Re: [請益] 父母將自家老宅轉賣給我的相關問題

[IBIZA (溫一壺月光作酒)]

※ 引述《Dreambrocken (惡魔魂)》之銘言：

你先去查清楚房屋評定現值跟公告現值是多少錢

你這個房子十年前300萬買
我猜現在市價可能是600-800萬, 現值應該不會超過540萬

不超過540萬的話, 扣除剩餘100萬房貸你用附負擔贈與
12月底贈與220萬, 明年1月贈與220萬, 一個月就贈與完了
甚至連讓你媽參一咖進來做轉移都沒必要
完全不會有贈與稅的問題

有差的是未來的房地合一稅, 取得成本是用你的契約價400萬, 還是用現值
這部分我猜頂多差一兩百萬
但如果你會登記自用超過六年, 本來就會有400萬的房地合一免稅額
你這房子其實不會有多少房地合一稅, 甚至根本就不會產生房地合一稅
你有必要為了頂多十幾二十萬, 搞二親等買賣嗎?

其實如果沒有現在轉移的急迫性, 建議你還是用遺產或遺贈
遺產跟遺贈在轉移房地產是目前最有利的
免土增稅, 在房地合一稅實施前就取得的也免未來的房地合一稅

另外, 要辦贈與的話, 記得12月底報一次贈與, 1月初報一次贈與
然後在第一次申報的一個月內去做所有權轉移登記
可以省去分割再合併的規費, 現值的千分之二也不少錢

: 大家好
: 父母在某地區商業中心有一間約40年的公寓
: 是在10年前用300萬購得
: 目前還有10年貸款100萬未繳清
: 最近因為家裡一些事情
: 父母決定把房子轉給我
: 考量到贈與的房地合一以及贈與稅問題
: 思考之後還是決定用買賣方式比較穩妥(省稅金)
: 目前是傾向於連同未繳清的100萬再向銀行貸款300萬

二親等買賣要不視為贈與的先決條件是資金不能跟出賣人有關
用要轉移這間去貸款會踩到貸款是由誰擔保的灰色地帶
二親等贈與的法規裡面就明訂

  二親等以內親屬間財產買賣，應以贈與論課徵贈與稅；
  但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸
  與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

: 現在問題是
: A、請代書辦理買賣契約
: 成交價以400萬來說
: 在父母收到銀行匯進來的400萬之後
: 父母透過每年贈與免稅額220萬
: 分兩年匯還給我
: 會被稅捐單位認為是假買賣真贈與嗎??

只是回贈的話, 目前還不會
但如果你用回贈的錢馬上去還貸款就有被認定假買賣的案例

http://www.matchest.com/mobile/newsDetail.asp?id=246

最重要的就是當初買的價金到底是不是你自己的(不管是自己的錢還是自己借來的)

: B、由於老宅是在時價登錄法令發布之前購買的
: 所以也沒有時價登錄資料 (同棟公寓其他戶恰巧近十年內都無買賣)
: 所以買賣契約擬定400萬
: 會被稅捐單位懷疑偏離行情太多，而認定為贈與嗎??

基本上政府的認定就是比現值高就可以, 不會看實價登錄

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                          願歲月靜好，現世安穩

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※ 編輯: IBIZA (122.116.56.77 臺灣), 11/08/2020 20:01:18
→ adonisXD: 贈與不適用購屋貸 甚至不給貸 早知用買賣 稅VS利息 慎思
推 rexluo: 這位是專業的
→ kusomanfcu: 房子太便宜根本不用考慮要用贈與節稅
→ kusomanfcu: 房地合一免稅額 在1000萬以下屋都不用啥贈與，要贈與
→ kusomanfcu: 現金
→ IBIZA: 有時候提前贈與是因為有一些問題, 爭產或是負債之類的
→ IBIZA: 其實遺產總額沒有到一億 房地產都沒必要用贈與節稅 省不到
→ kusomanfcu: 贈與現金然後和父母買房。是最好的方式
→ taoist9999: 買方可以貸款，國稅局的審查人員會主觀認定是否有清償
→ taoist9999: 能力？
→ taoist9999: 賣方把不動產過戶給買方之後，買方就是所有權人，賣方
二親等買賣, 價金是在過戶前就要給了

支付價金->申報免贈與稅->過戶

  二親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論。
  但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸
  與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

二親等買賣, 要取得贈與稅完稅或免稅證明, 才允許過戶
而在你申報免贈與稅的時候, 稅務局就會要你提出價金的匯款證明跟自有財源證明
二親等買賣是沒有辦法先過戶再貸款的

→ taoist9999: 不當買方房貸之連帶債務人或連帶保證人就行了。
→ taoist9999: 　
→ taoist9999: 只是這類二親等買賣案件，我會建議簽約前最好買方備好
→ taoist9999: 能證明來源的現金。
這不用建議, 你在稅務局申辦免贈與稅的時候
稅務局就會要你把自有財源證明都拿出來
存款要印存摺封面跟內頁, 如果是跟銀行貸款, 要給銀行貸款合約的正本
如果為了買這間房子賣了股票或資產甚麼的, 他也會跟你要證明
資金來源加起來要大於等於價金, 才會給你辦

→ taoist9999: 但並不是說買方就不能以買賣標的去銀行貸款，作為買賣
→ taoist9999: 價金的支付來源。
→ taoist9999: 如果買方一毛錢都沒有，就不要搞二親等買賣，直接用贈
→ taoist9999: 與算了。
※ 編輯: IBIZA (122.116.56.77 臺灣), 11/08/2020 21:30:35