要比照3500萬賣,不可能,除非建商來收你家...
但是你可以比照用3500萬去貸款.
因為,旁邊確確實實交易3500萬,有實價登路,並且建商也會用那個價格做土建融資.
因此你送去給銀行估,估個3xxx萬很容易的拉
所以...你還是有賺到增值帶來的利益...
這種就是變相養地...但是你不要想短時間內可以套現.
你配置的好,那你日子就很舒服了.
所以每次有人講甚麼土地多好賺阿,甚麼小物件很垃圾大物件才高尚阿.
阿我們投資客都笑笑..XD
你一定沒有錢,所以思維才那麼狹隘.
完全沒有配置的觀念.
土地我問你,你錢全都丟進去,阿你怎樣過生活吃飯??
阿..我忘了你要上班..你只是跟一大群人每人出一點錢湊一湊硬買的..XD
結果你還不知道人家ab約做很大,成交50做70...
你還以為真的40漲到70...
結果..你40放了10年漲到50....哭哭喔..
你就不要那群人吵架最後分裂然後土地亂賣55....哭哭中的哭哭.
阿你都喜歡兩三千萬的東西.
阿靠杯,漲最慢耶...還滯銷有沒有...XD
啥?瞧不起老公寓.
阿10間公寓怎樣也三四千萬啊,跟你買三四千萬一間有啥兩樣.
啊有,不一樣.
你都不會漲你都賣不掉...XD
然後,只有窮人和要炫富,才會弄一個價格超大的物件來哄騙其他人..
這跟22K拿i phone,或是8+9要開賓士C300的心態沒啥兩樣...
so...有時候透過他表達的東西,就知道他有多少能耐.
幾百萬有幾百萬的思維,幾千萬有幾千萬的思維,上億有上億的思維.
超過十億我就不知道了,因為接觸的就很少...我的層次只在幾千萬到小幾億以下.
超過十億應該有更多偉大的操作法...
而不是單純我們這種方式去放大...
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/21/2020 18:20:04
推 pauljet: 千萬不要投資台灣文創 10/21 18:05
推 hdw: 推CECA大~~~ 10/21 18:14
推 pauljet: 你還少說 自住帶來的安定感 上車的人背重重的房貸 看沒 10/21 18:15
→ pauljet: 上車的人腦羞成怒罵韭菜 10/21 18:15
→ pauljet: 這爽快度 當房奴值得啦 10/21 18:15
推 hdw: 真的進可攻,退可守;10年前沒買房,現在後悔不已 10/21 18:20
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/21/2020 18:25:47
→ pauljet: 我相信鄉民一定都是鐮刀割韭菜 買最低點賣最高點 南港家 10/21 18:41
→ pauljet: 樂福都關了我也沒想賣 自住房 漲跌與你何干? 10/21 18:41
推 labarjames: 推ceca大 10/21 19:04
推 bogy26: 帥過頭怎麼沒穩賺? 10/21 19:09
推 dragontwo: 噓 10/21 19:18
推 xhs: 幫推ceca大XD 當初就是有看你的文 目前才過算"滿意"的生活 10/21 19:27
→ xhs: 帥過頭之前還在搞幣圈XD 看到幣圈群組都在幹他 他嗅覺很靈敏 10/21 19:28
→ xhs: 現在他又回去房產XD 繞了一圈還是又回去了 10/21 19:29
→ xhs: 如果我早一點看到ceca大的文,我會更早搞房地產 10/21 19:29
→ xhs: 而且在做房產有個好處,你會越來越熟悉,真的沒什麼壓力 10/21 19:31
→ xhs: 當初我在玩幣圈,玩BTC,每天上漲1X%下跌1X%,還做槓桿,每天 10/21 19:32
→ xhs: 壓力大的要死,做房產就天天開心去看房子越看越有心得XD 10/21 19:33
→ pauljet: 想當年我也是愛發舒服文 被房東趕來趕去 痛哭流涕 現在 10/21 19:33
→ pauljet: 還不是上車了 走錯就認錯 遲上車總比不上車好 10/21 19:33
→ pauljet: 賺錢是別人的事 自住就不要管漲跌了 10/21 19:34
推 fluting: 推c大,受啟蒙也在幾年前就開始佈局了! 10/21 20:01
→ rogger: c大 10/21 20:17
→ rogger: 包租特化拱高租金的裝潢要弄哪些東西? 10/21 20:19
推 s26492755: 真的是穩賺阿 只是賺的慢啊 10/21 20:47
→ s26492755: 搞到賠的不是亂買就是抱不住 10/21 20:47
推 s26492755: 防守型開局 雖然常被玩股的嘴慢 可是風險在我看來根 10/21 20:49
→ s26492755: 本比出門被車撞的機率還低 10/21 20:49
推 fiegger: 推 10/21 21:04
推 rig2121: ceca大真的厲害,15-18也是玩老屋翻修,今年改玩預售都 10/21 21:17
→ rig2121: 有賺錢,不同時期也要常常變化自己的操作才是不動產有趣 10/21 21:17
→ rig2121: 的地方 10/21 21:17
推 E6089: 推 10/21 21:43
推 benny3579: 玩房地產只是穩賺 但很難翻身 的概念吧 10/21 22:30
→ FT6034: 房地穩賺,搞到賠的不是亂買就是抱不住 -> 跟股票有不同? 10/21 22:33
你股票抱40年,有九成機率變廢紙..XD
外加,不動產平均跌的時間大概只有10%...
因為政府無法忍受不動產跌太多.
而跌幅通常最多一半..很多時候可能只跌40%左右.
然後不動產跌,銀行不會要求你追加擔保,不會斷你銀根.
然後房價漲的時候,你可以增貸出來,股票漲了除非你賣掉不然增貸的條件太差.
不動產穩賺+適合凹單的主因是.
因為不動產跟政府財政掛再一起.
是政府不能容忍不動產跌太深.
你股票一萬點跌到三千點,政府也不會倒.
但你不動產跌成1/3...
那就有地方政府要破產了..XD
所以政府一定干涉,並且在很短的時間內再拉起來.
你股票當年萬點崩下來,再回到萬點你自己看要多久.
但不動產不但每次都拉起來,並且都在五年內又突破歷史新高.
最後.
股票除非你買指數.不然個股可沒那麼穩.
(但指數一樣,當年萬點,下去後多久才回到萬點)
199x年台積電222跌到4x,他再回到222可是2017年..17年耶.
每個人都說他台積電4x快進場..XD...那些當年買200台積電的人都死了就是了??
但是不動產,是所有人,都漲起來..
你必著眼睛亂買,把時間拉長,你都還是賺...
因此不動產的安全性穩定姓風險性都很低.
然後凹單必勝...
最大的原因就是.
跟政府的財政掛再一起...甚至跟很多企業公司的資金流掛再一起.
股票崩盤它們不會死,但不動產崩盤,他們都會死...
當然還有一點非常重要的.
那就是不動產基本面.
租金投報 vs 資金成本 + 持有成本.
不動產依然是在被低估狀態.
如果你說你跑去中國玩不動產...
那你凹單要凹回來我就不知道是十年還是二十年...XD
(目前看來十年內阿共那邊凹單都凹不回來,除非阿共要把利率降到跟台灣一樣)
台灣不動產穩贏,這也是第二個主因.
so...
1.跟政府財政掛勾,所以政府不允許他跌.
2.被低估,所以在套利太爽的情況下,很難跌,跌了隨便拉就起來.
建立起炒房的不動產穩賺不賠的兩大支柱.
只要兩大支柱斷一根,林杯就不玩這個地區的不動產...
就像我完全不想去對岸買房子一樣...
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/21/2020 23:12:01
→ Innnn: 股票有可能會下市啊 10/21 23:04
推 ViktorGoogle: 佛心房神 10/21 23:07
推 s26492755: 持有成本低 怎麼會抱不住 租金抵房貸 不賣都撐的過去 10/21 23:13
→ s26492755: 當然你槓桿過大就難說了 10/21 23:13
→ s26492755: 而且房產下修有限 你就放著等他回來啊 10/21 23:13
→ s26492755: 鄉民很愛舉例的新莊副都心 報到今年應該不少可以至少 10/21 23:14
→ s26492755: 平轉了 10/21 23:14
推 pauljet: 我就是對台灣文創幻想很大 歐印股票啊 我還知道台灣文創 10/21 23:43
→ pauljet: 繼續吹泡沫 越吹越大 你各位用稅金買單了 10/21 23:43
→ pauljet: 講真的 沒賠錢 我都不知道台灣文創這麼補 這麼肥 用錢買 10/21 23:45
→ pauljet: 見識了 10/21 23:45
推 cklan: 推ceca 10/22 00:17
推 opaz: c大可以請教哪家銀行可以純以資產價值質借的嗎? 10/22 00:35
一定要有抵押品.
然後貸款金額不可以高於不動產抵押的80%是央行內規.
(銀行有些會偷渡85%)
至於是看薪資還是看資產負債.
其實很多銀行都可以做看資產負債比.
但有些菜鳥行員會搞不清楚狀況.
因此你貸款前最好先問清楚..
推 axxofcar: 推C大!請問C大,照這篇文章的說法,現在是不是比較適合 10/22 19:16
→ axxofcar: 無腦屯房出租,翻修轉賣的難度比較高呢? 10/22 19:16
不動產賺得比較慢.
你無腦屯屋收租,投報率自然就會差.
因此在極低風險下.
我們投資客會變換手法會搞東搞西.
目的都是為了追求更大的利潤.
就像現在應該要追蛋黃區,去抽樂透.
就是因為投資的時間效應好,外加可能有爆發性的暴利.
如果你去三線說還沒開始漲你先布局..
那也ok...
只是我們蛋黃區撈一輪在退去三線追漲.
就會比你這麼早就卡入三線區賺的多很多.
那這就更不用說如果你跑去蛋白或室外圍.
我們可能蛋黃區,市中心三線區都撈完才跑去蛋白區...
都賺了兩輪才過來,你才等到要漲.
那你自然少賺很多很多.
但是你說有沒有賺,可不可以..
阿還是會賺,沒甚麼不可以.
翻修轉賣也不是問題.
主要是因為價格跳太大,所以買盤被嚇死,會買不下手.
所以流動性變差.
雖然買盤沒選擇,他只能買..
但要等他死心硬吃下更高價的房價.
就需要時間..
因此,本來10個月一輪,你可能會搞到15個月一輪.
所以比以前辛苦很多是這樣來的.
當然等到五六年後,市區新建案都沖到雲霄去,1x 2x年屋房價都拉高很多後.
這時候又相對你老公寓老大樓很便宜...
又要該你漲.
那時候就又可以從新開始翻修轉賣8~10個月一倫的爽日子.
so...在基本面沒有破掉的前提下.
你怎樣操作都可以.
只是效果有多少,投報率怎樣才是你要關心的問題.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/22/2020 22:15:17
推 leon1415: 感謝C大的分享!!! 受益良多 10/23 14:02
推 axxofcar: 感謝C大解釋,講得超清楚>”< 10/24 01:44
推 Cyniko: 祝福ceca大大一生平安 10/27 22:35
推 rio35: 推推 11/07 18:53
推 cms23: +1 11/10 00:09
推 chen831030: 謝謝 08/17 19:58
→ chen831030: 謝謝 09/18 22:56